ASPLI GNR 38 BNR 38 JONSVATNET Saksframlegg SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR NYBYGG BOLIG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/09438 Saksbehandlere: Antonsen/Høeg Forslag til vedtak/innstilling: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i sak nr. FBR 0157/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i sak nr. FBR 0157/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS v/ Bjørn O. Berg, Pb 579, 7406 Trondheim. Anne Lise Olufsen, Søndre Jonsgate 2, 7030 Trondheim. Overhalla Industrier v/ Stein Sagvik, Skogmo, 7863 Overhalla. Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 1
Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i sak nr. FBR 0157/04, mottatt plan- og bygningsenheten 12.07.2004. Innledning/sammendrag: Forhåndskonferanse ble avholdt 24.10.2003. Plan- og bygningsenheten mottok 02.03.2004 søknad om rammetillatelse for nybygg enebolig på eiendommen Aspli, gnr/bnr. 38/38. Tegninger og dokumentasjon (saksvedlegg 3) mottatt plan- og bygningsenheten 02.03.2004 og 05.03.2004 lå til grunn for behandlingen av søknaden. Plan- og bygningsenheten har tidligere mottatt og behandlet søknad om dispensasjon for riving av bolig og oppføring av ny bolig med sokkelleilighet, jf. journalnummer 02/22862. Denne saken ble behandlet på delegasjon, da saken ble behandlet i det tidsrommet som var mellom vedtaket om at saker innenfor markagrensa ikke lenger skulle behandles i bystyret og vedtaket om at slike saker skulle behandles av bygningsrådet (27.03.2003-25.09.2003). I delegasjonsvedtak nr. FBR DP 0877/03 av 12.05.2003 ble det gitt dispensasjon for riving av eksisterende bolig. Søknad om dispensasjon for oppføring av ny bolig med sokkelleilighet ble avslått. Det er foreløpig ikke søkt om rivingstillatelse av eksisterende bolig. I sak FBR 0157/04 datert 15.06.2004 ble ovennevnte tiltak avslått (saksvedlegg 1). Tiltaket ble avslått med hjemmel i kommuneplanens arealdel 2001-2012 3 og 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Plan- og bygningsenheten mottok 12.07.2004 klage fra adv. Bjørn O. Berg, på vegne av tiltakshaver Anne Lise Olufsen, på vedtak i sak nr. FBR 0157/04 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig og av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen ligger i uregulert område som i kommuneplanens arealdel 2001-2012 er vist som landbruk-, natur- og friluftsområde. Eiendommen ligger innenfor markagrensa og båndlagt område for drikkevannskilden. Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Jonsvannsområdet, vedtatt av bystyret 26.05.1994. Eiendommen ligger også her innenfor landbruk-, natur- og friluftsområdet. Eiendommen omfattes videre av markaplanen for Trondheim, vedtatt i bystyret 21.11.2002. Klagen Klager anfører at det foreligger særlige grunner for dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3 og 14. Klager anfører at det i denne saken ikke dreier seg om nybygging, men riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig. Klager anfører at den eksisterende bolig ikke er kondemnabel og at det derfor ikke vil kreve byggetillatelse og dispensasjon for å bringe boligen opp på en akseptabel standard i henhold til dagens forventninger og Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 2
krav, slik som forutsatt i saksutredningen. Boligen er riktignok i dårlig forfatning, men oppussings- og reparasjonsarbeider vil ikke i seg selv utløse krav om byggetillatelse. Den bebos i dag av Anne Lise Olufsens sønn. Klager anfører at det blir misvisende å sammenligne det omsøkte tiltaket med hytter som har brent ned eller står til nedfalls. Alternativet til riving/nybygging, er ikke en bolig til nedfalls som med tiden vil bli fjernet. Alternativet er at den eksisterende bygningen blir stående. Klager anfører at Trondheim Kommune har ført en relativt liberal dispensasjonspraksis i