Planbeskrivelse Planens navn Reguleringsplan for Ishavsveien 15 forslag 1, 2 og 3 Arkivsak 06/382 Planid 20060004 Vedtatt Forslag ved X Offentlig ettersyn, 14.01.09 Svart skrift gjelder for både alternativ 1,2 og 3. Rød skrift gjelder kun for alternativ 1 Blå skrift gjelder kun for alternativ 2 Grønn skrift gjelder kun for alternativ 3 Sluttbehandling, dato 1
Innholdsfortegnelse 1. BAKGRUNN... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 2. PLANOMRÅDET... 4 2.1 Oversiktskart... 5 2.2 Planstatus... 6 2.3 Eiendomsforhold... 7 3. PLANFORSLAGET... 9 3.3 Reguleringsformål... 12 4. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING... 14 4.1 Om planprosessen... 14 4.2 Oppsummering av innspillene... 14 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 19 5.1 Krav til KU... 19 5.2 ROS-vurdering... 19 5.3 Byggeskikk og estetikk... 20 5.4 Trafikkforhold... 20 5.5 Verneverdier... 21 6. BEGRUNNELSE FOR VALGTE LØSNINGER... 21 2
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen I oktober 2005 vedtok kommunestyret reguleringsplan for Ringveien og Nedre Elvebakken boligområde etter en omfattende planprosess. Formålet med planen var å bevare deler av områdets særpregede gjenreisningsbebyggelse samt legge til rette for etablering av et begrenset antall nye boliger. I forbindelse med offentlig ettersyn av planen fremmet Finnmark fylkeskommune innsigelse til planforslaget. Innsigelsen rettet seg mot at man i planforslaget åpnet for riving av til sammen 6 fjøsbygninger. Med bakgrunn i innsigelsen ble det gjennomført et drøftingsmøte mellom kommunen og Fylkeskommunen hvor sistnevnte gikk med på å trekke innsigelsen under forutsetning av at fjøsbygningene innenfor to av tomtene (tomt 34 og 35) ble bevart som fjøs. Eieren av tomt 35 (Ishavsveien 15), Tormod Nilsen gikk imidlertid sterkt i mot en slik løsning, og for å få vedtatt reguleringsplanen (til sammen 93 tomter) vedtok kommunestyret for denne spesifikke tomta å stille krav til utarbeidelse av egen reguleringsplan før søknads- og meldepliktige tiltak tillates gjennomført. Som en oppfølging av dette har administrasjonen nå utarbeidet tre alternative planforslag for den aktuelle eiendommen (Ishavsveien 15). Formålet med reguleringsplan er å få avklart rammebetingelser for eksisterende og eventuell ny bebyggelse innenfor den aktuelle eiendommen. Det er sterke motsetninger i mellom hjemmelshaver og Finnmark fylkeskommune i forhold til utnyttelse av Ishavsveien 15. Det er særlig konflikt i forhold til et fjøs som hjemmelshaver ønsker å rive og fylkeskommunen vil bevare. Det blir derfor fremmet tre planforslag: Forslag 1: Ivaretar i hovedsak hjemmelshaver Tormod Nilsens interesser og tillater riving av eksisterende fjøs, provisorium og vedbod. Tomta forusettes splittet i to og en ny boenhet tillates oppført der fjøs og provisorium står i dag. Det gis også mulighet for oppføring av garasje til eksisterende hus og framtidig hus på tomt 2. Forslag 2: Ivaretar Finnmark fylkeskommunes interesser og tillater ikke riving av fjøs og provisorium. Det åpnes for oppføring av et mindre kombinasjonsbygg (boliggarasje) på tomta i hht. Fylkeskommunens tidligere anbefalinger samt mindre ombygging av fjøs til garasje og/ eller anneks. 3
Forslag 3: Forslaget er et kompromissforslag fra Alta kommune som åpner for oppføring av ny enebolig og garasje på tomta under forutsetning at fjøset bevares. 1.2 Om forslagsstiller Tiltakshaver: Alta kommune, plan- og bygn. Avd. Hjemmelshaver: Tormod Nilsen 2. Planområdet 4
