MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Kjell Ivar Kjelsnes Frøyslandsmoen 9 4517 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1875-8 Flutra Demaj, 38273073 081/0052/L42 08.12.2016 AVSLAG Avslag på søknad om oppføring av tilbygg til hytte, terrasse og redskapsbod på - gnr. 81 bnr. 52. Sted/adresse: Klådervigveien 43, 4513 Mandal Tiltakshaver: Anne Britt Kjelsnes og Kjell Ivar Kjelsnes Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og 1-8 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal. Det gis avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til hytte, redskapsbod og terrasse som angitt i søknaden i tråd med søknad mottatt 09.09.16. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Ved eventuelt ny søknad kan Teknisk forvaltning være positiv til tiltak som er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for H-området, avsnitt 2.2. Tiltaket skal oppføres lavest mulig i terrenget uten at trær og terreng opparbeides. Tiltak skal ut fra tegninger vise at denne er klart tilpasset terrenget. I ny søknad skal det derfor vises at terrenginngrep og utflating som angitt i søknaden ikke skal være tilfelle. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Søknaden Kjell Ivar Kjelsnes søker om tillatelse til oppføring av tilbygg til eksisterende hytte, frittliggende redskapsbod og terrasse. Det søkes om oppføring av tilbygg med saltak. Møne er oppgitt til 5,3 meter fra høyeste fasade. Gesims er oppgitt til 4,2 meter fra høyeste fasade. Takvinkelen er oppgitt til 18 grader på tilbygget. Bebygd areal (BYA) på tilbygget er oppgitt til 36,3 m 2. Øvre etasje på tilbygget gir måleverdig areal. Tilbygget får en Bruksareal (BRA) beregnet til 42,8 m 2. Eksisterende BRA er ifølge matrikkelen på 53 m 2. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Redskapsboden er planlagt oppført med pulttak. Høyden på møne og gesims er oppgitt til forholdsvis 3,5- og 2,3 meter. Takvinkelen planlegges oppført på 18 grader. BRA for redskapsboden er oppgitt til 12 m 2. Det er også søkt oppført terrasse rundt hytta. Mellom redskapsboden og tilbygget til hytte søkes det oppført terrasse med en størrelse på 27 kvm. Sør for hytta søkes det oppført terrasse på 19 kvm. Vest for eksisterende hytte søkes det oppført terrasse på 52 kvm, og en 2 meter høy levegg mot nord. Totalt søkes det opparbeidet terrasseareal på 98 kvm. Arealplanstatus Det aktuelle området er uregulert og er i Kommuneplan for Mandal avsatt til Landbruk-, Natur- og Friluftsformål. Tomta ligger dermed ikke plassert innenfor området avsatt til H- formål. En tillatelse til tiltaket er derfor betinget av at det gis dispensasjon fra LNF- formålet som følger av Kommuneplanen. Ettersom området ligger nær mot H-området avsatt tilt hyttebebyggelse, vil det også være naturlig å vurdere tiltaket opp mot det som er tillatt av hyttebebyggelse i H-området. I tillegg er de aktuelle tiltak søkt plasser med en avstand på ca. 25 meter mot sjøen. Ifølge Plan- og bygningsloven 1-8, er det byggeforbud i 100-metersbeltet mot sjøen. Tiltak er dermed også betinget av at det gis dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra LNF-formålet og byggeforbudet i strandsonen fastsatt i Plan- og bygningslovene 1-8. Begrunnelsen lyder som følgende: Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase.
