NØTTERØY LARVIK - TORSTRAND - BERGAN PROSJEKTBESKRIVELSE Havnegården
Havnegården Leiligheter i borettslag. Prosjektbeskrivelsen er et bilag til kjøpekontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (heretter kalt JM). Denne prosjektbeskrivelsen er også medsendt tilbyderne, og inngår som et krav i entreprisekontrakten mellom JM Norge AS og entreprenørene på prosjektet. Med Bolig menes hele kontraktsobjektet, det vil si boligenhet med tilhørende uteareal, boder, garasjer samt eier- og bruksrettigheter til fellesarealer. Prosjektbeskrivelsen er utgitt av JM Norge AS som også er ansvarlig for innholdet. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Byggenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg og oppvarming 8. Ventilasjon 9. Dokumentasjon 10. Innredningsvalg 11. Diverse 12. Kontraktsmessige forhold, eierseksjon i boligsameie 1. Prosjektet ANSVARLIGE AKTØRER Byggherre, tiltakshaver, selger: JM Norge AS (Senere kalt JM ) Arkitekt: PV Arkitekter AS Megler: Garanti Eiendomsmegling AS REGULERINGSMESSIG STATUS Reguleringsplan: Strandgata 30B og Fiskerveien 1, 3, 5, stadfestet 18.04.2012, med endringer godkjent 21.01.2014 med tilhørende bestemmelser, gjelder for eiendommen. BYGGETOMTA Vegetasjon: Ingen eksisterende vegetasjon på eiendommen. Terreng/grunnforhold: Sand. ATKOMST/PARKERING Atkomst til eiendommen: Fra Strandgata Garasjeløsning/biloppstilling: Det er 1 parkeringsplass innvendig i garasjekjeller til hver leilighet. Gjesteparkering: Det er 0,25 utvendig parkeringsplass pr. leilighet som gjesteparkering, hvorav 1 plass er forbeholdt HC-parkering. OMFANG/STØRRELSE Eiendom: Gnr. 3020 / Bnr. 2045 Antall leiligheter: 28 boenheter FREMTIDIG EIERFORHOLD Boligene skal organiseres som et borettslag og eies av alle andelseierne. Som boligkjøper får du en tinglyst andel i borettslaget. Denne andelen gir deg en bruksrett til leiligheten din med tilhørende bod og parkeringsplass i kjeller, samt rett til å benytte borettslagets felles- og utearealer. Garasjeanlegget blir bygget med 48 parkeringsplasser, hvorav 28 plasser eies av borettslaget, og eventuelt inntil 20 plasser eies av andre beboere i Peter Wessel Kvarter. JM har prosjektert parkeringskjelleren under Havnegården for sammenbygging med parkeringskjelleren til Sameiet Sjøgården. Beboerne i Sameiet SJøgården vil få en tinglyst atkomstrett gjennom Havnegårdens parkeringskjeller. DIVERSE Kjøpekontrakter er i tråd med Bustadoppføringslova Byggeblankett 3427. VELFORENING Det er pliktig medlemsskap i Velforeningen for Peter Wessel Kvarter. 2
2. Miljø, energi og sikkerhet MILJØ Ved valg av materialer i boligen er det hensyntatt et miljømessig perspektiv. Det benyttes miljøvennlige malinger, tropiske treslag benyttes ikke, og allergifremkallende tresorter er unngått. ENERGI Våre boliger bygges i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven, Teknisk forskrift av 2010 (TEK 10). JM har imidlertid besluttet at alle boliger skal være minst 25% bedre enn myndighetenes krav når det gjelder behov for energi til oppvarming av boligen. TEK 10 angir minstekravet for nybygg. JM sitt tilleggskrav 25% bedre enn myndighetskrav gjelder beregnet behov for levert energi til oppvarming, inkludert energi til vifter og pumper, men eksklusive energi til teknisk utstyr og belysning o.l. Energikravet innebærer at vinduene er ekstra varmeisolerende (u-verdi ca. 0.9) og vindusarealet i hvert bygg kan maksimalt utgjøre 20% av boligens bruksareal (BRA). Alle boligene utstyres med husbrannslange. Felles brannalarmanlegg med røykdetektorer. Åpningsvinduene leveres innadslående slik at de kan pusses fra innsiden. Faste vinduer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene eller over. Det monteres komfyrvakt over komfyr på kjøkken. Det monteres vannstopp i kjøkkenbenk. Alle boligene utstyres med elektriske anlegg etter nye el-forskrifter NEK2010. TILGJENGELIGHET Alle JM Norges leiligheter i dette prosjektet har trinnfrie løsninger og oppfyller tilgjengelighetskrav for rullestol. De samme krav gjelder fra inngangsparti til leilighet. Uteområdene er universielt utformet så langt topografien tillater. Det betyr at de er brukbare for alle, dvs. syns- og hørselshemmede, svaksynt og allergikere, i tillegg til å være tilpasset for bevegelseshemmede. SUNNE