Merknader til forslag til endringer i matrikkellova mv

Kommunal- og moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep 0032 OSLO Deres ref. Deres brev av: Vår ref. Dato: 14/5626 19.08.2016 PJ/LM 25.11.2016 Merknader til forslag til endringer i matrikkellova mv 1. INNLEDNING Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) har sendt på høring et forslag om autorisering/privatisering av eiendomsoppmåling. Bakgrunnen er at Stortinget har bedt regjeringen om å "utrede forslag om hvordan arbeidet med eiendomsoppmåling skal organiseres, herunder vurdere en autorisasjons- og sertifiseringsordning for denne type tjenester", jf. Innst. 174 S (2015-2016). KMD foreslår å oppheve kommunenes offentlige forvaltningsansvar for eiendomsoppmåling og åpne for at tiltakshaver fritt skal kunne velge landmåler. Det forutsettes at eiendomsoppmålingen organiseres som profesjonsregulert tjenesteyting på liknende måte som f.eks. eiendomsmegling. Boligprodusentenes Forening er positiv til en privatisering av eiendomsoppmåling og innføring av en autorisasjonsordning for landmålere, men vi har konkrete merknader til noen av de foreslåtte lovendringene. Vi anbefaler bl.a. at DiBK velges som autorisasjonsmyndighet. Vi har også noen synspunkter om generelle utfordringer knyttet til etablering av et mer effektivt system for eiendomsmåling og -registrering, og vi anbefaler at det nedsettes et utvalg som utreder flere forhold knyttet til dette. 2. KONKRETE MERKNADER TIL FORESLÅTTE ENDRINGER I MATRIKKELLOVEN 3. Definisjonar Boligprodusentene mener at en revisjon/endring av regelverket må skille tydelig mellom byggetomt og (matrikulert) eiendomstomt, i og med at en byggetomt i byutviklingsprosjekter ofte (særlig i store prosjekter) vil omfatte flere tidligere matrikulerte tomter og kanskje «snutter» av omkringliggende eiendommer. Boligprodusentenes Forening Besøk: Middelthunsgate 27 Post: PB 7186 Majorstuen 0307 Oslo Tlf: 23 08 75 00 www.boligprodusentene.no Org.nr: 979 610 548 Kontonr: 6003.06.74793

4. Matrikkelen Boligprodusentene anbefaler at Kartverket blir matrikkelmyndighet og at DiBK blir autorisasjonsmyndighet. Se merknader til 38. 5. Matrikkeleiningar 6. Krav om oppmålingsforretning før matrikkelføring Det foreslås at departementet gjennom forskrift skal kunne gi nærmere regler om krav om oppmålingsforretning før matrikkelføring, under dette om fullføring av oppmålingsforretning. Boligprodusentene støtter dette og peker på at det må gis gode muligheter for matrikulering uten fullført oppmålingsforretning, slik at man unngår to eller flere målingsforretninger. I utbyggingsprosjekter vil det finansielt være viktig å kunne få tildelt eiendomsidentifikasjon/ matrikkelregistrering før fullført måling. Dette gir grunnlag for pant og dermed kreditt til lavere kapitalkostnad enn ordinære byggelån. Det gir også mer forutsigbare rammer for videre organisering av eiendomsforhold, typisk fradelinger av grunn- og anleggseiendom, seksjonering av delfelt, salgs- og/eller byggetrinn etc. Måletekniske og andre fordeler taler for registrering av utviklingseiendom/byggetomt i Matrikkelen før fullført eiendomsmåling. Vi anbefaler derfor at matrikulering før fullført eiendomsmåling sidestilles med det som i dag er matrikkellovens normalprosedyre. Eiendomsmåler bør ved bestillingen gis adgang å velge fremgangsmåte: innberetning til matrikkel før måling versus fullføring av eiendomsmåling og så oversendelse for endelig matrikkelføring. Nytt regelverk bør muliggjøre sammenslåing av matrikulerte eiendomsenheter i de tilfeller yttergrensene for byggetomten er fastlagt i juridisk bindende plan. Eiendomsforholdene klarlegges i tidlig fase, avgrensingen av byggetomt dokumenteres ved godkjenning av reguleringsplan, alternativt annen bindende reguleringsstatus. Koordinater for byggetomtens grenser fastsettes senere av autorisert eiendomsmåler som oversender søknad om sammenføyning/omforming av aktuelle matrikkelenheter. Oppheving av særskilt tinglige retter som vil kunne hindre utbyggingen, bør også kunne foretas tilsvarende, forutsatt at de ikke representerer verdi som må kompenseres før endring/avløsning. 