BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201406550/63 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: 11.07.2018 ÅRSTAD, GNR. 13 BNR. 81 MFL., NYHAUGVEIEN AREALPLAN-ID 65230000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Arkitektgruppen Cubus AS fremmer på vegne av Wergeland Boligutvikling AS planforslag for et område beliggende like sør for Wergeland lokalsenter, mellom Storetveitvegen og Nyhaugveien. Oversiktskart Skråfoto I planforslaget legges det til rette for et større boligområde gjennom transformasjon av eksisterende villaeiendommer. En utbygging i samsvar med planforslaget forutsetter riving av åtte bolighus langs Storetveitvegen og to bolighus langs Nyhaugveien. Forslagsstiller eier/disponerer totalt åtte av disse. Planforslaget viser seks nye boligblokker langs Storetveitvegen og to nye boligblokker langs Nyhaugveien. Blokkene langs Storetveitvegen tar opp høydeforskjellen mellom vegen og arealet vestenfor. Dette fører til en byggehøyde på 3-5 etasjer langs vegen og opptil 7 etasjer mot vest. Langs Nyhaugveien viser planforslaget nye blokker i inntil 4 etasjer. Antall nye boenheter er oppgitt til ca. 160. Planforslaget viser også et mindre næringsareal i blokken nærmest Wergeland sentrum. Grad av utnytting er oppgitt til ca. %-BRA=210 %. Eksisterende villabebyggelse langs Nyhaugveien, som skal bevares, inngår også i planforslaget. Uteoppholdsarealene skal etableres i grønnstrukturene som er vist gjennom planområdet, nord-sør og øst-vest. I tillegg er det i planforslaget foreslått gjenåpning for deler av bekken som ligger i rør fra Tveitevannet til Kanalveien. Kjøreadkomsten er vist fra Kanalveien via Elvebakken til Nyhaugveien og videre inn i et felles parkeringsanlegg under den nye blokkbebyggelsen. Nyhaugveien er vist som miljøgate/gatetun. Hovedinngangene er vist fra Storetveitvegen. I planforslaget legges det til rette for en fremtidig gang- og sykkelløsning langs Storetveitvegen samt utbedringer av Elvebakken. Side 1 av 6
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Planprosess og planmateriell I planprosessen har det vært avholdt flere arbeidsmøter med forslagsstiller og plankonsulent med gode, faglige diskusjoner. Målet om et omforent planforslag er imidlertid ikke oppnådd. Fagetaten finner det likevel riktig å legge foreliggende planforslag ut til offentlig ettersyn for å få innspill og synspunkter på aktuelle tema. Når det gjelder planmateriellet, er dette ikke i samsvar med kommunens kravspesifikasjon, men etter fagetatens vurdering har det tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Planstatus Planforslaget ligger innenfor senterområde Wergeland (S11) i kommuneplanens arealdel. I forslaget til ny arealdel (KPA 2016) er området vist som byfortettingssone (sone 2) med hensynssone kulturmiljø (Wergelandsåsen-Storetveitåsen). I tillegg inngår eksisterende villabebyggelse langs Storetveitvegen i planområdet for ny sykkelvei fra Hagerups vei til Mindemyren (arealplan-id 65150000). Fagetatens kommentarer Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det overordnede grepet i planforslaget; oppdelt bebyggelse med uterom langs Storetveitvegen som tar opp terrengspranget, tilpasset bebyggelse langs Nyhaugveien, langsgående grønnstruktur (nord-sør) med tilhørende tverrforbindelse fra Storetveitvegen til Nyhaugveien. I tillegg har det vært stor fokus på arkitektur samt tilrettelegging for barnefamilier. Fagetaten kan imidlertid ikke se at alle de gode intensjonene fremkommer i planforslaget. Planforslaget inneholder imidlertid flere gode elementer som bør videreføres og detaljeres. Fagetaten vil her særlig peke på området der den langsgående grønnstrukturen krysser tverrforbindelsen fra Storetveitvegen til Nyhaugveien, felt f_but3. Dette området utgjør selve «navet» i planområdet. Her planlegges det både gjesteleilighet, felleslokaler, sykkelparkering/verksted under trappeforbindelsen fra Storetveitvegen. Fokuset på tilrettelegging for barnefamilier må også videreføres. Gjenåpning av bekken og etablering av miljøgate/gatetun i Nyhaugveien er også gode tiltak som tilfører kvaliteter til området. Fagetaten legger til grunn at bebyggelsen langs Storetveitvegen, herunder tre villaer som er anmerket som bevaringsverdige bygg i kulturminnegrunnlaget for Wergeland, også forutsettes revet i forslaget til sykkelplan som er under utarbeidelse. Fagetaten kommenterer her kun sakens mest sentrale og aktuelle problemstillinger, forhold det må arbeides videre med frem mot et omforent planforslag. For øvrig vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Planlagt bebyggelse langs Storetveitvegen På begge sidene av tverrforbindelsen (f_but3) er det foreslått baser på to etasjer som er over 100 m lange. Sammen med bebyggelsen oppe på basen vil byggehøydene mot vest bli inntil 7 etasjer. Totalt utgjør dette betydelige bygningsvolumer som fremstår som fremmedelementer i området. Grepet med å dele opp volumene i tre horisontale volumer (base, mellomnivå og toppvolum) er i utgangspunktet godt, men fungerer ikke i praksis. Side 2 av 6
Etter fagetatens vurdering må det tas tydelige grep for å redusere det totale bygningsvolumet. Den lange basen/mellomnivået må brytes opp. I tillegg må byggehøyden mot vest reduseres. Etter fagetatens vurdering kan dette gjøres ved at byggehøyden mot Storetveitvegen reduseres til maksimalt tre etasjer, og at gesimslinjen mot vest trekkes ned tilsvarende en etasje. Langs feltene BKB og BBB4 kommer planlagt bebyggelse for tett på eksisterende eiendommer/bebyggelse. Forslagsstiller må finne alternative og bedre løsninger. Blå linje markerer den sammenhengende bygningsmassen mot vest, base og mellomnivå Planlagt bebyggelse langs Nyhaugveien Volumene må reduseres, og arkitekturen bedre tilpasses eksisterende bebyggelse langs veien. Det primære utbyggingspotensialet ligger langs Storetveitvegen, ikke langs Nyhaugveien. Blå ring markerer forslag til ny bebyggelse langs Nyhaugveien Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene skal dekke både ulike typer aktivitet og aldersgrupper. Etter fagetatens vurdering må det derfor innarbeides et større aktivitetsområde (basketballbane eller lignende) for de litt større barna, knyttet opp til området f_but3. Areal til et slikt formål må sees i sammenheng med utnyttingen av feltene BBB5 og BBB6. Side 3 av 6
Bredden på den nordlige delen av grønnstrukturen (gatetunet) må økes, herunder må det sikres tilstrekkelig bredde for etablering av private uteoppholdsarealer for boenhetene i første etasje, på vestsiden. Dette vil kunne medføre utfordringer knyttet til utnytting av felt BKB da byggeområdet er smalt. Elvebakken Dagens avkjørsel fra Granveien er ikke tilfredsstillende; bratt og dårlig frisikt. I planforslaget er det lagt inn større frisikt. Etter fagetatens vurdering må planforslaget vise løsninger som forbedrer både stigningsforholdet og frisikten, herunder må konsekvensene for berørte naboer fremkomme. Det totale tverrsnittet i Elvebakken må avklares. Gjenåpning av bekken Fagetaten er positiv til forslaget om gjenåpning av bekken gjennom planområdet, felt f_gdt. Gjenåpning av rørlagte vassdrag har mange positive effekter, blant annet i forhold til overvannshåndtering, biologisk mangfold og som estetiske elementer i landskapet. Hvorvidt det er mulig å åpne opp hele/større deler av bekken må vurderes. Krav om en mulighetsstudie for gjenåpning av bekken fra Tveitevannet til Kanalveien er fremsatt i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget for delfelt S7 Mindemyren (arealplan- ID 65090000). Tilsvarende gjøres gjeldende for foreliggende plansak. Planarbeid for sykkelanlegg langs Storetveitvegen Statens vegvesen har startet opp planarbeid for ny sykkelløsning langs Storetveitvegen. Planområdet overlapper delvis foreliggende planforslag. Det hadde således vært ønskelig med felles behandling av forslagene. Sykkelplanen er imidlertid noe forsinket. Planforslaget er forventet