PLANINITIATIV Bergen 15.10.18 Plannavn KANALVEIEN 54 Bydel, gnr./bnr. ÅRSTAD, GNR. 159, BNR. 131 Saksnr. 1739056 En Til En Arkitekter AS fremmer på vegne av Kanalveien 54 Eiendom AS (grunneier og forslagsstiller) bestilling av oppstartsmøte for eiendom gnr. 159 bnr. 131 og eksisterende fjellhaller under Leaparken. Det er tidligere avholdt veiledningsmøte (17.01.18) og møte hos Byarkitekten (13.03.18) i saken. Hovedinnholdet i planinitiativet Bakgrunn for planinitiativet Bakgrunnen for planarbeid er å legge til rette for transformasjon og fortetting slik områdeplan for Mindemyren legger til rette for. Deler av eiendommen ligger utenfor områdeplanen. Forslagsstiller ønsker å starte opp planarbeid for hele sin eiendom med tilhørende fjellhaller under Leaparken for å kunne legge til rette for en helhetlig utvikling på sin eiendom. Aktuelle formål Blandet sentrumsformål, bolig og parkeringsanlegg. Av underformål til sentrumsformål ser man på nåværende tidspunkt at forretning, konferansesenter/lager, tjenesteyting (treningssenter/lege/tannlege/konsulenttjenester), kontor og bolig kan være aktuelle. Fra sist møte er formål idrett tatt ut. I fjellhallene under Leaparken foreslås det er å legge til rette for parkeringsanlegg som kan betjene Mindemyren og eventuelt omkringliggende boligområde. Ideskisser Det vises til vedlagte mulighetsstudie skisse D og byromsanalyse. Mulighetsstudie skisse A og B ble presentert på veiledningsmøte med Byplanavdelingen 17.01.18. På møte hos Byarkitekten 13.03.18 ble skisse C presentert. I skisse C ble det foreslått en heving av skråtaket i parken for å legge til rette for idrett innendørs, under taket, og utendørs oppå taket. Når formål idrett ikke lenger er aktuelt gir et slikt grep uforholdsmessig mye mørke arealer. Videre bidro grepet til en «sjakt»-fornemmelse i Svaneviksveien og ville ha krevd store konstruksjonsendringer. I det siste alternativet har det vært fokus på å beholde og bygge videre på eksisterende konstruksjoner i størst mulig grad, som en del av en overordnet miljøstrategi. Det har også vært en målsetning å fokusere på en høyere andel bolig, i lys av prosjektets nære plassering langs Leaparken, og på kvalitetene i Svaneviksveien som fremtidig miljøgate, som en videreføring av Hagebystrukturen langs Leaparken. Som en videreføring av den historiske hageby bebyggelsen langs Leaparken er det i skisse D foreslått å etablere en boligstruktur basert på prinsipper fra Havebyen Finnbergåsen, med inngang fra Svaneviksveien og hageareal mot parken. Målsetningen er å få levende fasader langs Svaneviksveien som underordner seg områdets historiske miljø: Innganger til boliger i øvre etasjer mot parken, innganger til nedre etasjer med sentrumsformål, og gjennomgang til beboerparkering i fjellhall. Det foreslås å utvide bredden til omtrent 11 meter for å ivareta den økte gang- og sykkeltrafikken som forventes i forbindelse med etablering av bro til Løvstakksiden. Målsetningen er et trafikksikkert gatemiljø med gode dagslysforhold, stille side for boliger og gode godeuteoppholdsareal. Side 1