7. Krav om klarlagt grense før tinglysing av heimelsovergang Høringsnotatet viser til at et stort antall eiendommer i Norge er etablert før 1980 uten nøyaktig geografisk bestemmelse av grensene. I henhold til matrikkellova 7 kan kommunen kreve at slike eiendommer måles opp ved salg før overtakelsen kan registreres i tinglysingsregisteret. Høringsnotatet peker på at bestemmelsen ikke er satt i kraft fordi en har ansett at kommunene så langt ikke har hatt tilstrekkelig kapasitet til å foreta nødvendig oppmåling uten å forsinke omsetningen av uoppmålt eiendom urimelig mye. Høringsnotatet opplyser videre at departementet ikke vil foreslå å innføre bestemmelsen umiddelbart, men anbefaler at bestemmelsen settes i kraft så fort kapasiteten blir bygd opp i privat sektor. Side 2 av 10

Boligprodusentene peker på at et slikt krav til klarlagte grenser ved hjemmelsovergang for eksisterende eiendom vil kunne få svært negativ virkning på eiendomsmarkedet, bl.a. på grunn av målekostnader for store ikke oppmålte eiendommer og transaksjonskostnader ved utredning/avklaring av uavklarte grenser. Vi mener at den mest realistiske strategien for å øke påliteligheten i Matrikkelen er gradvis oppdatering av kvaliteten på grenseinformasjon, eventuelt informasjon om bruksretter. Slike oppdateringer bør så danne grunnlag for retting av feil og mangelfull informasjon. Vi henviser samtidig til punkt 5 og peker på behovet for å ta hensyn til omsetning av utviklingseiendom og utfordringer ved anskaffelse, omforming og dannelse av eiendom i utbygging. 8. Krav om matrikkelføring 9. Kven som kan krevje matrikkelføring av ny matrikkeleining o.a. 10. Felles vilkår for å matrikkelføre ny matrikkeleining (matrikulering) 11. Særskilt om matrikulering av anleggseigedom Vi peker på at reglene omkring opprettelse av anleggseiendom i dag bygger på en rekke vilkår som åpner for tolkning. Sammen med utvidet kommunalt skjønn i matrikkelsaker gjør dette at de reelle mulighetene og vilkårene for etablering av anleggseiendom varierer mye mellom kommuner. De formelle koplingene til igangsettelsestillatelse i pbl er problematiske. Disse samsvarer med krav ift. seksjonering av nye bygg. I forslaget til revidert eierseksjonslov foreslås det å tillate seksjonering etter rammetillatelse. Det virker da unødvendig å opprettholde kravet om IG for anleggseiendom. Vilkårene for opprettelse og bør tydeliggjøres og tilpasses behov for organisering av eiendomsforhold i dagens by/eiendomsutvikling. Etablering av anleggseiendom bør sidestilles med etablering av grunneiendom, og kunne gjøres etter rammetillatelse evt. tilstrekkelig detaljert plan for nye anlegg. Det bør være muligheter for utsatt oppmåling/midlertidig registrering som for øvrige matrikkelenheter, typisk i de tilfeller hvor endelig grenseforløp først kan fastsettes etter detaljerte tegninger for tiltaket (IG). Det er lite hensiktsmessig å måle opp ny underjordisk anleggseiendom med tradisjonelle metoder. Måling og matrikkelføring av anleggseiendom er en spesialutfordring: I byutvikling bygges anleggseiendom før byggverk på bakkeplan. Den vil kunne betjene brukere i byggetrinn som kommer senere. Av den grunn bør anleggseiendom som øvrige eiendommer kunne etableres på grunnlag av rammetillatelse, eventuelt tilstrekkelig detaljert reguleringsplan. Vi henviser punkt 4. 12. Særskilt om matrikkelføring av festegrunn Side 3 av 10