Andre myndigheters uttalelser Tiltaket er betinget uttalelser fra berørte myndigheter, jf. Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), 19-1. Tiltaket er blitt sendt på høring i brev datert 21.09.16. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder har i brev datert 27.09.16 avgitt høringsuttalelser. I høringsuttalelsene har Fylkesmannen uttalt blant annet: For øvrig innhold i uttalelsen, vises det til brevet i sin helhet. Tiltakshaver har kommet med tilsvar på høringsuttalelsene. Det er også vedlagt illustrasjoner som vedlegg til tilsvar. For nærmere om illustrasjonene vises det til vedlegg i saken. Her vil bare uttalelsene i skriveformat angis. Disse lyder som følgende:
Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig
tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative. Dette innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon i den enkelte sak. Avgjørende er en konkret helhetsvurdering. Terskelen for dispensasjon er høy. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende reguleringsplan. Forarbeidene viser til at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser tilsier at endringer i planer skjer gjennom en planprosess og ikke ved dispensasjoner. Spørsmålet er om dispensasjon fra LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet vil medføre til at hensynet bak disse vil bli «vesentlig tilsidesatt». Hensynet med LNF-areal og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging i strandsonen. Regjeringen har gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Disse er fastsatt ved kl. res. av 25. mars 2011, jf. Plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 6-2. Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre arealpolitikken i 100-metersbeltet langs sjøen. I Retningslinjene er kystlinjen i Mandal kommune registrert som et av områdene med stort arealpress i strandsonen. Med dette menes at det må vises særlig forsiktighet med å gi tillatelser i strandsonen. Plan- og bygningslovens 19-2, tredje ledd, fastslår at det ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål legges vekt. Planretningslinjene vil følgelig benyttes i den videre dispensasjonsvurderingen. Det avgjørende i den videre vurderingen er en helhetlig vurdering innenfor rammene av gjeldende regelverk. Tiltaket er klart ikke i tråd med LNF-formålet i gjeldende Kommuneplan og byggeforbudet fastsatt i Pbl. 1-8. Hovedregelen er at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng da tiltaket strider klart med gjeldende regelverk i området. Dersom det gis dispensasjon vil dette kunne fravike kommuneplanen og Pbl. 1-8 som informasjons og beslutningsgrunnlag. Utgangspunktet er dermed at tiltak som strider med kommuneplan og bestemmelser i Planog bygningsloven skal gå veien om en reguleringsendring. Dispensasjonen er ment som permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Permanente avvik vil utad kunne gi signaler på en liberal holdning til forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet og LNF-formålet i kommuneplanen. Slike avvik vil helt klart svekke betydningen av kommuneplan og forbudet fastsatt i Pbl. 1-8. Tiltakshaver viser til at intensjonen med å bygge hytten er å få til tilsvarende eller mindre hytter enn det som følger i nærområdet. Det pekes på at BYA for aktuelle eiendom som er langt under kommunens maksgrense. I retningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen, står det at kommunen bør i utgangspunktet være restriktiv til utvidelse av eksisterende fritidsboliger. Kommunen bør i kommuneplan etter en konkret vurdering innføre bestemmelser for størrelse og standard av eksisterende fritidsboliger i strandsonen. Tomta ligger i ytterkanten av et område med 6 bebygde hyttetomter, men kommuneplan har likevel byggeforbud hjemlet i LNF-formålet. Nærmeste hytteområde i kommuneplan er nevnt med H3. For H-områder i kommuneplan er det tillatt med å bygge ut eksisterende hytte med opptil 120 kvm i bruksareal. Høyden på saltak må ikke overstige 3,5 meter i gesims og 5 meter i mønehøyde. Areal som opparbeides rundt hytta skal ikke overstige 200 m 2 inkl. terrasse (maks 50 m 2 ). Til dette stilles det krav om utomhusplan som skal vise hvordan dette skal løses. Utegulv skal legges i plan med terreng og ha maks høyde på 10 cm. Selv om området ikke omfattes av H-området for hyttebebyggelse, er det nærliggende å vurdere tiltaket opp mot gjeldende bestemmelser for hyttebebyggelse i H-sonen.