25 59 55 f 26 75 8 27 93 51 49 159/998 159/138 159/964 159/136 159/136 159/183 159/182 159/174 159/171 159/165 Kort om skisse D: 159/179 159/172 159/527 159/175 159/173 159/283 Istedetfor idrett legges det 159/178 159/174 159/248 til 159/176 rette for bolig og konsferansesenter/tjenesteyting/lager /270 159/246 159/136 /147 159/177 159/285 Dagligvarebutikk som kan etableres tidlig og fungere under bybanebyggingen /247 159/961 /242 159/245 Eksisterende konstruksjoner beholdes så langt det lar seg gjøre 159/190 159/286 159/419 159/244 Nybygg under oppføring på eiendommen /177 inkluderes i prosjektet 159/130 159/931 /249 159/964 159/243 Parkeringsanlegg i fjellhaller med ca. /242 500 parkeringsplasser. Innkjøring via Kanalv.60 159/147 Rekkehus /240 med sokkelleiligheter i ytterkant av Leaparken 159/288 159/289 /242 159/291 Breddeutvidelse av Svaneviksveien 53 Kanalveien 55A Planområdet dagens situasjon 25 52C 159/964 a b 25 37 c d 31 159/179 e 31D 159/181 /172 /173 29I 29L 29H 159/184 159/169 159/292 159/294 159/298 159/300 /240 159/304 40 159/306 159/527 159/419 159/190 a 29G Svaneviksveien 29E 29F b c 33 29D 29C d 29B 159/171 159/277 159/982 159/282 159/278 159/132 159/302 29A 17 30 Svaneviksveien 15 13 34 11 30 9 8 Søren Jaabæks vei 40 5 3 8 6 4 159/290 50 2 21 159/284 23 19 17 27 25 159/296 Finnbergåsen 45 29 18 31 22 16 159/293 33 14 24 159/295 26 159/281 159/297 37 12 28 30 10 159/299 39 159/348 4D 41 c a 40 32 159301 159/287 34 159/303 159/305 Finnbergåsen b 4C 4B 159/347 159/486 159/497 159/6 36 38 159/307 159/8 159/309 159/308 43 159/419 159/310 45 159/312 Solhaug skole 159/313 47 159/953 159/314 159/315 /270 39 159/138 45 159/316 53 Svaneviksveien 30 159/131 40 /418 159/407 159/54 54 24 22 159/415/*/1 18 16 159/317 159/133 159/417 159/415 159/415/*/1 159/416 159/318 159/319 159/443 55 57 59 /270 159/419 159/442 31 29 159/3 159/321 61 63 159/4 159/322 65 159/438 159/440 25 67 8 159/55 159/61 43 159/61 159/134 Forslag til planavgrensning 159/964 159/131 159/197 159/198 159/3 159/430 159/429 Eksisterende bygningsmasse 159/5 159/427 Eiendommen omfatter et eksisterende næringsbygg (Kanalveien 54/Geitanger bygg) på 159/969 159/199 159/6 159/266 159/331 Mindemyren. Bygningen ligger dels i dagen og dels under Svaneviksveien (kommunal vei) /210 159/333 /7 /8 og Leaparken (park). Bygningen er oppført i 2-3 etasjer mot terreng. Taket 159/268 på østre del av 159/1 /8 /5 /143 159/266 159/333 bygningen er opparbeidet med vegetasjon og utgjør en mindre del av Leaparken. Videre inn 159/964 /9 159/212 159/268 159/4 under Leaparken går to fjellhaller som er tilgjengelig fra næringsbygget. Kanalveien 60 57 55 46 159/996 159/267 159/264 /215 Strøkskarakter Området i vest ligger Mindemyren transformasjonsområde der /147 159/213 det er lagt til rette for urban /216 159/269 sentrumsbebyggelse 159/138 /263 159/218 i 5 etasjer. Rundt Leaparken ligger et etablert boligområde med 159/338 eldre 159/133 159/134 159/262 rekkehus og lamellbebyggelse i øst og frittstående eneboliger og mindre leilighetsbygg i sør. 159/1 159/191 52 159/0 159/192 159/193 159/194 159/195 159/196 /147 Svaneviksveien 65 159/261 159/341 Landskap/blågrønne strukturer 25 159/227 Planområdet ligger i dalbunnen av Bergensdalen med Løvstakken og Ulriken i vest. 159/340 159/260 b Leaparken og Solheimsvatnet (nord for planområdet) er viktige grøntområder i nærområdet. 27 /228 65A 8 Mindemyren er preget av harde flater og det er en målsetning i gjeldende områdeplan at ny utbygging skal baseres på mer lokal overvannshåndtering (grønne tak/permeable flater). Det er lagt til rette for en blågrønn struktur langs Kanalveien, kanalen skal gjenåpnes og det skal etableres grøntareal i tilknytning til denne. Side 2 64 61 62 63 54 56 64 58 60 62 67 159/211 69 159/419 71 73 c 68 d e 12t 66 66a /217 30 159/2 70 77 68 a 72 b /214 74 d e Svaneviksveien 159/436 /229 76 /223 78 159/433 7 Skoltehaugen 159/143 A 16a 6 18a 80 40 45 22 159/4 5 3 18 159/432 4 159/265 16 159/439 Hjelms vei 80A 93a 14 23 21 19 159/434 159/327 159/328 159/437 159/329 159/3 N 159/325 159/326 159/4 159/330 91 87 85 50 83 Finnbergåsen 159/323 159/324 69 71 73 75 77 79 81 159/270 159/337 159/339 159/332 159/334 159/336 92 94 96 98 /344 84 86 88 90 /342 /343 Finnbergåsen /399 159/431 17 159/4 159/398 63 159/401 159/390
