Siv.ing Sigurd Hoelsbrekken Kringsjåvegen 29 Lillehammer, 2618 Telefon: 97 19 00 78 Org.nr 97 99 80 809 E-post: sigurd@hoelsbrekken.no GRUNNLAG FOR VURDERING AV DISPENSASJON FRA BESTEMMELSER I REGULERINGSPLAN. Eksisterende bebyggelse Omsøkte arbeider gjelder eiendommen Ullevaalsalleen 2 gnr 47 bnr 34 Oslo kommune, tiltakshaver er Fredensborg Norge AS. Eiendommen er bebygget med 7 blokker. Blokkene er delvis sammenbygde slik at det oppstår tre grupper (tre grupper med sammenbygde bygninger). Blokkene er alle oppført i 1976 og består av totalt 108 boenheter. Eiendommen har felles uteoppholdsarealer på terreng og pplasser i pkjeller med avkjørsel fra Nedre Ullevål, nord på eiendommen. Gjeldende rettsgrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan S2010, datert 18.03.75. Eiendommen er regulert til «Byggeområde for boliger» med tillatt tomteutnyttelse U= 0,6, og bygninger med høyst 8 etasjer. For fortolkning av reguleringsplan vedtatt 1975 må Byggeforskrift av 1969 og NS 848, vedtatt juni 1952, legges til grunn. Dette gjelder beregning av arealer, beregning av utnyttingsgrad og måling av høyder mv. Utnyttingsgrad i byggeforskrift 1969 ble definert som forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m. Gulvareal var ikke definert i NS 848. Med gulvareal i byggeforskrift 1969 har en vanligvis lagt til grunn tilsvarende som bebygd areal (BYA) i senere arealstandarder. Nødvendig biloppstillingsplass på terreng skulle ikke medregnes i brutto gulvareal, jf. Byggeforskrift 69 kap.25:1 og 25:2. Den omsøkte eiendommen/tomta ligger innenfor område avsatt i reguleringsplan til boligområde/boligformål. Det er gitt nærmere bestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Omsøkt tiltak Arbeidene omfatter rehabilitering av eksisterende bygningsmasse, påbygg av 1 etasje på 5 bygg samt oppføring av nytt bygg, i det følgende kalt paviljong byget. Vedlikehold/rehabilitering av eksisterende bygninger Bygningene er oppførte med fasader i plasstøpt betong. Betongfasadene er i relativ dårlig stand og har betydelig behov for rask utbedring. Kuldebroer mellom fasade og dekkeforkanter kombinert med en generelt dårlig opprinnelig teknisk løsning i fasadene har skapt fuktskader og andre utfordringer i byggene. Vinduer med trerammer viser klare tegn på slitasje og har et betydelig behov for utbedring. Utbedring som anført vil ha stor betydning for å bedre energieffektiviteten i bygningene. Tak over p- kjeller viser fuktskader som tilsvarende har behov for rask utbedring. Utomhus anlegg som kantstein, gangveier osv. er i dårlig stand og har behov for oppgradering.