MATERIALER JM følger føre var - prinsippet som innebærer at vi velger bort produkter allerede ved mistanke om negativ miljøpåvirkning. JM bruker i størst mulig grad tradisjonelle og utprøvde naturmaterialer som tre, stein, gips og keramiske fliser. KILDESORTERING Alle JMs boliger leveres med utstyr for kildesortering av avfall. FUKTSIKRING Gjennom flere tiltak minimerer vi risiko for fuktproblemer. Fuktsikring finnes alltid under oppvaskbenk og oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. I bad stilles det ekstra store fuktbeskyttelseskrav. Vi bruker tettesjikt med høy diffusjonsmotstand. GODT INNEKLIMA Luft som trekkes inn i boligen via ventilasjonssystem, passerer et filter som renser luften. Filteret må skiftes minst én gang i året for å fungere etter hensikten. Det er ikke installert mekanisk kjøling, men boligene er utstyrt med åpningsbare vinduer for gjennomlufting på varme dager. LYD OG AKUSTIKK Leilighetene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Standarden setter krav til lydisolasjon mellom boliger og mellom boliger og fellesrom. Erfaringer tilsier at noe trinnlyd kan oppleves fra etasjen over. SIKKERHET Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet: Det vil bli montert sprinkleranlegg i alle oppvarmede rom i boligene, i fellesrom, samt balkonger for framtidig innglassing. Sprinklersentral/stoppekran plasseres i teknisk rom i kjeller. Sprinkleranlegget vil få automatisk varsling til brannvesenet. 3
3. Utvendig anlegg OFFENTLIGE AREALER OG ANLEGG (se reguleringsplan) Offentlige kjøreveier og kjørbare gangveier skal overdras til kommunen for drift og vedlikehold. FELLESANLEGG Havnegården vil bli en del av Peter Wessel Kvarter. Uteområdet i Peter Wessel Kvarter vedlikeholdes av Velforeningen for Peter Wessel Kvarter. Området er en pent opparbeidet og beplantet park. Alle sameier og borettslag i Peter Wessel Kvarter er pliktig medlem av velforeningen. Når hele Peter Wessel Kvarter er ferig utbygd, vil uteområdet rundt Havnegården borettslag inngå i et realsameie eid av sameiene og borettslagene i Peter Wessel Kvarter. Private kjøreveier, kjørbare gangveier og plasser er dimensjonert for trafikk fra personbil/ambulanse. Arealene asfalteres og utstyres med gatebelysning. LEKE- OG AKTIVITETSPLASSER Utearealene opparbeides med belegningsstein og utstyr som angitt på utomhusplan. BEPLANTING Det beplantes med busker og trær som angitt på utomhusplan. TILSÅING I atriet legges ferdiggress. På vestsiden av bygget tilsåes tomta med gress. OVERVANNSHÅNDTERING Asfalterte flater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Flate tak og takterrasser utstyres med sluk. Avløp fra sluk blir ledet i lukkede ledninger til kommunalt ledningsnett. Regn- og smeltevann fra terreng vil bli fordrøyd i bakken. VANN- OG SPILLVANNSLEDNINGER Vann- og spillvannsledninger blir tilknyttet offentlig ledninger. KABELFØRINGER Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i grøfter fram til hovedtavle med fordelingsskap og svakstrømskap i kjeller. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar for sine ledninger frem til fordelingsskap og svakstrømskap. RENOVASJON Det leveres nedgravde renovasjonsbeholdere med kildesortering, plassert utvendig langs atkomstvei. SKILT JM vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene. Det vil bli montert signaturskilt med JM på fasade ved inngangsparti. 4. Bygningens konstruksjoner FUNDAMENTERING Bygget fundamenteres på hel betongplate, som også er gulv i garasjekjeller. Gulvet støpes vanntett. BÆREKONSTRUKSJONER Alle bærende konstruksjoner i fundamenter og alle etasjer (vegger, søyler og dekker) utføres i betong, med noen bærende stålsøyler. Toppetasjen bygges i bærende treverk med isolert stålplatetak som inntrukket og lettere bærekonstruksjon. Tak over 6. etasje bæres av stedvis plasstøpte betongvegger, samt innervegger i tre som bygges bærende. YTTERVEGGER Ytterveggene bygges av bindingsverk i tre og isoleres med 250 mm mineralullisolasjon. Veggene kles utvendig med vindsperre og forblendes med tegl. I balkongfelt og i tilbaketrukkket 6. etasje, kles vegger utvendig med trekledning med to strøk beis/dekkbeis. Fargekoder bestemmes av arkitekt. Innvendig monteres dampsperre og 13mm gipsplater. Yttervegger på svalganger