2.1 Oversiktskart Fig 1: Oversiktkart med avgresning av planområdet. Planområdet ligger 200 meter fra E6 på Elvebakken lengst nordøst i Ishavsveien. Arealet er anslagsvis på 2,2 dekar. Området grenser i øst til strandsone og friluftsområde. I nord grenser området til bolig og tomt avsatt til boligformål. Den sørlige delen av eiendommen grenser til bolig og felles avkjørsel til Ishavsveien 16 og 18. I vest grenses det mot Ishavsveien og bolig avsatt som spesialområde boliger/småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi. På eiendommen er det plassert et etterkrigshus i vest, med tilhørende fjøs/låve øst for hovedhus, provisorium øst for fjøset og bod som er plassert nordvest for fjøsbygningen. Det er også oppført et naust nordøst på tomta som grenser til sjøen. Deler av eiendommen i øst er avsatt som friluftsområde for å sikre allmennheten fri ferdsel i strandsonen. Arealet avsatt som friluftsområde holdes utenfor reguleringsplanen. Tomta har en slakk stigning fra kote 0 i øst og 1 meter i vest. I sørvest rundt eksisterende hus er det opparbeidet hage, hvor det går over til kulturmark og strandvegetasjon i nord og øst. 5
Vann og avløp er tilknyttet offentlig anlegg. Adkomst skjer ved utkjørsel fra vendehammer innerst i Ishavsveien. 2.2 Planstatus I reguleringsplan for Nedre Elvebakken boligområde, vedtatt 24.10.2005 er planområdet avsatt til spesialområde boliger / småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi. Av bestemmelsens 4 punkt F i reguleringsplan for Nedre Elvebakken boligområde står det: For tomt 35 (gnr. 31 bnr. 238) stilles det krav til utarbeidelse av reguleringsplan før søknads/ eller meldepliktige tiltak (jfr. PBL 81, 85, 86 a, og 93) tillates gjennomført Fig 2: Gjeldende planstatus med planavgrensning linje rundt planområdet. 6
2.3 Eiendomsforhold Fig 3: Eiendomsforhold rundt planområdet. 7
Tabell 1: tabell med hjemmelshaver. Eiendom Hjemmelshaver Areal (da) Planstatus Planforslag Merknader Direkte berørte eiendommer 31/238 Tormod Nilsen ca 2,2 Sum planområde 0,00 Naboeiendommer 31/355 Odd Ragnar Hansen 31/6 Alta kommune 31/41 Annveig Emelie Hansen 31/733 Ivar Hansen 31/453 Anna Margrethe Nilsen 31/454 Kristen Andreas Nilsen 8
3. Planforslaget Alternativ 1: Fig 4: Det aktuelle planforslaget med regulert felles avkjørsel og ny bolig øst for eksisterende bolig (B1). Planforslaget omfatter areal til ny bolig gjennom riving av eksisterende bygninger og opprettelse av felles avkjørsel. Forslaget åpner for bedre utnyttelse med hensyn til boligformål. Planforslaget innebærer at planområdet deles i to tomter (tomt 1 og 2). Eksisterende bolig (B1) bevares og gis ekstra tykke streker i plankartet for bevaring. Fjøs, provisorium, vedskjul/bod rives slik at det blir mulig å bygge ny bolig (B2) der fjøset står i dag. Det vil og kunne bygges garasje på begge tomtene (G1 og G2) på inntil 40m 2. Det åpnes også for tilbygg på hovedhus med inntil 30 % av husets grunnflate og det reguleres inn felles adkomst (FA) over begge tomtene. 9
Alternativ 2: Fig 4: Det aktuelle planforslaget med etterkrigshus, fjøs og provisorium som er gitt tykk strek for bevaring. Planforslaget innebærer i stor grad vern av tomta gjennom Plan- og bygningsloven. Etterkrigsboligen (B1), fjøs og provisorium er gitt tykk strek som vernet. Det tillates oppført en boliggarasje (BG) på inntil 70m 2 nordvest på tomta. Største delen av tomta settes til formål boligsmåhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi. Det åpnes for tilbygg på hovedhus med inntil 30% av husets grunnflate. Fjøsen tillates ombygd til garasje og/eller anneks i samråd med Finnmark Fylkeskommune. Det er satt en generell byggegrense på 4 meter fra naboeiendommer jfr. PBL 70 punkt 2. Adkomst opprettholdes slik den er i dag. 10