Planlagt rehabilitering /vedlikehold av bestående bygningsmasse omfatter arbeidene: utbedring/vedlikehold av fasade etterisolering av klimaskjerm oppgradering av vinduer ny dør og skjermevegg på takterrasser riving av gamle karnapper oppføring av nye karnapper/balkonger som erstatning for de gamle. De nye karnappene foreslås ca. 0,8m 2 større slik at de kan brukes som terrasser med plass til et bord med fire stoler. Ombygging av karnappene til vinterhage/uteareal vil gi et godt skjermet bidrag til utearealer. Med unntak av arbeider som bidrar til å endre bygningenes fasade, samt montering av nye sluk i gulv som utgjør skille mellom ulike boenheter, antas øvrige arbeider å være vedlikehold som faller utenfor pan og bygningsloven. Fasadeendring som følge av planlagt vedlikehold vil ikke være søknadspliktig, jf. pbl 203 bokstav e, jf. også signaler fra regjering om forenklinger. Ettersom arbeidene vil være del av et søknadspliktig tiltak, oppføring av paviljong og garasjekjeller, vil det være naturlig å se arbeidene som del av et søknadspliktig tiltak. Oppføring av nytt bygg med parkeringskjeller Det er planlagt ny bygning med paviljongkarakter, svevende over terrenget. Bygningen skal inneholde 5 fireroms leiligheter i to etasjer, med første etasje til felles utomhus arealer. Bygget er frittliggende i forhold til eksisterende bebyggelse, og etablerer en karre /kvartal med en gårdsplass i midten. Det nye bygget løftes en etasje slik at opplevelsen av de fine grøntarealene bevares og kan oppleves sammen med gaten og friområdet mot øst. Det var opprinnelig også planlagt et punkthus som er frafalt som del av denne byggesaken. Oppgradering av uteareal Samtidig med planlagt vedlikehold av bestående bygningsmasse er det planlagt oppgradering av uteareal for å øke brukbarheten og tilrettelegge disse for universell utforming samt etablering av nødvendige biloppstillingsplasser for brannvesen Tomteutnyttelse og etasjetall Eiendommen er omfattet av reguleringsplan S2010, datert 18.03.75. Eiendommen er regulert til «Byggeområde for boliger» med tillatt tomteutnyttelse U=0,6, og bygninger med høyst 8 etasjer. Dagens situasjon Brutto tomt og bruttoareal for eksisterende bebyggelse (BTA) er beregnet av Niels Torp AS til å være: Eksisterende bebyggelse felt A: 6844 m 2 BTA (eks. kjeller, inkl. pumpehus) og 9429 m 2 BTA (inkl. kjeller) Eksisterende bebyggelse felt B xx).: 1060 m 2 BTA (eks. kjeller) og 1420 m 2 BTA (inkl. kjeller) Totalt bruttoareal i eksisterende bebyggelse er etter dette 7 904 m 2 BTA (eks. kjeller) og 10849 m 2 BTA (inkl. kjeller) x). xx) Bruttoareal for bebyggelsen innenfor felt B, er beregnet med utgangspunkt i bruksarealet. Bruksarealet som er benyttet samsvarer med kommunens arealoppgaver. 2
Brutto tomteareal, beregnet senter tilgrensende veg (maks. 10 m) og 10 m ut i tilstøtende friområde er beregnet til: Felt A + Felt B = 12577 m 2. x) I arealet er medregnet pumpehuset. Kjeller er ikke medregnet i BTA som grunnlag for beregning av tomteutnyttelse. Dette begrunnes med at BF 69 angir at lager i kjeller ikke skal medregnes i BTA for næringsbygg. Det synes å være en mest vanlig praksis at tilsvarende ble lagt til grunn ved beregning av BTA for boligbygg. BF 87, som var en videreføring av BF 69, var tydeligere mht hva som skulle medregnes. I henhold til BF 87 skulle grad av utnytting angis enten som bebygd areal (BYA) eller tillatt bruksareal (BRA). Underetasje og kjelleretasje, der himling lå lavere enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå, skulle ikke medregnes i grunnlaget for beregning av grad av utnytting. For underetasje og kjelleretasje, der himling lå mellom 0,5 m og 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå, skulle 50 % av bruksarealet medregnes. Det synes som om bestemmelsen om grad