ØRSTA KOMMUNE politisk sekretariat

ØRSTA KOMMUNE politisk sekretariat Advokat Bjørn Kristian Hove Pb 815, Sentrum 6001 ÅLESUND Saksnr Løpenr. Saksansvarleg Arkiv Dato 2014/1165 11978/2014 WANGEN 117/1 29.09.2014 MELDING OM VEDTAK I SAMFUNNSUTVALET 23.09.14, SAK PS 73/14: GNR/BNR 117/1 - INDRE TRANDAL - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL FRITIDSFØREMÅL Saksprotokoll tilråding / vedtak i samfunnsutvalet - 23.09.2014 Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på eigedomen 117/1 på Rynningen. SFU viser til at området den omsøkte tomta er lokalisert til er vurdert som eit viktig kulturlandskap og at eksisterande tun har verdiar som kulturmiljø i seg sjølv og som del av landskapet. Med vising til registreringane for området som verdifullt kulturlandskap og til innkomne fråsegner, finn SFU at det likevell vil vere forsvarleg å gje dispensasjon som omsøkt. SFU ser at ein dispensasjon ikkje vil sette plangrunnlaget vesentleg til sides, og at fordelande med å gje dispensasjon er større enn ulempene. Med heimel i pbl 19-2 gjev samfunnsutvalet dispensasjon for frådeling av tomt med ei plassering slik det går fram ovanfor. Utforming og plassering av hytta må tilpassast eksisterande tun/kulturlandskap. SFU har vurdert andre plasseringar, men finn at det ikkje er andre plasseringar som vert vurdert som eigna. Handsaminga (9 rf) Samfunnsutvalet var på synfaring i saka. Høydal var ikkje med på synfaringa. Samfunnsutvalet hadde slikt fellesforslag til vedtak: Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på eigedomen 117/1 på Rynningen. SFU viser til at området den omsøkte tomta er lokalisert til er vurdert som eit viktig kulturlandskap og at eksisterande tun har verdiar som kulturmiljø i seg sjølv og som del av landskapet. Med vising til registreringane for området som verdifullt kulturlandskap og til innkomne fråsegner, finn SFU at det likevell vil vere forsvarleg å gje dispensasjon som omsøkt. SFU ser at ein dispensasjon ikkje vil sette plangrunnlaget vesentleg til sides, og at fordelande med å gje dispensasjon er større enn ulempene. Med heimel i pbl 19-2 gjev samfunnsutvalet dispensasjon for frådeling av tomt med ei plassering slik det går fram ovanfor. Utforming og plassering av hytta må tilpassast eksisterande tun/kulturlandskap. SFU har vurdert andre plasseringar, men finn at det ikkje er andre plasseringar som vert vurdert som eigna. Postadresse: postmottak@orsta.kommune.no www.orsta.kommune.no 6153 ØRSTA 700 49 700 700 49 711 939461450 MVA 3992.07.30144

Rett utskrift av møteprotokollen 29.09.14 Toril Langlo Politisk sekretær Kopi til: Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkeshuset 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkeshuset 6404 Molde Norges Vassdrags- og energidirektorat Postboks 53 6801 FØRDE Landbrukskontoret Dalevegen 6 6150 Ørsta

ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2014/1165 Løpenr.: 9696/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 73/14 Samfunnsutvalet 23.09.2014 GNR/BNR 117/1 - INDRE TRANDAL - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL FRITIDSFØREMÅL TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på eigedomen 117/1 på Rynningen. SFU viser til at området den omsøkte tomta er lokalisert til er vurdert som eit viktig kulturlandskap og at eksisterande tun har verdiar som kulturmiljø i seg sjølv og som del av landskapet. Med vising til registreringane for området som verdifullt kulturlandskap og til innkomne fråsegner, finn SFU at det vil vere forsvarleg å gje dispensasjon dersom tomta vert plassert ovanfor vegen og i området i nærleiken av eksisterande hytte. Det må gjennomførast ei tilleggsvurdering for å avklare om denne plasseringa oppfyller krava til rastryggleik etter byggteknisk forskrift. Under desse føresetnaden finn SFU at ein dispensasjon ikkje vil sette plangrunnlaget vesentleg til sides, og at fordelande med å gje dispensasjon er større enn ulempene. Med heimel i pbl 19-2 gjev samfunnsutvalet dispensasjon for frådeling av tomt med ei plassering slik det går fram ovanfor. Utskrift til: Advokat Bjørn Kristian Hove, Postboks 815 Sentrum, 6001 Ålesund Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde NVE, Postboks 53, 6801 Førde Landbrukskontoret, her

Saksvedlegg: Søknad om samtykke til frådeling - dispensasjon, datert 23.04.14 Søknad om dispensasjon med supplerande dokumentasjon, datert 17.06.14 Grunnkart/ortofoto, 1:1000 Geologisk rasfarevurdering frå Breiteig-fjordsenter, signert10.06.2014 Skog og landskapskart Oversiktskart/ortofoto 1:7000 Protokoll frå landbruksnemnda, sak 48/14 Uprenta saksvedlegg: Innkomne merknader Div. dokument Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til fritidsbustad på Indre Trandal. Den omsøkte tomta er om lag 0,65 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone B, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det vurderast å gjeve løyve til spreidd busetnad. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Tomta ligg innanfor potensielt skredfarleg område i NGI sitt faresonekart frå 1989. Det ligg føre geologisk vurdering om skredfaren som konkluderer med at tomta oppfyller krava i byggteknisk forskrift. Tomta ligg innafor kjerneområde landbruk, der kulturlandskap er vektlagt omsyn. Det ligg ikkje føre merknader frå nabovarslinga. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: NVE, 30.062014 Skredfaren på tomta er vurdert av Breiteig Fjordsenter. Konklusjonen i rapporten er at tomta tilfredsstiller sikkerheitsklasse S2 for skred i TEK10. NVE har ingen merknad til søknaden. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, 02.07.2014 Natur- og miljoverninteresser Område er å rekne som privatisert frå før, og tomta er lagt opp mot vegen slik våningshuset plassert. Vi har difor ingen merknader i høve til avstanden til sjø. Ut frå landskapsomsyn må kommunen sette krav til at bygget blir tilpassa den bygningsmassen som er der frå før. Landbruksinteresser Omsøkte fritidshus er lagt i eit område som i Ørsta kommune si kartlegging over kjerneområde landbruk, er markert som verdifullt område for landbrukets kulturlandskap. Omsøkte tomt er dessutan kartlagt som fulldyrka jord. Ut frå desse kvalitetane i området, oppmodar vi om at ein finn anna plassering for hyttebygging.

