SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/04079-47 Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 09.05.2018 10/18 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 har behandlet saken i møte 09.05.2018 sak 10/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 09.05.2018: Følgende hadde ordet i saken: Grete Moræus Stray (H), Heidi Liljan Næss (Frp Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 10.4.2018, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.4.2018. Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - offentlig ettersyn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, Enhet kommunalteknikk. Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 10.4.2018, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.4.2018. Vedlegg: 1. Plankart, datert 10.4.2018 2. Reguleringsbestemmelser, datert 10.4.2018 3. Planbeskrivelse, datert 10.4.2018 4. Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers kommentarer side 1 av 5
Sammendrag: Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Eikelunden eiendom AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse og noe konsentrert småhusbebyggelse, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planen tilrettelegger også for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Planområdet er i Varteig og ligger ca. 12 km nordøst for Sarpsborg sentrum. Planområdet ligger i direkte tilknytning til fylkesvei 581 og ca. 500 meter fra Varteig barne- og ungdomsskole. Arealet er ubebygd og består i dag av skog i et noe kupert terreng. Planområdet omfatter til sammen 100 dekar. Det legges til rette for ca. 80 boenheter. Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Innspill og merknader til planutarbeidelsen er i alt vesentlig imøtekommet. Rådmannen har ikke imøtekommet uttalelsene fra Fylkesmannen i Østfold vedrørende rekkefølgekrav for utbygging av delområder, Østfold fylkeskommune vedrørende støyberegninger som vedlegg til planen, Statens vegvesen vedrørende sikring av bestemmelser knyttet til myke trafikanter i anleggsperioden i reguleringsbestemmelsene eller Martin Hansen vedrørende å anlegge gang- og sykkelvei på andre siden av fylkesvei 581 (Varteigveien). Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Utredning: Bakgrunn for saken Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Eikelunden eiendom AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse og noe konsentrert småhusbebyggelse, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planen tilrettelegger også for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Beskrivelse av området Planområdet er i Varteig og ligger ca. 12 km nordøst for Sarpsborg sentrum. Planområdet ligger i direkte tilknytning til fylkesvei 581 og ca. 500 meter fra Varteig barne- og ungdomsskole. Arealet er ubebygd og består i dag av skog i et noe kupert terreng. Planområdet omfatter til sammen 100 dekar. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er i fylkesplanen Østfold mot 2015 utpekt som et «lokalsenter» der det er ønskelig med en boligvekst i form av vedlikeholdsbygging. side 2 av 5
Området er uregulert. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, renovasjonsanlegg, veiareal, fortau, gang- og sykkelvei og kantstopp for bussholdeplass. Boligsammensetningen er noe variert med hovedvekt på eneboliger i form av selvbyggertomter, men også konsentrert småhusbebyggelse. Totalt vil det kunne oppføres om lag 80 nye boenheter fordelt på 56 eneboliger og ca. 24 leiligheter. Planen legger også til rette for hybler/sekundærleiligheter i tilknytning til eneboligene. Det legges til rette for lekeplasser på tre forskjellige steder i planområdet. På den måten har man sikret at alle beboerne får en lekeplass innenfor en radius på 150 meter. Lekeplass f_l1 og f_l3 henvender seg mot naturområder og tanken er at man ønsker å utnytte terrenget også til frilek utenfor planområdet. Biltrafikken til planområdet vil ledes fra fylkesvei 581 via en ny adkomstvei. Den nye adkomstveien vil betjene forsamlingslokalet Filadelfia og tilliggende bolig. Planen legger også til rette for at eksisterende boliger i området vil kunne knytte seg på den nye adkomstveien. Eksisterende vei opp til Filadelfia er smal og bratt og vil omgjøres til turvei øst for eksisterende bolig. Det legges til rette i planforslaget for en gang- og sykkelvei (SGS1-2) fra Småbergveien sørvest i planområdet langs fylkesvei 581(Varteigveien) frem til Lundeveien og videre opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Det stilles ikke rekkefølgekrav til opparbeidelsen av denne. Gang- og sykkelvei langs Lundeveien er et kommunalt ansvar, mens gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 (Varteigveien) er et fylkeskommunalt ansvar. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 26.08.2016. Fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev/e-post. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Det kom inn åtte innspill til varsling av oppstart av planarbeidet. Innspillene er i alt vesentlig imøtekommet. Følgende innspill er ikke imøtekommet: Fylkesmannen i Østfold om at det bør vurderes rekkefølgekrav om at delområder skal bygges ut før man åpner for nye delområder Østfold fylkeskommune om at det må foretas støyberegninger som vedlegges plandokumentene I løpet av prosessen fremmet Sarpsborg kommune et ønske om å tilrettelegge for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 fra Småbergveien sørvest i planområdet til Lundeveien og videre opp til Varteig barne- og ungdomsskole. På bakgrunn av dette ble planforslaget sendt ut på nytt med et varsel om en utvidelse av planområdet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 13.03.2018. Berørte fagmyndigheter og naboer ble varslet med brev/e-post. Det kom inn seks innspill til varsling av utvidelsen av planområdet. Innspillene er i alt vesentlig imøtekommet. Følgende innspill er ikke imøtekommet: side 3 av 5
Statens vegvesen om at det med fordel kan sikres bestemmelser knyttet til myke trafikanter i anleggsperioden i reguleringsbestemmelsene Martin Hansen sitt ønske om å legge gang- og sykkelveien langs fylkesvei 581 på østsiden i stedet for på vestsiden som planforslaget legger opp til. Innspillene er nærmere kommentert av forslagsstiller i vedlegg 4. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarene forslagsstiller har gitt til de innkomne innspillene. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Varteig barne- og ungdomsskole i 2012. Registreringer viser at barn og unge ikke har spesielle interesser innenfor planområdet, men at arealene i tilknytning til skolen og lysløypa benyttes for lek og rekreasjon hele året. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge lekearealer i planområdet. I tillegg bedrer planen trafikksikkerheten for barn og unge ved å tilrettelegge for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og videre langs Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Rådmannen mener at hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2017-06-21-854). De aktuelle bestemmelsene å vurdere etter her er 6 og 8. Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet vil kunne få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn etter forskriftens 10, jf. 8. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materialet var komplett 16.04.2018. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. side 4 av 5
Miljø: Planforslaget innebærer at opp mot 60 dekar med skog nedbygges. Bruken av området er avklart gjennom kommuneplanens arealdel 2015 2026. Enkelte tomter ligger i skrånende terreng og det vil oppstå behov for terrengtilpasning av bolig eller selve terrenget. Bestemmelsen 5.3 c) i reguleringsbestemmelsene sikrer at «bebyggelsen skal utformes og plasseres slik at tomtas terrengfall utnyttes på en naturlig måte. Bygninger skal ha underetasjer der terrenget tilsier dette. Terrenginngrep må begrenses innenfor regulert formålsgrense». Hovedhensikten med en slik bestemmelse er å gi hjemmel til å kreve landskapstilpasning og skape en forutsigbarhet til at det ikke skal være mulig å tilpasse landskapet for enhver type bolig. Planområdet blir berørt av gul støysone men har bestemmelser som fanger opp tiltak for å ivareta dette. Lekeområder er plassert utenfor gul støysone. Folkehelse: Planforslaget legger til rette for tre lekeplasser samt tilknytning til et stort naturområde for rekreasjon i form av blant annet lysløype og orienteringsløp øst og nordøst i planområdet. Den umiddelbare nærheten til store naturområder, samt felles leke- og uteoppholdsarealer innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og skape møteplasser. Trafikksikkerheten for myke trafikanter i området blir i planforslaget godt ivaretatt ved at det tilrettelegges for gang- og sykkelvei fra Småbergveien langs fylkesvei 581 frem til Lundeveien og videre opp til Varteig barne- og ungdomsskole. RETT UTSKRIFT 11.05.2018 Gunn K. Evensen side 5 av 5