Vestby kommune Planavdelingen «f1» «f3» «f4» «f5» «f6» Arkivkode Deres ref. Saksnr. Løpenr. Dato PLID 0157 11/793 121/12 06.02.2012 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - RANDEM SKOG Vedlagt oversendes vedtak i sak DS PLM 4/12, fattet etter delegert myndighet. Med hilsen Vibeke Arnesen Arealplanlegger Postadresse Besøksadresse Telefon Telefax Bankgirokonto Postgirokonto Postboks 144 Rådhuset, Rådhusgt.1 64 98 01 00 64 98 0101 1613.07.00342 0808 5349709 1541 Vestby 1540 Vestby E-post: post@vestby.kommune.no http://www.vestby.kommune.no
Delegasjonssak - Vestby kommune Enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven Utvalg Dato Plan- og miljøutvalget 03.01.2012 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang PLID 0157 11/793 Vibeke Arnesen Ja Sak DS PLM 4/12 MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - RANDEM SKOG SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Reguleringsplanen for Randem skog ble vedtatt i 1971, men det ble i 1971-73 vedtatt flere endringer og planen ble delt i to. Området reguleres således av bygningsloven av 18.6.1965. Området er utbygget på bakgrunn av godkjente bebyggelsesplaner/situasjonsplaner, behandlet som mindre endringer av planene. Kommunen opplever mange misforståelser fra publikum m.h.t. tolkning av reguleringsplanen. Dette på bakgrunn av uklar sammenheng mellom kart og bestemmelser, uklare bestemmelser, og endringer i forskriftene, for eksempel m.h.t. hvordan utnyttingsgrad skal oppgis og beregnes. Det at utnyttelsesgraden ble overskredet, for flere av enkelt tomtene, allerede ved oppførelse bidrar ytterligere til misforståelser. Planen er ikke digitalisert. Formålet med endringen er å digitalisere og oppdatere plankartene, samt å forenkle og oppdatere bestemmelsene slik at disse blir i samsvar med dagens byggforskrift. Dette skal sikre likhet og forutsigbarhet for publikum, samt bidra til mer effektiv saksbehandling. Områdets karakter ønskes opprettholdt, og det reelle innholdet i planene skal i hovedsak ikke endres. Varsel om mindre endring ble sent ut den 02.11.2011, og ble kunngjort den 01.11.2011. Det er kommet inn 7 merknader til saken. Sammendrag av merknadene: 1.) Randemlia 8: Spør om endringene vil påvirke deres mulighet til å bygge større garasje. 2.) Nordlysveien 28: Viser til at eiendommen er overført til Åge Wilhelmsen i 1992. 3.) OBOS: Viser til at de eier naboeiendommen gnr. 12 bnr. 81. Det er i dag regulert vei inn til denne eiendommen. OBOS regner med at Deres eiendom på sikt vil bli utbygget, og ønsker ikke at en eventuelt framtidig atkomst blir regulert bort. 4.) Nordlysveien 44: Viser til at veiarealet som går inn til deres garasje (omtalt som f_g1) i forslaget har vært asfaltert, brøytet og strødd av kommunen hele tiden (39 år), og at arealet benyttes av renovasjonsetaten (Movar). Eier mener det fortsatt må være kommunens ansvar og drifte dette arealet.