det samme området mht påbygg og riving/nybygg. Klager viser til gnr/bnr: 38/48, 38/19 og 38/63 som man mener har fått dispensasjon de senere år. Medfører dette riktighet, vil dette tilsi en rett til dispensasjon for ikke å komme i konflikt med det alminnelige forbudet mot usaklig forskjellsbehandling. Klager anfører at omsøkte tiltak vil innebære en beskjeden økning i boareal, fra ca. 75 m2 til 100 m2, og kan slik sett sammenlignes både med påbygg og med andre riving-/nybygg saker. Klager viser til at det omsøkte huset er relativt lite og vil bli lite synlig i terrenget. Klager anfører at i denne saken foreligger det sosiale forhold som hører med i en helhetsvurdering av saken, selv om man er klar over at sosiale forhold sjelden vil utgjøre en særlig grunn for dispensasjon i seg selv. Anne Lise Olufsen har avlastningshjem for sin datters tre fosterbarn. Datteren bor i nabohuset, og en tillatelse til oppføring av den nye boligen vil kunne medfører en mer fleksibel bruk av avlastningshjemmet. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2). Vurdering/begrunnelse 1. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3 og 14 I kommuneplanens arealdel 3 heter det at før søknadspliktige tiltak kan igangsettes, må det foreligge en reguleringsplan for området. Denne bestemmelsen gjelder dog ikke for LNF-områder. Ved en feil ble denne bestemmelsen alikevel tatt med som en hjemmel for avslaget. Hovedbegrunnelsen for avslaget er dog kommuneplanens arealdel 14. Rådmannen kan derfor ikke se at feilen har virket bestemmende på vedtakets innhold. I kommuneplanens arealdel 14 heter det at spredt boligbygging i landbruk-, natur- og friluftsområdene ikke er tillatt med mindre tiltaket er knyttet til stedbunden næring. Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Jonsvannsområdet, vedtatt av bystyret 26.05.1994. Eiendommen ligger også her innenfor landbruk-, natur- og friluftsområdet. Eiendommen omfattes videre av markaplanen for Trondheim, vedtatt i bystyret 21.11.2002. Eiendommen er bebygd med bolig og uthus. Boligen er tidligere opplyst å være i dårlig forfatning. Størrelsen på eksisterende bolig er ikke angitt i søknaden. Rådmannen har på bakgrunn av måling på kart, beregnet størrelsen til å være ca. 70-75 m² BTA. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune har uttalt seg til tidligere omsøkte tiltak på samme eiendom. Fylkesmannen hadde da ingen merknader til tiltaket, mens Sør-Trøndelag fylkeskommune uttalte at så lenge tiltaket er innenfor markagrensa og nedslagsfeltet til Jonsvannet, og det ikke er påvist at tiltaket er uproblematisk i forhold til friluftsinteresser og vannforsyning, vil de fraråde søknaden. Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 3
Selv om tiltaket ble redusert i størrelse og antall boenheter, fant plan- og bygningsenheten det ikke nødvendig å innhente nye uttalelser til tiltaket. Oppføring av bolig er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93. Oppføring av bolig i landbruk-, natur- og friluftsområder er i utgangspunktet ikke tillatt og forutsetter derfor at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2001-2012 14. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis, jf. Agder lagmannsretts dom av 10.05.2004 og Miljøverndepartementets brev til fylkesmennene av 15.10.2004. Ingen har således krav på å få dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Sosiale, helsemessige eller økonomiske grunner som den enkelte søker påberoper seg kan ikke fylle kravet til særlig grunn. Selv om kommunen kommer til at kravet til særlig grunn er oppfylt, har ikke søkeren noen krav på at det gis dispensasjon. Dispensasjon skal være et unntakstilfelle og som kan gis etter kommunens frie skjønn. De forhold som søkeren påberoper seg som særlig grunn, må være så tungtveiende at de hensynene kommuneplanens arealdel ivaretar, kan legges til side. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Det er også viktig at enkeltsaker ikke isoleres og løsrives fra helhetsvurderingen av det aktuelle området. Intensjonen i kommuneplanens arealdel er å begrense byggeaktiviteten i landbruk-, natur- og friluftsområdene, spesielt innenfor markagrensa, mest mulig. Det føres derfor en restriktiv dispensasjonspraksis. I retningslinjene for landbruk-, natur- og friluftsområder i kommuneplanens arealdel heter det i punkt 14.3 at fradeling til boligformål og andre tiltak som medfører nye boenheter ikke tillates. Videre heter det i retningslinjenes punkt 14.6 at tilbygg/påbygg og nybygg på boligeiendommer innenfor markagrensa skal vurderes særlig strengt. I forhold til dette utgjør det planlagte tiltaket ingen ekstra boenhet, da eksisterende bolig er tenkt revet, men størrelsen av bygningen vil øke med ca. 30 m². Målsettingen for kommunedelplanen for Jonsvannsområdet er at Jonsvannet skal sikres som framtidig drikkevannskilde, og at sikring av drikkevannskilden skal være overordnet andre sektorinteresser i området. I markaplanen for Trondheim heter det at det er et mål at påvirkninger fra anlegg, utbygging og aktivitet, som ikke har noen funksjon for friluftsliv eller markaforvaltning, begrenses mest mulig. I bystyrets flertallsmerknad til behandlinga av markaplanen står det at det skal vernes om naturgrunnlag og biologisk mangfold, og at hensynet til friluftsliv og fysisk aktivitet skal være overordnet alle andre hensyn i Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 4
forvaltningen av marka. I orientering til Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker av 25.06.2004 redegjøres det for kommunens dispensasjonspraksis og behandling av byggesaker i landbruk-, natur og friluftsområdene, utenfor og innenfor marka. Her står det at det er liten grunn til å gi dispensasjon for gjenoppbygging etter brann dersom hytta som brant allerede var vesentlig forfalt. Videre står det at sammenlignbare sakstyper vil være hvor hele eller deler av bygningsmassen har rast sammen/står til nedfalls for eksempel på grunn av manglende vedlikehold, slik at framtidig utnyttelse av bygningsmassen krever hovedombygging/nybygg. I et notat i denne orienteringen konkluderes det med at blant annet Jonsvannet er et område hvor man bør være restriktiv med å gi tillatelse til gjenoppbygging. har for bebygde eiendommer innenfor markagrensa hvor bebyggelsen står til nedfalls eller er dårlig vedlikeholdt, godkjent riving. Oppføring av ny bebyggelse eller søknadspliktig totalrenovering blir sjelden godkjent. Man har alltid, og spesielt de siste årene, hatt en streng dispensasjonspraksis. Rådmannen er ikke enig i klagers anførsel om at omsøkte tiltak ikke er et nybygg, men bare riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig. Etter rådmannens vurdering og praksis i innebærer begge deler nybygg. Omsøkte tiltak er et nybygg i henhold til plan- og bygningslovgivningen og det kreves dermed dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å kunne bygge ny bolig. Rådmannen er ikke enig i at omsøkte tiltak bare innebærer en beskjeden økning i boarealet. I områder innenfor markagrensa vil en utvidelse på ca. 25-30 m2 innebære en stor forandring. Vurdert på bakgrunn av at det som utgangspunkt ikke tillates gjenoppbygning av boliger innenfor markagrensa, vil det heller ikke være relevant at utvidelsen er beskjeden objektivt sett. Rådmannen vurderer ikke det omsøkte tiltak som lite og mener at det vil bli godt synlig i terrenget i dette området. Rådmannen er heller ikke enig i klagers anførsel om at boligen ikke er kondemnabel og kan istandsettes ved små grep. Tiltakshaver har tidligere nevnt som grunn for rivingssøknad at boligen er kondemnabel, rådmannen stiller seg derfor uforstående til at tiltakshaver nå hevder det motsatte. Etter rådmannens vurdering vil en