MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Karl Wolfgang Aanonsen Kristine Bonnevies Vei 5 0592 DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1160-22 Ida Jordal, 38273423 075/0211/L42 23.02.2017 DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av frittliggende bod/utedo til fritidsbolig- gnr. 75 bnr. 211. Sted/adresse: Hekkholmen 5 Tiltakshaver: Karl Aanonsen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra byggeforbud i 100-metersbelte langs sjø, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8 og fra byggeforbud i LNFR- områder i kommuneplan for Mandal 2015-2017. Begrunnelse for vedtaket følger av drøftelsen under «Vurdering». Det stilles vilkår om at beholderen til snurredoen under bygget skjules bak kledning e.l. Det skal benyttes ikke-reflekterende materialer og mørke naturtilpassede farger. Dette gjelder alle bygningsdeler, inkludert karmer vannbord etc. Med hjemmel i pbl. 20-4, jf. 20-2 og 20-1 første ledd bokstav a, gis det tillatelse til å oppføre frittliggende bod/utedo, i tråd med tegninger, situasjonskart og opplysninger i revidert søknad mottatt 06.12.16. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Det søkes om oppføring av frittliggende bod/utedo i tilknytning til fritidsbolig på eiendommen 75/211. Det er opprinnelig søk om å oppføre tiltaket på en annen plassering på eiendommen. Denne søknaden ble avslått i Planutvalget i møte 31.08.16. Planutvalget stilte seg positive til POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
alternativ plassering av tiltaket. Det er nå sendt inn revidert søknad med plassering i tråd med planutvalgets anbefaling i vedtak av 31.08.16. Det søkes om oppføring av frittliggende bygning med BTA 15m 2 og BRA 12,4m 2. Gesimshøyde 2,4m og mønehøyde 5m. Arealplanstatus Området er uregulert og i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. I disse områdene gjelder et generelt byggeforbud med unntak for stedbunden næring. Tiltaket er ikke forbundet med stedbunden næring og krever derfor dispensasjon fra byggeforbudet i LNFR-områdene. Eiendommen ligger på en holme i 100-metersbeltet langs sjøen og tiltaket krever derfor dispensasjon fra byggeforbudet langs sjø, jf. pbl. 1-8 andre ledd. Dispensasjon Søknaden om dispensasjon er i brev mottatt 02.05.16 begrunnet med følgende: «Søknaden begrunnes med følgende forhold. Helt siden før eiendommen 75/40 ble delt opp i flere bruksnummer har det eksistert en felles do-ordning for alle daværende hytter på Hekkholmen. Denne ordningen ble oppretthold ved utskillelsen av eiendommen i flere parseller etter den opprinnelige eierens bortgang, og man gikk da til anskaffelse av en snurredass. I mellomtiden har i midlertid alle nåværende hytter, med unntak av 75/40 og 75/211, anskaffet seg sin egen snurredass. Bare de to nevnte hyttene er fortsatt avhengig av å benytte felles snurredassen som er plassert på eiendommen 75/40, men tett opp til grensen til eiendommen 75/230. Nåværende eier av eiendommen 75/40 har ovenfor eieren av eiendommen 75/230 gitt uttrykk for at han gjerne ser at ordningen med felles snurredass opphører i fremtiden. I min hytte på eiendom 75/211 er det imidlertid ikke mulig å plassere en snurredass, som er den foretrukne løsning for oss, da bare den har den nødvendige kapasiteten for familien. For at jeg kan realisere denne løsningen, må jeg føre opp ett tilbygg som kan inneholde en snurredass. Tilbygget vil samtidig gi rom til sårt tiltrengt lagringsplass.» Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har i brev av 21.12.16 uttalt at: «Kommunen avslo den 31.08.16 søknad om lokalisering av tilbygget på sørvestsiden av hytta, men var positive til tilbygg nord-øst for hytta. Fylkesmannen hadde i forkant av behandlingen ikke frarådet dispensasjon. Søker anfører nå at han ønsker å ta kommunens anbefaling om en annen lokalisering til følge. Det er derfor søkt om en lokalisering lengre vekk fra sjøen. Fylkesmannen har med utgangspunkt i vår uttalelse av 20.05.2016 ikke spesielle merknader til omsøkte lokalisering.»
Merknader fra nabo/gjenboer Søknaden er nabovarslet. Det er kommet inn merknader fra eier av naboeiendommen 75/40 i e-post av 21.12.16: «1) Vi ønsker at vindu mot vest fjernes. Det er 2 m fra tomtegrense og med sin høyde plassering føles det som hagen «overvåkes» 2) Vi ønsker ikke å se på dunken i snurredassen fra hagen og ber om at fasaden kles inn ned til bakken mot vest 3) Slik vi måler høyden gesimshøyden, så blir den 3,6 m mot vår tomt og mønehøyde 5,5. Vi mener at dette er for høyt og mener at høyden må reduseres til minimum 3 m gesimshøyde og 4 m mønehøyde. Dette for å ivareta en viss grad lysinnslipp til hagen og fordi tiltakshavers hytte, tilbygg samlet sett utgjør en sammenhengende høy bygningsmessig vegg. Det som for tiltakshaver er baksiden er vår fremside og vi ønsker at det hensyntas ved å redusere fremtoningen til utedoen.» Tiltakshaver kommenterte merknadene i e-post av 20.02.17: 1.Vinduet Innvendig i det omsøkte bygget vil doen naturligvis stå i et eget avlukke og må derfor ha et eget vindu for å få inn lys. Med den eneste alternative plasseringen vil det omtalte vinduet vende mot soveromsvinduene i naboens hytte øst for oss (ca. 9 m i fra). I et møte med dem har de uttrykt ønske at det ikke skal plasseres et vindu i den veggen. Det har jeg imøtekommet. Houks argument at vi skal overvåke hans tomt mens vi sitter på do, finner jeg derimot ganske irrelevant. Om overvåking mot alle tenkelige forestillinger skulle være ønskelig fra vår side, har vi rikelig anledning til å gjøre det fra 5 andre vinduer som vender mot hans tomt. Vi kan ikke komme Houck i møtet på det punktet. 2. Innkledning av fasaden I tidligere kommunikasjon med Houck har jeg fortalt ham at vi har en egeninteresse av å kle inn «underetasjen», men dette er altså ikke vist på tegningene. Vi hadde med andre ord allerede planlagt det og har derfor ingen problemer med å komme Houck i møtet på det punktet. 3. Møne- og gesimshøyde Målene for møne- og gesimshøyden som er oppgitt i søknaden, er i henhold til beregningsmetoden slik jeg har fått den oppgitt av Glenn Anderson. Hvordan Houck er kommet fram til sine tall er meg ukjent. Uansett må bygge plasseres så høyt at vi kan plassere tanken under bygget i henhold til spesifikasjonen fra leverandører. Slik søknaden er utformet er dette i varetatt. Å løfte bygge høyrere enn nødvendig er selvsagt ikke av interesse for oss, men å senke det med 1,5 m, slik Houck krever, kan tekniske grunner ikke gjøres. Vi kan ikke komme Houck i møtet på det punktet.» Vurdering Vilkårene som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon følger av pbl. 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering» I denne saken er det søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om byggeforbud i LNFRområde og i 100- metersbelte langs sjø i pbl. 1-8. Hensynene bak bestemmelsene er dels sammenfallende. Det kan ikke dispenseres i strid med landbruksinteresser, eller hensyn til
natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. jf. pbl. 1-8 første ledd. Mandal kommune har kommet til at dispensasjon i dette tilfellet ikke vil være i strid med hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon for. Det vises til at det ikke er landbruksinteresser i området. Holmen er allerede privatisert og bebygd med 5 fritidsboliger. Tilbygget er plassert i nær tilknytning til fritidsboligen på tomen og vil være delvis skjult bak denne. Den vil derfor ikke bidra til økt bebygd preg eller ytterligere privatisering enn det som er dagens situasjon. Fordelene ved å gi dispensasjon vil være at eiendommen får løst toalettbehov på egen tomt i tillegg til at hytten som får ekstra lagringsplass. Eier av naboeiendom 75/40 har trukket frem at de mener det er en ulempe for dem at bygget får et vindu mot deres eiendom i vest. De mener også at dunken til doen må kles inne og at høyden på bygget må reduseres. Kommunen legger til grunn de opplysninger om møne- og gesimshøyde som er opplyst i søknaden er riktige. Møne og gesimshøyde beregnes ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jf. TEK10 6-2. Tiltakshaver vil imøtekomme ønske om at dunken blir kledd inne. Tiltakshaver har om vinduet forklart at alternativ plassering av vinduet i øst-fasaden ville være en større ulempe for naboen mot øst siden de har sine soveromsvinduer rett overfor dette bygget. Når det gjelder høyden på bygget er det nødvendig i henhold til spesifikasjonen fra leverandører. Ulempene som er trukket frem av eier av 75/40, må sees i sammenheng med den fordel det er for denne eiendommen at tiltakshaver ikke lengre må benytte fellesdoen på 75/40. Plasseringen av bygget er den minst eksponerte på tomten og det er snakk om et lite vindu som ikke vender ut mot bebyggelse. Etter en samlet vurdering finner Mandal kommune at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 14200,- Gebyrtype Pbl. 20-4 1500,- Fratrekk for innbetalt gebyr ved første behandling Pbl. 19-2 - 2200,- Til sammen 13500,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass.
Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 67/17 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Ida Jordal byggesaksbehandler Kopi til: Leif Daniel Houck Borgestadveien 31 0875 Oslo