5.) Randemsletta 49: Viser til at når de kjøpte eiendommen i 1971 så omfattet kjøpesummen bl.a. verdi netto tomt, tomtens andel av fellesarealer osv. Kan ikke akseptere at fellesarealer skal overskjøtes til vellet. Hva angår arealet til veien trodde de dette var overdratt til kommunen allerede i 1974, og håper kommunen kan få ryddet opp i forhold som er tilhinder for frisikt, sikkerhet og brøyting. 6.) Randem Skog Vel: Uttrykker bekymring for ferdselen fram til Randemfaret 59, dersom forslaget om endring til felles areal gjennomføres. Er positive til at gangforbindelsen mellom Randemfaret og Nordlysveien innlemmes som offentlig gangvei. Beboer i Nordlysvn. 20 er imidlertid skeptisk da de opplever noe støy og innbrudd i hageskur, som de setter i sammenheng med ferdsel på gangveien. Styret stiller seg spørrende til formuleringen i reguleringsbestemmelsen vedrørende Lek 1-3. Ønsker ikke at setningen blir bindende, da det vil innebære et økonomisk ansvar. Ser ellers ikke at det er hensiktsmessig å opprettholde Lek 2 med apparater. Ønsker å flytte disse til Lek 5. 7.) Randemfaret 38 (Innsendt sammen med uttalelsen fra velet.): Det er ønskelig å flytte framtidig garasjeplass fra f_p10 til f_p12. Eier er inneforstått med at dette vil kreve fulle søknader, men ønsker at merknaden skal noteres. Kommunen har i e-post av 04.11.2011 gitt et svar til eier av Randemlia 8. Vesentlige innvendinger er ivaretatt, slik at saken kan behandles som en mindre endring etter Plan- og bygningslovens 12-14. 2. VURDERING Eksisterende situasjon/bebyggelse Området som er utbygget av Block Watne og Borregaard AS ligger i en slak sørøst helling. Det kan deles i seks mht bebyggelse, men oppfattes likevel som enhetlig. Område B26-B29 i sydøst: Eneboliger over 1 etasje. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 506 m². Bruksarealet (BRA) på opprinnelige eneboliger er beregnet til ca 110 m² BRA, og bebygd areal (BYA) til 121m 2. Gjennomsnittlig gesimshøyde er 3,3 m og gjennomsnittlig mønehøyde er 5,5 m. Område B22-B25 i nordøst samt B30 helt i sydøst: Vertikaldelte tomannsboliger over 1 etasje med sokkel. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 365 m 2. BRA for en halvpart av den opprinnelige vertikaldelte tomannsbolig er beregnet til ca 136 m² og BYA til 71m 2. Gjennomsnittlig gesimshøyde er 4,3 m og gjennomsnittlig mønehøyde er 6,5 m. Område B19-B21 i syd: Rekkehus over 2 etasjer. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 247 m². Særlig de midtre enhetene har små tomter helt ned i 165 m². BRA i enn opprinnelig bruksenhet i rekkehus er beregnet til ca 124 m² og BYA til ca 73m 2. Rekkehusene har flatt tak og gjennomsnittlig gesimshøyde er 6,4 m. Område B15-B18 sentralt i planområdet: Rekkehus over 1etasje pluss under etasje. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 368 m². Særlig de midtre enhetene har små tomter helt ned i 253 m². BRA i enn opprinnelig bruksenhet i rekkehus er beregnet til ca 136 m² og BYA til ca 88m 2. Gjennomsnittlig gesimshøyde er 4,3 m og gjennomsnittlig mønehøyde er 6,5 m. Område B1-B9 helt vest i planområdet: Kjedede eneboliger. Gjennomsnittlig tomtestørrelse er 475m 2. Hoveddelen av tomtene er likevel på ca 414 m 2 el ca 460 m 2. BRA i enn opprinnelig bruksenhet er beregnet til ca 139 m² og BYA til ca 147m 2. Gjennomsnittlig gesimshøyde er 3,2 m og gjennomsnittlig mønehøyde er 5,5 m.
Område B10-B14 vest for rekkehusene i område B15-B18: Eneboliger, som noe avhengig av plassering i terreng er over 1 et. eller 1 et. pluss kjeller/sokkel. Tomtestørrelsen varierer fra 650 m 2 til 1110 m 2, men gjennomsnittlig tomtestørrelse er 790 m 2. Noen hustyper synes å gå igjen, men bl.a. møneretning på hovedvolum, og på tilbygg, varierer. Dette gjør også plassering og størrelse på garasjer. BYA varier fra rundt 160 m 2 til opp mot 250 m 2. Dette gir stor variasjon også i prosent bebygd areal (%BYA), fra rundt 17 % til opp i en 35 %. Gjennomsnittlig gesims høyde varierer fra ca 3 m til ca 4,5 m, og gjennomsnittlig mønehøyde varierer fra ca 4,8 m 6,5 m. Også tankvinkel varierer noe. Innenfor alle feltene er det for flere av boligene gjort endringer i ettertid - mindre tilbygg, balkonger/ terrasser mm. Dette har gitt økt BYA og/eller BRA for boligene/tomtene. For alle boligene innenfor