Alternativ 2: Fig 4: Det aktuelle planforslaget med etterkrigshus, fjøs og provisorium som er gitt tykk strek for bevaring, samt ny bolig (B2) og garasje (G1). Planforslaget innebærer at eiendomsgrenen forblir uendret. etterkrigshus, fjøs og provisorium vernes. Det åpnes allikevel for oppføring av ny bolig og garasje på tomta. Låvebrua og vedskjul forusettes fjernet for å oppnå tilstrekkelig areal for ny bolig. Maks tillatte størrelse for ny bolig er satt til 120m 2 og 40m 2 for garasje. Eksisterende etterkrigshus tillattes utvidet med inntil 30% av husets grunnflate. Fjøsen tillates ombygd til garasje og/eller anneks i samråd med Finnmark Fylkeskommune. Det er satt en generell byggegrense på 4 meter fra naboeiendommer jfr. PBL 70 punkt 2. Adkomst opprettholdes slik den er i dag. 11
3.2 Planens dokumenter 1. Plankart m/tegnforklaring forslag 1, 2 og 3, datert 22.12.08 2. Bestemmelser og retningslinjer, datert 22.12.08 3. Planbeskrivelse, datert 22.12.08 3.3 Reguleringsformål Spesialområder Boliger / småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi: Alternativ 1: Den bebygde delen av planområdet er avsatt til boliger/ småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi (heretter BHAV). Etterkrigshuset på tomt 1 gis tykk strek for vern. Området er rundt tomta med eldre bebyggelse er regulert til BHAV. Det er derfor naturlig at også Ishavsveien 15 reguleres til samme formål. Det åpnes for oppføring av ny boligenhet i planområdet og to garasjer ved riving av eksisterende fjøs. Bestemmelsene er utformet med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Ringeveien og Nedre elvebakken boligområde for samme type områder. Det er ikke gitt noen særlige bestemmelser for naust på tomta. Vedlikehold forusettes utført etter samme prinsipp som øvrige bygninger på tomta. Alternativ 2: Den bebygde delen av planområdet er avsatt til boliger/ småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi (heretter BHAV). Etterkrigshusets, fjøs og provisorium er gitt tykk strek for vern. Formålet gir et vern av området og ivaretar tomtas historiske og antikvariske verdi. Området er rundt tomta med eldre bebyggelse er regulert til BHAV. Det er derfor naturlig at også Ishavsveien 15 reguleres til samme formål. Bestemmelsene er utformet med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Ringveien og Nedre elvebakken boligområde for samme type områder. På tomtas nordøstre side er det mulighet for oppføring av en boliggarasje på inntil 70m 2. Fjøset tillates ombygd til garasje/anneks. En slik ombygging skal skje i samråd med Finnmark Fylkeskommune. Det forusettes at fjøsets fasade/ytre holdes mest mulig inntakt. 12
Det er ikke gitt noen særlige bestemmelser for vedbod og naust på tomta. Vedlikehold forusettes utført etter samme prinsipp som øvrige bygninger på tomta. Alternativ 3: Den bebygde delen av planområdet er avsatt til boliger/ småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi (heretter BHAV). Etterkrigshusets, fjøs og provisorium er gitt tykk strek for vern, med unntak av låvebrua. Det tillattes oppført ny bolig nordvest for fjøset og garasje nord for eksisterende bolig. Området er rundt tomta med eldre bebyggelse er regulert til BHAV. Det er derfor naturlig at også Ishavsveien 15 reguleres til samme formål. Bestemmelsene er utformet med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Ringveien og Nedre elvebakken boligområde for samme type områder. Fjøset tillates ombygd til garasje/anneks. En slik ombygging skal skje i samråd med Finnmark Fylkeskommune. Det forusettes at fjøsets fasade/ytre holdes mest mulig inntakt. Det er ikke gitt noen særlige bestemmelser for naust på tomta. Vedlikehold forusettes utført etter samme prinsipp som øvrige bygninger på tomta. Felleområder Felles adkomst: Det er regulert inn felles adkomst over tomt 1 og delvis tomt 2. Adkomsten er ment til både bolig på tomt 1 og framtidig bolig på tomt 2. Brøyting og vedlikehold/ drift forusettes gjort av hjemmelshaverene av tomt 1 og 2 i planområdet. 13
4. Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen Plan- og bygningsavdelingen varslet oppstart av planarbeidet i Altaposten og Finnmark Dagblad, og med brev til berørte parter og offentlige instanser 10.10.06. Frist for tilbakemelding var 13.11.06. Det er i forbindelse med forvarslet innkommet 8 merknader. 4.2 Oppsummering av innspillene 4.2.1 Fylkesmannen i Finnmark, datert 31.10.06 Fylkesmannen i Finnmark har ingen innspill i planprosessen på nåværende tidspunkt. Planavdelingens kommentar: Ingen kommentar. 4.2.2 Kystverket, datert 03.11.06 Kystverket kan ikke se å ha noen interesser innenfor planområdet. Vi gjør oppmerksom på at alle tiltak/byggearbeider langs land og ut i sjøen (utfyllinger, bygninger, kaier, molo, kabler, rørledninger, fortøyninger, småbåthavner m.m) må i tilegg til behandling etter plan- og bygningsloven behandles etter Havne- og farvannsloven. For hvert tiltak som utføres mot og i sjøen må det innhentes tillatelse i henhold til 18.2 i havne- og farvannsloven. Da Alta kommune er eget havnedistrikt er det havnedistriktet som gir tillatelse etter denne paragrafen i havne og farvannsloven. Dette gjelder tiltak både innenfor og utenfor planområdet. Planavdelingens kommentar: Ingen kommentar. 4.2.3 Barn og unges representant - Alta kommune, datert 13.11.06 Har følgende merknader: Det er viktig at det avsatte arealet til turstien langs sjøen opprettholdes. Det burde være mulig å komme seg fra Ringveien til friområdet langs sjøen langs den aktuelle tomten som en fortsettelse av Ishavsveien. Planavdelingens kommentar: Det avsatte friluftsarealet langs sjøen opprettholdes slik det opprinnelig var avsatt. Område avsatt til friluft er utenfor planområdet og berøres således ikke av denne reguleringsplanen. Planavdelingen anser det ikke som nødvendig å regulere inn noe sti / forlengelse av Ishavsveien. Friluftsarealet langs sjøen er tilgjengelig gjennom båthavna i nord og Flomfaret i sør. Friluftsområdet strekker over 200 meter og det bør være tilstrekkelig med to adkomster. Det vil 14
også kunne oppfattes som urimelig at hjemmelshavers tomt skal brukes ytterligere til offentlige formål en tiltenkt. Merknad om forlengelse av Ishavsveien tas derfor ikke tilfølge. 4.2.4 Helse og sosialsektoren - Alta kommune, datert 13.11.06 Det anses som viktig at det arealet som er avsatt som friluftsområde/gangsti langs sjøen opprettholdes. Planavdelingens kommentar: Område avsatt til friluft er utenfor planområdet og berøres således ikke av denne reguleringsplanen. 4.2.5 Sametinget, datert 14.11.06 Etter vår vurdering av beliggenheten og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at det planlagte tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Planavdelingens kommentar: Ingen kommentar. 4.2.7 Tormod Nilsen, datert 11.11.06. Eiendommen ble holdt utenfor reguleringsplan som ble vedtatt 241005 så derfor kan den ikke være regulert til spesialområde boliger/småhusbebyggelse med høy historisk antikvarisk verdi. Fylkeskommunens rolle i planbehandlingen er å ivareta rikspolitiske interesser. Vi kan ikke se at denne eiendom har slike særinteresser. Bygningene kan heller ikke vernes etter kulturminneloven som benyttes for områder/bygninger med regional og nasjonal verneverdi. Jfr brev fra Finnmark Fylkeskommune 110804. Gjenreisningsbebyggelse har slik vi oppfatter det kun lokal verneverdi. Gjør oppmerksom på at det fjøset som i dag står på tomta ikke er det opprinnelige fjøset som ble gjenreist etter krigen. Det ble revet til fordel for dette. Det samme gjelder huset. Vi krever ikke særbehandling, men vi ønsker å bli behandlet på lik linje med naboene på nedre Elvebakken som har