14. Registrering av jordsameige 16. Grensejustering 17. Klarlegging av eksisterande grense 19. Avtale om eksisterande grense 22. Generelt om føring av matrikkelen 23. Tildeling av matrikkelnummer Vi bemerker at det er fordelaktig å få tildelt nye matrikkelnummer tidligst mulig, for eksempel at nye nummer tildeles i forbindelse med tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m. 24. Tinglysing og utferding av matrikkelbrev 25. Matrikkelføring av opplysningar om bygningar, adresser, eigarseksjonar, kommunale pålegg o.a. Boligprodusentene støtter at kommunen skal ha ansvaret for matrikkelføringen. Utfordringer med småkommuners saksmengde og kompetanse kan løses gjennom interkommunalt samarbeid. Sentral matrikkelmyndighet bestemmer hvilke kommuner som har ansvar for matrikkelføringen. Vi anbefaler at autorisert eiendomsmåling organiseres privat for hele landet. For øvrig ingen merknader til endringsforslaget. 26. Retting av opplysningar i matrikkelen og sletting av matrikkeleining Vi henviser til merknader om retting som er tatt med i våre merknader til 33. 27. Komplettering av opplysningane i matrikkelen 28. Tilsyn med matrikkelføringa Vi bemerker at dersom det vedtas at Kartverket sentralt skal stå for matrikkelføringen, og ikke kommunene, så vil det være lite hensiktsmessig at Kartverket også skal føre tilsyn med seg selv. I tilfellet Kartverket får ansvar for matrikkelføring sentralt bør et annet organ stå for tilsynet, eksempelvis DiBK? Side 4 av 10

29. Innsyn i matrikkelen 30. Utlevering og behandling av opplysningar frå matrikkelen 31. Bruk av matrikkelnemningar i offentleg saksbehandling, bruk av kart saman med matrikkelen, o.a. 32. Offentlege gebyr og betaling for matrikkelopplysningar Boligprodusentene støtter at gebyrregulativ for matrikkelføring, utarbeidelse av matrikkelbrev mm fastsettes av departementet i forskrift, og ikke av hvert enkelt kommunestyre som etter gjeldende lov. Dette gjelder også gebyrer for andre tjenester som kopier av matrikkelbrev, kartutsnitt, matrikkelinformasjon etc. Vi støtter også at forskriften kan gi regler som åpner for fritak fra plikten om å betale gebyr. Dette gjelder også i den grad matrikkelopplysningene er feilaktige eller har mangler. 33. Oppmålingsforretning Høringsnotatet peker på ansvaret for å avklare og dokumentere rettsforhold. Boligprodusentene mener det er behov for å se på prosedyrene for eiendomsmåling og vurdere om eiendomsmåleren skal pålegges aktiv undersøkelsesplikt. I tillegg mener vi at alle parter (representanter for tilstøtende eiendommer) har plikt til å delta i målingsforretning, som heller ikke bør kunne avsluttes før samtlige parter har underskrevet protokollen. Den skal vise om partene er enige eller uenige om grenser som vedkommer den oppmålte eiendommen. Er de enige får man en oppdatering på eksisterende grenseforløp. Stemmer det med eksisterende matrikkelkart/registrert grenseinformasjon får man en verifisering. Registreres det avvik kan det danne grunnlag for retting (jf. 26). Viser det seg at partene er uenige vil en tvist bare kunne avgjøres ved domstolene, dersom ikke partene sammen med eiendomsmåleren kommer til enighet, enten i eller som følge av målingsforretningen. Også dette krever dokumentasjon om forretningen skal være gyldig. Klarlegging av eksisterende særlige tinglige retter bør håndteres parallelt på tilsvarende måte, eventuelt i forbindelse med måling av retter. Se også merknad til 35. 34. Merking og måling av grenser 35. Rekvisisjon og fullføring av oppmålingsforretning Vi bemerker at måling og matrikkulering av eiendommer for overdragelse skjer på grunnlag av byggetillatelse. Også her blir tidlig matrikkelidentifisering av eiendom viktig for å sikre kjøpere og Side 5 av 10