feltene B1-B9og B15- B30 ser det ut til at opprinnelige boliger, før eventuelle endringer, har en slik utforming at det ikke er målverdig areal på loft. Takvinkelen er på 22. Det er relativt stor variasjon på tomtestørrelsene, også innenfor hver boligtype/hvert område. Boligene innenfor felt B1-B14 har mulighet for to biloppstillingsplasser og/eller garasje eller carport på egen tomt. For de øvrige feltene skulle det være en garasjeplass per bolig i fellesanlegg. Øvrig parkering skjer langs vei. Dette fordi de flere av tomtene ikke har regulert vei frem til tomtene eller plass til biloppstillingsplass på tomten. Randemlia 28 er på 2520 m 2. Her ligger det barnehage i samsvar med gjeldende regulering. Det er avsatt store felles grøntområder og lekearealer, særlig sentralt og øst i planområdet, men ikke alle lekearealene er opparbeidet. Veiene er i hovedsak opparbeidet som planlagt, men det varierer hvorvidt grøftearealene ligger utenfor opparbeidet hage med hekk/gjerder, eller om de er opparbeidet som hage. Vurdering Ved digitalisering av planen har kommunen igjen valgt å slå planene sammen, da dette anses å gi en mest mulig ryddig situasjon med tanke på tilgang til fellesarealer, samt forutsigbar og enhetlig saksbehandling. Samtidig har kommunen valgt å oppjustere kartet i samsvar med plan- og bygningsloven av 1985 med tanke på forståelse av arealformålene. Områdets karakter og de forutsetninger som lå i de godkjente bebyggelsesplan, som lå tilgrunn for utbyggingen, ønskes ivaretatt. Det er ikke gjort vesentlige endringer i kartet. Eksisterende formål er opprettholdt, og det er kun gjort mindre endringer i utstrekning av de ulike arealformålene tilpasset eksisterende situasjon som for eksempel eiendomsgrenser og parkeringsareal. Bestemmelsene er imidlertid endret. Flere bestemmelser er tatt ut da de er overflødige på grunn av hva som fremkommer av kartet eller det er forhold som styres av overordnede lover og forskrifter. Andre bestemmelser er endret slik at; de blir i samsvar med dagens byggforskrift, skal sikre likhet og forutsigbarhet for publikum, bidrar til at områdets karakter opprettholdes. Felles lekearealer med småbarnslekeplasser er oppretthold i planen, selv om ikke alle er opparbeidet, for ikke å begrense mulighetene i forhold til opprinnelige planer. I forslag til endring hadde administrasjonen lagt inn en bestemmelse om opparbeiding, som er vanlig i nye reguleringer. Da området er ferdig utbygget ser administrasjonen at det er mer hensiktsmessig å endre til en kan formulering. Veier og de fleste fellesarealer, med unntak av noen parkeringsareal og noen av gangarealene, ligger i dag på ett gårds- og bruksnummer. Veien var i opprinnelige planer planlagt som offentlige og opprettholdes som dette. Veien tenkes skilt ut på ett nytt gårds- og
bruksnummer, slik at disse kan overdras til kommunen. For to mindre areal, som mangler nødvendig snuhorn, hadde administrasjonen foreslått en endring til felles gangareal, med tillatt kjøreadkomst for de eiendommene som har behov. Videre ble en vei som gikk til områdene øst for reguleringsplanen foreslått tatt ut, da videre utbygging i området i øst synes lite aktuelt i dag. Administrasjonen har imidlertid, etter innspill, vurdert at dette gir vesentlige endringer i forutsetningene for enkelte parter. Administrasjonen vurderer derfor at disse arealene bør opprettholdes som kommunale, i forbindelse med den mindre endringen. Nord i planområdet er det etablert en gangforbindelse mellom Nordlysveien og Randemfaret. Denne, med mulighet for utvidelse, ble foreslått lagt inn i planen som offentlig gangvei. Etter nærmere vurdering mener administrasjonen at en videre opparbeiding av gangveien ikke er aktuell. Den er imidlertid en viktig snarveiforbindelse i området, og administrasjonen har vurdert at den bør legges inn som et felles gangareal. Dette er vurdert ikke å endre situasjonen for tilliggende eiendommer i vesentlig grad, da området også i dag er regulert til fellesareal. Administrasjonen foreslo at felles arealer (grøntområder, lekearealer, gangveier, parkeringsareal og transformatorstasjoner) skal overdras vellet. Ved høring er det kommet merknader på dette. De arealer som ligger som fellesarealer i forslaget, har med unntak av mindre justeringer, ligget som dette