STRANDA KOMMUNE SAKSPAPIR

STRANDA KOMMUNE SAKSPAPIR SAKSGANG Styre, råd, utval Møte dato Saknr FAST UTVAL FOR PLANSAKER 20.09.2018 080/18 Saksansvarleg: Rådmann Åse Elin Hole Saksbehandlar: Andreas Standal Eikrem Arkiv: K2 - L12 Arkivsaknr 16/1447 Detaljregulering for Ringstadsætra hyttegrend 1 og 2. Rådmannen si tilråding: 1. Stranda kommune legg planen ut offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10. 2. Vilkår for at planen skal leggast ut til offentleg ettersyn er at: a) Tilfredsstillande lengdeprofil og tverrprofil for vegar vert lagt fram. b) Kulvert i samband med veg V2 og V3 skal innarbeidast i plankart og føresegner, med krav om utbygging samstundes med sjølve vegen. c) Det vert innarbeid føresetnad om at bygningar ikkje kan takast i bruk før tilkomstvegar, sløkkjevatn, drikkevatn og avlaupsanlegg er bygd. VA skal byggjast etter Stranda kommune si VA norm. 3. Ein tek sikte på å oppheve deler av følgjande gjeldande detaljregulering for Ottogrenda, vedteken 12.11.2008, detaljregulering for H59, vedteken 09.11.2011 og detaljregulering for H34 og H43, vedteken 30.03.2011, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved godkjenning av detaljregulering for Ringstadsætra hyttegrend 1 og 2. 20.09.2018 FAST UTVAL FOR PLANSAKER Møtebehandling Vedtak samrøystes PLA- 080/18 Vedtak: 1. Stranda kommune legg planen ut offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10. 2. Vilkår for at planen skal leggast ut til offentleg ettersyn er at: a) Tilfredsstillande lengdeprofil og tverrprofil for vegar vert lagt fram. b) Kulvert i samband med veg V2 og V3 skal innarbeidast i plankart og føresegner, med krav om utbygging samstundes med sjølve vegen. c) Det vert innarbeid føresetnad om at bygningar ikkje kan takast i bruk før tilkomstvegar, sløkkjevatn, drikkevatn og avlaupsanlegg er bygd. VA skal byggjast etter Stranda kommune

si VA norm. 3. Ein tek sikte på å oppheve deler av følgjande gjeldande detaljregulering for Ottogrenda, vedteken 12.11.2008, detaljregulering for H59, vedteken 09.11.2011 og detaljregulering for H34 og H43, vedteken 30.03.2011, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved godkjenning av detaljregulering for Ringstadsætra hyttegrend 1 og 2. SAKSUTGREIING Ringstadsætra hyttegrend v/ Grinaker Utvikling AS ynskjer å utvikle eit området på Strandafjellet. Området er på om lag 200 daa, og for å få ei heilskapleg utvikling av området-har det våre ein lengre prosess mellom utbyggjar og kommune for å avklare korleis området best skal utviklast. Der har også våre utfordringar knytt til tilkomst og arealbruk i planområdet. Planforslaget Forslag til Ringstadsætra hyttegrend 1 og 2 er motteke frå Grinaker Utvikling AS. Planforslaget som skal behandlast, består av plankart i målestokk 1-2000, datert 23.04.2018 reguleringsføresegner datert 09.09.2018. planomtale datert 09.09.2018. Formålet med reguleringa Formålet med reguleringa er å leggje til rette for bygging av frittliggande fritidsbustadar i området. Eigedomsforhold Heimelshavarar i området er Gnr/Bnr 52/2 Anders Ringstad. Gnr/Bnr 52/5 Otto Andreas Opshaug. Bnr/Bnr 50/2 Ola Ødegård. Bn4/Bnr 50/96 Ringstadsætra Hyttegrend AS. Plassering av tomt 1 og 2 har blitt endra. I gjeldande plankart vil desse få tilkomst frå vegstubb knytt til Økslevegen. Der er ikkje semje blant utbyggjar