banker panteobjekter. Risiko for dispensasjon/endringer eller utfordringer med den praktiske målingen kan tale for utsettelse av målingsforretningen til prosjektet er fullført. Utfordringen kan da være at kjøperne alt har overtatt de nye eiendommene. I forhåndsolgte prosjekt bør derfor utbygger kunne sikres partsdeltakelse som eier i fullføring av målingen. 36. Utføringa av oppdraget, varsling o.a. Se merknader til 33. 37. Journalføring og arkivering 38. Krav til landmålarføretak, tildeling av landmålarbrev o.a. Bestemmelsen foreslår at virksomheter som påtar seg oppgaver som landmålerforetak må ha landmåler med gyldig landmålerbrev på hvert faste kontorsted. Det foreslås videre at matrikkelstyremakta tildeler landmålerbrev til personer etter søknad. Høringsnotatet foreslår Kartverket som autorisasjonsmyndighet, men etterlyser innspill om Direktoratet for bygningskvalitet (DiBK) kan være et alternativ. Boligprodusentene anbefaler at DiBK blir autorisasjonsmyndighet. Gjennom Sentral godkjenning har DiBK bygget opp en organisasjon for vurdering av kompetanse og seriøsitet, og etablert et system for godkjenning og registrering av foretak. Med DiBK som autorisasjonsmyndighet unngår vi også at Kartverket tillegges en dobbeltrolle som både matrikkelfører og autorisasjonsmyndighet. Vi peker også på at autorisasjon av eiendomsmålingen forutsetter forbedret kapasitet i primær- og etterutdanning. Vi støtter at det stilles kompetansekrav om bachelorgrad (BA) og to års relevant praksis. Vi bemerker samtidig at verken den 3-årige BA eller den 5-årige mastergrad (MA) i geomatikk ved NMBU i Ås oppfyller kravene til studiepoeng i juridiske emner. Den 5-årige MA i eiendomsfag som tilbys samme sted, mangler motsvarende tilstrekkelig bakgrunn i teknisk måling av eiendom. I videreføringen av arbeidet bør KMD ta kontakt med aktuelle læresteder og følge opp spørsmålet om studieinnhold som skal kvalifisere for autorisasjon. 39. Geodetisk grunnlag 42. Fjerning av fastmerke og signal 46. Klage 47. Tvist om oppmålingsarbeid Side 6 av 10

48. Tvangsmulkt 3. KONKRETE MERKNADER TIL FORESLÅTTE ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 20-1. Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene Boligprodusentene støtter forslaget. Vi bemerker samtidig at innføringen av autorisert privat eiendomsmåling ikke må føre til at det introduseres nye obligatoriske trinn i saksgangen ved søknad etter pbl. 20-1 m). Vårt forslag er å integrere eiendomsmålingen i byggesøknaden for tiltak som krever ansvarsrett i medhold av pbl. 20-1, jf. pbl. 21-2 sjette ledd. Dette vil kunne styrke koordineringen under gjennomføringen og effektivisere saksbehandlingen. 21-2. Søknad om tillatelse Til 21-2 sjette ledd foreslås det at "Kommunen kan kreve at søknad som reiser spesielle oppmålingsfaglige spørsmål, blir utformet av landmålerforetak, jf. matrikkellova 38." Boligprodusentene bemerker at saker/søknader som går på omforming og dannelse av eiendom kan være kompliserte fra et eiendomsfaglig/juridisk ståsted, og ikke nødvendigvis reise spesielle oppmålingsfaglige spørsmål (av teknisk karakter). Vi anbefaler derfor at eiendomsfaglige problemstillinger legges til i bestemmelsen. Det er også et vesentlig poeng at rammene for hvilke saker som må utarbeides av profesjonell landmåler blir klare og gir ensartet praksis over kommunegrenser. Det vil være svært uheldig om det blir store variasjoner mellom kommuner omkring hvilke saker som krever hva. Dette bør avgjøres av overordnet myndighet og fastsettes i forskrift. 21-9. Bortfall av tillatelse 4. KONKRETE MERKNADER TIL FORESLÅTTE ENDRINGER I EIERSEKSJONSLOVEN 11. Registrering og tinglysing Boligprodusentene bemerker at det er logisk at bestemmelser om opprettelse av anleggseiendom harmoniseres med forslaget, ellers kan en god del av gevinstene ved dette blir borte som følge av krav om IG for anleggseiendom. Boligprodusentene har ingen merknader til foreslåtte endringer i 7 og 9. Side 7 av 10

