BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201604503/26 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OYTV Dato: 01.09.2017 Kort om planforslaget Ard arealplan AS (konsulent) fremmer på vegne av Nina Britt og Geir Husebø (forslagstillere) planforslag for eksisterende boligtomt på Kråkenes i Fyllingsdalen bydel. Rolv Eide arkitekter er arkitekt for planforslaget. Planområdet i skråfoto (forslagstillers planbeskrivelse). Planområdet i verneplan Kråkenes (forslagstillers planbeskrivelse). Oppstart av planarbeid ble kunngjort i mars 2016. Planforslag ble sendt inn til behandling første gang i desember i 2016. Det ble deretter avtalt at det skulle holdes underveismøte i saken før 1. gangsbehandlingen. Underveismøte ble avholdt i 20. januar 2017. Nytt planforslag ble sendt inn 7. juli 2017, med supplering 17. juli, sist revidert materiale ble mottatt 11. august. Planforslaget som lå til grunn for underveismøtet, inneholdt et tilbygg til eksisterende bolighus som skulle gjøre dette til en tomannsbolig, i tillegg til en ny tomannsbolig og en ny enebolig. I planforslaget mottatt 7. juli var tilbygget fjernet og parkeringen på området omstrukturert. Dette svarte på kommentarer fra byantikvaren angående det eksisterende huset, samt at privat uteareal på terreng, for den ene delen av tomannsboligen, ble forbedret som følge av omstruktureringen av parkering. Terrenget blir også bedre bevart med denne løsningen. Det er foreslått 4 boenheter, av disse er en eksisterende (enebolig, BFS2). De øvrige tre boenhetene er fordelt i to bygninger, en tomannsbolig (BFS1) og en enebolig (BFS3). Det er lagt opp til utnyttingsgrad på 70 %-BRA for BFS1 og BFS3 og 30 %-BRA for BFS2. Maksimal byggehøyde for alle feltene er foreslått til 10 meter. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg 1-30. Side 1 av 10
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig og deler av grepet i planforslaget. I tilbakemeldinger fra fagetaten datert 18. juli og 10. august er det påpekt at vesentlige punkter fra underveismøtenotatet ikke er fulgt opp i nytt planforslag. Fagetatens kommentarer viser at planforslaget ikke svarer tilfredsstillende på flere av fagetatens tilbakemeldinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg 3). Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer. Planområdet er i stor grad uregulert, med unntak av plan for Kråkenesveien/rundkjøring (planid: 62050000) som overlapper foreslått planområde noe. Nevnte plan har som målsetning å forbedre tilgang til kollektivtransport og å forbedre fremkommelighet for buss og bil. I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) er planområdet avsatt til bebyggelse og anlegg. Innenfor bebyggelse og anlegg er det åpnet for en maksimal utnyttelsesgrad på 60 %-BRA. Planområdet er også berørt av to hensynssoner fra KPA 2010, gul støysone (veistøy) og hensyn kulturmiljø (H570_245). Sistnevnte setter begrensninger på hvilke tiltak man kan bygge, planforslaget må forholde seg til områdets arkitekturhistoriske innhold og betydning. I og med at planområdet er i ytre del av denne hensynssonen og at det ikke er noen hus tegnet av Konow Lund, er det tomtestrukturen, behandlingen av tomtene samt noen generelle prinsipper for materialbruk og utforming som er relevante å ta med seg i ny utbygging. Figur 1: utsnitt a gjeldende KPA (2010 til venstre og forslag til ny KPA (2016) til høyre. I kommuneplanens samfunnsdel (KPS) 2015 fremkommer kommunens visjon om en aktiv og attraktiv by, med mål om en kompakt og velfungerende by hvor innbyggerne skal bevege seg mer i hverdagen. I strategisk temakart (21.09.16) er det vedtatt et fortettingsprinsipp for rullering av arealdelen med differensiering av den generelle byggesonen (bebyggelse og anlegg). Det er klargjort fra politisk hold hvordan administrasjonen skal forholde seg til de nye overordnede føringene. Det følger av bystyrets vedtak, i sak 195-17, at det i plansaker som er tråd med KPA 2010, men som helt eller delvis avviker fra føringer i KPS og strategisk temakart, skal anvendes et generelt prinsipp som vektlegger hvor langt en sak er kommet i planprosessen. Planforslag som var i en oppstartsfase (før offentlig ettersyn) da strategisk temakart ble vedtatt, og som er i strid med dette, skal kunne avslås med grunnlag i strategisk Side 2 av 10
temakart. Videre skal det foretas en avveining mot planforslagets øvrige kvaliteter og bidrag til å oppnå de overordnede målene for byutviklingen. I forslag til ny KPA (2016) er planområdet angitt som øvrig byggesone (sone 4). Her «tillates ikke vesentlig nybygging», men det åpnes for eneboliger og tomannsboliger så lenge de holder seg innenfor bestemmelsene. Utnyttingsgraden for denne sonen er foreslått satt til maksimalt 40 %-BRA. Utnyttelsesgrad og byggehøyder I foreliggende planforslag legges det opp til utnyttelsesgrad på %-BRA = 70% for ny bebyggelse. Maksimal byggehøyde er foreslått å innebære 10 meter høye bygninger målt fra planert terreng, hvilket er høyere enn det som er gitt av plan- og bygningsloven. I underveismøtet ble det anbefalt å redusere antall boenheter innenfor planområdet til tre eller maksimalt fire boenheter. For dette området legger KPA2010 til grunn en lavere utnyttelsesgrad, 60 %-BRA, enn det som er foreslått i foreliggende planforslag. Dette er heller ikke et område som er prioritert for fortetting, jamfør strategisk temakart og forslag til ny KPA. Planforslaget går ut over de føringene til utnyttingsgrad som er gitt av KPA2010. Utsnitt fra illustrasjonsplan med BUT (vedlegg 5). Utsnitt fra plankart (vedlegg 1). BFS1 Innenfor BFS1 er det foreslått en tomannsbolig. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 70%. Dette er et utfordrende felt på grunn av flere forhold. Det er eksponert mot veien, noe som gjør det vanskelig å skjerme tilstrekkelig mot støy. Samtidig er feltet godt synlig fra både Bergveien og Øvre Kråkenes. Det foreslås vesentlig oppfylling av terreng og støyskjerming for å få tilstrekkelig kvalitet på uteoppholdsarealer for to boenheter. Disse tiltakene vil dominere det visuelle utrykket til planområdet og være i strid med områdets karakter. Her må hensynet til tomtens naturlige kvaliteter gå foran kvalitetskravene til uteoppholdsareal. Dette vil innebære at man må vurdere en annen plassering og struktur på byggene enn det som er vist i illustrasjonene. Dette for å oppnå noe uteareal på terreng som oppfyller kvalitetskravene. Byggehøyden er satt som kotehøyde i plankartet og som maksimal byggehøyde 10m i bestemmelsene. Det er ønskelig at man velger en måte å utrykke byggehøyde på. Det legges i forslaget opp til vesentlig privat uteoppholdsareal på takterrasser. Krav til uteoppholdsareal skal i øvrig byggesone primært legges på terreng, eventuelle takterrasser kan i utgangspunktet kun betraktes som tilleggsareal. BFS2 Side 3 av 10
Feltet består av et eksisterende hus som ikke er foreslått utvidet. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 30%. BSF3 Innenfor BFS3 er det foreslått en ny enebolig. Utnyttingsgraden er satt til %-BRA = 70%. Dette feltet er til dels bratt, og store deler av feltet er tenkt bebygd. Dette fører til utfordringer med å få nok uteoppholdsareal. Kravet til privat uteoppholdsareal foreslås løst på takterrasser. Dette feltet har og utfordringer knyttet til støy, som løses med støyskjermer. Det må til andregangsbehandling dokumenteres hvilken fjernvirkning disse har og eventuelt velge en utforming og materialitet som reduserer denne. Byggehøyden er satt som kotehøyde i plankartet og som maksimal byggehøyde 10m i bestemmelsene. Det er ikke nødvendig å angi høydebegrensningene på to ulike måter. Vi anbefaler at koteangivelsen på plankartet videreføres. Generelt Det foreliggende forslaget har utfordringer som må løses før andregangsbehandling når det gjelder private uteoppholdsarealer og terrengtilpasning/strøkstilpasning. Fagetaten vurderer at disse utfordringene kommer som et resultat av at utnyttelsen av felt BFS1 er satt for høyt. Etter fagetatens vurdering må derfor utnyttelsesgrad her må reduseres. Videre anbefaler vi at prosjektet reduseres i antall boenheter for å tilrettelegge for mer uteoppholdsareal samt mer bevart landskap. Fagetatens forslag til et redusert prosjekt innebærer en tilsvarende reduksjon av kjøre- og parkeringsareal. Det kan tenke seg at det er mulig å få til et prosjekt med to boenheter på BFS1 som ivaretar hensynet til tomtens karakter, men det vil kreve et vesentlig omarbeidet forslag med større fokus på terrengtilpasning enn hva som er vist i illustrasjonene foreløpig. Illustrasjon av planforslaget i 3d sett fra fugleperspektiv over Bergveien (vedlegg 3: Planbeskrivelse). Side 4 av 10
Terrengbehandling og arkitektur. Terrengbehandling er grundig behandlet i illustrasjonene til dette planforslaget, men dette er i liten grad sikret i de juridisk bindende plandokumentene. Henssynssone kulturmiljø Kråkenes (H570_3) gjør at terrengbehandling må ses nøye på, særlig i de deler av planområdet som er eksponert mot vei. Her i ytterkanten av hensynssonen er det få bygninger som er relatert til Konow Lunds aktivitet, men tomtestrukturen og terrengbehandlingen på tomten, slik den er i dag, er typisk for dette verneområdet. Nedbygging vil uten tvil gå ut over strøkskarakteren. Slik planforslaget foreligger nå viser det en nedbygging av terrenget, da særlig slik den er sett fra Bergveien. Felt BFS1 er i stor grad bygget ned gjennom oppfylling av terreng ut mot veien og byggenes relativt store fotavtrykk. Dette må bearbeides videre før andregangsbehandling. Utsnitt fra situasjonsplan (vedlegg 6). Selv om det er skissert at en del områder ikke skal fylles opp, er ikke dette sikret i planbestemmelsene da det bare er vist i illustrasjoner. Illustrasjonen er et godt grep, men den må tas lengre i de områdene som er eksponert ut mot veien og støttes opp med en eller flere mer bindende bestemmelser. Noen av terrengfyllingene og støyskjermingene uheldig plassert slik at de blir veldig eksponert fra veien, noe som er uheldig for strøkskarakteren. Hensynet til tomtenes karakter i dette området må også gjelde støyskjermer og liknende tiltak. Det er viktig at det sikret bruk av naturmaterialer i disse tiltakene. Dette er nødvendig for å opprettholde utseende til område som helhet jf. hensynssone H570_3. I tillegg må det gjøres en vurdering av vegetasjonen på tomten, og det må vises hvilke trær som skal bevares (jf. underveismøtenotat). Fagetaten anbefaler at bestemmelse 5.4 spesifiseres. I dette område vil det være naturlig å sikre bruk av naturmaterialer som tre og stein som hovedmateriale i fasade og murverk. Det at det er to boenheter planlagt på felt BFS1, gjør at det blir svært utfordrende å klare tilstrekkelig mengde uteoppholdsareal med kvalitet. Det har forslagstiller ikke klart i det Side 5 av 10
foreliggende forslaget, og i tillegg forutsettes det utstrakt bruk av terrengoppfylling og støyskjerm ut mot Bergveien. I lys av Konow Lunds idé for området vurderer fagetaten boligene som er foreslått i illustrasjonene innenfor BFS1 til ikke å være tilstrekkelig tilpasset til terrenget. Ut i fra dette anbefaler fagetaten en reduksjon fra to til en boenhet på dette feltet slik at planen som helhet vil inneholde tre eneboliger. Byggegrensen må strammes vesentlig inn for å sikre at det arealet som ikke skal brukes til bolig forblir ubebygd. BFS3 har tilfredsstillende tilpasning til terreng, men har utfordringer knyttet til uteoppholdsarealer som kan løses ved å utvide feltområdet (med areal som oppfyller kvalitetskravene) inn i det som er avsatt i dag som felles uteareal (jf. avsnitt under). Uteoppholdsareal Det er lagt opp til et fellesareal (f_but) sør-vest i planområdet. Det har fra underveismøtet av vært anbefalt at dette plasseres mer sentralt i planområdet. I kommuneplanen kreves det at det skal tilrettelegges fellesareal når det bygges fire eller flere boenheter. Etter reduksjonen av planforslaget til tre boenheter som fagetaten anbefaler faller dette kravet bort. Privat uteoppholdsareal er vist som delvis areal på terreng og delvis på takterrasse (BFS1 og BFS3). BFS2 har privat uteoppholdsareal i sin helhet på terreng. På BFS1 er det nødvendig med en omstrukturering av bygningsmassen for å kunne oppnå bedre solforhold. For å oppfylle kravene til kvalitet på uteoppholdsareal og hensynet til terrenget ser fagetaten det som nødvendig at BFS1 reduseres fra to til en boenhet. Denne reduksjonen, sammen med en revurdering av byggets plassering på tomten, må føre til vesentlig bedre kvalitet og størrelse på det private utearealet for dette feltet. Dette må arbeides med før andregangsbehandling. Solforholdene på BFS1 er som vist på illustrasjonen under problematisk for den nordligste av de to boenhetene på BFS1. Den har bare sol på små deler av utearealet kl 15.00 20. mars. Solen som treffer uteoppholdsareal på terreng tilhørende den sørlige boenheten er innenfor gul støysone. Topografien og de øvrige bygningene på tomten gjør det vanskelig å få til to boenheter på dette feltet med gode solforhold. Sol/skygge 20 mars kl 15.00 (vedlegg 27) Sol/skygge 20 mai kl 15.00 (vedlegg 23) Side 6 av 10
Utsnitt fra illustrasjonsplan med BUT (vedlegg 5). Grønnstruktur, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Planområdet er i dag i stor grad privatisert grøntareal. Det er ingenting som tyder på at den foreslåtte utbyggingen vil gå ut over hensyn til barn eller andre i nærmiljøet. Forslaget innebærer at en lavt utnyttet tomt blir bygget ut. Det medfører generelt en reduksjon av grøntområder i området. Konsekvens for naturmangfold er godt vurdert i planbeskrivelsen. Det har ingen direkte konsekvens for nærmiljøet i for av tilgang på grøntarealet, men det gir strøket et annet preg, med murer, støyskjermer og bygninger der det tidligere har vært terreng/naturtomt. I lys av hensynsonen for kulturmiljø kan ikke den utviklingen sies å være er i tråd med Konow Lunds idé for området. Barnehage og skoletilbud i område er vurdert som tilstrekkelig dekket. Omfanget av denne planen er såpass moderat at det knapt kan sies å ha noe betydning for utviklingen av dekningen. Parkering og tilkomst Det er lagt opp til parkering ved den enkelte boenhet, med felles kjørevei (f_sv). Det er og lagt opp til et felles uteareal (f_but) i den vestlige delen av planområdet, dette er felles for alle feltene. I tilknytning til hver enkelt boenhet er det lagt opp til privat uteareal, jf. Side 7 av 10
illustrasjonsplanen (vedlegg 4 og 5). Parkering er tenkt utenfor hver enkelt boenhet. Det er sikret i bestemmelsene at parkeringsdekket skal utføres i armert gress eller med liknende overflate. Tilkomst fra Bergveien er foreslått via eksisterende avkjørsel. Det er regulert inn kjørevei gjennom sentrale deler av planområdet, opp til BFS3 og felles uteareal (f_but). Det er foreslått offentlig fortau o_sf1 langs Bergveien, men det er ikke knyttet rekkefølgekrav til etablering av dette. Universell utforming av utomhusarealene er sikret i bestemmelse 2.1.1. Renovasjon og energi Renovasjon er i henhold til bestemmelse 5.3.1 lagt til f_bkt, område for renovasjonsteknisk anlegg og post. Det er spesifisert at tiltak innenfor dette området skal ha en god arkitektonisk utforming. Temaet energi er ikke omtalt i bestemmelsene, og i planbeskrivelsen er det bare nevnt at eiendommen ikke er berørt av konsesjonsområde for fjernvarme i Bergen. Forslagsstiller utfordres til å legge opp til miljøvennlige og fremtidsrettede løsninger som går ut over de krav som følger av gjeldende lovverk. Støy, luft og risiko Det er gjennomført vurderinger av risiko og sårbarhet i planbeskrivelsen. Blant forholdene som vurderes er relativt høye radon-verdier. Det er ikke kjent risiko knyttet til luftkvalitet. Deler av området er omfattet av gul og rød støysone i henhold til T-1442. Det er skissert en rekke støyreduserende tiltak, men deler av uteområdet til BFS1 er ikke mulig å skjerme tilstrekkelig. Side 8 av 10
Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og deler av grepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Terrengbehandling og landskapstilpasning Utnyttingsgrad Kvalitet på utearealer, særlig med tanke på solforhold Materialbruk i bygg og murer. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fyllingsdalen, Gnr 19 Bnr 50 mfl., Bergveien, Siste revisjonsdato plankart: 10.08.2017 Siste revisjonsdato bestemmelser: 11.08.2017 Reguleringsplan Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Utnyttingsgraden må reduseres på BFS1. Tomannsbolig på felt BFS1 må gjøres om til enebolig. Byggegrensen for BFS1 må trekkes inn slik at en sikrer en større del av tomten fra utbygging. Bruk av naturmaterialer i fasade og mur må fastsettes i bestemmelsene. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 9 av 10
Vedlegg: 1. Plankart datert 10.08.2017 2. Reguleringsbestemmelser, datert 11.08.2017 3. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.08.2017 4. Illustrasjonsplan datert 10.08.2017 5. Illustrasjonsplan med BUT datert 10.08.2017 6. Situasjonsplan datert 26.06.2017 7. Terrengprofil T1, T2 og T3 datert 28.06.2017 8. Terrengprofil T4, T5 og T6 datert 28.06.2017 9. Merknadsskjema datert 30.06.2017 10. Merknader samlet. Datert juli 2017. 11. Støyrapport datert 19.12.2016 12. Kulturminnedokumentasjon datert august 2016. 13. VA-etatens uttalelse til VA-rammeplan datert 31.10.2016 14. VA-kart 1 datert 04.10.2016 15. VA-kart 2 datert 04.10.2016 16. VA-kart 3 datert 04.10.2016 17. VA-kart 4 datert 04.10.2016 18. VA-rammeplan datert 26.10.2016 19. Horisontalplan f_sv datert 09.08.2016 20. Lengdeprofil f_sv datert 09.08.2016 21. Tverrprofil f_sv datert 09.08.2016 22. Sol-skygge 20 Mai kl 12 datert 26.05.2017 23. Sol-skygge 20 Mai kl 15 datert 26.05.2017 24. Sol-skygge 20 Mai kl 18 datert 26.05.2017 25. Sol-skygge 20 Mai kl 20 datert 26.05.2017 26. Sol-skygge 20 Mars kl 12 datert 26.05.2017 27. Sol-skygge 20 Mars kl 15 datert 26.05.2017 28. Sol-skygge 20 Mars kl 18 datert 26.05.2017 29. Sol-skygge 20 Juni kl 18 datert 26.05.2017 30. Sol-skygge 20 Juni kl 20 datert 26.05.2017 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201604503 Kopi: Side 10 av 10