Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Komplett Prosjektering AS Russervegen 4 7652 VERDAL Deres ref: Vår ref: FLUDEM 2014/4418 Dato: 11.08.2015 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 307/20/0/0 Saksnr: 619/15 Revidert søknad om ombygging/bruksendring av 2 etasje i garasje til boligformål - 1719/307/20 - Knausen, Halsan, 7608 Levanger - Ronny Sagmo Avslag Vi viser til Deres søknad om tiltak med ansvarsrett mottatt her den 04.06.2014, uttalelse fra Statens vegvesen mottatt her den 20.10.2014, revidert søknad mottatt her den 19.12.2014 samt ny revidert søknad mottatt her den 11.05.2015. Søknaden er blitt tilsendt i retur 2 ganger, en gang den 18.06.2014 og den 16.01.2014. Bakgrunnen for retursendingen har vært mangel på komplett søknad. Sakens bakgrunn: Det søkes her om bruksendring av garasjens 2 etasje til bruk for boligformål. Garasjen ble omsøkt oppført samtidig som boligen i saksnr. 2011/2507. Garasjens loftsareal var i denne sammenheng omsøkt uinredet og til bruk for lagringsareal. Her var også gitt naboerklæring fra nabo med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune, til oppføring av garasjen med en minsteavstand på 1 meter mot felles tomtegrense. Denne er en privatrettslig avtale mellom byggetomta og berørt nabo og gjelder kun for garasje uten boenhet i loftsareal. Tillatelse til tiltak ble gitt i vedtak av 08.04.2013 med saksnr. 206/11. Ferdigattest for enebolig og garasje ble gitt vedtak datert 23.10.2012, og ingen merknader forelå ved søknaden om ferdigattest. Knapt 2 år etter ferdigattest søkes det om bruksendring av garasjens loftsareal til bruk for enebolig. Kommunen har i brev datert 18.06.2014 og 16.01.2014 returnert søknaden begrunnet i mangler tilknyttet krav i plan- og bygningsloven m. forskrifter. Endelig revidert søknad vedrørende bruksendring ble mottatt den 11.05.2015. Nærmere behandling av søknaden følger nedenfor. Tiltak: Søknaden gjelder bruksendring av loftsareal over garasjen til bruk for boligformål. Bruksareal og bebygd areal er ikke omsøkt endret og vil således bli som eksisterende. Imidlertid er det søkt om fravik fra byggteknisk forskrift, heretter forkortet TEK 10, vedrørende radonsperre og kontroll av lufttetthet. Hva gjelder krav til radonforebyggende tiltak følger dette av 13-5 i TEK 10: 13-5. Radon 1.Bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m3. 2.Følgende skal minst være oppfylt: - Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 - Bygning beregnet for varig opphold skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. 3.Annet ledd gjelder ikke dersom det kan dokumenteres at dette er unødvendig for å tilfredsstille kravet i første ledd. Obligatorisk krav om uavhengig kontroll følger av SAK10 14-2. Her står blant annet at det er krav om at det gjennomføres uavhengig kontroll i samsvar med 14-6 av fuktsikring ved søknadspliktig bygging av våtrom i boliger. Tilsvarende gjelder lufttetthet i nye boenheter. Søknaden om fravik fra radonsperre og kontroll av lufttetthet er begrunnet som følgende: Hovedregelen ved bruksendring er at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser i arealplaner etter loven gjelder. Imidlertid åpner plan og bygningslovens 31-2, fjerde ledd, for at kommunen i visse tilfeller kan gi unntak fra tekniske krav. Vilkårene for at kommunen kan gi fravik fra TEK 10 til bruksendring er at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til teknisk krav uten uforholdsmessige kostnader. Fraviket må klart være forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, jf. 31-2, fjerde ledd. Adgangen til å gjøre unntak er altså begrenset, og alle kravene må være oppfylt (vilkårene er kumulative). Det er søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt. Det første spørsmålet blir dermed om oppfyllelse av tekniske krav vil medføre til uforholdsmessige kostnader for tiltakshaver.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Med ordet uforholdsmessige kostnader forstås at det må gjøres en sammenligning av kostandene knyttet til det konkrete tiltaket med og uten kostnadene som knytter seg til oppfyllelse av de aktuelle tekniske kravene. Andre ting som følger i vurderingen er verdien av den del av tiltaket som omfattes av tiltaket, altså markedsverdien salg/leie samt byggekostnader og eventuell verdiøkning/besparelse som er resultatet av tiltaket. Ut fra lovteksten i sin helhet er det den enkelte søker som er ansvarlig til å dokumentere dette. Å gjøre om et areal til oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom vil etter dagens regelverk utløse en del krav som kan medføre til en del kostnader. Dette gjelder særlig spesielt for eldre hus. I dette tilfellet er det snakk om bruksendring av loftsareal over garasje på ny bebyggelse. Selv om bebyggelsen er ny vil det etter kommunens vurdering fortsatt medføre til en del kostnader da dette kan utløser en del krav til ombygging i dette tilfellet. Imidlertid må kostnader forbundet med bruksendring å anse som påregnelige, slik at plan- og bygningslovens 31-2 ikke kan brukes som en mulig utveg fra å slippe kostnader forbundet med krav som følger av teknisk forskrift. I