og inngangsparti kles utvendig med stein/cementbasert platekledning. REKKVERK Rekkverk for terrasser og balkonger utføres med rammer i aluminium med glassfyllinger. TERRASSER På private terrasser over kjeller legges terrassegulv av betongheller. På dekke beregnet for gangtrafikk og kjøretrafikk over garasjekjellere legges betongheller/belegningsstein. Private terrasser i 6. etasje over oppvarmede bygningsdeler isoleres med skråskåret isolasjon, tekkes med pappmembran og belegges med terrassegulv av trykkimpregnert trevirke. BALKONGER Balkonger bygges av betongelementer med bæresøyler av stål. Gulvet leveres ubehandlet med fall ut fra yttervegg. Det bygges le-vegger i tre. SVALEGANGER Svaleganger bygges i betongelementer med bæresøyler av stål. Overflaten leveres støvbundet. 4
BLIKK OG BESLAG Renner og nedløp, takhatter og andre beslag leveres i aluminium/plastbelagt stål. Farger bestemmes av arkitekt. TAKKONSTRUKSJONER, TEKKING OG AVVANNING Takene blir isolert på oversiden med ca. 300 mm isolasjon som skråskjæres slik at det blir fall til sluk. Isolasjonen tekkes med pappmembran. Taket bygges opp av selvbærende plater i stål, lekter for skjult el-anlegg og gipsplater i himling. Vannet fra takflatene ledes bort i rør innvendig i bygget. INNERVEGGER Lydskillevegger mellom leilighetene utføres i henhold til gjeldende forskrifter og utføres vesentlig i betong. Ikkebærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre som kles med gipsplater. Alle leilighetsskillevegger og trapperomsvegger utføres i betong. Alle vegger på våtrom (unntatt betongvegger) bygges opp med kryssfinerplater (som spikerslag over hele veggflater), gipsplater, membran og keramiske fliser. Vegger mot våtrom, oppholdsrom og bod med ventilasjonsaggregat isoleres mot støy med mineralull. I 6. etasje er innervegger bærende for takkonstruksjon, og bygges av bindingsverk i tre som kles med gipsplater. ETASJESKILLER I BOLIGEN Alle etasjeskillere bygges opp med bærende betongdekke, oppforing i gulv 6. etasje, samt avretting og parkett. Våtrom får påstøp med fliser. I himling i alle leiligheter er det delvis malt betonghimling med synlig elementspor, og delvis nedforet gipsplatehimling i noen rom for skjuling av ventilasjonskanaler. POSTKASSER Låsbar postkasse leveres til hver leilighet og blir montert innenfor hovedinngangsdør. RINGEANLEGG Ved hovedinngangsdør til trapperom leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver leilighet leveres porttelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt å åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangsdør til hver leilighet. 5. Innredning og overflater INNGANGSPARTI Adkomst til leilighetene blir gjennom felles inngangsparti. Inngangspartiet er overdekket utvendig. Inngangsdøren leveres i aluminium med glassfelt, og forutsettes å være avlåst. Innvendig får inngangspartiet (foyer) gulv belagt med fliser, malte vegger og systemhimling. TRAPPEROM Felles trapperom med heis gir adkomst til leilighetene. Mot garasjekjeller er det ståldører i trapperommene, mens øvrige inngangsdører er tredører med glassfelt. Alle trapperomsdører har forskriftsmessig brannklasse. Repos og trapper (inntrinn) leveres med keramiske fliser. Vegger og himlinger leveres som malte betongoverflater. I himling monteres lydabsorberende plater i nødvendig utstrekning. Forskriftsmessig rekkverk og håndløper monteres i malt stål utførelse. FELLES GANGER På gulv i felles ganger legges fliser. Vegger leveres malte. I himling monteres systemhimling i nødvendig utstrekning for å skjule tekniske føringer. Det monteres albueåpnere (automatisk døråpning) på dører i sluse i kjeller. HEIS Det leveres heis type Kone Mono Space med stoppested i alle etasjer, også på garasjeplan. Heiskupéen leveres med innvendige mål 1,1 x 2,1 meter (såkalt møbelheis). FELLES PARKERINGSKJELLER I kjelleretasje avsettes én biloppstillingsplass for hver leilighet. Takhøyden i garasjen vil ikke være under 2,1 meter bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger. Gulvet blir av støvbundet betong med fall til sluk. Vegger og tak av betong males ett strøk. Leddheisport med automatisk garasjeportåpner. BODER Det leveres en sportsbod for hver bolig plassert i kjelleretasje, med låsbar dør. Bodvegger utføres som lette metallvegger mot korridor og åpne nettingvegger mellom bodene, for å sikre god ventilering. SYKKELBOD Felles sykkelbod på terrengnivå med opphengskroker for sykler på veggene. Støpt gulv støvbindes, malte vegger og takflater. 5