Konklusjon Fylkesmannen meiner det er uheldig å plassere nye bygg på fulldyrka jord i eit gamalt verdfullt kulturlandskap. Vi rår ut frå dette i frå at kommunen gjev dispensasjon med den lokaliseringa som er omsøkt. Merknaden er ved brev av 07.07.14 oversendt til Adv. Hove, med høve til kommentar/vurdering før søknaden vart handsama, jf signalet om å vurdere ei anna plassering. Adv. Hove, 10.06.2014 Rønning opplyser hit at omsøkte tomteareal er såvidt "grynt" at det knapt kvalifiserer som fulldyrka jord. Dertil fastholdes herfra det nedfelte ved mitt brev 23. april 2014 knyttet til landbruksressursen og søknadens forhold til jordloven. Såvidt gjelder kulturlandskapet, vises også til det nedfelte ved mitt brev 23. april 2014. Et sentralt argument for og siktemål med søknaden var ganske nettopp å legge til rette for ivaretagelse av eiendommens kulturlandskap. Det het ved brevet blant annet følgende: "Formålet med søknaden om fradeling av tomt til fritidsformål, er å søke lagt til rette for at brukets kulturlandskap også blir holdt i hevd framover i tid. Jens Rønning har to voksne barn og som gitt tomt nå tillates fradelt i fellesskap har til intensjon å ivareta brukets kulturlandskap også framover. Med sikte på slik viderføring også av kommende generasjoner etter disse". Min part og min parts barn har slik tidligere meddelt genuine ønsker om å kunne ivareta kulturlandskapet. Det erkjennes at det blir for mye for en og en har derfor valgt å søke tomt fradelt med sikte på og legge til rette for at begge barna i praktisk samarbeid kan ivareta kulturlandskapet. At omsyn til ivaretagelse av kulturlandskapet da skal kunne være til hinder for det omsøkte, finner min part lite forståelig. Når det er sagt skal dertil fremholdes at der ikke er andre aktuelle tomteplasseringer enn den nå omsøkte. Dette blant annet med bakgrunn i terrengforhold, rasproblematikk m.v. På slik bakgrunn fastholdes på vegner av min part fremsendt søknad i det gjentas at brukets kulturlandskap vil være tjent med at søknaden innvilges. Møre og Romsdal fylkeskommune, 10.07.2014 Løa og stabburet på gbnr 117/1 vart begge registrert i SEFRAK i 1978. Alderen er usikker, men i registreringane går det fram at stabburet opphavleg har stått nær sjøen og at bygningen vart flytta til den noverande staden kring 1880. Løa kan ha blitt oppførtrt omlag på same tid. Våningshuset er ikkje registrert. Det kan tyde på at stovehuset har vorte bygt etter århundreskiftet - i så fall like etter 1900. Å døme frå foto i registreringsmaterialet ser stabburet ut til å vere særleg interessant. Men alle bygningane i tunet utgjer eit heile, og tunet teiknar seg som ei tydeleg eining i det opne kulturlandskapet mot fjorden. Vi kjenner ikkje tilstanden på nokon av bygningane i dag. Den omøkte hyttetomta føyer seg inn i strukturen på den eksisterande gardsbebyggelsen; bygningar plassert tett på rekkje like nedanfor vegen gjennom bygda. Vi er likevel kritiske til søknaden nettopp fordi det tradisjonelle gardstunet og landskapet i kring gir eit så intakt bilde av fjordgarden. Stell av kulturlandskapet er frå søkjaren si side ein del av argumentasjonen for fådelinga. Etter vårt syn bør det vurderast alternative plasseringar der ein eventuell ny hytte ikkje i same grad berører dette

landskapsbildet. Vår kommentar: Sjå brev frå Adv. Hove i høve merknaden frå Fylkesmannen. Landbruksnemnda, møte 04.09.14 1. Omdisponering etter jordlova 9 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning om frådeling av hyttetomt frå gnr 117 bnr 1. Tomta på 0,65 daa er plassert på fulldyrka jord like ved tunet. Landbruksnemnda har merka seg at bruket er ute av drift. Det dyrka arealet er bratt og lite og det gjer det uråd å hauste med moderne reiskapar. Landbruksnemnda vil ut frå ei heilheitsvurdering vedta at eigar av gnr 117 bnr 1, Jens Rønning, får etter jordlova 9 omdisponere 0,65 da av det dyrka arealet på bruket til hyttetomt. 