av utnytting i BF 69 vanligvis ble praktisert på tilsvarende måte. Beregnet tomteutnyttelse, U, for eksisterende bebyggelse er beregnet til U = 7 904 m 2 / 12 577 m 2 = ca. 0,63. Byggetillatelse for eksisterende bebyggelse gitt i 1976, innebar en godkjenning av tomteutnyttelse fra 0,6 til 0,63. Situasjon etter omsøkt utbygging Omsøkte tiltak fører til en høyere tomteutnyttelse på grunn av utvidelse av eksisterende karnapper og nytt paviljongbygg. Ombygging av eksisterende karnapper øker bruttoarealet for bygningen de er del av, med 64 m 2 BTA. Bruttoarealet i nytt paviljongbygg er beregnet til 600 m 2 BTA Beregnet bruttoareal etter omsøkte tiltak: Eksisterende bebyggelse felt B: 1060 m 2 BTA Etter omsøkte tiltak felt A: eks. bebyggelse + nybygg + utvidede karnapper + etterisolering 160 mm + påbygg av ny etasje på fem bygg = 6844 m 2 + 600 m 2 + 64 m 2 + 245 m 2 + 1090 m 2 = 8 843 m 2 BTA Tomteutnyttelse, U, som følge av omsøkte tiltak er beregnet til: U = 1 060 m 2 BTA + 8 843 m 2 BTA / 12577 m 2 = ca. 0,79 Etterisolering og utvidelse av eksisterende karnapper er vurdert som nødvendig vedlikehold og må sees på som en vesentlig kvalitetsheving. Beregnet grad av utnytting uten etterisolering og uten utvidelse av eksisterende karnapper er beregnet til U = 9 530 m 2 / 12 577 m 2 = 0,76 Figur 1 viser gjennomsnitt av tomteutnyttelse i et utvalg av vedtatte reguleringsplaner. For områder regulert til lavblokker ligger tomteutnyttelsen på 70 150 % BTA, og i områder med høyblokker (over 4 etasjer) 90 300 % BTA. Omsøkte prosjekt ligger godt innenfor det som synes å være en god tomteutnytting og arealforvaltning i sentrale byområder. 3
Fig 1 Verdier for grad av utnytting ved gjennomgang av godkjente planer Grad av utnytting i områder regulert til lave boligblokker (intill fire etasjer): % BYA = 20-40 % % BTA = 70-150 % Områder regulert til høye blokker (mer enn fire etasjer): % BYA = 30-80 % % BTA = 90-300 % Omsøkte tiltak i forhold til ytre tekniske rammekrav Forholdet til byggegrenser fastsatt i plan I henhold til Byggeforskrift 1969 skulle alle bygninger plasseres med minst en etasje i byggegrensen. Bygningsrådet kunne tillate fremspring, eventuelt tilbaketrekking, av enkelte deler av fasaden, jf. BF 69 kap.26:13. Plassering av tiltaket i forhold til byggegrenser fastsatt i plan krever etter dette ikke dispensasjon og ligger innenfor kommunens skjønnsutøvelse, jf, BF 69 kap.26:13, i forbindelse med kommunens godkjenning av plassering av tiltaket. Forholdet til etasjetall fastsatt i plan Beregning av etasjetall gjøres i samsvar med BF 69 kap. 31:2. I henhold til kap. 31:2 skal kjeller og loft regnes hver for seg med i etasjetallet når det er innredet rom for varig og kortvarig opphold og disse rom har en større utstrekning enn 1/3 av bygningens grunnflate. Kjeller i eksisterende bebyggelse inneholder rom for varig opphold. De deler av kjeller som benyttes til varig opphold er mindre enn 1/3 av bygningens grunnflate og regnes derfor ikke med i etasjetallet etter BF 69. Etasjetall for eksisterende bygninger og etasjetall etter omsøkte tiltak er vist i figur 1 under Tiltaket krever etter dette ikke dispensasjon med hensyn til etasjetall. 4
Fig. 1 Antall etasjer før og etter omsøkt tiltak Bygning Antall etasjer før tiltak Antall etasjer etter tiltak Bygg 1 6 7 Bygg 2 7 8 Bygg 3 7 8 Bygg 1 Bygg 2 Bygg 3 Hva det søkes dispensasjon fra Det søkes om dispensasjon for tomteutnytting fra TU=0,6 til TU=0,79 BTA. Tomteutnytting for omsøkte tiltak er beregnet ut fra brutto tomteareal 12 577 m 2. Bruttoareal etter omsøkte tiltak er beregnet til 8 843 m 2 BTA. Arealer beregnes i henhold til Byggeforskrift av 1969. Overskridelse på tomteutnytting blir etter dette 0,19 (beregnet som et forholdstall mellom samlet bruttoareal for eiendommen og brutto