ROMSKJEMA Rom Gulv Vegger Himling Entré 14 mm eikeparkett Malt strie/armeringsduk på gipsvegg/(betong) Kjøkken 14 mm eikeparkett Malt strie/armeringsduk på gipsvegg/(betong). Flis mellom benkeplate og overskap. Stue 14 mm eikeparkett Malt strie/armeringsduk på gipsvegg/(betong) Malt, hvit (stedvis nedforet himling) Malt, hvit Malt, hvit Soverom 14 mm eikeparkett Malt strie/armeringsduk på Malt, hvit gipsvegg/(betong) Bad (evt Bad/vask) Keramiske fliser Keramiske fliser Gipsplater, sparkling og maling Bad 2 Keramiske fliser Keramiske fliser Gipsplater, sparkling og maling Bod i boligen Belegg Malt strie/armeringsduk på Malt, hvit gipsvegg/(betong) Balkong i 1 5. etasje Betong, ubehandlet Leskjerm i tre Ubehandlet betong i overliggende balkong Takterrasser i 6. etasje Terrassegulv av trykkimpregnert tre Delvis takoverbygget, malt panel VINDUER OG BALKONGDØRER Vinduer leveres ferdig overflatebehandlet med samme farge hvit (0502y) innvendig og alu-beslått i gråfarge utvendig. Vinduene leveres med tre lags glass, det vil si at det kan være fare for dugg utvendig på kalde dager. Store balkongvinduer og noen andre vinduer er faste. Balkongdører leveres med 2 lag glass og samme farger/beslag som vinduene. DØRER/LUKER Inngangsdørene til boligene leveres som klimaklassifisert ytterdør. Inngangsdør fra trapperom leveres som brann- og lydklassifisert slett dør. Karm og dørblad leveres ferdig malt fra fabrikk i farger som avklares med arkitekt. Innvendige dører leveres i glatt, hvit utførelse, ferdig malt fra fabrikk. Hovedinngangsdørene til trapperommene leveres som aluminiumsdører med glassfelt. Ytterdører og brannklassifiserte dører i underetasje leveres som malte ståldører. Ståldører som må ha dørpumpe grunnet brannkrav, vil utstyres med automatisk åpning/lukking styrt via albuebryter. INNREDNINGER Kjøkkeninnredning og garderobeskap til soverom leveres av Marbodal. Kjøkken: Modell Arkitekt Pluss kritthvit, med 3 cm høytrykkslaminat benkeplater med rett forkant. Leveransen inkluderer takhøye overskap med oppforing til tak, dempere på skuffer og skapdører, samt ventilator. Det leveres integrerte hvitevarer som komfyr og induksjon platetopp, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Leveransen fremgår av egne kjøkkentegninger som vedlegges kjøpekontrakt. Garderobe sov. 2 og evnt. sov. 3: Marbodal Arkitekt hvit. 1 meter kombi skap pr. inntegnet seng, med høyde 206 cm. Skyvedørsgarderober kan gjøres på tilvalg. Skyvedørsgarderobe i hovedsoverom: Elfa Vista Plain hvit med sølv ramme. Endevegg og innredning med bærelist, rail, hylle og stang. Bad: Aspen modell Viskan hvit med helstøpt hvit servant. Speil med lys er inkludert. Det gis mulighet for individuell tilpasning av kjøkken, bad og garderobe hvis dette avklares i god tid før innredningen må bestilles. LISTVERK Fotlister leveres i lakkert eik med synlig spikring i alle rom bortsett fra våtrom. Dør- og vindusgerikter leveres slett, hvit malt overflate. (skjult spikring). Taklister leveres i pvc hulkil, pålimes og malt i hvit overflate som tak. I nye bygg vil det kunne oppstå svinnriss ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at oppsprekking mellom listverk og tak/veggflater samt hjørner på dør- og vindusbelistning ikke kan kreves utbedret så lenge disse ikke innebærer avvik fra normal god håndverksmessig standard. FLISER Alle våtrom får smøremembran på våtsoner på vegger og på gulv, samt keramiske fliser på vegger og gulv i flere mulige dimensjoner, kfr. innredningsguiden. Mellom over- og underskap på kjøkken monteres også keramiske fliser. I standardsortimentet er det flere flistyper man kan velge blant uten tillegg i pris. 6
7