og eigarar av 52/5-42, 52/5-43 samt 52/386 om korleis ein skal løyse dette. Kommunen er klar over dette, men dette er eit privatrettsleg høve. Forhold til overordna planar Planforslaget er i tråd med arealdelen i kommuneplanen. Området er sett av til bygging med arealformål fritidsbustad, og kommuneplanføresegnene stiller krav om reguleringsplan. Planforslaget medfører ei omdisponering av LNF område på om lag 200 dekar. Dette er i tråd med kommunedelplan som opnar for utvikling av hyttefelt i området. Der er beitedyr i området, og i planen er det lagt opp til større grønområde. Det vert i punkt 3.7e sett som føresetnad at tomtene skal behalde sin naturlege vegetasjon, samt vert det sett som føresetnad i 3.8f at tomta ikkje skal gjerdast inne. Ein oppnår med dette mindre tap av beiteareal for landbruket. Gjeldande reguleringsplan Den gjeldande reguleringsplanen viser at det opnast for bygging av fritidsbustadar i det aktuelle planområdet. Innkomne merknader til planoppstart I samsvar med føresegnene i plan- og bygningslova varsla Ringstadsætra hyttegrend AS v/grinaker Utvikling AS alle partar som planarbeidet påverkar, om oppstarten av planarbeidet i brev journalført 15.11.2016 og kunngjorde det i «Sunnmøringen» avis 01.12.2015. Samstundes vart det invitert til informasjonsmøte på Strandafjellet 19. januar 2017. Det har våre ein lang prosess, og ein har trygga god medverknad i plansaka. Det kom inn 13 kommentarar totalt. Dei følgjer saka som utrykte

vedlegg. Hovudtrekka i merknadene er refererte nedanfor. Kommentar frå Statens vegvesen, 11.12.2015: Statens vegvesen har ingen merknad til oppstart. Men det vert venta at forholda ved eksisterande avkøyrsel vert kvalitetssikra med tanke på den auka trafikkbelastninga. Merknaden er tatt til fylgje. Kommentar frå Norges vassdrags- og energidirektorat, 27.11.2015: Det vert peika på at tryggleik mot skred er ei aktuell problemstilling i området jamført NVE Atlas sine aktsomheitskart. Det vert bede om at skredfare vert vurdert nærare. Det vert også bede om at eventuelle fareområder vert innarbeidd i planen som omsynssoner. Planområdet er no avgrensa til den nedre delen i områda H32, H56, H57 og H58. Området er i fylgje Stranda kommune ikkje utsett for skredfare. Området er ein del av eit allereie utbygd område. Brevet er tatt til orientering. Kommentar frå Møre og Romsdal fylkeskommune, 26.01.2016: Møre og Romsdal fylkeskommune er ikkje kjend med at der er automatisk freda kulturminne i området, og dei har ingen særskilde merknadar til dette. Det vert peika på omsyn til barn og unge, krav til uteareal for opphald og leik dersom det vert lagt til rette for byggeområde med høgare utnytting enn frittliggande fritidsbustadar. Det vert vist til PBL 27-7 og TEK 10 8-1 og 8-4. Brevet er tatt til fylgje. Planen legg berre opp til frittliggande fritidsbustader. Kommentar frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 31.10.216: Fylkesmannen føresett at ein finn løysingar som tek omsyn til eksisterande og regulerte skiløypar, turstiar, grønstruktur og mindre tilkomstvegar. Det må gjennomførast ei analyse av all risiko- og sårbarheitstilhøve for området. Brevet er tatt til fylgje. Denne problemstillinga er ein klar over, og ein har sett føresegner som skal sikre dette. Elles er innspelet er godt nok kommentert av forslagsstillaren.