tomteareal). Tomteutnytting tilsvarende TU=0.79 antas å være en lav tomteutnytting for områder regulert til blokkbebyggelse i sentrumsnære områder med godt utbygget infrastruktur. Dersom kommunen mener at omsøkte tiltak er avhengig av dispensasjon fra byggegrensebestemmelsene i plan søkes det om nødvendig dispensasjon fra disse. Vi viser i denne sammenheng til BF 69 kap 26:13. Hjemmel for å dispensere fra krav gitt i eller i medhold av plan og bygningsloven Krav (innhold) til dispensasjonssøknad følger av plan og bygningsloven 192. Av 192 følger: Dispensasjon krever søknad. I de tilfeller det samtidig søkes om tillatelse må det fremgå av søknaden at det samtidig søkes om dispensasjon Lovkrav at dispensasjonssøknaden må grunngis. Relevante grunner vil kunne være areal og ressursdisponeringshensyn. Kommunen må sammenholde/avveie disse mot de offentlige interesser som kommunen skal ivareta. Der det er behov for ytterligere begrunnelse, og den ikke er gitt eller er ufullstendig, kan kommunen under henvisning til sin utredningsplikt etter forvaltningsloven 17 kreve ytterligere opplysninger Søknad om dispensasjon krever varsling (jfr. pbl 213) Uttalerett for regionale og statlige myndigheter 5
GRUNNGIVELSE FOR DISPENSASJONSSØKNAD. I grunngivelse for om dispensasjon kan gis eller ikke, legges til grunn de hensyn som plan og bygningsloven skal ivareta og de hensyn som ligger som føringer i gjeldende reguleringsplan med tilhørende planbestemmelser. Følgende spørsmål besvares i det følgende: 1. Vil en ev. dispensasjon tilsidesette vesentlige hensyn i plan og bygningsloven (jf. pbl. 11)? 2. Vil en ev. dispensasjon tilsidesette vesentlige hensyn i overordnet plan? 3. Vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet? 4. Vekt på nasjonale regionale rammer og mål? 5. Negativ uttalelse fra fagmyndigheter? 6. Vil fordelene ved dispensasjon være større enn ulempene, interesseavveining? 1. Vil en ev. dispensasjon tilsidesette vesentlige hensyn i plan og bygningsloven Lovens formål er å fremme bærekraftig utvikling. Lovens formålsbestemmelse legger særlig vekt på hensynet til universell utforming, tilgjengelighet samt hensynet til visuelle kvaliteter, helse, miljø og sikkerhet. Lovens formålsbestemmelser er svært generelle og overordnede. Byggteknisk forskrift fastsetter mer detaljerte og utfyllende bestemmelser med vektlegging på hensyn til ytre miljø (forurensning), utforming av utearealene, konstruksjonssikkerhet, tilgjengelighet, sikkerhet ved brann, innemiljø og energibruk. I henhold til Plan og bygningsloven 192 tredje ledd, legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Eksisterende bygninger må antas å oppfylle krav til helse, miljø og sikkerhet i samsvar med BF 96. Krav til sikkerhet ved brann er skjerpet på to områder i TEK10 i forhold til BF 69. Dette gjelder krav til brannalarmanlegg og krav til automatisk slokkeanlegg. Det forutsettes installert automatisk brannalarmanlegg tilsvarende som for nybygg (alarmanlegg kategori 2). Krav til automatisk slokkeanlegg antas ikke å være relevant for omsøkte tiltak. Tomtens beskaffenhet mht. topografi (fall, nivåforskjeller), tilknytning til overordnet vei, planlagt form og beliggenhet på biloppstillingsplasser gir bedre løsninger enn forskriftens minstekrav til tilgjengelighet og universell utforming av uteareal. Sikkerhet ved brann og hensynet til et godt innemiljø forutsettes ivaretatt i detaljprosjekteringen. Hensynet til myndighetenes minimum sikkerhetsnivå vil ivaretas fult ut ved en eventuell dispensasjon. 2. Dispensasjonens forhold til vesentlige hensyn i gjeldende reguleringsplan med bestemmelser (Reguleringsplan S2010, datert 18.03.75). Kommunen skal gjennom planlegging legge til rette for blant annet gode bolig og ervervsområder med god luftkvalitet, fravær av støy, tilgang på grønne offentlig tilgjengelige områder og trygge lekeplasser og skoleveier. Den omsøkte tomta er i plan avsatt til boligformål. Omsøkte bruk til boligformål er etter dette i samsvar med overordnet arealbruk i reguleringsplan. 6