6. Elektroinstallasjoner STERKSTRØMSKABLER Se også Kap. 3 Utvendig anlegg Kabelføringer Det monteres strømmålere og hovedsikringer for hver leilighet i hovedtavle i kjeller og herfra fordeles strømmen til leilighetene og til fellesanleggene. Borettslaget har ansvar for sterkstrømanlegget mellom hovedtavle og sikringsskap i hver leilighet. JORDING OG OVERSPENNINGSVERN Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. Det monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard. INSTALLASJONSOMFANG Det leveres stikkontakter for koketopp, stekeovn, kjøl/frys, oppvaskmaskin, vaskemaskin, tørketrommel, ventilasjonsvifte, samt lysarmatur under overskap på kjøkken og over servant på bad. Armaturene blir utstyrt med stikkontakt. På balkong/terrasse monteres utelys og stikkontakt. I rom uten vinduer (boder og lignende) leveres lysarmaturer med sparepære. Det monteres spotbelysning i nedforede himlinger i bad. TELEFON- DATA OG OG ANTENNE Det leveres fibernett i boligene. Kabler for TV, telefon og bredbånd føres fra svakstrømskap frem til 2 stk koblingspunkt for TV og 2 stk koblingspunkt for data i hver bolig. Huskjøper bestiller og bekoster selv tilkobling og abonnement etter avtale med signalleverandør. (Det vil ikke være mulig å bestille analog telefonlinje som i stor grad er et utgått system). Økt bredbåndshastighet og utvidet kanalvalg for TV kan bestilles på individuelt grunnlag. RINGEANLEGG Ved hovedinngangsdør leveres ringetablå med callinganlegg. Til hver bolig leveres dørtelefon som gjør det mulig å snakke med de som ringer på, samt åpne døren. Det leveres også ringeklokke ved inngangsdør til hver bolig. ELEKTROUTSTYR FELLESAREALER Det leveres utvendig belysning på utearealer ved adkomst til bygget og ved nedkjøring til garasjekjeller. Parkbelysning plasseres etter nærmere avtale med landskapsarkitekt. Utelys monteres ved inngangsdør og sykkelbod. Lys monteres også inne i garasjekjeller, fellesboder, bøttekott, sluser, tekniske rom og trapperom. Det elektriske anlegget utføres i henhold til ny el-forskrift NEK 2010, som blant annet sikrer at det monteres normalt tilstrekkelig med stikkontakter. 7. Sanitæranlegg og oppvarming IINNVENDIGE LEDNINGER Vannledninger fordeles i vegger, i gulv og i nedforede himlinger fram til utstyr. I leilighetene blir ledningene for varmt og kaldt vann lagt i rør i rør som sikkerhet mot vannskader. Vannledningene påsettes stoppekran inne i hver leilighet. Det monteres vannstopp i alle kjøkkenbenker. OPPVARMING AV BOLIGEN Det leveres ventilasjonsaggregat med integrert varmepumpe og varmtvannsbereder. Varmepumpa gjenvinner varme fra avkastlufta til oppvarming av boligen via tilluftsventilene. I tillegg til dette blir det varmekabler i gulv i bad, samt supplement med inntil to panelovner. Varmepumpa har ingen utedel. OPPVARMING AV FORBRUKSVANN Varmepumpa varmer opp forbruksvann i den integrerte varmtvannsberederen. Den blir i tillegg utstyrt med et elektrisk varmeelement som en ekstra sikring. Varmtvannet er stilt inn på 55º som er mest energieffektivt. Dette kan imidlertid justeres på aggregatet. Det anbefales å bruke levert sparedusj. LEVERINGSOMFANG AV UTSTYR Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kontraktstegningene, i tillegg til opplegg for vaskemaskin og oppvaskmaskin. Det leveres husbrannslange i innvendig bod eller i kjøkkenbenk. Alle armaturer er ettgreps og dusjbatteri termostatstyrt. Toalettene leveres som veggmonterte. I alle våtrom leveres gulvsluk. Det leveres også sluk i innebod hvor VVB monteres. Stiplede innredninger på tegning leveres ikke. SPRINKLERANLEGG Det monteres bolig sprinkleranlegg i alle oppvarmede rom i leiligheten. Sprinkelsentral/stoppekran plasseres i teknisk rom i kjeller eller annet egnet sted. VVS UTSTYR FELLESAREALER Eget bøttekott med utslagsvask i 1. etasje for fellesbruk/ trappevask. I garasjekjeller monteres brannslangeskap i henhold til forskriftskrav. Utvendig leveres 2 stk. frostfrie hagevanningskraner. 8
8. Ventilasjon Det leveres et eget balansert ventilasjonsanlegg i hver leilighet. Ventilasjonskanaler vil bli lagt skjult, bak takoppforing på overskap kjøkken, over nedforede himlinger, samt stedvis i innkassinger mellom vegg og tak. Frisk luft tas inn gjennom ventil i yttervegg. Via aggregatet og kanaler fordeles tilluft til oppholdsrom, og det trekkes av gjennom ventiler i våtrom og bod. Hette over komfyr er tilknyttet ventilasjonsanlegget. Avtrekksmengden fra kjøkkenhette reguleres fra tablå. I ventilasjonsaggregatet er det integrert varmeveksler for miljøvennlig og økonomisk bruk av anlegget. Varmeveksleren utnytter varme fra avtrekksluften til å varme opp den kalde tilluften. Avtrekksluft fra leiligheten føres over tak. For å sikre en viss grunnventilasjon kan viften ikke slås helt av. Garasjekjeller, trapperom og andre fellesrom ventileres etter egne systemer. 