Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: 28.07.2016 Vår ref: 16/1188-19 - 16/28692 Arkivkode: GBNR - 29/0123 Saksbeh.: Torill Scheen Saksnummer: 135/16 Gbnr 29/123 - Fjellveien 75 - Tilbygg, påbygg og fasadeendring bolig - Dispensasjon og tillatelse SAKEN GJELDER Saken gjelder søknad mottatt den 28.4.2016 om tilbygg, påbygg og fasadeendring til eksisterende enebolig, med 27,57 m² bruksareal (BRA) og 39 m² bebygd areal (BYA). Komplett dokumentasjon til søknaden ble mottatt den 14.7.2016. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 som stiller krav om reguleringsplan før utbygging. Tiltaket var videre avhengig dispensasjon fra gjeldende byggegrense etter vegloven 34. jf. 29, da tiltaket oppføres nærmere enn 50 meter fra senterlinjen på fylkesvei 105. Statens vegvesen har gitt dispensasjon, jf. vedtak datert 05.07.2016, i medhold av vegloven 34, jf. 29, for en plassering av tiltaket 22 meter fra senterlinjen på fylkesvei 105. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra kravet til reguleringsplan i kommuneplanens arealdel 1 med følgende begrunnelse: Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven 20-3 gis tillatelse for omsøkte arbeider. Godkjente tegninger: Tegningsnavn: Tegningsnummer: Datert: Ny fasade Øst 116 10.07.2016 Ny fasade Vest 117 10.07.2016 Ny fasade Sør 115 10.07.2016 Ny fasade nord 104 26.03.2016 Snitt A-A 108 05.07.2016
Ny 1. etasje 114 10.07.2016 2.etasje 110 09.04.2016 Følgende foretak har erklært ansvarsrett: SØK BYGG PROSJEKT C.O. AS Ansvarlig søker PRO BYGG PROSJEKT C.O. AS Prosjektering UTF BYGG PROSJEKT C.O. AS Konstruksjon UTF PER OSKAR AASBØ Rørleggerarbeider GRANERUD UTF HÅNDVERKSTJENESTER Johannessen Våtromsarbeider Herunder henvises det til mottatt gjennomføringsplan datert 27.04.16. OBS! Tiltakshaver er selv ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt derfor elverket, televerket, og driftsavdelingen i kommunen før arbeidet igangsettes. GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSUTREDNING: SØKERS BESKRIVELSE AV TILTAKET/ANGITTE SÆRLIG GRUNNER FOR DISPENSASJON: Følgebrev og dispensasjonssøknad i søknad mottatt 28.04.2016: «Det søkes om en mindre utvidelse av boligens grunnflate,takoppløft mot øst og vest og generell oppgradering av byggets tekniske tilstand. Eier har behov for en mer funksjonell bolig og noe større areal. Ifm til-/ombyggingen er det ønskelig å etterisolere utvendig tak og vegger, samt utskifting av alle vinduer/dører for å redusere boligens energiforbruk. I nord- og vestvegg benyttes vinduer og dører med lydisolering. Fordi det skal etterisoleres fra utsiden øker byggets bredder og høyder noe, ca 20cm. Pga avstand til naboer og boligens plassering i terreng bør denne endringen ikke være merkbar for andre. Boligen er opprinnelig fra tidlig 1900-tallet, men har gjennom hele levetiden blitt om- /tilbygget. For å få en god tilpasning til omkringliggende bygninger er det tenkt å benytte to typer kledning. På fasader mot nord, vest og sør skal det benyttes liggende panel lik dagens slik at byggets opprinnelige utforming med takvinkler og volumer kommer bedre til kjenne. På fasaden mot øst og de deler av nord- og sørfasaden som representerer endringene gjennomført på 1970-tallet, er det tenkt å benytte stående panel med farger som harmoniserer med de andre uthusene/anneksene. Dør- og vinduplassering er i hovedsak lik dagens, men
størrelsen og utformingen noe annerledes for å gi et mer helhetlig estetisk utrykk enn dagens. Hovedinngangen flyttes til østfasaden av funksjonelle og tekniske hensyn. Tiltaket som omsøkes vil ikke stå i veien for fremtidig regulering, heller ikke påvirke miljø eller samfunn i vesentlig grad. Fordelene ved at eksisterende bolig oppgraderes slik at energibehovet reduseres, boligens funksjonalitet øker og støy fra veien begrenses, er således større enn de negative konsekvensene.» PLANSTATUS: Eiendommen ligger i uregulert område avsatt til boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan. BYGNINGSSTATUS: Eiendommen er bebygd med en enebolig, en garasje, to uthus/anneks samt en liten bygning som ikke er registrert i matrikkelen. NABOPROTESTER: Ingen. UTTALELSER FRA ANDRE MYNDIGHETER: Statens vegvesen har fattet vedtak om dispensasjon fra gjeldende byggegrense langs fv. 105 for gbnr. 29/123 i Nesodden kommune med vedtaksdato 05.07.2016, journalført 06.07.2016. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet til reguleringsplan i kommuneplanens arealdel 1, skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242) er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil
være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. I henhold til plan- og bygningsloven må det først vurderes om hensynene bak bestemmelsen, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon innvilges. Hvis hensynene blir vesentlig tilsidesatt, kan det ikke gis dispensasjon. Ender vurderingen med at hensynene ikke anses vesentlig tilsidesatt, blir vurderingen videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Som nevnt i forarbeidene til loven gjengitt ovenfor, innebærer bruken av ordene «klart større» at det ikke er tilstrekkelig med en interesseovervekt, men at det må foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Foreligger det en klar overvekt av fordeler, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter. Unntaksvis kan personlige fordeler tillegges vekt, dersom de er helt spesielle. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe spesielt som taler i mot. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. VURDERING I behandlingen av dispensasjonsforholdet er det første spørsmålet om utvidelse av eksisterende bolig medfører at hensynet bak planbestemmelsene det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket innebærer utvidelser av bolig i form av mindre tilbygg og påbygg. I føringene til 1 i kommuneplanens arealdel, fremgår det at mindre tilbygg og fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter, er tiltak som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon. Tiltaket er i
tråd med disse føringene. Etter søkers opplysninger vil tiltaket kun medføre en økning i BYA på 1,4 % Totalt vil BYA på eiendommen bli 9,27 %. BRA vil øke med 27,57 m² slik at BRA for boligen totalt blir 125,57 m². Tilbygg og påbygg må derfor kunne anses som mindre endringer. Etter føringene kan det ikke påregnes gitt dispensasjon for tiltak som «vil vanskeliggjøre en god areal- /reguleringsmessig utforming av området», «vil medføre en forringelse av miljøverdier» eller «vil redusere interne områdekvaliteter». Tiltaket er ikke i strid med disse føringene. Vi kan med dette ikke se at hensynet bak kravet om reguleringsplan etter kommuneplanens arealdel 1 blir vesentlig tilsidesatt som følge av tiltaket. Videre vurderes det om fordelene ved å gi dispensasjon må anses klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. I følge søker innebærer tiltaket en oppgradering av boligen slik at energibehovet reduseres, boligens funksjonalitet øker og støy fra veien begrenses. Oppgraderingen innebærer etterisolering av tak og vegger og utbytting av alle dører og vinduer, inkludert innsetting av lydisolerte vinduer og dører i nord- og vestvegg. Dette må antas å bidra til bedre støyisolering mot vei og reduksjon av boligens energiforbruk. Det utpeker seg ingen ulemper av betydning ved tiltaket. Tiltaket anses heller ikke å ha noen negative konsekvenser av betydning for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Fordelene ved dispensasjon er derfor klart større enn ulempene. Det vises for øvrig til søkers redegjørelse om at boligen er opprinnelig fra tidlig 1900-tallet, men har vært ombygd flere ganger. Bygget er ikke SEFRAK registrert, allikevel har Kommunen gjort en generell vurdering av byggets verneverdi basert på mottatte opplysninger i saken. Søkers redegjørelse med bruk av materialer og en utførelse som er i tråd med byggets eksisterende utforming og opprinnelse, legges til grunn som en forutsetning for gjeldende tillatelse. Kommunen oppfordrer søker til å bevare mest mulig av byggets opprinnelige historiske karakter. Konklusjon: Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan gjennomføres. Brukstillatelse/ferdigattest: Brukstillatelse/ferdigattest må foreligge før tiltaket eller deler av dette tas i bruk. Ferdigmelding med anmodning om brukstillatelse/ferdigattest må sendes kommunen før tiltaket er tenkt tatt i bruk. Midlertidig brukstillatelse kan utstedes når mindre mangler gjenstår. Gjenstående arbeider/mangler må oppgis. Brukstillatelse/ferdigattest vil ikke bli gitt uten at følgende er vedlagt ferdigmeldingen: (Byggblankett 5167) Oppdatert gjennomføringsplan
*************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad 3.3.1. bokstav b) Tiltak mellom 0 m² Fast gebyr Kr 5 353 og 50 m² BRA Disp. Disp. fra plankrav i kommuneplan Kr 4 481 Sum gebyrer: Kr 9 834 Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 01.01.2011 Kr 646 Fakturagrunnlag Kr 10480 Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Grjotheim, Ida og Shaw, David John Fjellveien 75 1458 FJELLSTRAND Med vennlig hilsen Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Torill Scheen Avdelingsjurist Elektronisk signert.