2. Frådeling etter jordlova 12 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning om frådeling av hyttetomt på 0,65 daa frå gnr 117 bnr 1. Landbruksnemnda ser at det er vanskeleg å plassere tomta andre plassar på bruket enn omsøkt. Landbruksnemnda vedtek at eigar av gnr 117 bnr 1, Jens Rønning, får etter jordlova 12, frådele 0,65 dekar dyrka areal til hyttetomt. 3. Dispensasjon frå kommuneplanen - tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning, om frådeling av hyttetomt på 0,65 daa frå gnr 117 bnr 1, og rår til at det vert gitt dispensasjon frå kommuneplanen for denne frådelinga. Landbruksnemnda ber om at det vert teke omsyn til at byggeskikk på ny hytte må passe inn i tun og kulturlandskapet. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av tomt til fritidsbustad like ved tunet på gnr/bnr 117/1 på Rynningen i Hjørundfjorden. Søkjaren argumenterer med at frådelinga er naudsynt for at kulturlandskapet skal verte halde ved like i framtida, ved at begge barna kan delta i praktisk samarbeid om skjøtselen. Det er derfor ønskjeleg at det vert opna for frådeling og bygging av fritidsbustad slik at begge etterkomarane av noverande eigar kan eige bygningsmasse som er tilknytt området. Etter høyringa ligg det no føre vedtak av landbruksnemnda om løyve til frådeling etter jordlova 12, vedtak om omdisponering etter 9 og det vert tilrådd dispensasjon etter plan- og bygningslova. Vedtaket er ikkje i samsvar med landbrukssjefen si tilråding, som var å gje avslag på søknaden. Landbrukssjefen signaliserte at tilrådinga kunne fått eit anna utfall med ei anna plassering av tomta. Fylkesmannen rår frå søknaden ut frå at tomta er lagt på fulldyrka jord og er eit viktig kulturlandskap. Det vert oppmoda om å finne ei anna lokalisering. Fylkeskommunen peikar på at bygningane i tunet er SEFRAK-registrerte og at desse utgjer eit heile i eit verdfullt kulturlandskap. Også Fylkeskommunen tilrår at det vert funne ei alternativ lokalisering.

Adv. Hove har på vegne av søkjaren i brev datert 10.07.2014 opplyst at det ikkje vert vurdert å vere andre aktuelle tomteplasseringar enn den omsøkte. Søkjaren si grunngjeving der frådeling og bygging av hytte er halde fram som vilkår for at kulturlandskapet kan skjøttast i framsida, kan oppfattast som noko uvanleg. Det er vanskeleg for kommunen å legge til grunn at ei frådeling av tomt og bygging av hytte skal vere naudsynt tiltak for å skjøtte kulturlandskapet. Eigedomen vil også vere fritt omsetteleg, og det er uråd å vite kven som vil vere eigar av denne i framtida, og kva interesse vedkomande vil ha. Det er likevel ein logikk i dette for søkjaren. Det er lite sannsynleg i dagens situasjon, at bruket kan kome i sjølvstendig drift, skjøtsel kan difor avhengig av anten leigedrift, som kan vere vanskeleg å etablere avtale om i dette området, eller at personar med vilje og ønske om å oppretthalde kulturlandskapet gjennomfører skjøtsel. Det er dette siste som vert lagt til grunn i søknaden, der det er føresett at dei to etterkomarane etter dagens eigar har ønskje om dette. Det er difor viktig for dei å få høve til å etablere ei sjølvstendig eining i form av ei hytte, i tilegg til dagens tun. Det er også på generelt grunnlag vanskeleg å legge særleg vekt på hytter i eit busetjingsperspektiv. Men det kan likevel vere ein realitet at hytter kan bidra til aktivitet og skjøtsel i eit område, slik som det synest vere i denne saka. Det er ikkje registreringar i naturbasen om verdifulle naturtypar eller artar som kan verte påverka av planen/tiltaket. Det er heller ikkje kjent at det kan vere andre artar eller naturtypar i området som ikkje er fanga opp av registreringane i naturbasen. Området er registrert som kjerneområde landbruk der kulturlandskapsverdien er vektlagt. Vidare er tunet vurdert som viktig i seg sjølv og som del av kulturlandskapet. Frå