5. ANBEFALINGER OM VIDERE ARBEID 5.1 Utfordringer knyttet til omforming og dannelse av eiendom i byfortetting og transformasjon I høringsnotatet fremstilles matrikuleringen i normalsituasjonen som resultat av eiendomsmålingen: «Eiendomsmåleren utfører på bestilling fra grunneier/tiltakshaver oppmålingsforretningen og bringer så når oppdraget er fullført, eiendomsinformasjonen til matrikkelmyndigheten for innføring i matrikkelen» (side 48). Vi mener at dette passer dårlig med gjennomføringen av prosjekter i byfortetting og bytransformasjon. Eiendomsforholdene medfører her at gjennomføringen blir komplisert og utfordrende, samtidig som prosjektene i nettopp disse områdene representerer de største økonomiske verdiene. Målingen kan by på praktiske utfordringer, kartgrunnlag kan være unøyaktig, planendring, dispensasjonssøknader etc. kan lede til at målinger må endres eller gjentas med rematrikulering som konsekvens. Vi frykter at bestemmelser som krever klarlagte grenser ved hjemmelsovergang for eksisterende eiendom, jf. matrikkelloven 7, vil kunne få negativ virkning på eiendomsmarkedet. Dette skyldes bl.a. målekostnader for store ikke oppmålte eiendommer og transaksjonskostnader ved utredning/avklaring av uavklarte grenser. Med dagens regelverk må utbyggerne anskaffe utviklingseiendom innenfor bebygde områder for gjennomføring av byggeprosjekter. Det betyr normalt at eiendomsforholdene innenfor foreslått planområde, dvs. det som blir byggetomten, er fragmentert og må omformes. Dette skaper noen utfordringer knyttet til hvordan man gjennomfører slike prosjekter, og vi anbefaler at det utredes nærmere hvordan målings- og matrikuleringsprosessen påvirker anskaffelsen av eiendom, planlegging, prosjektgjennomføring, oppheving av eksisterende eiendomsforhold og etablering av ny eiendom for salg/utleie. Dagens praksis utløser utfordringer som krever endringer i regelverket for å unngå ressurskrevende og lite effektiv behandling. Ved formulering av målingsfaglige krav til søknader etter plan- og bygningsloven (pbl.), med trinnvis behandling av byggesøknad, er det viktig å unngå innføring av nye obligatoriske trinn i saksgangen eller etablering av saksveier som ikke sikres tilstrekkelig koordinering på brukersiden. Konsekvensen av forslaget i høringsnotatet kan bli at søknadspliktige tiltak må behandles separat både som søknadspliktig eiendomsmåling og som byggesøknad. Lovgrunnlaget (lover/forskrifter) som regulerer omforming og dannelse av eiendom bør harmoniseres terminologisk og i prosess slik at eiendomsmålerens ansvar og oppgaver fremstår koordinert i forhold til gjennomgående oppgaver i prosjektutviklingen og -gjennomføringen. Krav om eiendomsplanlegging og klarlegging av eiendomsforhold mht. prosjektgjennomføring i forbindelse med utarbeidelse og behandling av overordnede og detaljerte planer bør innarbeides i pbl. Vi anbefaler nærmere utredning av forhold knyttet til omforming og dannelse av eiendom i byfortetting og transformasjon. Side 8 av 10