også i opprinnelige planer. Administrasjonen vurderer det derfor som riktig at disse opprettholdes som fellesareal. Eierforhold kan vurderes i etterkant av reguleringsendringen, og er ikke påvirket av reguleringsendringen. Eierforholdet for fellesarealene vil imidlertid måtte avklares når veiene skal skilles ut og overdras kommunen. Dette er en prosess som må igangsettes av eierne. Administrasjonen anbefaler at vellet blir eier for å unngå at samtlige eiere (og alle pantehaver i noen saker) må underskrive i saker som berører arealet. De ulike eiendommers rett til bruk av felles parkeringsareal og gangareal er satt i reguleringsbestemmelsene. I øst er det regulert inn ett offentlig friområde, som ligger som et belte på 10 m. Det kan synes som dette var ment å følge bekken. Området er imidlertid ikke flyttet, selv om det i dag ikke følger bekken siden bekkedragets plassering er endret noe. Området er i dag delt i 6 med hensyn på bygningstyper, og administrasjonen har funnet det hensiktsmessig og inndele planområdet i ulike bygningsfelt, som det knyttes bestemmelser til vedrørende utnyttelse. For de fleste områdene har kommunen funnet det hensiktsmessig å benytte maks tillat bruksareal (BRA). Dette for å beholde det helhetlige preget, og for å gi like muligheter for samme boligtype, uavhengig av tomtestørrelse. For eneboligene benyttes prosentvis bebygd areal (%-BYA), og for ett område kombineres bruken av BRA med % - BYA, for å sikre tilfredsstillende uteoppholdsareal etter plan- og bygningsloven 28-7 pbl av 2009. Takvinkel fastsettes i bestemmelsene på bakgrunn av eksisterende situasjon. Ved varsel er det kun innkommet en merknad vedrørende utnyttelse. Kommunen har tatt stikkprøver for å vurdere hvordan foreslåtte utnyttelser vil falle ut. Eiendomsstørrelsene er veldig variable innenfor bygningsfeltene, noe som gjør at grad av utnytting varierer veldig for eiendommer med samme bygningstype enkelte har en svært høyt utnyttet tomt, som langt overstiger det som ligger i dagens regulering, mens andre er mer moderat utnyttet. Dette har antakelig bakgrunn i at man ved utbygging så på større områder under ett. Dette gjør at det ikke er mulig å sette en grad av utnytting som passer alle eiendommer fult ut. Administrasjonen har derfor begrunnet foreslåtte utnyttelser med ønske om å beholde områdenes karakter. Etter varsel har dette vært gjennomgått pånytt, og administrasjonen har funnet det riktig å justere grad av utnytting for ett av områdene. Se gjennomgang av bestemmelsene nedenfor.
Gjennomgang av gjeldende kart og bestemmelser, med begrunnelse for endring Gjeldene bestemmelser er vist i kursiv. Bestemmelsene er i hovedsak like for de to planene, men der det er forskjell vises bestemmelsen for begge planene. Under hver bestemmelse gis en vurdering/begrunnelse for eventuell endring. 1 Plan 0037 a) Det regulerte området er vist på planen med inntegnet stiplet begrensningslinje. Innenfor begrensningslinjen skal oppføres frittliggende våningshus og vertikaldelte våningshus på arealer som vist på reguleringsplanen. b) Innenfor rekkehusområdet kan bygningsrådet forlange utarbeidet bebyggelsesplan for et felt i sin helhet før anmeldelse av enkelt bygg kan behandles. 1 Plan 0036 a) Det regulerte området er vist på planen med inntegnet stiplet begrensningslinje. Innenfor begrensningslinjen skal bebyggelsen oppføres som vist på reguleringsplanen. b) Bygningsrådet kan forlange utarbeidet bebyggelsesplan for et felt i sin helhet før anmeldelse av enkelt bygg kan behandles. Ad 1 a og b. Området er i dag utbygget. Avmerking i kartet av det regulerte området er normal praksis for å identifisere det aktuelle området. Bestemmelsen bortfaller, da den er overflødig. 2 Plan 0037 og Plan 0036 Bygningsrådet skal ved behandlingen av byggemeldinger ha for øyet at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggeflukt får en harmonisk utforming. Farge på hus skal godkjennes av bygningsrådet. Ad 2. Dette kan håndteres med hjemmel i 29-1 og 2 og 31-1, pbl av 2009. Bestemmelsene bortfaller. 