totalrenovering være nødvendig for å bringe boligen opp til en akseptabel bostandard. Dette er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93, jf. 87 nr. 2. En slik totalrenovering kan heller ikke påregnes godkjent, da bygningen etter rådmannens vurdering har stått til nedfalls i flere år og man selv har valgt å ikke vedlikeholde bygningen. Dårlig vedlikehold kan ikke være en særlig grunn for å få rive og bygge opp igjen en ny bolig. Rådmannen vurderer det også slik at for eiendom som ikke har vært i bruk på mange år eller som er kraftig forfalt, vil en ny bebyggelse kunne medføre større aktivitet enn tidligere. Rådmannen anser ikke begrunnelsen om at tiltaket ikke vil medføre verken større eller mindre press på området som en særlig grunn, da intensjonen i kommuneplanens arealdel er å redusere bebyggelsen i markaområdene. Rådmannen ser ikke at forholdene rundt tiltakshavers person og hennes familie er en særlig grunn for at dispensasjon kan gis, da et nybygg ikke er en betingelse for at tiltakshaver skal kunne utøve sin rolle som avlastningshjem for datterens tre fosterbarn. Rådmannen legger også vekt på at sosiale grunner i utgangspunktet ikke kan fylle kravet til særlig grunn etter plan- og bygningslovgivningen. På bakgrunn av ovennevnte mener rådmannen at planlagte nybygg både er i strid med kommuneplanens Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 5
arealdel, kommunedelplanen for Jonsvannsområdet og markaplanen for Trondheim. Rådmannen kan ikke se at det er godgjort at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdel 2001-2012 14, jf. plan- og bygningsloven 7. 2. Vurdering av usaklig forskjellsbehandling Urimelig eller usaklig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det ikke skulle være tilfelle, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer av praksis kan det også være adgang til. Forskjellsbehandling betraktes bare som myndighetsmisbruk når forvaltningen ikke er i stand til å angi noen saklig grunn eller den virker sterkt urimelig eller urettferdig. Klager viser til gnr/bnr: 38/38, 38/19 og 38/63 og at de har fått dispensasjon for påbygg og riving/nybygg de senere år. Eiendommene ligger like sør for Jonsvannsvegen mellom Vikerauntjønna og Solbakken skole. De nevnte eiendommer lå, når dispensasjon ble gitt, innenfor markagrensa. Etter revisjon av markagrensa ligger de utenfor markagrensa. Området har mer preg av et mindre boligfelt, enn det området Aspli ligger i, som har en blanding av hytter og boliger. De nevnte eiendommene ligger også utenfor nedslagsfeltet til Jonsvannet, noe Aspli ikke gjør. Rådmannen ser at gnr/bnr: 38/19 har fått dispensasjon fordi det var brann der og nødvendig med en del rehabilitering i den forbindelse. I omsøkte tilfelle er det tale om en bolig som har stått til nedfall i flere år. Etter rådmannens vurdering kan de nevnte eiendommer ikke sammenlignes med klagers eiendom. Det legges vekt på at de nevnte eiendommene ligger i et annet type område og ligger utenfor nedslagsfeltet til Jonsvannet. Rådmannen kan ikke se at tiltakshaver har blitt urimelig eller usaklig forskjellsbehandlet i forhold til andre tiltak. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i sak nr. FBR 0157/04. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i sak nr. FBR 0157/04. Rådmannen i Trondheim, 18.01.2005 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 6
konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i sak nr. FBR 0157/04, datert 15.06.2004 Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i sak nr. FBR 0157/04, datert 09.07.2004 Saksvedlegg 3: Tegninger og dokumentasjon avslått tiltak Aspli Orienteringsvedlegg 1: Situasjonskart, målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart, målestokk 1:50 000 Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto, målestokk 1:1000 Saksfremlegg - arkivsak 04/09438 7