9. Dokumentasjon HUSEIERBOK / FDV-DOKUMENTASJON Ved overtakelse av boligen vil hver kjøper få utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. Her vil det også være opplistet navn på leverandører og entreprenører. Det vil også bli etablert en FDV-perm som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg, som overleveres borettslaget og LABO. DRIFTSAVTALER På overleveringsdagen vil strømmåler bli avlest, og abonnement i Fjordkraft vil bli overført til kjøper. Kjøper kan fritt velge annen strømleverandør etter at boligen er overtatt. JM anbefaler at borettslaget inngår avtaler om dette for: Vaktmestertjenester (brøyting og strøing av veier og plasser samt stell av grøntanlegg osv) Drift og vedlikehold av heiser Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg Drift og vedlikehold av brannvarslingsanlegg Levering av signaler for TV og bredbånd Garasjeport Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Dette gjelder også tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JM s reklamasjonsansvar er avhengig av at innretningene blir forsvarlig driftet og vedlikeholdt. 9
10. Innredningsvalg JM STANDARDLEVERANSE Boligens pris gjelder for en bestemt standard på innredning. I tillegg finnes alternativ innredning (tilvalg) som kan velges utenom standard. Tilvalgene er valgt spesielt for ditt boligprosjekt og presenteres i katalogen Innredningsguide. JM tar forbehold om endringer som kan skje i leverandørens sortiment, og det kan i så fall bli aktuelt å erstatte et utgått produkt med et tilsvarende produkt. TILVALGSMØTE Etter beslutning om byggestart, vil du bli kontaktet av en representant for JM og innkalt til tilvalgsmøte. På møtet vil dere sammen gå gjennom standard leveranse og mulighet for tilvalg og endringer. I forkant av møtet, vil du få tilsendt Innredningsguiden med prisliste som beskriver standard leveranse og tilvalgsmuligheter. PROSJEKTERINGSENDRINGER En prosjekteringsendring er en endring som innebærer at en ny tegning må utarbeides. En endring kan f.eks. være flytting av en lettvegg eller installasjon av spotlight i taket. For prosjekteringssendringer tar vi en fast grunnpris, og i tillegg kommer kostnader for materialer og arbeid inkludert påslag. Grunnprisen dekker kostnad for å utarbeide nye tegninger, som sendes til alle berørte parter. Prosjekteringsendringer gjennomgås i forbindelse med tilvalgsmøtet. Bekreftelse på bestilt endring vil bli sendt deg til godkjenning etter tilvalgsmøtet og før bestillingen iverksettes. TILVALG Etter tilvalgsmøtet blir det satt opp en tilvalgsbestilling som sendes deg for godkjenning. Bestillingen må signeres av deg før siste bestillingsdag. Mange produkter har lang leveringstid og dine tilvalg må derfor bestilles i god tid. Derfor er det ikke mulig å gjøre bestillinger etter at fristen er gått ut. Dersom bestillingen ikke er godkjent og signert før bestillingsdagen, innredes boligen i samsvar med JMs standardleveranse. KONTROLL AV DIN LEVERANSE Det er svært viktig at du ser gjennom bestillingen og tar kontakt med din kontaktperson hos JM dersom noe ikke stemmer. Bestillingen er bindende og kan ikke endres etter at den er signert og returnert. Avtaler som ikke finnes i bestillingen har ingen gyldighet. Bestillingen er underlag til JMs leverandører og må inneholde korrekt og komplett informasjon. PRISER Alle priser er inklusive MVA. Prislisten for tilvalg viser merkostnaden ved å oppgradere fra standard leveranse til valgte tilvalg. Montering inngår i prisen dersom annet ikke er opplyst. FORHÅNDBEFARING/OVERTAKELSE Forhåndsbefaring av boligen gjøres før overtakelse. Befaringen ledes av av vår byggeleder og/eller prosjektsjef. Du bør delta i befaringen for å kunne komme med bemerkninger før overtakelsen, samt kontrollere dine tilvalg. Innkallelse til overtakelse sendes deg i god tid. 1-ÅRSBEFARING Cirka 1 år etter overtakelsen vil JM innkalle til en kontrollbefaring av boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av begge parter. Dersom det ikke er til klar ulempe for kjøper, kan JM kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen, skjer samlet etter kontrollbefaringen. 