Kommentar frå Norges vassdrag- og energidirektorat, 12.12.2017: Varsel til reguleringsendring av Ringstadsætra. Dei har ingen innspel til denne endringa. Brevet er tatt til fylgje. Kommentar frå Statens vegvesen, 28.11.2016: Statens vegvesen har ingen kommentar til varsel om oppstart, men det vert peika på at dei har hatt utfordringar i samband med drenssystem knytt til Fylkesveg 60. Det vert bede om ei utgreiing av korleis ein har tenkt å løyse problem med overvatn i området. Ein ser at nedbørsforholda har endra seg siste åra, og ein har fått meir overflatevatn ved Fylkesveg 60. Tiltakshavar vil vurdere tiltak i samarbeid med andre utbyggjarar, kommunen og Statens Vegvesen. Stranda kommune vil krevje at der vert utarbeidd ein plan for korleis ein har tenkt å løyse problem med overflatevatn. Ein ser det som ein fordel at alle utbyggjarar i området vert med på dette arbeidet. Kommentar frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal. 07.12.2016: Fylkesmannen i Møre og Romsdal føresett at ein finn løysingar som tek omsyn til eksisterande og regulerte skiløypar, turstiar og anna grønstruktur. ROS-analyse må gåast igjennom og oppdaterast. Brevet er tatt til fylgje. Ein har lagt ned eit godt arbeid for å trygge løysingar som til dømes kulvert, som gjer at ein tek omsyn til eksisterande og regulerte skiløypar, turstiar og anna grønstruktur. Kommentar frå Møre og Romsdal fylkeskommune, 13.12.2016: Det vert peika på at gnr/brn 52/5 ikkje er å finne på plankartet, og dei saknar referat frå oppstartsmøtet. Brevet er tatt til fylgje. Referat frå oppstartsmøte med Stranda kommune er sendt til fylkeskommunen. Tidlegare frådelt bygslingstomter på eigedom 52/2 visar klårt hvor eigedomen ligg. innspelet er godt nok kommentert av forslagsstillaren. Kommentar frå Ringstadsætra veglag, udatert brev, motatt 19.01.2016: Veglaget har i prinsipp ikkje noko imot at det vert bygd fleire hytter i området. Det vert likevel trekt fram at vegnettet ikkje er dimensjonert og fundamentert for mykje trafikk av tunge køyretøy. Det vert krevje ein plan for forsterking, utviding og vedlikehald av den delen av vegnettet som vert omfatta av planarbeidet. Det vert vidare vist til storflaumen i 2013, og det vert krevje at regulering av bekkar og elv i området tek omsyn til dimensjonering av eksisterande dreneringsrøyr, og at desse må oppgraderast ved nybygg.

Brevet er tatt til orientering. Det bør påpeikast at det ikkje er nokon elvar i planområde, men ein rekke mindre bekkar. Sjølv om desse har lita vassføring i en normalsesong, vil nokre av bekkane få stor vassføring ved ekstreme nedbørsmengder. Ringstadsætra Veglag sitt ansvarsområde er i liten grad omfatta av denne reguleringsplanen, og reguleringsplanane for Ringstadsætra Hyttegrend er tidlegare godkjende. Utbygger har engasjert fagressursar for å kartlegge overflatevatn og gi råd om dimensjonering av stikkrenner. Foreløpige undersøkingar tydar på at dagens stikkrenner har for liten dimensjonering under ekstreme nedbørsmengder sjølv utan ytterlegare utbygging i området. Dette vil likevel bli utbetra før bygging vil finna stad på nye tomtar. Forholdet til aukande overflatevatn og nedbør, er omtala i ROS-analyse og i planomtale. Brevet er tatt til orientering og er vurdert i planarbeidet. Ein tek sikt på å få utforma ein felles plan for korleis ein skal løyse utfordringar med overvatn. Kommentar frå Irene og Knut Engjom, 13.01.2016: Det vert opplyst at dei har eigen brønn om lag 70 m frå hytta. Dei er redd ei utbygging vil verke inn på denne vasskjelda, og dei sett som føresetnad at utbyggjar syt for rimeleg tilknyting til felles