3 Plan 0037 og Plan 0036 Bebyggelsen skal oppføres i regulert byggelinje. Bygningsrådet kan tillate at bebyggelsen trekkes lenger inn på tomten. Ad 3. Gjeldende bestemmelse henviser til byggelinje, uten at denne fremgår entydig av kartet. Det synes likevel som det var tenkt plassert en byggegrense 10,0 meter fra senter av hovedveier. Noe som i hovedsak stemmer overens med eksisterende bebyggelses plassering. Byggelinje eller byggegrense fastsettes med hjemmel i 29-4, pbl av 2009, jf. veglova 29. Etter veglova 29, 2 ledd er byggegrensen 15 meter fra kommunal vei, dersom ikke annet er fastsatt i reguleringsplan. I Vestby ligger byggegrense for tettbebyggelse/boligstrøk normalt mellom 7 og 12 meter fra senter regulert vei avhengig av veiens funksjon og trafikkmengde. På bakgrunn av dette medtas byggegrenser i endret regulering. Av hensyn til trafikksikkerhet og eksisterende situasjon settes byggegrensen 10 meter fra regulert veis midtlinje, med unntak av for felt B1-B9 der den settes til 9 meter. Enkelte steder vil eksisterende situasjon avvike fra dette, da det ikke er mulig å få til en løsning som passer eksisterende situasjon overalt, og som samtidig tar høyde for en videre helhetlig og trafikksikkerhetsmessig god utvikling.
4 Plan 0037 Bygningenes grunnflate skal ikke overskride 25% av tomtens nettoareal. Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. For 2-etasjes bygninger skal gesimshøyden ikke være over 7 m og for 1-etasjes bygninger ikke over 4,5 meter. 4 Plan 0036 Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. For 2-etasjes bygninger skal gesimshøyden ikke være over 7 m og for 1-etasjes bygninger ikke over 4,5 meter. Ad 4. Høyder Bestemmelsen angir at det kan bygges i inntil 2 etasjer, men angir ikke hvor bebyggelsen kan være på henholdsvis 1 eller 2 et. Dette fremgår heller ikke av bebyggelsesplanene. Dette er etter bestemmelsen opp til kommunen. For å oppnå forutsigbarhet må høydeangivelser for bebyggelsen angis konkret for de ulike områdene. Etasjeantall kan ikke lenger brukes som høydebegrensning, og bestemmelsen må endres til å angi høyden på bygninger med maksimal gesims og mønehøyde, i meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå jf. teknisk forskrift 6-2 TEK10. Ut i fra ovenstående og takvinkel på 22 skulle maks gesims kunne settes til 7 m og maks møne til 9 m, men dette er ikke det som er gjennomført på eksisterende bebyggelse. For å bevare områdets karakter, med lav småhusbebyggelse mener kommunen det er riktig å bruke eksisterende bebyggelse som basis for å fastsette byggehøydene. Utnyttelse Bestemmelsene angir for plan 0037 en grad av utnytting der grunnflate ikke må overstige 25 % av tomtens nettoareal. For plan 0036 angir bestemmelsen ingen grad av utnytting. Det må antas at det har skjedd en feil når dette ikke er gjort. Hvis ikke må man tolke det dit hen at bebyggelsesplanen angir en eksakt utforming av bebyggelsen, hva angår grunnflate, og at det ikke er rom for utvidelser. Administrasjonen mener derfor det vil være riktig og forstå planen slik at 25 % regelen gjelder hele planområdet. Gjeldende bestemmelse må etter tolkning av ordlyden forstås dit hen at bebyggelsens grunnflate ikke må overstige 25 % av tomtestørrelsen. Videre omfattes garasjer og uthus av tolkningen. Dette er tilnærmet likt teknisk forskrift 5-3 TEK10 om %-BYA, men i %BYA skal terrasser mer en 0,5 m over terreng medregnes. En endring av bestemmelsen etter gjeldende rett vil gjøre tolkning enklere og derav sikre revideringens formål. Videre er det et problem at utnyttelsesgraden for en stor del ble overskredet allerede ved oppførelsen av boligene. Bakgrunnen for dette var antakelig at entreprenør ved oppførelsen la til grunn en utnyttelse for større områder eller hele reguleringsområdet. Ved oppdelingen av enkelt tomter blir utnyttelsen da en annen, og gjeldende bestemmelse er i utakt med den reelle utnyttelse. Fastsettelse av utnyttelse må etter dette ta utgangspunkt i praksis for området. For feltene B1-B9 og B15- B30 foreslås et noe større bruksareal (BRA) enn det som var i opprinnelige boenheter, for å ta høyde for allerede utførte endringer og/eller gi rom for noe utvidelse. Begrunnelsen for økt grad av utnyttelse er i tillegg til dagens situasjon endrede krav til bostandard. %-BYA vil på bakgrunn av dette kunne bli betydelig større enn det som normalt benyttes i nye reguleringer i dag, for de minste tomtene. Dette vurderes likevel å være akseptabelt, med bakgrunn i utbygget situasjon og de gode tilgangene på fellesområder.
På bakgrunn av ovenstående og eksisterende situasjon foreslås følgende for de ulike feltene: Eneboligene i felt B26-B29: Det foreslås et tillatt bruksareal på 160 m² BRA, samtidig med en maksimal %- BYA på 30 %. Maksimal gesimshøyde på 4,0 m og maksimal mønehøyde på 6,0 m. Dersom man skulle løfte taket noe på boligene vil bruksarealet i boligen kunne økes noe. Solforholdene på tomtene vil ikke endres i vesentlig grad, og helhetsinntrykket vil bevares. %-BYA settes høyere enn det som i dag er vanlig for eneboliger, men begrunnes ut i fra eksisterende situasjon, og at boligene har god tilgang til felles grøntarealer. Tomannsboligene i felt B22-B25 og B30: Det foreslås et tillatt bruksareal på 160 m² BRA. Maksimal gesimshøyde på 5,0 m og maksimal mønehøyde til 7,0 m. Rekkehusene i felt B19-B21: Det foreslås et tillatt bruksareal på 140 m² T-BRA for rekkehus. Bebyggelsen bør ha flatt tak for å opprettholde det enhetlige uttrykket innenfor de to feltene. Maksimal gesimshøyde på 6,5 m. Rekkehusene i felt B15-B18: Det foreslås et tillatt bruksareal på 160 m² BRA. Maksimal gesimshøyde på 5,0 m og maksimal mønehøyde til 7,0 m. Kjedede eneboliger i felt B1-B9: Ved varslig var det vurdert at det for disse eiendommene kunne kreves to biloppstilingsplasser på egen grunn. Det ble imidlertid ikke tatt høyde for dette, når BRA ble satt. Administrasjonen har derfor etter varsel vurdert at det er rimelig å øke BRA for disse feltene med 20m 2. Det foreslås et tillatt bruksareal på 180m² BRA. Maksimal gesimshøyde på 3,8 m og maksimal mønehøyde på 6 m. Eneboliger i felt B10-B14: Innenfor dette området med eneboliger er det allerede i dag en god variasjon, og det synes mest hensiktsmessig å sette kun en maksimal %-BYA, sammen med høydebegrensninger. Det er imidlertid stor variasjon i %-BYA for tomtene i dag, og det anses som hensiktsmessig å differensiere mellom store og små tomter. Dette er i utgangspunktet gode eneboligtomter, som man bør kunne forutsette at har tilfredsstillende utearealer på egen tomt, selv om også disse har tilgang til fellesarealene. Utnyttelse vil derfor måtte begrenses noe i forhold til det som er eksisterende situasjon på enkelte tomter. Dette betyr likevel ikke at godkjente tiltak ikke kan opprettholdes. Maksimal gesimshøyde på 4,5 meter og maksimal mønehøyde på 7 meter. Maksimal %- BYA for tomter på til og med 800 m 2 settes til 28%. Maksimal %- BYA for tomter på over 800m 2 settes til 25%. Parkering skal medregnes i %-BYA/BRA for tomtene innenfor feltene B1-B14. 5 Plan 0037 og Plan 0036 Garasje, uthus skal ikke ha en grunnflate over 30 m² og kan oppføres i 1 etasje. Garasje kan oppføres i grenselinje mot nabo innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Avstand fra veg skal ikke være under 5 m. Garasjen skal være tilpasset våningshuset med hensyn til materialvalg, form og farge. Ad 5 Etasjeantall kan ikke lenger brukes som høydebegrensning. På 1960-tallet da bestemmelsen ble vedtatt var en garasje vanligvis lavere og mindre i omfang enn eneboligen. Også i dag er kommunal praksis at garasjer er lavere enn eneboliger. Dette bør imidlertid kunne håndteres gjennom byggesaksbehandlingen og bestemmelser i lov og overordnet plan. Denne bestemmelsen snakker tilsynelatende ikke om de felles garasjeanleggene, og det bør inn en bestemmelse som sier noe om disse. Takform på de felles garasjeanleggene varier - relativt flatt, svakt pulttak og saltak, så det vurderes som akseptabelt at det ligger rom for
denne variasjonen i høydebestemmelsene. Likevel vurderes det som riktig at også disse anleggene er lavere enn boligene. Maksimal gesimshøyde settes av den grunn til 2,5 m og maksimal mønehøyde til 4,0 m. 6 Plan 0037 og Plan 0036 Takoppbygg, nedskjæringer eller vinduer i takflaten skal godkjennes av bygningsrådet. Ad 6 Bestemmelsen om takoppbygg er overflødig ved siden av regelen om maksimal møne- og gesimshøyde, og bestemmelsen tas ut 7 Plan 0037 og Plan 0036 Bygningens takvinkel skal godkjennes av bygningsrådet. Ad 7 Eksisterende bebyggelse har i hovedsak en takvinkel på 22, med unntak av for eneboligene i felt B10-B14 og der det er flatt tak. For å bevare den enhetlige bebyggelsen i området og for å sikre forutsigbarhet for publikum settes en takvinkel på 22 for felt B1-B9, B15-B18 og B22- B30. For felt B10-B14 bør takvinkelen ligge mellom 22 og 32. Felt B19-B21 bør ha flate tak. 8 Plan 0037 og Plan 0036 Gjerder eller hekk mot regulert veg eller nabo skal godkjennes av bygningsrådet. Gjerder skal ikke være over 1 m høye. Gjerders utførsel, høyde og farge skal godkjennes av bygningsrådet. Ad 8. Hvor det skal oppføres gjerde reguleres av plan- og bygningsloven 28-4 jf. Vestby kommunes vedtekt av 13.12.1994. (Vedtektene vil ved rullering av kommuneplanen erstattes av bestemmelser i denne.) Gjerde mot nabo reguleres av gjerdeloven. 9, Plan 0037 og Plan 0036 Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter bygningsrådets skjønn kan virke sjenerende for nabo eller trafikken. Ad 9. Trær til sjenanse for nabotomt reguleres av nabolovens. Forholdet er privatrettslig og tas ut. Hensynet til trafikksikkerheten ivaretas gjennom endringen ved at det legges inn frisiktssoner ved regulert vei. 10 Plan 0037 og Plan 0036 Etter reguleringsbestemmelsenes ikrafttreden er det ikke tillatt ved privat servitutt å etablere forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Ad 10. Privat servitutt i strid med reguleringsbestemmelsene vil etter rettspraksis jfr Rt 1995 side 904 bortfalle. En servitutt er et privatrettslig forhold, bestemmelsen tas av den grunn ut.
11, Plan 0037 og Plan 0036 Mindre unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, når særskilte grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningsloven og bygningsvedtektene for Vestby kommune. Ad 11. Adgangen til unntak fra reguleringsbestemmelsene er regulert i plan- og bygningsloven 19. Bestemmelsen er av den grunn overflødig og tas ut. 3. ALTERNATIVER Alternativer er ikke vurdert. 4. KONKLUSJON Sammenslått kart med justeringer og oppdateringer kan godkjennes. Oppdaterte og justerte bestemmelser kan godkjennes. Plansjefen har videre vurdert at de foreslåtte endringer, med de justeringer som er gjort i etterkant av varslig av berørte parter, er av en slik karakter at de kan behandles som en mindre endring etter Plan- og bygningslovens 12-14. PLANSJEFENS VEDTAK I H. T. DELEGASJON: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-14, vedtas mindre reguleringsendring, samt sameslåing, av de to reguleringsplanene for Randem skog (henholdsvis øst og vest), som vist på plankart datert 23.01.2012 og i bestemmelser datert 06.02.2012. Vedtaket kan påklages i hht. Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Vestby kommune, 06.02.2012 Lars Grimsgaard Plansjef