11. Diverse HEKSESOT Med dagens tette boliger og miljøvennlige malingstyper, kan det være fare for heksesot inne i leilighetene. Alle leiligheter bør derfor ventileres godt det første året, og man bør være forsiktig med gassbruk og levende lys innvendig. I følge vedtatte reguleringsplan for området, er JM forpliktet til å gjøre fremtidige beboere av Havnegården oppmerksom på at de tilflytter et område med havnerelatert virksomhet. FORBEHOLD Som følge av detaljprosjektering og/eller offentlige krav kan det forekomme endringer i forhold til prosjektbeskrivelse og prospekttegninger. Spesielt kan dette gjelde plassering og størrelse på sjakter for tekniske føringer. Slike endringer skal ikke forringe kvaliteten av boligen nevneverdig. 10
12. Kontraktsmessige forhold - andel i borettslag BORETTSLAG TILKNYTTET LARVIK BOLIGBYGGELAG - LABO Borettslaget er et eget boligselskap som eies av andelseierne -du som andelseier bestemmer selv. Borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag er en svært god og trygg måte å organisere boliger i et fellesskap på, og representerer en stor trygghet for deg som boligkjøper. Når du kjøper en bolig (andel) i et borettslag blir du andelsseier i borettslaget. Det vil si at du eier borettslaget sammen med de andre andelseierne. Som andelseier har du rett til å bruke den boligen du har kjøpt (borett), og rett til å bruke fellesarealene både ute og inne. LABO er forretningsfører for borettslaget og tar seg av den daglige driften av borettslaget slik som innkreving av måndelige felleskostnader, regnskapsførsel, juridisk rådgivning, oppfølging av forsikringssaker, vedlikehold m.m. LABO kan i tillegg tilby borettslaget vaktmester- og håndverkstjenester, renhold og stell av utearealer gjennom LABO Boservice. Som andelseier i et borettslag tilknyttet LABO, får du og borettslaget en rekke rabatter og gode medlemstilbud som f.eks. telefon og internett, kabel-tv, forsikringer og lån, samt rabatter i lokale forretninger i Larvik. GARANTI EIENDOMSMEGLING LABO driver også eiendomsmegling. Gjennom GARANTI er LABO en av Larviks aller største eiendomsmeglere og bistår deg gjerne med salg av boligen din. Ta kontakt med GARANTI på telefon 33 13 85 00 eller e-post: larvik@garanti.no FELLESKOSTNADER Dine månedlige innbetalinger til borettslaget kalles felleskostnader. Disse skal dekke borettslagets totale utgifter. Felleskostnadene dekker renter og evt. avdrag på borettslagets fellesgjeld, forsikring, foretningsførsel og administrasjon, revisjon, kommunale avgifter og utvendig vedlikehold. Renter og gjeld er fradragsberettiget på selvangivelsen, og LABO tar seg av håndteringen av dette. Du kan også nedbetale på din fellesgjeld og dermed redusere de månedlige felleskostnadene, dersom du ønsker dette. DU BESTEMMER I BORETTSLAGET Det er du som andelseier som bestemmer i borettslaget. Alle borettslag skal ha et styre, som velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen har den øverste myndighet i borettslaget og her har andelseierne møterett, talerett og stemmerett. Hvert år skal det gjennomføres en generalforsamling. Styret har ansvaret for den daglige driften av laget og skal ivareta andelseiernes interesser. VEDTEKTER OG ORDENSREGLER De viktigste reglene for et borettslag, i tillegg til borettsloven, er vedtektene. Vedtektene inneholder blant annet bestemmelser om hvem som har plikt til å vedlikeholde boligene, bygningen, og om forkjøpsrett. De fleste borettslag har også ordensregler for beboernes bruk av boligene og felles arealene. Ordensregler er mer praktiske enn vedtektene, og skal sikre alle som bor i laget et godt bomiljø og trivsel. VEDLIKEHOLD Som andelseier har du ansvar for alt innvendig vedlikehold av egen bolig. Ytre vedlikehold er som hovedregel borettslagets ansvar. Det vil si at borettslaget har ansvar for at tak, fasader, fellesanlegg, fellesarealer og uteområder holdes i god stand. FORSIKRING Bygningene er forsikret gjennom borettslaget. Andelseier må forsikre eget innbo. Gode tilbud på forsikringer kan du få fra Boligbyggelagenes Forsikring gjennom LABO - se www.bblf.no FORKJØPSRETT Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett når boliger i borettslaget selges. Det vil si at du går foran andre som ønsker å kjøpe