å foreligge høsten/vinteren 2018/2019. Fagetaten finner det likevel riktig å behandle foreliggende planforslag, herunder få avklart andre viktige tema i forslaget. Det presiseres imidlertid at før 2. gangs behandling må forholdet til sykkelplanen være løst på en tilfredsstillende måte, herunder nødvendige avklaringer med Statens vegvesen. I foreliggende planforslag er det lagt til grunn et avtalt maksimalt tverrsnitt på 18,2 m for den «nye» Storetveitvegen. Arealet mellom dagens fortau og den foreslåtte byggegrensen (formålsgrense bolig) er vist som felles gatetun (SGT1-4). Statens vegvesen ønsker imidlertid ikke at areal som vil inngå i den kommende sykkelplanen, reguleres i foreliggende planforslag. Etter fagetatens vurdering utgjør det viste gatetunet en midlertidig reguleringsteknisk løsning og kan således aksepteres i påvente av et konkret planforslag for sykkelanlegget. Vi legger videre til grunn at sykkelplanen følger opp intensjonen om å gjøre Storetveitvegen til en hyggelig gate, herunder legge til rette for en trerekke/grøntbelte langs vegen. I den forbindelse ber fagetaten Statens vegvesen vurdere om deler av støyskjermingen kan flyttes ut i grøntbeltet, skjerming av uterommet mellom felt BBB2 og BBB3. En slik løsning vil kunne legge til rette for at uterommet, som henvender seg mot Storetveitvegen, kan opparbeides til et hyggelig «pusterom» i bakken, både for de myke trafikantene og de fremtidige beboerne. Rekkefølgekrav I tillegg til de nødvendige fellesarealene må også trafikksikring av Elvebakken og etablering av miljøgate/gatetun i Nyhaugveien utføres i takt med boligutbyggingen. Det er således ikke tilstrekkelig at disse veitiltakene kun er «sikret opparbeidet». Side 4 av 6
Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er forholdet til barn og unge ikke godt nok ivaretatt i planforslaget. I tillegg til arealer for småbarnslek, må det innenfor planområdet sikres et aktivitetsområde for de litt større barna, jf. kommentarer gitt ovenfor. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Vi har imidlertid noen vesentlige merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Planlagt bebyggelse må nedskaleres Uteoppholdsarealer, mengde og kvalitet Trafikksikring i Elvebakken Planarbeidet må samordnes med sykkelplanen Fagetaten ønsker synspunkter og innspill på planforslaget og da særlig i forhold til ovennevnte tema. Dette er våre foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 5 av 6
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 13 bnr. 81 mfl., Nyhaugveien, arealplan-id 65230000 Siste revisjonsdato plankart: 30.05.18 Siste revisjonsdato bestemmelser: 01.06.18 2. Planforslaget må bearbeides videre i henhold til fagetatens kommentarer. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert 30.05.18, dok. 70 fil 15 B. Reguleringsbestemmelser, datert 01.06.18, dok. 70 fil 18 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 31.05.18, dok. 72 fil 4 D. Merknadsskjema, datert 01.06.18, dok. 70 fil 12 E. Illustrasjonsplan, datert 01.06.18, dok. 70 fil 9 F. Perspektiver, dok. 72 fil 3 G. Snitt, datert 01.06.18, dok. 70 fil 22 H. Soldiagram, datert 01.06.18, dok. 70 fil 23 I. Kulturminnegrunnlag, datert 30.06.2017, dok. 70 fil 10 J. Støyrapport, datert 28.05.18, dok. 70 fil 24 K. Vurdering av luftkvalitet, dok. 70 fil 11 L. Geoteknisk vurdering, datert 24.04.17, dok. 70 fil 6 M. Trafikkanalyse, datert 22.05.17, dok. 70 fil 25 N. Vegprofiler, datert 30.05.17/01.06.17, dok. 70 fil 26 O. ROS-analyse, datert 18.05.17, dok. 70 fil 21 P. Mulighetsstudie for energiløsning, datert 16.05.17, dok. 70 fil 20 Q. Fremstilling av byggetrinn, datert 01.06.18, dok. 70 fil 4 R. Brukeraktivitet, datert 29.05.18, dok. 70 fil 3 S. VA-rammeplan, datert 24.10.17, dok. 70 fil 8 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, saksnr. 201406550 Kopi: Arkitektgruppen Cubus AS, Postboks 294, 5804 Bergen Wergeland Boligutvikling AS, Postboks 1810 Håkonsgaten, 5866 Bergen Side 6 av 6