Forholdet til eldre reguleringsplaner

Transkript

1 Forholdet til eldre reguleringsplaner

2 I gammel tid Magnus Lagabøtes lov er det tidligste sporet vi har av en bygningslov. Deretter utviklet bygningslovverket seg ettersom byene brant ned. Nesten alle bygningslover før 1900 er kommet som følge av en bybrann

3 Bygningsloven av 1924 Gjaldt i utgangspunktet kun i de større byene, i tillegg til kommuner som selv hadde vedtatt å gjøre den gjeldende Reguleringsplaner som er vedtatt i medhold av 1924-loven er ofte veldig overordnede, og uten bestemmelser.

4 Byggeforskrift av 1949 Ny forskrift, ikke ny bygningslov Inneholder ikke regler for beregning av utnyttingsgrad NS 848, første standard for areal- og volumberegninger av bygninger kom i 1954 Definerer bruttoareal tilnærmet likt som i NS 3940 (dagens gjeldende standard) Tar ikke stilling til hvilke arealbegreper som skal brukes ved fastsettelse av planbestemmelser

5 Byggeforskrift av 1969 Første forskrift med detaljerte regler for areal- og volumbegreper Inneholder måleregler for utnyttingsgrad, bygningers høyde, og etasjetall Målereglene er ikke knyttet til NS848, men i hovedsak angitt direkte i forskriften. Endringer i måleverdighet for arealer når forskriften endres i 1979

6 Plan- og bygningsloven av 1985 Spesifiseringer av måleregler for utnyttingsgrad og høyder Byggeforskrift av 1987 gir mer detaljerte føringer for forskjellige areal- og volumberegninger Begrepene tillatt bebygd areal, tillatt bruksareal og tillatt tomteutnyttelse innføres.

7 Kort om måleregler Norsk standard (NS) har nedfelt målereglene. Den første standarden for areal- og volumberegninger var NS848 som kom ut i 1954 I dag hentes målereglene fra NS3940 Byggeforskriftene/teknisk forskrift bestemmer hvilken standard som skal brukes for areal- og volumberegninger

8 Må bruke byggeforskriften, NS og veiledning som gjaldt da planen ble vedtatt. Det forutsettes at kommunen la dette til grunn da planen ble vedtatt Forutsigbarhet og enhetlig forståelse. Unntak der en annen forståelse entydig følger av planens bestemmelser og/eller praksis.

9 Reguleringsplaner vedtatt fra Lov om bygningsvesen 1924 Standard for måleregler 1954 Bruttoareal - areal inkludert yttervegger og summeres for alle plan i en bygning. Nettoareal - arealet mellom omsluttende bygningsdeler Leieareal (tilnærmet likt BRA) Plan med fri takhøyde > 1,5 m Dekkareal bebygd areal

10 Reguleringsplaner vedtatt fra Byggeforskriften 1969 NS 848 vedtatt Utnyttingsgrad Forholdet mellom brutto golvareal og brutto grunnareal inkl. halvparten av tilstøtende veg, bane, park, vann eller elv maks 10 m. For forretning og industri ikke medregne lagerlokaler i kjeller. For større områder regnes felles friareal, lekeplass, skoletomter o.l. med i brutto grunnareal. Etasjetall og høyde. Himling > 2 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen = etasje Kjeller og loft = etasje når areal er min 1/3 av bygningens grunnflate og det er innredet rom for varig og kortvarig opphold. Bygningens høyde maks lik avstanden mellom byggegrensene* Høyden måles i forhold til veg eller plass Tilbaketrukket (fra veg) bygning høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygning. *Hvis ikke annet er bestemt i plan.

11 NS 848 Byggeforskrift 69, kap. 25:1 Brutto gulvareal legges til grunn ved beregning av utnyttingsgrad Bruttoareal = areal av gulv regnet til yttersiden av omgivende vegger og andre bygningsdeler. Trapper, kaminer og andre bygningsdeler medregnes. Plan med fri takhøyde > 1,5 m regnes som måleverdig* Brutto golvareal = samlet bruttoareal for bebyggelsen på eiendommen. * Ikke fastsatt i NS, men innarbeidet praksis

12 Reguleringsplaner vedtatt fra BF 1969* kap. 26:21 Etasjetall Kjeller = etasje når himling > 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen Loft = etasje når min 1/3 av bygningens grunnflate er innredet rom for varig opphold. NS utg. pkt. 5.1 Bruttoareal som i NS 848 Måleverdig areal når de er tilgjengelige, har gulv og høyde på min. 1,7 m i en bredde på min. 0,3 m * Byggeforskriften 1969 med endring av 4. april 1979