høyringsrunden har spørsmålet om alternativ plassering vore eit tema frå alle høyringspartane. Rasfarevurderinga har berre vurdert den omsøkte tomta, om andre lokaliseringar også kan vere rastrygge må i så fall avklarast nærare. Ei plassering ovanfor vegen og t.d. i nærleiken av eksisterande hytte som ligg der, vil kunne gje vesentleg mindre negativ effekt på kulturlandskapet og i høve det eksisterande tunet. Spørsmålet om lokalisering vert drøfta vidare nedanfor. Kravet i naturmangfaldlova (nml) 8 om at saka skal basere seg på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfaldet elles i liten grad vil bli påverka av framlegget og at det ikkje kan påvisast at tiltaket vil ha effekt på verdifull natur, vert det lagt til grunn at det ikkje er naudsynt å gjere vurderingar etter dei andre miljøprinsippa i nml. 9-12. I samband med høyringa er det frårådd dispensasjon frå Fylkesmannen og i tilrådinga frå landbrukssjefen. Det er signalisert at det bør vurderast ei anna plassering. Landbruksnemnda har gjeve løyve til frådeling og tilrådd dispensasjon. Møre og Romsdal fylkeskommunen har også framheva verdien til kulturlandskap og kulturmiljø, og tilrådd ei anna plassering. Det er også peika på at ei ev hytta må tilpassast eksisterande kulturmiljø og bygningar. Dersom det skulle verte opna for frådeling og bygging av fritidsbustad/hytte på den omsøkte tomta, vil dette altså ha innverknad på kulturlandskapet og det eksisterande tunet. Det bør i så fall settast krav til utforming av bygget som tek omsyn til kulturmiljøet. Etter ei samla vurdering konkluderer rådmannen med at det bør kunne gjevast løyve til frådeling og bygging av hytte utan at plangrunnlaget vert sett vesentleg til sides, men då må plasseringa ikkje kome i vesentleg konflikt med dei omsyna som etter plangrunnlaget m.v. gjer seg gjeldande. Rådmannen er såleis i tvil om det er rett å opne for bygging på den

omsøkte tomta, jf. registreringane for området og dei innkomne fråsegnene. Rådmannen meiner ut frå kartgrunnlag, ortofoto og bilde, at ei plassering ovanfor vegen og t.d. i nærleiken av eksisterande hytte som ligg der, vil kunne gje vesentleg mindre negativ effekt på kulturlandskapet og i høve det eksisterande tunet. I høve landbruksinteressene er ei slik plassering også vurdert å vere betre. Med slik plassering vil rådmannen også samla sett kunne vurdere fordelande som større enn ulempene, jf. pbl 19-2. Spørsmål om denne plasseringa er vurdert har vore teke opp med søkjaren sin representant pr. telefon i samband med utarbeiding av saka, og det vart gitt tilbekemelding om at søkjaren ikkje reknar området for rastrygt og at der er bratt. Koter på kartet tyder på at det er deler av terrenget der som ikkje er vesentleg brattare enn den omsøkte plasseringa. Rasfarerapporten avklarar ikkje anna enn omsøkt plassering, men skisserer at ein rygg i terrenget medfører mindre rasfare i heile området der tunet er plassert. Dersom denne plasseringa skal leggast til grunn, er det såleis eit vilkår at det kan dokumenterast å vere rastrygt. Sakshandsamar har ikkje hatt høve til å synfare området i samband med utarbeiding av saka. Det vert tilrådd at SFU tek synfaring i samband med si handsaming. Rådmannen vil såleis tilrå dispensasjon med ei plassering som skissert ovanfor. Det vil då kunne leggast til grunn at plangrunnlaget ikkje vert sett vesentleg til sides, og at det større fordelar enn ulemper med ei frådeling, jf. pbl 19-2. Det må settast som vilkår at tomta kan dokumenterast å vere rastrygg. Dersom ei slik vurdering konkluderer med at plassering som føresett ovanfor ikkje vil oppfylle krava til rastryggleik, må det vurderast om det likevel kan opnast for bygging som omsøkt, men då på vilkår av ei utforming av hytta slik at det vert teke omsyn til byggeskikken i tunet. Eldar Øye leiar plan og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø