Side 2 av 9 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: 09.04.2018 2016/1151 3842/2018 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik 53423156 linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 59/18 Utval for areal og samferdsel 25.04.2018 53/18 Kommunestyret 14.05.2018 PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUSTADOMRÅDE 109/633 RAUNEVARDEN AUST PLANID 201609 Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i Plan og bygningslova 12 3 privat detaljreguleringsplan for bustadområde Raunevarden aust gnr. 109, bnr. 633 m.fl. Svortland datert 12.07.2017 med tilhøyrande reguleringsføresegner. 2. Reguleringsplan R 119 Raunevarden vedteken i kommunestyret 10.11.2008 og sist endra 05.03.2014 vert oppheva for det området som vert omfatta av ny plan. 3. Reguleringsplanen er rettsleg bindande utan stadfesting frå statleg styresmakt. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel 25.04.2018 Karsten Fylkesnes (KrF) ber utvalet vurdera om han er inhabil i saka då han arbeider for firmaet som søkjer. Han gjekk frå under behandling av habilitet. Utvalet gjekk samrøystes inn for at han er inhabil etter Forvaltingslova 6.e. Tove Lise Aasheim (AP) tok over som leiar. Innstilling: Utval for areal og samferdsel innstiller samrøystes overfor kommunestyret i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Saksprotokoll i Kommunestyret 14.05.2018 Vedtak: Kommunestyret gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg.
Side 3 av 9 Dokument i saka: Reguleringsføresegner dato 12.07.2017 Reguleringsplankart dato 12.07.2017 Brev frå Leite Aust vel v/stavland dato 25.10.2017 Brev frå Håkon Magnus og Hanne Stokka (gnr. 109, bnr. 378) dato 26.10.2017 Brev frå Fylkesmannen i Hordaland dato 28.09.2017 Brev frå Hordaland Fylkeskommune dato 25.10.2017 Div. dialog J.Tufteland AS dato 29.12.2017 til 23.02.2018. Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel har i møte 06.09.2017 sak PS 80/17 vedteke at framlegg til privat detaljreguleringsplan for bustadområde Raunevarden aust gnr. 109, bnr. 633 m.fl. vart utlagt til offentleg gjennomsyn. Denne reguleringsplanen har vore på høyring frå 30.09.2017 med forlenga høyringsfrist til 17.11.2017 og er no klar for politisk handsaming. J.Tufteland AS v/øystein Tufteland har på vegne av Steinsbø tomteselskap AS v/steinsbø laga framlegg til reguleringsplan. Frå planleggjar sin omtale tek me med: PLANSTATUS: Kommuneplan I gjeldande kommuneplan er området vist som LNF område, sjå oversikt nedanfor. Utval for Areal og samferdsel har i møte 10.09.14 godteke frådeling av eigedommen frå bnr. 3, med føremål bustader. Eitt av vilkåra i vedtaket er at det skal utarbeidast reguleringsplan for området. Reguleringsplan Deler av området er regulert i reguleringsplan R 119 Raunevarden vedteken 10.11.2008 og sist endra 05.03.2014. Denne planen omfattar tilkomstveg inn til reguleringsplan R 119 Raunevarden. I samråd med kommunen har ein teke med dette området for å regulere inn fortau frå kryss Raunevegen og for å regulere inn siktsoner i kryss. Planforslaget Forslagsstiller er Steinsbø Tomteselskap AS. Planområdet er totalt ca. 4,8 daa.
Side 4 av 9 Arealtabell 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (m²) Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (2) 306,3 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (4) 1070,9 Lekeplass (2) 306,0 Renovasjonsanlegg 17,2 Uteoppholdsareal (2) 490,2 Sum areal denne kategori: 2190,7 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Annen veggrunn - tekniske anlegg 16,9 Fortau (3) 327,9 Gang-/sykkelveg (2) 382,7 Kjøreveg 713,0 Parkeringsplasser (7) 346,4 Veg 432,5 Sum areal denne kategori: 2219,4 12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (m²) Naturområde - grønnstruktur (3) 427,5 Sum areal denne kategori: 427,6 Totalt alle kategorier: 4837,7 Konsentrerte bustader. I alt viser planen 12 bustader, med BRA 65 80 m2. I tillegg er det plass til garasjar på 20 25 m2, og sportsboder 5 8 m2. Halvparten av bustadene (i 1. etg.) vil vera tilgjengeleg bueining iflg. TEK17. Bygningane er planlagt med pulttak, med maks mønehøgde 8,5 m. Frittliggjande bustader. Dette gjeld deler av tomt 109/378, som ligg utanfor gjeldande reguleringsplan R 16. Ny reguleringsplan gjer det mogeleg å utvida eksisterande einebustad. Parkering. Det er i alt regulert inn 18 parkeringsplasser, noko som tilsvarer 1,5 plass pr. bustad. Dvs. i samsvar med kommuneplanen. 1 parkeringsplass er dimensjonert for funksjonshemma. Dei fleste parkeringsplassane er planlagt for framtidige garasjar/carportar.
Side 5 av 9 Trafikkløysing / vegsystem. Tilkomst til området er planlagt frå Raunevegen i nord. Langs tilkomstvegen er planlagt fortau. På asfalten framfor garasjane vil fortauet bli markert som fotgjengarfelt. Siste delen vil bli bygt som ordinært fortau, med kantstein. Eksisterande gang/sykkelveg langs eigedommen vil bli omarbeidd og opprusta. Leikeplassar. Det er planlagt 2 leikeplassar, med totalt areal 306 m2. Dette tilsvarer 25,5 m2 pr. bustad, som er i samsvar med kommuneplanen sine føresegner. Leikeplassane vil bli opparbeidd med sandkasse, leikeapparat og sitjegrupper. Grøntstruktur. Leikeplassar og uteopphaldsområde ivaretar intern grøntstruktur. Elles er det store naturområde mot sør og aust. Renovasjon. Areal for oppstilling av bossdunkar er vist i planen. Tilkomst og snuplass for bossbil er i samsvar med retningsliner frå SIM. Tekniske anlegg. Bustadene vil bli tilknytt kommunale VA anlegg. Avløpsvatn vert sett inn på eksisterande kommunalt nett. Området vert tilknytt Finnås Kraftlag sitt forsyningsnett for straum og breiband, etter nærare avtale. I samband med at reguleringsplanen har vore på høyring i tida 30.09.2017 til 17.11.2017 kom det inn desse merknadane. Her er eit samandrag av merknadane saman med planleggjar sine kommentarar: Leite Aust vel v/stavland Eg har tidligare hatt innspel i denne saka, om kor viktig trafikk tryggleik er ved bygging av nye husvære, i allerede eksisterande bustadfelt. Tomta går igjennom eit eksisterande bustad område, som allerede i dag er sterkt traffikert. Med endo meir trafikk på denne vegen, krev me at Bømlo Kommune tek ansvar, og overtar denne vegen som kommunal veg, og då får oppretta Sone på 30 km/t, slik det der, på dei andre vegane på denne sida, Raunevarden, Tongane og Dåvane, med maks tillatt fart på 30 km/t. Å byggja ut endo fleire bustadar i eksisterande bustad område, gjer at kommunen må tilpassa trafikk tiltaka etter bruken, og lyt difor no gå i dialog med Steinsbø Hus, om å overta Raunevegen som sitt ansvarsområde.
Side 6 av 9 På kartet ovanfor, viser kor det er fartsdumper i dag. Blå er eksisterende og grønn ønsker nye. Stor blå med grønn i er også eksisterende fartsdump, men den burde vøre opphøyd fotgjengerovergang fordi den knytter samen sykkel og gangsti. Vonar at Dykk tek dette innspelet til etteretning, og me alle kan få eit trygt og sikkert boligfelt, der me slepp å uroa oss for borna våre som skal nytta denne vegen til dagleg. Me vil difor at Bømlo Kommune legg inn som kriterie, dersom det kjem 12 nye bueiningar i tillegg til dei allerede eksisterande bueiningane i reguleringsplanen for Raunevegen: Fartsgrensa blir redusert til 30 km/t i Raunevegen Nye fartsdumpar som vist på kartet, og fotgjengarovergang på ein av fartsdumpane. Breiare gangfelt langs heile Raunevegen, i henhold til dagens regelverk. Dette er trafikk tryggleiks tiltak som bør og må gjennomførast før ein kan godkjenna eit slikt boligprosjekt i denne størrelsen, i tilknytning til Raunevegen. Kommentar: Kommunen har vurdert denne vegstrekninga til å kunne tåle belastning av 12 ekstra bueiningar på Raunevarden aust. Det er regulert inn fortau på denne vegstrekninga. På kommunal veg er det kommunen som er rette mynde å søkja om nedsetjing av fartsgrense om ein ynskjer dette. Nedsetjing av fartsgrense vert ikkje bestemt i reguleringsplan. Fartsdumpar som vist på kart og ynskje om breiare fortau langs Raunevegen ligg utanfor planområdet. Håkon Magnus og Hanne Stokka (109/378) Dette gjelder mot 109/378. Raunevarden 78 Det kan virke som en kommer nærmer enn 4 meter til grensa til 109/378. Forventer at bygging av murer og bygninger holder seg til denne regelen. Det vil bli noen murer som kan bli høge. De må bli sikret med gjerde. Hvorfor er den ene av tre oppstillingsplasser på parkeringsplassen SPP2 trukket ekstra langt frem mot grensa? Kommentar:
Side 7 av 9 Frittliggjande tiltak som garasje, uthus, hobbybod og liknande på inntil 50 m2 kan bygges inntil 1 meter fra nabogrense utan søknad. Mindre bygg som eksempelvis mindre levegger, forstøtningsmur, mindre fylling, planering av terreng, intern veg og biloppstillingsplasser for tomtens bruk kan plasserast inntil 1 meter frå nabogrense. Tiltaket må uansett ikkje føre til meir enn 3,0 m avvik frå opprinneleg terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik frå opprinneleg terrengnivå i tettbygd strøk. På eigedom for rekkje eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikkje være meir enn 0,5 m frå opprinneleg terrengnivå. Jf. teknisk forskrift (TEK 17) 8.3. Høge murar skal sikrast med gjerde. Fylkesmannen i Hordaland I gjeldande kommuneplan er området vist som LNF område. Vi tykkjer i utgangspunktet det er uheldig med regulering i strid med overordna plan. I denne saka gjeld det bygging av 12 stk einingar på ei tomt som etter vår vurdering ligg i eit etablert bustadområde og vert etter vårt syn ei fortetting. Fylkesmannen legg likevel til grunn at dei tilgrensande landbruksinteressene i området ikkje kjem i konflikt med utbygginga. Vi kan ikkje sjå ut ifrå dei tilsendte dokumenta om det er teke stilling til om planen utløyser krav om konsekvensutgreiing. All planlegging i strid med overordna plan skal vurderast i høve til forskrift om konsekvensutgreiing. Vi tykkjer i tillegg at planomtalen er særs mangelfull, jf. pbl. 4 2. Vi vil likevel ikkje fremja motsegn til planen på bakgrunn av dette, då vi ikkje kan sjå at planen er i vesentleg strid med nasjonale interesser. Kommentar: Bømlo kommune har vurdert planen til å ikkje utløyse krav om konsekvensutgreiing jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Planområdet er ei utviding av eksisterande bustadområde Raunevarden. Området har ikkje vesentleg landbruksverdi, og tilgrensande landbruksinteresser i området kjem ikkje i konflikt med utbygginga. Fylkesmannen har ikkje motsegn til planforslaget slik det føreligg. Hordaland Fylkeskommune Fylkeskommunen er generelt kritiske til planlegging i strid med kommuneplan. Store deler av planområdet er sett av til LNF føremål. Vi minner om at kommuneplanen skal være eit heilskapleg og føreseieleg dokument. Vi minner om at all planlegging i strid med overordna plan skal vurderast i høve til forskrift om konsekvensutgreiing. Vi vurderer også planomtalen som mangelfull. Vi saknar utgreiing på tema nedbygging av landbruksareal, vi saknar grunngjeving for at det ikkje er kravd KU. Meir om senter og tettstadsutvikling Planområdet har ein sentral plassering i eit bustadområde som ligg nær skole, butikk og kollektivtilbod i senterområdet Svortland. Hordaland fylkeskommune er positivt til tilrettelegging av bustader i tilknyting til senterområdet, og viser til Regional plan for attraktive senter i Hordaland. Bustader i sentrum kan gi auka folkeliv gjennom døgeret, og kan bidra til å skape eit betre økonomisk grunnlag for butikkar, tenester og opplevingstilbod. Bustader er noko av det viktigaste når det gjeld tryggleik i sentrum. Det er stor grunn til å utnytte fortettingspotensialet i sentrum fullt ut også for å minske transportbehovet.