13 Reguleringsplaner vedtatt fra BF 1985 Utnyttingsgrad - som i 1969 Etasjetall Kjeller = etasje når himling > 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen = etasje Innskutt mellometasje regnes med når arealet overstiger 20% av underliggende etasjes bruttoareal. Loft = etasje når min 1/3 av bygningens grunnflate er innredet til oppholdsrom eller soverom. Høyde: Gesimshøyde = skjæring mellom ytterveggens ytre liv og takflaten. Brystning > 300 mm opp over takflaten regnes med. Høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde beskrevet i bygningslovens 70 nr. 2 = gj.sn. gesimshøyde mot vedkommende nabogrense. Avstand: Avstand måles mellom bygningens fasadeliv og nabogrense (eller evt. Nabobygningens fasadeliv). Hvis gesims eller andre fremspring stikker mer enn i m ut, regnes avstanden fra utspringet. NS utg. pkt. 4 Bruttoareal som i 1. utg. Måleverdig areal når de er tilgjengelige, har gulv og høyde på min. 1,9 m i en bredde på min. 0,6 m

14 Reguleringsplaner vedtatt fra BF 1987 Utnyttingsgrad Tillatt bebygd areal Tillatt bruksareal Tillatt tomteutnyttelse Kan i tillegg fastsettes minste uteoppholdsareal pr. boenhet Parkeringsplass Bygningsrådet kan reservere 25 m2 av det tillatte arealet dersom parkeringskrav løses på bakken. Tillatt bebygd areal i % av tomtas areal Tomt areal avsatt til byggeformål Tomteutnyttelse Bruksareal i prosent av tomtas area. Uteoppholdsareal Del av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering. Takterrasse og ikke overbygget terrasse inkl.

15 NS utgave Bebygd areal ikke fradrag for kanaler større enn 0,5 m2 eller vegger tykkere enn 0,5 m. Bruksareal Uinnredet bygningsvolum som kan innredes. For etasjehøyder over 3 m regnes bruksareal som om det var lagt et plan for hver 3 m. (høyde på min. 1,9 m i en bredde på min. 0,6 m) Åpent overbygget areal 1 m innenfor ytterkanten medregnes i bruksareal

16 NS 3940 forts. Bruksareal Bruksarealet regnes fullt ut når himling > 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng Bruksarealet 50% når himling > 0,5 m og < 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng. Etasje Kjeller regnes som etasje når himling > 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng Innskutt mellometasje regnes med når arealet overstiger 20% av underliggende etasjes bruttoareal. Loft = etasje når min 1/3 av underliggende etasjes bruksareal. Høyde Gesimshøyde = skjæring mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Brystning > 300 mm opp over takflaten regnes med. Høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde beskrevet i bygningslovens 70 nr. 2 = gj.sn. gesimshøyde mot vedkommende nabogrense. Avstand Avstand måles mellom bygningens fasadeliv og nabogrense (eller evt. Nabobygningens fasadeliv). Hvis gesims eller andre fremspring stikker mer enn i m ut, økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 m.

17 Etasjetall For kjeller - himling > 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen = etasje Innskutt mellometasje regnes med når arealet overstiger 20% av underliggende etasjes bruttoareal. Loft = etasje når min 1/3 av bygningens grunnflate er innredet til oppholdsrom eller soverom. Høyde og avstand. Gesimshøyde = skjæring mellom ytterveggens ytre liv og takflaten. Brystning > 300 mm opp over takflaten regnes med. Høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde beskrevet i bygningslovens 70 nr. 2 = gj.sn. gesimshøyde mot vedkommende nabogrense. Avstand måles mellom bygningens fasadeliv og nabogrense (eller evt. Nabobygningens fasadeliv). Hvis gesims eller andre fremspring stikker mer enn i m ut, økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 m.