vassforsyning dersom dei ikkje får behalde eigen brønn. Brevet er tatt til orientering. I dag blir det stilt strenge krav til vasskvalitet frå Mattilsynet. Stranda kommune har tidlegare gitt utrykk for at dei ønsker å eliminere alle private anlegg på Roaldsida. Stranda kommune har gjort prinsippvedtak om å overta private hovudleidningar i Hevsdalen, ein arbeider også med å oppdatere VA norm. Det vert då mogleg for hytteeigarar å kople seg på den kommunale vasskjelda. Kommentar frå Torill H. Myklebust med fleire, 16.01.2016: Det vert peika på at veg til tomtene 52/386, 52/5-42 og 52/5-43 er dimensjoner til tre hytter, og det vert bede om at hyttene vert plassert i forhold til at dette er ein privat stikkveg. Dei vil ikkje akseptere forlenging av denne vegen. Vidare vert det peika på at hovudvegen (Økslevegen) er særs trafikkert som fylgje av utbygging lengre vest. Køyretøy held stor fart som fører til trafikkfare, støy og støv. Deira hytter er plassert i forhold til ein stikkveg, og gjestar nyttar seg av vegen til parkering. Det vert til sist vist til at der er andre alternativ for tilkomstveg oppover i lia. Merknaden er grundig vurdert. Grunneigar av gbnr 52/5 hadde ynskje om vidareføring av denne vegen til ei hyttegrend lengre aust. Dette har ein gått bort frå etter nærare vurdering, då ein ynskjer å prioritere dette området som område for aking, leik og friluftsliv. Det er no berre foreslått to nye tomter aust for dei tre eksisterande tomtene, noko som ikkje vil ha betydning for trafikken på denne vegen. Alle tidlegare og nye reguleringsplanar føreset at alle tomter skal ha parkering på eiga tomt. Når det gjeld Økslevegen, viser vi til kommentarar til merknad av 08.12.2016 og planomtale. Stranda kommune har ikkje teke omsyn til privatrettslege høve, men ein stiller seg ikkje negativ til forslagsstillars forslag om to ekstra tomter langs vegen.

Kommentar frå Torill H. Myklebust med fleire, 08.12.2016: Det vert vist til merknad av 16.01.2016. Det vert stilt spørsmål om planavgrensinga kontra krav om felles plan for Hevsdalen. Dei er sterkt uroa for trafikkfare knytt til nye avkøyrsle frå den øvre delen av Økslevegen. Det vert synt til farlege situasjonar med stor fart, glatte vegar, møtande trafikk og barn, samt andre som ferdast langs vegen. Vidare vert det peika på problem med bilar i stor fart om sommaren, noko som føra til støyplager for hyttene langs Økslevegen. Dei meina at planarbeidet burde utløyse planprogram og konsekvensanalyse. Drøfta på informasjonsmøtet på Strandafjellet 19. januar 2017. Planspørsmålet er behandla av Stranda kommune som ikkje har stilt krav om planprogram. Økslevegen er tidlegare peika ut som hovudveg til ei rekkje delområde lengre opp i kommunedelplanen for Hevsdalen frå 2007, via eksisterande tilkomst via tomtene 52/5-42, 52/5-43 og 52/386. I ettertid er ny hovudtilkomst til H58, H55 m.fl. lagt lengre opp gjennom gjeldande reguleringsplan frå 2008. Økslevegen er tidvis bratt, men har god vegbreidde samanlikna med dei fleste vegane på Strandafjellet. Den brattaste bakken er på toppen like før kryssing av bekk. Her vil ein vurdere å senke vegen for å betre trafikale forhold og siktforhold. Forhold med trafikk på glatt føre må sikrast gjennom regelmessig og god brøyting og strøing. I sommarhalvåret bør ein vurdere aktive tiltak som salting for å redusere støvproblem. Stranda kommune har vurdert tiltaket etter plan og bygningslova. Tiltaket er vurdert til ikkje å ha vesentleg verknad for miljø og samfunn jamført pbl. 4-1. Administrasjonen er klar over tidvis kapasitetsutfordring på Økslevegen. Ein har vurdert andre trasear for tilkomst