Side 8 av 9 I vårt fråsegn til oppstart datert 28.11.2016 kommenterte vi følgande på konflikten mellom bustadbygging i sentrale LNF område: «Planområdet omfattar område som er sett av til landbruk, natur og friluftsliv i kommuneplanen. Hordaland fylkeskommune minner om at det kan vere konflikt mellom eit utbyggingsmønster som er meint å redusere transportbehovet, som gjennom transportreduserande fortetting, og ivaretaking av verdfulle landbruksareal. Dette tyder at ein i planlegginga bør vekte mogelegheitene for mat produksjon mot potensiale for å avgrense vekst i klimagassutslepp frå transport. Knutepunkts fortetting (transportreduserande fortetting) er eit viktig prinsipp, men det er ikkje alltid meir hensiktsmesseg å bygge kollektiv /sentrumsnært, om dette fører til nedbygging av til dømes gode landbruksareal. Vi ber om at dette vert drøfta i det vidare planarbeidet.» Vi kan ikkje sjå at dette er drøfta i planarbeidet i det heile teke, noko som er uheldig. Kulturminne og kulturmiljø Fylkeskonservatoren i Hordaland fylkeskommune har vurdert saka som regional sektorstyresmakt innan kulturminnevern. I samband med oppstart av planarbeidet gjennomførte arkeolog frå Fylkeskonservatoren ei kulturhistorisk synfaring av dei aktuelle areala. Det blei ikkje påvist automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne under synfaringa, og areala blei vidare vurdert til ikkje å ha høgt potensiale for funn av hittil ukjende automatisk freda kulturminne i marka. Ettersom det ikkje var naudsynt med ytterlegare markundersøking i planområdet, har vi ingen avgjerande merknader i saka, utover å gjere tiltakshavar merksam på meldeplikta etter kulturminnelova 8, 2. ledd. Dersom automatisk freda kulturminne som gjenstandsfunn, bergkunst, flekkar med trekol eller konstruksjonar blir avdekt under gjennomføring av tiltaket, må dette straks meldast til Fylkeskonservatoren i Hordaland fylkeskommune, og alt arbeid stansast til rette forvaltningstyresmakt har vurdert funnet. Slik gransking vil bli utført mindre enn tre dagar etter at vi har fått melding om mogelege funn. Konklusjon Hordaland fylkeskommune har merknader til planforslaget når det gjeld at KU ikkje er vurdert naudsynt, og manglande drøfting av problematikken kring nedbygging av landbruksareal. Vi ber om at desse merknadene vert teke omsyn til i prosessen vidare. Kommentar: Bømlo kommune har vurdert planen til å ikkje utløyse krav om konsekvensutgreiing jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Planområdet er ei utviding av eksisterande bustadområde Raunevarden. Området har ikkje vesentleg landbruksverdi, og tilgrensande landbruksinteresser i området kjem ikkje i konflikt med utbygginga. Det er ikkje registrert viktige viltområder eller naturtypar i planområdet. Hordaland fylkeskommune har ikkje motsegn til planforslaget slik det føreligg. Det er ikkje fremja motsegn til reguleringsplanen frå nokre offentlege instansar og Bømlo kommune kan eigengodkjenne planen.
Side 9 av 9 Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at detaljreguleringsplan for bustadområde Raunevarden aust på gnr. 109, bnr. 633 vert godkjent slik han no ligg føre. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Adressering kan føra til ein kostnad med oppsett av adressenamnskilt. Ved kommunal overtaking av veg i planområdet vil kommunen sine kostnader i hovudsak vere knytt til vedlikehald av offentleg areal. Kostnad til vedlikehald av offentleg areal inkluderer fortau. I planområdet er det ca. 90 meter veg som er regulert som kommunal veg. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige viltområder eller naturtypar i planområdet. Kulturminne: Det er ikkje registrert kulturminne i planområdet. Eventuelle kulturminnefunn er ivareteke i føresegner 2.7. Beredskap og samfunnstryggleik: Fagkunnig har gjennomført ROS analyse. Det er ingen tiltak i raudt felt, dvs. ingen tiltak er naudsynt. Folkehelse: Det vert leikeplassar etablert internt i området. Det er i tillegg store naturområde sør og aust for planområdet. Tilkomstvegen blir sikra. Feltet vil bli godt eigna for barnefamiliar. Nye, moderne bustader med leikeplassar er positivt for folkehelsa. Nedbygging av friluftsområde er negativt, men dette blir kompensert med større naturområde i nærleiken. Oppsummering og konklusjon: J. Tufteland AS v/øystein Tufteland har på vegne av Steinsbø tomteselskap AS v/geir Steinsbø laga framlegg til reguleringsplan for bustadområde på gnr. 109, bnr. 633 m.fl. Raunevarden aust. I reguleringsplanen er det sett av areal til 12 stk. konsentrerte bustadar med tilhøyrande veg, leike og parkeringsareal. Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at privat detaljreguleringsplan for bustadområde på gnr. 109, bnr. 633 Raunevarden aust vert godkjent slik han no ligg føre. Det ligg ikkje føre motsegn frå offentlege instansar slik at vilkåra for eigengodkjenning av detaljreguleringsplanen no ligg føre.