18 Reguleringsplaner vedtatt fra Teknisk forskrift 1997 Utnyttingsgrad Prosent bebygd areal (%-BYA) Tillatt bruksareal (T-BRA) Prosent tomteutnyttelse (%-TU) Avvik fra 70 må fastsettes i plan. Plan bør angi minste uteoppholdsareal for bolig, skole og barnehage. Tillatt bruksareal Uinnredet bygningsvolum målbart inngår i beregningsgrunnlaget En tenkt etasje for hver 3,0 m (minste høyde målbart 1,9 m) Åpent overbygget areal 1 m innenfor ytterkanten medregnes i bruksareal Bruksareal under terreng skal fremgå av plan Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget

19 Etasjetall Kjeller regnes ikke som etasje når himling < 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen og bare inneholder tilleggsdel. Inneholder kjeller oppholdsrom = etasje Innskutt mellometasje regnes med når arealet overstiger 20% av underliggende etasjes bruttoareal. Loft regnes ikke som etasje når bruksarealet er mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal og det bare er tilleggsdel. Høyde og avstand. Gesimshøyde = skjæring mellom ytterveggens ytre liv og takflaten. Brystning > 300 mm opp over takflaten regnes med. Høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde beskrevet i bygningslovens 70 nr. 2 = gj.sn. gesimshøyde mot vedkommende nabogrense. Avstand måles mellom bygningens fasadeliv og nabogrense (eller evt. Nabobygningens fasadeliv). Hvis gesims eller andre fremspring stikker mer enn i m ut, økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 m.

20 Reguleringsplaner vedtatt fra Teknisk forskrift 2007 Grad av utnytting Bebygd areal (BYA) Prosent bebygd areal (%-BYA) Bruksareal (BRA) Prosent bruksareal (%-BRA) Avvik fra 70 må fastsettes i plan. Plan bør angi minste uteoppholdsareal for bolig, skole og barnehage. Tillatt bruksareal Uinnredet bygningsvolum målbart inngår i beregningsgrunnlaget En tenkt etasje for hver 3,0 m (minste høyde målbart 1,9 m) Åpent overbygget areal 1 m innenfor ytterkanten medregnes i bruksareal Bruksareal under terreng skal fremgå av plan Parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget

21 Etasjetall Kjeller regnes ikke som etasje når himling < 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsterreng rundt bygningen og bare inneholder tilleggsdel. Inneholder kjeller oppholdsrom = etasje Innskutt mellometasje regnes med når arealet overstiger 20% av underliggende etasjes bruttoareal. Loft regnes ikke som etasje når bruksarealet er mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal og det bare er tilleggsdel. Høyde og avstand. Gesimshøyde = skjæring mellom ytterveggens ytre liv og takflaten. Brystning > 300 mm opp over takflaten regnes med. Høyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde beskrevet i bygningslovens 70 nr. 2 = gj.sn. gesimshøyde mot vedkommende nabogrense. Avstand måles mellom bygningens fasadeliv og nabogrense (eller evt. Nabobygningens fasadeliv). Hvis gesims eller andre fremspring stikker mer enn i m ut, økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 m.

22 NS 3940:2007 Bebygd areal ikke fradrag for kanaler større enn 0,5 m2 eller vegger tykkere enn 0,5 m. Bruksareal Uinnredet bygningsvolum som kan innredes. For etasjehøyder over 3 m regnes bruksareal som om det var lagt et plan for hver 3 m. (høyde på min. 1,9 m i en bredde på min. 0,6 m) Åpent overbygget areal 1 m innenfor ytterkanten medregnes i bruksareal

23 Reguleringsplaner vedtatt fra Byggeteknisk forskrift 2010 NS 3940:2012

24 Tolkning av gamle reguleringsplaner

25

26 Tomteareal Brutto tomteareal er hele tomta, mens netto tomteareal er den delen av tomta som er avsatt til utbyggingsformål I noen reguleringsplaner kan det også legges til tilleggsarealer

27 U-grad Forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, parkvann eller elv, maksimalt 10,0 m.

28 Reguleringsplan fra 1926

29 Reguleringsplan fra 1926 Ikke så mye informasjon på plankartet Ingen tilhørende bestemmelser Er hovedsakelig en utparselleringsplan. Utbyggingsområder som omfattes av en slik plan bør reguleres på nytt, eller reguleringen bør overstyres i kommuneplanen