Det søkes om dispensasjon fra planbestemmelsene når det gjelder tomteutnytting. Overskridelse av byggegrenser krever vikke dispensasjon ettersom dette antas å ligger innenfor kommunens skjønnsutøvelse, se også pkt. c over. Reguleringsplan for S2010, ble vedtatt mars 1975. Planen er etter dette 40 år gammel. Hva som er å anse som god areal og ressursforvaltning har endret seg over tid. Det vil derfor ikke normalt være en fremtidig god bygningspolitikk å fastholde prinsipper som er lagt til grunn for så gamle planer. Arkitektur og byggeskikk skal uttrykke verdiene i samfunnet. Arkitektonisk kvalitet handler ikke bare om bygningsutforming men også om viktige utfordringer på en rekke samfunnsområder, utbygging av infrastruktur mv. God byggeskikk er definert som en kvalitet ved de bygde omgivelser der hensynet til fysisk og sosialt livsmiljø, ressursbruk/energi, universell utforming og estetikk inngår i en stedlig helhet. Det er uttalt fra kommunal og moderniseringsdepartementet at for å skape en byggeskikk som svarer til dagens behov og utfordringer, må vi stadig fornye byggeskikken og knytte sammenhenger mellom nye og gamle bygninger. Det er derfor ikke samfunnsmessig riktig å legge til grunn gamle planer og planvedtak som er basert på helt annerledes oppfatning av hva som er god ressurs og arealforvaltning, byggeskikk mv. Nyere reguleringsplaner synes klart å uttrykke et ønske om sterkere utnytting av sentrumsnære områder og områder med godt utbygget infrastruktur. Dette taler positivt for at det bør gis dispensasjon fra gjeldende plan med hensyn til grad av utnytting og høydebestemmelsene. Ettersom formålet i gjeldende reguleringsplan er boligformål, vil oppføring av omsøkte tiltak være i samsvar med planens intensjoner. Omsøkte tiltak ligger innenfor de rammer som i nyere planer i tilsvarende utbyggingsområder, er ansett å være samfunnsmessig riktig areal og ressursforvaltning. Dette taler for at det bør gis dispensasjon for omsøkte tiltak. 3. Vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet Disse hensyn ivaretas ved at bygning oppføres i samsvar med ytelser gitt i byggteknisk forskrift og veiledning til denne. Utearealene har gode kvaliteter med likestilte omgivelser for personer med nedsatt funksjonsevne med hensyn til terrengform. Utearealene har gode kvaliteter i forhold til lys og solforhold, samt lyd og vibrasjonsforhold. Bygningene har god terrengtilpasning ut fra hensyn til arkitektonisk og visuelle kvaliteter. Områder med god beliggenhet i forhold til utbygd infrastruktur og med særdeles gode kvaliteter på utearealene bør kunne utnyttes sterkere enn dagens situasjon. En eventuell sterkere utnytting av arealene vil ikke ha negativ påvirkning på de hensyn til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet mv. som følger av plan og bygningsloven og av byggteknisk forskrift.. Områder med god beliggenhet i forhold til utbygd infrastruktur og med særdeles gode kvaliteter på utearealene bør kunne utnyttes sterkere enn dagens situasjon. Dette taler for at det bør gis dispensasjon for omsøkte tiltak. 4. Føringer I kommuneplanen Overordnede føringer og kommuneplanen forutsetter at fortettingen skal skje i tilknytning til 7