søknaden om fravik fra TEK 10 foreligger det ingen dokumentasjon på hvorvidt oppføring ihht krav som følger av 13-5 i TEK 10 og 14-2 i SAK 10 vil medføre til uforholdsmessige kostnader i denne sammenheng. Hvorvidt oppfylling av teknisk krav er uforholdsmessige kostnader innebærer en konkret og skjønnsmessig helhetsvurdering i det enkelte tilfellet, jf. Ot.prp.nr. 45 (2007-2008). Det vises først og fremst til at det er ønskelig med unntak fra oppføring av radonsperre i grunnen. Derimot inneholder ikke søknaden radonmåling i området. Slik søknaden er utformet synes det behov for radonsperre og det søkes her unntak om dette. Behovet for radonsperre vil ikke avdekkes uten at det foreligger resultat av radonmåling vedlagt i søknaden. Det må i dette tilfellet tas undersøkelser som klart fastslår behovet før det kan vurderes hvorvidt radonsperre er unødvendig. Målingene kan gi et nærmere svar på behovet. Til sist søkes det om avvik fra teknisk krav om kontroll av lufttetthet. For bruksendringer som medfører nye boenheter vil det være krav om uavhengig kontroll av både våtrom og tetthet av bolig. Ansvarsretten i dette blir utført av samme firma og i dette tilfellet er det omsøkt uavhengig kontroll av våtrom, mens det søkes fravik av kravet til uavhengig kontroll av lufttetthet. Kommunen kan ikke se at det foreligger forhold som klart tilsier at uavhengig kontroll av lufttetthet skal unnvikes. Formålet med kravet er nettopp å avdekke feil og mangler som kan oppstå i arbeidet med tetting av boenheten. Selve bygget er nytt og loftet er omsøkt bruksendret forholdsvis kort tid etter oppføring. Kravene til uavhengig kontroll var også gjeldende da råbygget ble oppført. Kommunen kan ikke se at det er gitt klare dokumentasjoner på at kostnadene er uforholdsmessige. At et tiltak i seg selv er å anse som dyrt er ikke nok til å her kunne fastslå at tiltakene innebærer uforholdsmessige kostnader i dette tilfellet. Når en søknad om unntak fra teknisk forskrift og byggesaksforskriften ikke anses å medføre til uforholdsmessige kostnader, kan søknaden om fraviket heller ikke anses å være verken forsvarlig eller nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygget, jf. vilkårene i plan- og bygningslovens 31-2, fjerde ledd.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Kravet til uforholdsmessige kostnader er ikke oppfylt og det foreligger dermed ikke grunnlag til å gi fravik fra teknisk forskrift etter plan- og bygningslovens 31-2. Avstanden mot gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune: Tiltaket er omsøkt oppført med en minsteavstand målt til 2 meter mot felles tomtegrense med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune. Utgangspunktet er at boenheter skal bygges med en minsteavstand oppgitt til 4 meter fra felles tomtegrense med nabo, jf. plan- og bygningslovens 29-4. Også bruksendringer fra deler av garasje påkreves det en minsteavstand på 4 meter fra felles tomtegrense til nabo. En bruksendring med avstanden som målt kan imidlertid godkjennes dersom det foreligger en skriftlig erklæring fra berørt nabo, jf. plan- og bygningslovens 29-4, tredje ledd, bokstav b. Kommunen kan imidlertid ikke se at det foreligger noen skriftlig erklæring fra berørt nabo i dette tilfellet. En slik erklæring må ligge ved i søknaden før den sendes kommunen for endelig godkjenning. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-4, tredje ledd, bokstav b, kan ikke kommunen godkjenne at det oppføres en boenhet med en minsteavstand på 2 meter mot gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune. Nabovarsling: Naboer skal varsles i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3. Byggesaksforskriften 5-2, tredje ledd, presiserer imidlertid at dersom søknaden sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarselet, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere. Revidert søknad ble mottatt den 11. mai 2015. Nabovarselet er datert senest tidlig april 2014. Nabovarselet var gått ut på dato da kommunen mottok revidert søknad slik at tiltaket ved en eventuelt ny søknad må nabovarsles på ny. Nabovarselet har i dette tilfellet gått ut på dato. VEDTAK: Med hjemmel i plan og bygningslovens 31-2 gis det ikke fritak fra TEK 10 13-5 (radon) og SAK 10 14-2 (uavhengig kontroll av boenheter). Med hjemmel i 20-4 (byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense) gis det ikke tillatelse til oppføring av boenhet med minsteavstand på 2 meter fra felles tomtegrense med gnr/bnr 307/5 i Levanger kommune. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 21-3 (nabovarsling) med tilhørende forskrifter er nabovarselet ikke å anse gyldig i denne sammenheng. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser gis det avslag på søknaden om bruksendring av garasjens 2 etasje. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Forvaltningslovens 29.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Med hilsen Flutra Demaj Jurist Kopi til: Byggkontrollen AS Okkenhaugvegen 2 7604 LEVANGER Mesterrør AS Trekanten 7604 LEVANGER Monica W Svartsund og Ronny Sagmo Tømtevegen 397 7608 LEVANGER Aardal Bygg AS Linkjeldevegen 7 7603 LEVANGER