Ettersom tiltaket ligger så nært mot eksisterende H-område, vil søknaden vurderes opp mot rammene for hyttebygging i kommuneplanen. Tilbyggets høyde og terrassens størrelse samsvarer ikke med det som er tillat i kommuneplanen. Teknisk forvaltning kan være positiv til oppføring av bebyggelse på hyttetomta, forutsatt at dette er i tråd med det som følger av kommuneplanens bestemmelser. Det er ikke gitt dispensasjon fra tillatt høydebestemmelser og størrelse på terrassen. Planutvalget har ved tidligere anledninger signalisert at de ikke stiller seg positiv til dispensasjon utover det som tillates bygd for hytteområder i Kommuneplanen. Teknisk forvaltning kan heller ikke se at det er angitt grunner som skiller seg utover normaltilfellet. Det foreligger dermed ikke grunnlag til å gi dispensasjon til tiltak som strekker seg utover det som tillates av hyttebebyggelse i kommuneplanen. Ifølge retningslinjene skal bebyggelser trekkes så langt unna sjøen som mulig. Her står det også at tomteopparbeidingen bør skje slik at inngrep og ulemper til tilgjengelig strandsone blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Hytta søkes utvidet på nordsiden. Tilbygget vil dermed ligge nærmest sjøen mot vest. Alternative plasseringer er ikke angitt. I tilsvaret vises det til at tiltaket ikke vil være synlig i terrenget. Til dette pekes det på at tiltakshaver kun vil flate ut terrenget på eiendommens allerede eneste tilnærmet flate område nord for eksisterende hytte. Det vises i tillegg til at boden skal ligge på naturlig fjellhylle mens det i området hvor tilbygg til hytte skal skje, vil det ikke forekomme skjæring i høyden. Slik tegninger viser, antar kommunen at tiltakshaver planlegger terrenginngrep for oppføring av tilbygg til hytta. I søknaden er det også vist til det skal oppføres en del terrasse rundt hytta. Det er ikke oppgitt hvor høyt i terrenget terrassene skal ligge og hvordan dette vil påvirke terrenget. Redskapsboden plassers noe på høyden i terrenget som igjen vil øke bebygde preget. Også terrassen rundt vil øke det bebygde preget, og privatisere området ytterligere. Kommunen bør ikke gi dispensasjoner fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet fastsatt i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. Pbl. 19-2, fjerde ledd. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder har i sin uttalelse anbefalt kommunen å, ikke gi dispensasjon i dette tilfellet. Kommuner bør ikke dispensere når Fylkesmannen som direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Tiltakshaver viser at det foreligger andre hytter som er større enn omsøkt tiltak, slik at avslag ikke vil være i tråd med likhetsprinsippet. At det må søks dispensasjon i det enkelte tilfellet innebærer ikke at søker har krav på dispensasjon. Tiltak det refereres på ble tillatt og bygd i en tid der forvaltning i strandsonen ikke var så streng som i dag. Bygging og press i strandsonen har ført til strengere lovverk for å verne strandsonen. Avgjørende er om de hensyn som gjør seg gjeldende i dag ikke blir tilsidesatt som følge av dispensasjon, ikke likhetsprinsippet. Likhetsprinsippet vil derfor ikke alene kunne gi grunnlag for dispensasjon i dette tilfellet. Etter en helhetlig vurdering har teknisk forvaltning kommet frem til at dispensasjon vil medføre til at hensynet med Pbl. 1-8 og LNF-formålet vil bli vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet mot sjø og LNF-formålet i kommuneplanen, avslås omsøkte byggetiltak. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt.
Eventuelt ny søknad Ved eventuelt ny søknad kan Teknisk forvaltning være positiv til tiltak som er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for H-området, avsnitt 2.2. Tiltaket skal oppføres lavest mulig i terrenget uten at trær og terreng opparbeides. Tiltak skal ut fra tegninger vise at denne er klart tilpasset terrenget. I ny søknad skal det derfor vises at terrenginngrep og utflating som angitt i søknaden ikke skal være tilfelle. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 2 200,- Til sammen 2 200,- Faktura ettersendes tiltakshaver. For avslag på dispensasjonssøknader faktureres 25 % av maks gebyr. Denne utgjør totalt kr. 2 200. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 530/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Flutra Demaj byggesaksbehandler