Tegning fra byggesaksarkivet Fasade langs Kanalveien. Kilde: Google street view Tegning fra byggesaksarkivet Side 3
Forholdet til overordnede planer og retningslinjer Vestre del av eiendommen inngår i områdeplan Mindemyren og er avsatt til sentrumsformål, felt S13. Feltet omfatter den synlige delen av en eksisterende bygning. Resten av bygningen ligger under bakken, utenfor områdeplanen, og gir tilkomst til eksisterende fjellhaller under Leaparken. Planinitiativet utfordrer føringer gitt i overordnede planer hva gjelder - å omdisponere areal som i KPA 10 og forslag til ny KPA er avsatt til grønnstruktur til bolig. - å legge til rette for midlertidig bruk i form av forretning i et større omfang enn hva områdeplanen åpner for. Dette for å sikre økonomisk bærekraft i en overgangsfase. - Byggehøyder gitt i områdeplan. KOMMUNEPLAN Synlig del av næringsbygget er i gjeldende kommuneplan (KPA) 10 avsatt til industri/ kontor/lager (I/K/L) og markert med hensynssone for omforming/fortetting. I forslag til rulleringen av KPA er I/K/L-området vist som sentrumskjerne (S19) og byfortettingssone (BY2). Den aktuelle eiendommen er berørt av hensynssone gul veistøy (H2) og gul sone luftkvalitet (H390) i KPA10. Resterende del av planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg (kommunal vei Svaneviksveien) og grønnstruktur (parkoverdekket bygg og underjordiske fjellhaller) i gjeldende KPA. Grønnstrukturen er videreført i forslag til ny KPA og den kommunale veien er vist som del av byfortettingssonen. Forslagsstiller har spilt inn omgjøring fra grønnstruktur til byfortettingssone i rulleringen av KPA. Fagetatens svar ble publisert på kommunens hjemmesider i dokument D4 Innspill til inndeling av byggesonen, og merknaden ble ikke tatt til følge. Eventuell ny grensedragning mellom grønnstruktur og byggeområde må gjøres i detaljplan. Da kan en gå nærmere inn i saken, og også se på eventuelle gevinster av en omgjøring. Vedlagte mulighetsstudie og illustrasjoner antyder ny grønnstruktur i byggesonen. I et detaljplanarbeid kan en gjøre nødvendige vurderinger og samtidig juridisk sikre eventuell ny grønnstruktur som følge av omgjøring av eksisterende byggeområde. Denne grenseoppgangen kan ikke gjøres på KPA-nivå. Kartutsnitt: KPA 10 med den aktuelle eiendommen markert i rødt, underjordiske tunneler stiplet. Kartutsnitt: Forslag til formål i rulleringen av KPA (16). Den aktuelle eiendommen er markert i rødt, underjordiske tunneler stiplet. Side 4
#91 Sammenstilling i av gjeldende planer med eiendommen og fjellhaller inntegnet. Kilde: Bergenskart.no REGULERINGSPLAN Utsnittet viser en sammenstilling av gjeldende reguleringsplaner. Området er regulert i følgende planer: PlanID Plannavn Vedtak i kraft 61140000 Mindemyren (områderegulering) 15 64260000 Leaparken (detaljregulering) 16 64860000 Bybanen (detaljregulering) 17 4890100 Svaneviksveien (eldre reg.plan) 1981 Områdeplan Mindemyren og detaljregulering for bybanen Hensynssone for omforming i KPA 10 er fulgt opp i områdeplan for Mindemyren (planid 61140000). Her er deler av den aktuelle eiendommen avsatt til sentrumsformål (felt S13) og torg (felt T6b og T8). Områdeplanen er dels erstattet av detaljregulering for bybanen (planid 64860000). I detaljreguleringen er deler av felt S13 i områdeplanen avsatt til midlertidig båndlegging av arealer til rigg og anleggsområde. Side 5
Relevante føringer for felt S13, jf. områdeplanens bestemmelser og plankart: Formål - Minst 60 % virksomheter innenfor formålene tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning, konferansesenter, idrettsstadion, jf. punkt 1.9. - Maksimalt % handel/forretning, jf. punkt 1.7. - Minimum 10 % bolig, jf. punkt 4.2.1. - Etablering av handel/forretning skal fortrinnsvis etableres i områder med god tilgjengelighet fra eksisterende og planlagte bybanestopp, punkt 1.7. Utnyttelse, byggegrense og byggehøyder - Maksimal utnyttelse er vist i plankart, 8000 m2 BRA. I bestemmelsenes punkt 1.6 stilles det krav til minimumsutnyttelse 70 % av oppgitt BRA, altså 5600 m2. - Formålsgrensen er byggegrensen og mot den langsgående ferdselsåren skal fasadelivet ligge i formålsgrensen, jf. punkt 1.5. En mindre del av bebyggelsens fasade kan trekkes inn fra grensen dersom det gir bygningen gode inngangsløsninger eller tilfører det offentlige gaterommet særskilte kvaliteter. Områdeplan Mindemyren (til venstre) er delvis erstattet av detaljplan for bybanen (til høyre). Side 6
- Maksimal byggehøyde er k+39, jf. plankart. Med utgangspunkt i at Kanalveien ligger på k+, gir dette en byggehøyde på 19 meter. Punkt 1.5 i bestemmelsene sikrer videre at byggehøyder mot offentlig plass må vurderes i forhold til lys, luft og estetiske kvaliteter. - En særskilt bestemmelse for S13 (punkt 4.2.4) sikrer at det innenfor feltet skal etableres siktlinjer for å fremheve kontakt mellom Leaparken og dalbunnen på Mindemyren. Utdrag fra bestemmelsene for sentrumsformål, punkt 4.1: - Publikumsrettede funksjoner skal prioriteres på gateplan, med fasadeutforming som gir god kontakt til gaten utenfor. Brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 meter. - Boliger innpasses dersom god boligkvalitet sikres og dokumenteres. - Boliger mot støyutsatt side må bestå av gjennomgående leiligheter. Boliger skal ha inngangsparti fra bakkeplan mot hovedgate. - Tak med helningsvinkel opp til 30 grader skal etableres som grønn vegetasjon. Taksystemet skal bidra til fordrøyning av overflatevann, gi miljømessig gevinst med hensyn til luftrensing og energibruk og gi estetiske kvaliteter for byområdet. - Tekniske rom og overlys på tak tillates over maksimal byggehøyde for inntil 10 % av takflaten. - Boliger bygges som blokkbebyggelse. Alle nødvendig oppbevarings- og bodfunksjoner skal etableres innenfor bebyggelsen eller i parkeringsanlegg. - Ved boligbebyggelse skal tilfredsstillende barnehagekapasitet dokumenteres. Utsnitt fra prinsipprogrammet for områdeplan Mindemyren. I detaljplan for bybanen er det regulert et annet tverrsnitt for trafikkarealene. Side 7
Offentlige arealer og tverrforbindelser Areal avsatt til fortau og torg i områdeplanen er dels erstattet av detaljregulering for bybanen. Formålene er videreført i detaljreguleringen. Det legges til rette for tverrforbindelser igjennom området. Prinsipprogrammet for områdeplanen viser intensjon om akser, forbindelser og offentlige rom. Det er vist tverrforbindelser både sør for og nord for feltet S13, fra Svaneviksveien/Leaparken og vestover. Kanalveien utgjør hovedforbindelsen nord-sør. I prinsipprogrammet er det også vist eksempler på gatesnitt. For den aktuelle eiendommen er det vist en bygning på fem etasjer med publikumsrettede funksjoner på bakkeplan, kontorer i mellometasjene og bolig øverst. Det er også vist parkering under bakken i to etasjer. Detaljregulering for Leaparken og Svaneviksveien I gjeldende