boligen. Dersom ingen i borettslaget bruker forkjøpsretten, er det de andre medlemmene i LABO som har forkjøpsrett. Dersom flere er interessert i samme bolig, går den foran som har best ansiennitet, det vil si lengst botid i borettslaget eller lengst medlemskap i LABO. SIKRING MOT TAP AV FELLESKOSTNADER Borettslaget vil være forsikret mot tap av felleskostnader gjennom Borettslagenes Sikringsordning AS. Det betyr at du er sikret mot å betale for naboens felleskostnader dersom vedkommende ikke overholder sine økonomiske forpliktelser. FINANSIERING AV BOLIGEN OG NEDBETALING AV FELLESGJELD Boligens totalpris er summen av innskuddet du betaler og din andel av borettslagets fellesgjeld. Du må selv ordne finansiering av innskudd ved bruk av egenkapital og/eller ved å ta opp lån. Din del av fellesgjelden overtar du automatisk når du blir eier av boligen. Du står helt fritt til å nedbetale på fellesgjelden på boligen din dersom du ønsker dette. 11
12
KJØPSPROSESSEN 1. Visning På jm.no, finn.no eller i aviser vil dere få informasjon om når vi har visning av våre prosjekter. På visninger kan dere få se på plantegninger, illustrasjoner og snakke med erfarent personale om hvordan boligene vil se ut. 2. Kjøp av bolig Når du har bestemt deg for å kjøpe en bolig, skrives en kontrakt med JM. Ved signering av kontrakten forfaller 10% av kjøpesummen til betaling innen 14 dager. JM stiller garanti for pengene, i henhold til bustadsoppføringslova. Beløpet skal innbetales til oppgjørsmeglers konto, som står spesifisert i kontrakten. Pengene skal være fri egenkapital. 3. Tilvalgsmøte Etter at byggestart er besluttet, vil JM invitere deg til et møte. Her gjennomgås boligen og det synliggjøres hvilke tilvalgsmuligheter/endringer som er mulig. Deretter vil vår innredningsansvarlig invitere til et tilvalgsmøte. Her vil endringer og overflater gjennomgås. Du vil også få informasjon om bestillingsfristene for tilvalg. For å være sikker på at din bestilling innarbeides i boligen, er det viktig at vi mottar bestillingen innen avtalte frister. 4. Byggeplassvisning og informasjonsmøte Underveis i byggeprosessen, når vi mener det er trygt å ferdes i bygget, vil du bli invitert til en visning på byggeplassen. 5. Befaring og kontroll Når prosjektet nærmer seg ferdigstillelse, vil dere få gå en forhåndsbefaring sammen med en representant fra JM. 6. Siste innbetaling Før du overtar din nye bolig, skal resten av kjøpesummen, i henhold til kjøpekontrakten, inkludert tilvalg og endringer, betales. 7. Overtagelsen Nå er det endelig tid for å flytte inn! Før nøkkel til boligen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør ha funnet sted, inklusive oppgjør for utførte endringer og tilvalgsarbeider. På overtagelsen skal JM og kjøper foreta en ferdigbefaring av boligen i felleskap. Eventuelle mangler registrert ved overleveringen, skal noteres i en protokoll som begge parter signerer. Du vil motta en huseierbok med råd om stell og vedlikehold. 8. Vi følger opp Vi er opptatt av at du skal trives i ditt nye hjem. Derfor vil vi ringe deg kort tid etter at du har flyttet inn, og stille deg noen enkle spørsmål om hvordan du opplever boligen. 13 13
14
15
Lang erfaring - trygghet i alle ledd JM Norge AS er en av Norges største boligutviklere med virksomhet i Oslo, Akershus, Buskerud, Vestfold, Telemark, Bergen og Rogaland, og inngår i den nordiske boligutvikleren JM AB som med en årlig omsetning på ca. 11,7 milliarder norske kroner, er nordens ledende aktør på feltet. JM Norge AS har 50 års erfaring i Norge og har i et normalår en produksjon på ca. 800 boliger. Selskapet ivaretar hele verdikjeden frem til nøkkelferdig bolig og besitter et bredt spekter av kompetanse innen akkvisisjon, prosjektering, prosjektutvikling, salg og entreprenørvirksomhet. Design & produksjon JM, avd. Vestfold Visualiseringsbilder JM, avd. Vestfold og Carbonwhite Foto Morten Rakke Photography og JM Bildebank Trykk Prinfo Unique Arkitekt PV arkitekter AS Dato 05.05.2014 JM forbeholder seg retten til eventuelle endringer og trykkfeil. Noen av illustrasjonene er idébilder som kan avvike fra virkeligheten. JM NORGE AS Postadr. Pb. 2053, 3103 Tønsberg I Besøksadr. Åslyveien 21, 3170 Sem I Telefon 93442524 I E-post alf.weiseth@jm.no I Internett www.jm.no I Mobil mobil.jm.no