31 Reguleringsplan fra 1957 Stadfestet Østlie Kommunestyret vedtak samme dag om vedtekter i tilknytning til reguleringen med noen endringer foretatt av departementet. Vedtektene lyder: 1. Bebyggelsen skal være åpen med våningshus på ikke over 2 etasjer og uthus (garasje) i en etasje. 2. Våningshusenes størrelse skal ikke overstige 10% av tomtens nettoareal og gesimshøyden må ikke overstige 6 ½ m. fra ferdig terreng når det gjelder 2 etasjes hus, og 4 m. fra ferdig terreng for mindre hus. 3. Uthusenes størrelse må ikke overstige 35 kvm. 4. Ingen tomt må beplantes med trær som etter bygningsrådets skjønn kan virke sjenerende for naboer, og hekker ikke nærmere enn 1 m. til grensen og ikke høyere enn 2 m. 5. Parsellselgere er ikke berettiget til ved privat servitutt å etablere forhold som står i strid med disse vedtekter. 6. Unntak fra disse vedtekter kan hvor særlige grunner taler for det, tillates av Asker bygningsråd innenfor rammen av bygningsloven og de gjeldende vedtekter samt bygningsforskriftene.

33 Reguleringsplan fra Bebyggelsen skal være i 1 etasje. Bygningsrådet kan tillate 2 etasjer hvor forholdene etter rådets skjønn ligger til rette for dette. Innredning av bolig i underetasje tillates innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Høyde fra ferdig planert terreng til o.k. gesims fastsettes for 1 etasjes bebyggelse til max. 3,50 m og for 2 etasjes bebyggelse max. 6,50 m. 4. Max. utnyttelsesgrad er angitt på reguleringsplanen. Utnyttelsesgraden, inkl. garasjer, beregnes i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. 5. På tomten skal vises plass for garasje samt oppstillingsplass for 1 bil ved anmeldelse av bolighuset. Garasjearealet skal være max. 36 m2. 6. Bebyggelsen skal ha utforming som harmonerer med tilstøtende bebyggelse og omkringliggende terreng. Bygningsrådet skal godkjenne takvinkel og skal påse at denne og utforming forøvrig harmonerer med omkringliggende terreng og bebyggelse.

34 Eksempel: boligtomt Grunnareal (brutto areal) 836 m² U-grad er 0,15

35 Beregning av tilleggsareal Reguleringsbredde for veien er 6 meter Lengden av grensa mot veien er 52 meter Tilleggsarealet blir da 52m x (6m/2) =156 m² Brutto grunnareal blir 836 m² m² = 992 m² Maksimal U-grad er 0, m² x 0,15 = 148,8 m²

36 Beregning av gesimshøyde Etter forskriften beregnes gesimshøyde fra planert terrengs gjennomsnittsnivå Denne planen angir gesimshøyde til å være maksimalt 3,5 meter for en etasjes hus, og 6,5 meter for 2 etasjes hus. Her må bestemmelser om etasjetall, og gesimshøyde ses i sammenheng

37 Etasjetall Etasje, herunder kjeller, hvor himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i etasjetallet. Loft regnes med i etasjetallet når det er innredet rom for varig opphold og disse rom har en større utstrekning enn 1/3 av bygningens grunnflate.

39 Reguleringsplan fra 1993 Planbestemmelser både på kart og som egen tekst Veiklasser/normalprofiler går av plankartet i stedet for å hentes fra vei- og gatenormal

40 Bestemmelser (forretningsområde) 12. U-graden skal i forretningsområdene ikke overskride 0,35 av netto tomteareal, og det skal være 1 parkeringsplass pr. 25 m2 salgs- og lagerlokale og 1 parkeringsplass pr. 50 m² kontorlokale.

41 Eksempel: forretningstomt Tomtestørrelse: 3525 m², hele eiendommen er Regulert til forretning Ved beregning av u-grad skal halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, parkvann eller elv, maksimalt 10,0 m legges til tomtearealet

42 Eksempel: forretningstomt Halvparten av tilstøtende vei legges til tomtearealet. Dette tilsvarer ca 1200 m² Maksimalt bruttoareal for eiendommen blir ( ) x 0,35 = 1666 m². Dette inkluderer alt måleverdig areal i alle etasjer Parkeringsplasser skal ikke medregnes, men man må vise at man har nok plass til parkering på eiendommen.

43 Eksempel: boligtomt Grunnareal: 2313 m², hvorav 1128 m² er regulert til lekeplass, 942 m² til boligformål, og 17 m² til kjørevei

44 Eksempel: boligtomt 2. Bygningenes brutto grunnflate skal ikke overskride 15 % av netto tomteareal. Frittliggende garasje med brutto gulvflate på maks. 36 m² kan oppføres i tillegg. Husene skal plasseres som vist på planen.