eksisterende infrastruktur, og innenfor byggesonen. I Oslo, hvor det forventes en meget stor befolkningsvekst kommende 20 år, kan dette tilsi fortetting selv på tomter som for få år siden ble regnetsomfullt utnyttet. Selv om tomten er utnyttet tilsvarende tillatt utnyttingsgrad i den gjeldende 40 år gamle reguleringsplanen, vurderes eiendommen å ha et klart potensial for økt utnyttelse. Eiendommen ligger omkranset av friområder på alle kanter, frodige arealer med store trær mot nord og vest, og pene opparbeidete friområder med åpen plen mot sør og øst som gir gode muligheter for sosialt samvær utendørs og gode muligheter for uteaktiviteter for barn og unge. Eiendommen selv inneholder en stor og fin sentral hage. 5. Vekt på nasjonale regionale rammer og mål Så lenge formålet (omsøkt bruk) er i samsvar med arealformål i gjeldende reguleringsplan vil et overordnet hensynet til planen være ivaretatt. Arealbruken er tilstrekkelig avklart og i samsvar med overordnet plan (gjeldende reguleringsplan). 6. Negativ uttalelse fra fagmyndigheter Arealformål fastsatt i gjeldende reguleringsplan vil være avklart med de respektive fagmyndigheter i forbindelse med behandling av planen. Ettersom det ikke foreligger negativ uttalelse fra overordnet fagmyndighet, jfr. plan og bygningsloven 19 2 fjerde ledd, kan kommunen gi dispensasjon. Interesseavveining av ulike forhold med betydning for dispensasjon er del av kommunens saksbehandling. 7. Andre relevante hensyn Naturmangfoldloven har bestemmelser om bestemte naturtyper. Loven krever at det må tas særskilt hensyn til forekomster av utvalgte naturtyper for å unngå forringelse av naturtypenes utbredelse og forekomstenes økologiske tilstand. I henhold til opplysninger fra kommunen er det registrert biologisk mangfold på eiendommen som krever uttalelse fra Bymiljøetaten. Det forutsettes at uttalelser fra Bymiljøetaten blir innarbeidet og ivaretatt I prosjektet. Det er ikke registrert forekomster i det aktuelle området som er klassifisert som utvalgte naturtype (slåttemark, slåttemyr mv. Jamfør naturmangfoldloven 52 og 53). Omsøkte tiltak vil, etter dette ikke komme i strid med viktige hensyn som plan og bygningsloven stiller krav til utvalgte naturtyper. INTERESSEAVVEINING FORDELER OG ULEMPER VED Å GI DISPENSASJON 8
Forhold som taler for at dispensasjon bør gis Følgende forhold taler for at dispensasjon bør gis: Omsøkte tiltak er i samsvar med arealformålet i gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er 40 år gammel og kan ikke antas å være retningsgivende for hva kommunen anser å være god byggeskikk og arealforvaltning i dag. Omsøkte tiltak er i samsvar med ytre tekniske rammer med unntak av bestemmelser om tomteutnytting og antall etasjer i vedtatte plan Kommunen har foretatt en begrunnet helhetsvurdering av de forhold/hensyn som forvaltningsorganet tar stilling i avholdt forhåndskonferanse, jamfør referat av 07.05.2015. Forhold som taler for at dispensasjon bør gis, er primært ønske om en effektiv og rask byggesaksprosess. En mer effektiv byggeprosess vil først og fremst bidra til reduserte kostnader. Forenklinger og tiltak som bidrar til mer effektive byggesaksprosesser er ikke bare et godt begrunnet ønske fra tiltakshaver, men også et av hovedmålene til regjeringen, jamfør Meld. St 28. Området er bebygd med bygninger med høy arkitektonisk kvalitet i forhold til det enkelte byggverk og i forhold til omgivelsen. Det haster med utbedring av fasadene på grunn av vesentlig fuktskader spesielt som følge av kuldebroer Det er utenkelig å utføre påbygging og oppgradering av eksisterende bygg i to separate faser, både med hensyn til det økonomiske og den praktiske tilretteleggingen. Vil fordelene ved dispensasjon være større enn ulempene Etter dette anser jeg fordelene ved å gi dispensasjon vil være vesentlig større enn ulempene. Lillehammer 18.06.2015 Generell rådgivning innen plan og bygningsloven Brannrådgivning Utarbeiding av brannkonsept Uavhengig kontroll av brannkonsept Uavhengig kontroll av bygningsfysikk Siv.ing Sigurd Hoelsbrekken Kringsjåv. 29, 2618 Lillehammer Tlf. 97 19 00 78 Org.nr. 979980809 Epost: sigurd@hoelsbrekken.no 9