5.2 Spesielt om søknadspliktige tiltak etter pbl. Gangen i eiendomsdannelsen for tiltak etter pbl. bør ta utgangspunkt i hvordan utbygger anskaffer «utviklingseiendom» og fremlegger detaljplanforslag for mulig gjennomføring av byggeprosjektet, jf. pkt. 4. For utbygger er det meget viktig å unngå gjentatt måling/matrikulering og eiendomsomforming som utløser behov for hjemmelsoverføring slik at det må betales dokumentavgift flere ganger for etablering av eiendomsforhold tilpasset prosjekt. Dokumentavgiften representerer en stor risiko for påslag av kostnader og virker styrende for strukturering av eiendomsomformingen. I bebygde områder består transformasjonsområder av flere matrikulerte enheter med påheftede særlige tinglige retter, typisk bruks- og panteretter. I mange tilfeller vil kun deler av eksisterende eiendommer være berørt, ofte referert til som mindre planskapte parseller. Når potensiell byggegrunn ikke registreres i matrikkelen er det gjerne for å unngå doble sett av gebyrer og avgifter. Aktørene skaffer seg reelt eierskap til eiendommene, ved inngåelse av (opsjons-)avtaler og bruk av «sikringspakker», men altså ikke formelt eierskap med tinglyst hjemmel. Næringseiendom omsettes gjerne ved kjøp og salg av aksjer i single purpose selskap (SPV) som eier den aktuelle eiendommen. Fisjoner og fusjoner av slike eiendoms- og utviklingsselskap er vanlig av hensyn til eierskapsorganisering, skatt- og avgiftsplanlegging. Byggetomten iht. til planforslaget som utbygger ønsker å få godkjent, kan i slike tilfelle omfatte hele eller biter av eiendomsenheter med tilhørende særlige tinglige retter. Dagens regler for matrikulering, håndtering av heftelser og sammenslåing av matrikkelenheter til en byggetomt, eventuelt for to eller flere byggetrinn, forutsetter som hovedregel at eiendommene/parsellene overskjøtes samme hjemmelshaver. Dermed vil prosjekt omfatte flere eiendommer ofte belastes med (avhengig av eksisterende eieformer) dobbelt sett av dokumentavgifter og økte målekostnader. Boligprodusentene anbefaler at disse problemstillingene utredes nærmere. 5.3 Rollefordeling rådgiving - tjenesteyting Høringsnotatet begrunner privatiseringen av eiendomsmålingen med bl.a. samfunnsøkonomisk «spin-off», dvs. økt etterspørsel etter eiendomsrelatert kompetanse i rådgiving og konsultasjon. Det kan øke verdiskapingen/antallet yrkesutøvere i eiendomsbransjen. Vi mener at denne begrunnelsen for privatisering av eiendomsmålingen kan være problematisk av to grunner: For det første er eiendomsmålerens kompetanse et (nødvendig) tillegg til øvrig kompetanse som involveres i eiendomsdannelse og prosjektgjennomføring. Med unntak for begrensede prosjekter eller under rurale forhold er det ikke tenkelig at eiendomsmåleren kan spille noen ledende rolle som flerfaglig konsulent knyttet til økonomi, jus og bygningsteknologi for profesjonelle byggherrer og eiendomsutviklere.. For det andre er sammenblandingen av rådgiving og autorisert tjenesteyting problematisk av formelle grunner. Rådgiving eller konsultasjon i eiendoms- og prosjektutvikling er primært rettet Side 9 av 10

mot prosjektinterne forhold. Det gjelder også i spørsmål under eiendomsdannelsen som ikke konkret er tilknyttet eiendomsmåling og matrikulering. Eiendomsmålerens kompetanse, enten den er forankret i kommunal forvalting eller privat tjenesteyting, skal sikre at eiendomsmålingen oppfyller krav i standarder for måling og regler for offentlig registering i matrikkel og grunnbok. For tett kobling mellom rådgiving og oppgaver som må utføres i samsvar med offentlig satte krav i den hensikt at informasjonen skal være offisielt tilgjengelig og pålitelig, utfordrer eiendomsmålerens integritet, og tilliten til både personen som utfører oppgavene og oppgavenes kvalitet. Det vil kunne medføre at involverte velger å bestille tjenester fra eiendomsmålere som «motekspertise» til den eiendomsmåleren som opprinnelig fikk saken. Dette kan påvirke tilliten til det samlede systemet for eiendomsregistrering negativt. Det bør derfor tydeliggjøres at eiendomsmålerens autoriserte kompetanse kun gjelder eiendomsmåling, registrering av eiendomsforhold og informasjon om dette. Med vennlig hilsen for Boligprodusentenes Forening Per Jæger Administrerende direktør Side 10 av 10