plan for Leaparken (planid 64860000) er Svaneviksveien regulert til offentlig kjørevei og Leaparken regulert til offentlig park og barnehage. Felt o_gp2 har et bestemmelsesområde (#5) der vedtatt reguleringsplan (planid 4890100) skal gjelde for arealbruken under bakken, jf. 9.5 i bestemmelsene. Arealbruken under bakken for dette området kommer imidlertid ikke tydelig frem av offentlig tilgjengelige plandokumenter. Figurene over viser utsnitt fra gjeldende reguleringsplan for Leaparken, til venstre, og eldre reguleringsplan fra 1981 til høyre. TILGRENSENDE PLANER Planområdet grenser til vedtatt detaljregulering Årstad, gnr. 159, bnr. 969 m.fl. Kanalveien 60, planid 18790000. Tilgrensende planer under arbeid Saksnr. Plannavn 1743843 Kanalveien 52 1806364 Delfelt S14 1737864 V254 Minde allé - Fabrikkgaten (EG 39). Detaljregulering for utvidelse av sykkelveg med fortau Status Meldt oppstart Ikke igangsatt Meldt oppstart Side 8
Stedsanalyse Det er utarbeidet stedsanalyse i tråd med veileder til byromsanalysen utlagt til offentlig ettersyn i forbindelse med KPA16, se vedlagte dokument. Landskap og historie, kommunikasjon og målpunkt Planområdet ligger dels i transformasjonsområdet Mindemyren og i tilknytning til Leaparken. Planlagt bybanestopp ligger like nord for planområdet. Hovedaksen for kommunikasjon går i Kanalveien der det tilrettelegges for bybane, biltrafikk, sykkel og gående. På tvers, nord og sør i planområdet, går viktige tverrforbindelser for myke trafikanter som må tas hensyn til og utformes i planarbeidet. Også Svaneviksveien, som krysser planområdet parallelt med Kanalveien, og vil bli en viktig bevegelsesåre for gående og syklende. I øst ligger Leaparken som er et viktig lokalt grøntområde med kulturminneverdi. Andre målpunkt øst for planområdet er eksisterende bybanestopp, høyskolen og Brann stadion med tilhørende idrettsfasiliteter. Byromsanbefaling Det ligger en rekke føringer i områdeplanen som er inkludert i byromsanbefalingen, herunder: - Urban fasade med publikumsrettede funksjoner langs Kanalveien som skal trekkes lenger ut i forhold til eksisterende bygg. - Ny bro (tverrforbindelse) lander nord i planområdet, på nivå med Svaneviksveien, og her legger også områdeplanen føringer for heis. - I sør er det vist gang- og sykkelvei mellom Kanalveien. Denne er per i dag ikke eksisterende på grunn av pågående oppføring av nybygg i Kanalveien 54 og 60. I planarbeidet er det et mål å gjenopprette denne forbindelsen og legge til rette for best mulig stigningsforhold. I tillegg er det vurdert at tverrforbindelsene i områdeplanen bør fortsette opp til Leaparken. Byromsanalysen viser eksisterende forbindelse i sør og mulig ny forbindelse i nord. Svaneviksveien er som nevnt en viktig bevegelsesåre. Veien er smal og oppleves i eksisterende situasjon som utrygg på grunn av eksisterende funksjon (lager/næring). Eksisterende fasade langs østsiden er i 1 etasje med grønt tak og rekkverk. Taket er bratt hellende mot vest. Fasaden oppleves som en barriere i området og taket er per i dag en lite tilgjengelig del av parken. I byromsanbefalingen er det vist nye byfasader langs Svaneviksveien. Videre er fasadelivet på veiens vestside trukket tilbake slik at veien breddeutvides. Det er foreslått et bygningsvolum på 3 etasjer som tar opp høydeforskjellen mellom Svaneviksveien og parken. På denne måten kan man legge til rette for en tosidig situasjon langs Svaneviksveien der man tilrettelegger for et godt bomiljø så vel som ferdsel for forbipasserende. Situasjonen er tilsvarende den historiske bebyggelsen på østsiden av Leaparken, der det ligger rekkehus med hager i parkens randsone. Forslaget innebærer en omdisponering av areal som i dag er avsatt til grønnstruktur i KPA 10 til boligformål. Virkninger av planinitiativet utenfor planområdet Fjernvirkning, landskap, omgivelser og strøkskarakter vil være aktuelle tema, spesielt for den delen av planområdet som ligger utenfor transformasjonsområdet. Planområdet grenser til hensynssone kulturmiljø i forslag til ny KPA og virkning for kulturminneverdier må vurderes. Leaparken inngår også i viktig lokal grønnstruktur og planforslaget må vurderes opp mot lokale friluftsinteresser samt barn og unges interesser. Økning i trafikk som følge av parkeringsanlegget må også vurderes. Side 9
Medvirkning På nåværende tidspunkt legges det opp til å varsle oppstart til følgende: - Barn og unges representant i komite for miljø og byutvikling - Barnehage v/styrer - Bergen brannvesen - Byrådsavdeling for Barnehage, skole og idrett - BIR - BKK Nett A/S - Byantikvaren - Byarkitekten - Bybanen utbygging - Bymiljøetaten - Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og samfunnsavdelingen - Helsevernenheten - HFK Bybanen - HFK Regionalavdelinga Planseksjonen - Kommunalt råd for funksjonshemmede v/bystyrets kontor - Leaparken Velforening - LUKS - NVE - Rådet for byforming og arkitektur - Skole v/foreldrearbeidsutvalget - Skole v/rektor - Statens vegvesen - Telenor Servicesenter for nettutbygging - VA-etaten - Eventuelle velforeninger e.l. i området - Grunneiere og naboer, jf. plan- og bygningsloven Utover lovens minstekrav legges det opp til informasjonsmøter for berørte interesser, informasjonsoppslag på stedet og møter med berørte etater. Det er flere pågående planarbeid i området. Det legges opp til samordning med Kanalveien 52 for regulering av torg T8 i områdeplan (overlappende planområder). Det kan være aktuelt å vurdere felles løsninger for blant annet avfallshåndtering og varelevering med flere grunneiere i området. Samfunnssikkerhet og risiko ROS-analyse vil utarbeides som del av planarbeidet. På nåværende stadium i planprosessen synes følgende tema å være aktuelle: - flom/store nedbørsmengder - radon - forurensning i grunn på industritomter - trafikkstøy og svevestøv - brann- og eksplosjonsfare tilknyttet parkering i fjell (drivstofflekkasje) samt omkringliggende virksomheter - trafikkulykker på adkomstvei Side 10
Konsekvensutredning Det vises til notat fra veiledningsmøtet datert 09.05.18: Deler av eiendommen som er vist som grønnstruktur i KPA 10 og Leaparken (16) plan-id 64260000. I følge forskrift om konsekvensutredning ( 6b, vedlegg I nr. 25) skal nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan konsekvensutredes. Denne problemstillingen må diskuteres. I følge plan for Leaparken (punkt 9.5) skal tidligere vedtatt reguleringsplan (Plan-ID 11_4890100) fortsatt gjelde for arealbruken under grunnen. Det vises til dagens bruk/områdets verdi (KPA regulerer kun i et nivå (i dagen)). Dette tilsier at ønsket plangrep ikke vurderes til å få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. I mulighetsstudie skisse D er det vist boligbebyggelse i dagen på areal avsatt til grønnstruktur i KPA 10. Det vises til svar på merknad til rullering av KPA, gjengitt på side 4 i dette dokumentet. Ønsker diskusjon vedrørende om planforslaget skal konsekvensutredes. Marianne Ø. Aasebø Arvid Bjerkestrand Vedlegg: A Byromsanalyse datert 09.10.18 B Stedsanalyse og konseptdiagrammer datert 12.10.18 C Mulighetsstudie skisse D 15.10.18 D Planavgrensning Side 11