3 Vestby kommune Bygg Gunnvor Johanne Hovland Gjølstadveien 275 1550 HØLEN Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/02810-11 June Cathrine Ormstad 07.03.2019 Avslag på søknad - Gnr 156 Bnr 42 - Gjølstadveien 275 Oppføring av stabbur/kapell Det vises til søknad mottatt 01.10.2018. Tiltakets adresse: Gjølstadveien 275 Gnr./bnr./fnr./snr.: 156/42/0/0 Tiltakshaver: Gunnvor J. Hovland Vedtak: Søknaden om dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt BRA=300 m² i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2014 2026 2 avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2. Søknaden Søknad om dispensasjon fra Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2 ble mottatt 01.10.2018, og komplettert av tiltakshaver 04.03.2019. Det er på eiendommen søkt om oppføring av et frittstående stabbur/kapell med BRA 23m². Eiendommens areal er på ca 7960 m². På eiendommen står det eksisterende bygningsmasse med et totalt BRA=469 m² (våningshus, bryggerhus, garasje og drivhus). Nytt BRA med tiltaket blir =492 m². I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2, vedrørende maksimalt tillatt bruksareal BRA=300 m². Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 5
Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse. Maksimal tillatt tomteutnyttelse er %-BYA=25% og tillatt bruksareal BRA=300 m². Maksimal gesimshøyde er 6 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter. Byggetomta Eiendommen ligger stort sett innenfor LNF-område, men er avsatt til boligbebyggelse. Uttalelser Det er ikke innhentet uttalelse fra andre myndigheter. Nabomerknader Tiltaket er nabovarslet. Det er ikke innkommet merknader til søknaden. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med bestemmelsen om maksimalt tillatt bruksareal BRA=300 m² i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Søknaden begrunnes av tiltakshaver med at eiendommen er en gammel gård med et gårdstun hvor det tidligere har stått et stabbur der hvor det nå søkes om oppføring av et nytt stabbur. Det er i søknaden lagt ved en link til digitalt museum hvor en kan se et fotografi fra 1959 som viser at det tidligere stod et stabbur på tomten. Det er vist til at et stabbur derfor hører naturlig til på gårdstunet og vil gå naturlig inn i helheten på eiendommen. Stabburet skal ligne på et eldre stabbur og bygges frittstående på påler slik det tidligere var vanlig å bygge stabbur. Det er videre vist til at bygget er lite av størrelse med et BYA på kun 28 m² og BRA=23 m². Stabburet er av tiltakshaver tiltenkt å fungere som et «stillerom»/kapell, og det er vist til at det skal være åpent for allmennheten, for eksempel de som bruker pilegrimsleden gjennom Vestby eller for folk generelt som ønsker stillhet. Det er også vist til at tiltaket ikke vil være inngripende for terreng om omgivelsene da det ikke skal graves eller tilkoples vann og avløp. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Vår ref.: 18/02810-11 Side 2 av 5
Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene for dispensasjon er strenge. Å innvilge en dispensasjon i denne saken innebærer å sette til side hovedregelen i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2 som angir at maksimalt tillatt bruksareal er 300 m². Det skal ikke være kurant å få en dispensasjon fra arealdisponeringsreglene. Hensynene bak bestemmelsene om arealdisponering og tomteutnyttelse er å sikre en fornuftig og langsiktig ivaretakelse av det gjeldende området, og er således et viktig virkemiddel for myndighetene for å ha styring og kontroll over utbyggingen som skjer. Bestemmelsene er nedfelt etter bevisste valg for hva som fra politisk hold er ansett som en riktig og ønskelig utvikling i det enkelte lokalmiljø. I dette området har myndighetene uttrykkelig ønsket å begrense bygningsmassen på den enkelte eiendom til BRA=300 m². Det har videre vært ønskelig å begrense bruksarealet på den enkelte eiendom uavhengig av tomtens størrelse, og det er derfor gitt begrensninger i Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2 både når det gjelder prosent bebygd areal og tillatt bruksareal. Dette er gjort for å sikre at alle eiendommer i aktuelle område har en samlet bygningsmasse som ikke overstiger et visst bruksareal selv om tomtestørrelsene varierer. I aktuelle sak har eiendommen allerede en eksisterende bygningsmasse som tilsvarer BRA=469 m², dette tilsvarer 56,3 % over ønsket BRA på eiendommen etter Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2. Med tiltaket vil totalen bli BRA=492 m² som tilsvarer en overskridelse på 64 %, og vil være en vesentlig overskridelse av maksimal BRA selv om tiltaket i seg selv ikke er stort. Dersom dispensasjon gis i aktuelle sak vil dette kunne åpne for en uheldig presedensdannelse, jf prinsippet om likebehandling, som vil kunne føre til en utvanning av intensjonen med bestemmelsen. Bestemmelser til Vestby kommuneplan 2 gir på visse vilkår adgang for at mindre tiltak kan finne sted, og er således et unntak fra hovedregelen. Formålet med å forby tiltak i uregulerte områder er å forhindre at utbygging skjer i disse områdene, fordi det her foreløpig ikke er gjort en grundig og detaljert analyse i et helhetlig perspektiv av hvilken bruk, utforming og bebyggelse kommunen ønsker. Dette tilsier også at en søknad om dispensasjon fra unntaksbestemmelsen skal vurderes restriktivt. Bygningssjefens konklusjon er at hensynet bak lovens formålsbestemmelse og 2, jf 1 i kommuneplanens arealdel, blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra kravet i denne saken. Ettersom lovens første vilkår ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Vår ref.: 18/02810-11 Side 3 av 5
Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 16 000,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-1, tiltak 16-30m2 kr 6 000,- - Kap 3-8, dispensasjon kr 10 000,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Einar Georg Nilsen bygningssjef June Cathrine Ormstad rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: Gunnvor Johanne Hovland, Gjølstadveien 275, 1550 HØLEN Vår ref.: 18/02810-11 Side 4 av 5
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 18/02810-11 Side 5 av 5