til heile og delar av feltet. Ein har valt å ikkje gå vidare med dette då det må gjerast større naturinngrep for å etablere anna tilkomst. Administrasjonen er klar på at Økslevegen held grei standard, og elles legg ein til grunn at vegen vert vedlikehalden både sommar og vinter. Kommentar frå Jan Furset, 01.02.2017: Det vert sett med stor uro på Økslevegen som hovudveg, det vert peika på at vegen er særs bratt og den er trafikkfarleg på vinterstid. Merknaden er grundig vurdert. Det blir vist til kommentar til merknad av 08.12.2016 og planomtale. Viser til kommentar til merknad av 08.12.2016. Kommentar frå Tore Sylte, 01.02.2017: Det vert hevda at Økslevegen stadig vert stengd på grunn av glatt føre, og dei anbefala tilkomst via Ringstadsætra. Forhald til ulukker, brann med meir vil i fylgje han verte betre ivaretatt med tilkomst via Ringstadsætra. Han viser også til forhold til støv på sommarstid. Merknaden er grundig vurdert. Det blir vist til kommentarar til merknad av 08.12.2016 og planomtale. Viser til kommentar til merknad av 08.12.2016. Vurdering: Byggjeplanane Området har frå før ei blanding av fritidsbustadar. Val av bustadtype, fritidsbustad, passar bra inn i

Hevsdalen, og føremål i planforslaget er i tråd med overordna plan. Estetikk og avgrensing av terrenginngrep er viktig i gjeldande kommunedelplan, det er positivt at dette ligg til grunn i planen. Innkomne merknader Vurderinga av dei enkelte innkomne fråsegnene kjem fram av kommentarane ovanfor. Omfanget er ikkje stort, og merknadene bør kunne innarbeidast i planforslaget utan større problem. Infrastruktur Næraste offentlege veg er i krysset der Hevsdalsvegen går inn i Ringstadsætra. Vidare vil tilkomsten gå opp Økslevegen. Det er knytt bekymring til om Økslevegen har kapasitet til å takle den auka mengda med køyretøy som nyetableringa vil føre til. På den andre sida har det blitt peika på at Økslevegen er dimensjonert for dette. Vegane V1, V2, V3 og V4 vil ha tilkomst frå Økslevegen. Vegane V1, V2, V3 og V5 vert regulert med 10 meter reguleringsbreidde og 5 meter køyrebredde. Tilkomstveg V4 til tre eksisterande tomter vert vidareført til dei to nye tomtene 1 og 2. Der er vidare planlagt ein kulvert i toppen av planområdet jamført kart. Administrasjonen vurderer det slik at ein også må etablere kulvert i kryssinga mellom V2 og løypetraseen. Dette må gjerast i samband med bygging av V2. Dette er for å sikre trykk trase for skigåarar og turgåarar inn i området. Grønstruktur Nye planar i området bør leggje opp til å bevare grøne verdiar i større grad. Det er viktig å planlegge grønkorridorar som kan nyttast både på sommar og vinterstid. Dette er godt dokumentert i planforslaget, og ein ser det som positivt at det er lagt opp til utnytting av grøntareal også om vinteren i samråd med skiløyper i området. Konsekvensutgreiing Planforslaget er vurdert i samsvar med plan- og bygningslova kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhøyrande forskrift. Tiltaket fell ikkje inn under oppfangskriteria i forskrifta og skal derfor ikkje konsekvensutgreiast. Naturmangfaldslova Planer er vurdert etter kapittel 2 i naturmangfaldlovene. Området syner lite utbreiing av artar, og der er ingen registreringar av viktige naturtypar i miljødirektoratet si naturbase. Vedlegg: Dok.dato: Vedlegg: Dok.ID 11.09.2018 09.09.2018 Planomtale 235364 Ringstadsætra_ENDRING MED RØDT 11.09.2018 09.09.2018 Reguleringsføresegner 235365 Ringstadsætra_ENDRING MED RØDT 02.05.2018 H32, H56 - H58 Ringstadsætra (A0_liggende M_1000)23.04.2018.pdf 228243 Aktuelle lover, forskrifter, avtaler m.m. Plan- og bygningslova 5-2 og 12-10.