45 Eksempel: boligtomt Bygningenes brutto grunnflate må bli å forstå som BYA. I tillegg kan det bygges garasje på 36 m². Maksimalt byggeareal blir (942 m² x 0,15) + 36 = 177,3 m². Husene skal plasseres som vist i planen. Dette må regnes som veiledende. Møneretningen er juridisk bindende

46 Å forholde seg til gamle planer Dagens Plan- og bygningslov sier at et hvert tiltak skal tillates dersom det ikke finnes en konkret avslagsgrunn 21-4 Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.

47 Å forholde seg til gamle planer Når vi leser gamle planer er det ofte i liten grad spesifisert hva som kan tillates. Dette må ses i sammenheng med at utbyggingspresset er langt større i dag enn det som var tilfellet tidligere. Høy utnyttingsgrad er det samme som stor inntjening for utbygger, og det vil sånn sett være et stort press på planen som styringsdokument

48 Å forholde seg til gamle planer De fleste kommuner har antagelig sine egne utfordringer i forhold til gamle reguleringsplaner Det er viktig å sikre en enhetlig forståelse av disse, og kommunisere denne ut til byggebransjen. Oppfordring: sett dere inn i kommunens gamle synder

49 Utfyllende bebyggelse Plan Stadfestet

50 Utfyllende bebyggelse

51 Bestemmelser A. Boligbebyggelse 1 Bebyggelsen skal være åpen med våningshus på ikke over 2 fulle etasjer og uthus (garasje) i 1 etasje. 2 Våningshus skal plasseres som vist i reguleringsplanen. 3 Våningshusenes størrelse skal ikke overstige 15 % av tomtens nettoareal. Gesimshøyden skal ikke overstige følgende: For 2 etasjes hus: 6,0 m fra ferdig terreng. For 1 og 1 ½ etasjes hus: 3,5 m fra ferdig terreng.

52 Bestemmelser 4 Uthusenes størrelse må ikke overstige 35 m2 og de må sammenbygges med våningshuset. 5 Takoppbygg eller nedskjæringer i takflaten tillates ikke. 6 For utbyggingen for øvrig er fastsatt følgende: Parsellene nr 1, 2, 3, 4: Våningshusene skal være i en etasje mot reg. vei og inntil 2 etasjer på motsatt side og med inntil 2 leiligheter. Takvinkelen er fastsatt til maks. 25 grader. Parsellene 5, 6, 7: Våningshusene skal være inntil 2 etasjer og med inntil 2 leiligheter. Takvinkel maks. 25 grader.

53 Eskisterende hus rives

54 Nytt hus oppføres

55

56 Beskrivelse av prosjektet Eksisterende 60-talls hus rives, og erstattes med moderne funkisbolig Høyde fra sokkel til tak blir 8,4 meter, mot 6 meter gesimshøyde tillatt i reguleringsplan Det er oppgitt at dette er å regne som 2 etasjes bebyggelse. Verken gesimshøydebegrepet eller etasjetallsbegrepet er formalisert ved vedtakstidspunkt for planen

57 Vurderinger i forhold til reguleringsplanen Ved å se på planområdet, og nærområdet generelt er det tydelig at tanken bak planen var enklere saltaksbebyggelse Dette eksemplet viser at det er vanskelig å bruke denne planen til å styre hvilken type bebyggelse som er ment å være i planområdet. Det er ikke nødvendigvis negativt at tradisjonell bebyggelse byttes ut, men dersom planen skal ha en funksjon så må den kunne forsvares juridisk.

58 Kort om å overstyre planer En reguleringsplan kan overstyres helt eller delvis av kommuneplanen Typisk kan man gi generelle bestemmelser om utnyttingsgrad (BYA) for planer som er eldre enn en gitt dato Et viktig moment er at ved reguleringer som begrenser BYA må det også være høydebestemmelser

59 Veilederen Grad av utnytting dlegg/veiledninger%20og%20brosjyrer/t pdf Et viktig hjelpemiddel ved areal- og vulumberegninger Basert på NS3940

60 Konklusjon Det må alltid være samsvar mellom ønsket samfunnsutvikling og kommunens plandokument. Dersom det ikke er samsvar mellom ønsket samfunnsutvikling og kommunens plandokument må planen oppdateres! Kommunen kan kreve utarbeidelse av ny reguleringsplan, men man må være bevisst på når man krever dette av hensyn til likebehandling