fått tillatelse til utvidelser/endringer av sine boliger/fjøs. Av de opprinnelige 6 fjøsene som ble foreslått vernet har 4 fått tillatelse til riving/ombygging. Eieren av det 5 fjøset hadde ikke innvendinger til bevaring. Vi har sterke innvendinger mot å bevare dette fjøset. All jordbruk har opphørt og fjøset brukes ikke lengre til sitt opprinnelige formål. Det finnes hundretalls fjøs i Alta som er bygd etter krigen og fremdeles står, så dette fjøset er ikke enestående i verken Alta eller Finnmark. Fjøset er i dag i en slik tilstand at det trenger store reparasjoner umiddelbart selv om malingen ser fin ut. Alle vinduene, deler av veggen og låvebrua er råtten. Låvebrua må tas ned så fort som mulig for å unngå ulykker. 15
Vi ønsker nå å rive fjøset og bygge nytt hus på tomten med garasje. Det er også ønskelig å utvide eksisterende bolig og å utvide båthuset. Vi ønsker å bo nærmere familien og bykjernen når man nærmer seg pensjonsalderen. Lettere tilgjengelighet til butikker, lege etc. Gjør oppmerksom på at eiendomgrensa går ned til djuphola i det gamle elveleiet etter norsk lov. Slik grensa er tegnet inn på kartet kutter den ¼ av båthuset. Dersom det mulig å få kjøpt kommunens tomt 31/6 som grenser til eiendommen ønsker vi dette. Iflg. Saksprotokoll fra planutvalget og Formannskapet aksepterer ikke Alta kommune kravet fra Finnmark fylkeskommune om at eksisterende fjøs skal bevares. Vi har hatt en god dialog med kommunen så langt og håper det kan fortsette. At man hele tiden blir overkjørt av offentlig vernemyndigheter sliter både fysisk og psykisk og har negativ innvirkning på trivselen. De siste årene har vi blitt pådyttet vern på tre plasser, mistet lakseplassen på Lathari, eiendommen på Lathari ble barskogvernet, og det siste er ravinevernet på Sandfallet. Syntes nå man har påtatt seg nok verneoppgaver i samfunnet. Planavdelingens kommentar: Planen fremmes i tre ulike forslag på bakgrunn av de overnevnte forhold og de generelt sterke interessekonfliktene i saken. Planavdelingen mener planforslagene som helhet belyser temaene som her tas opp og finner der derfor ikke nødvendig med ytterligere kommentarer. Finnmark fylkeskommune, datert 08.11.06 Vi ønsker at utgangspunktet for planene bør være best mulig. Vi anbefaler derfor at det utarbeides en planbeskrivelse. Her er et forslag til et oppsett på en slik planbeskrivelse: - Bakgrunn for planarbeidet - Formål/hensikt med planen - Saksgang - Forholdet til overordnet plan - Eiendomsforhold - Beskrivelse av planområdet - Beskrivelse av planforslaget (gjerne med figurer, tegninger, e.l) - Konsekvenser av planforslaget Planbeskrivelsen gjør planene lettere å forstå for beslutningstakere, kommunes planadministrasjon og for de som skal følge de opp i gjennomføringa. Utgangspunktet for reguleringsplanen for Nedre Elvebakken var blant annet å bevare det intakte gjenreisningsmiljøet som finnes på Nedre Elvebakken. Kulturminnevernet har vært i dialog med kommunen og grunneier og gitt uttrykk for vårt syn på bevaring av bygningene og gårdsstrukturen. For låven på denne eiendommen har vi tidligere gitt uttalelse til at vi vil gå imot å endre arealbruken fra låvebygning til boligformål gjennom riving. Dette kan gi grunnlag for innsigelse. 16
I tidligere høringsrunder av forslag til ny reguleringsplan for Ringveien og Nedre Elvebakken har vi gitt aksept for å oppføre en ny bygningsenhet innenfor eksisterende eiendom som består av et mindre kombinasjonsbygg som innholder garasje i første etasje og leilighet i andre etasje. Se nedenfor for forslag til bestemmelser. Vi vil gjerne poengtere at vi ønsker at de eksisterende bygningene på eiendommen blir bevart gjennom reguleringsbestemmelser som sikrer de autentiske eksteriørene. Eksisterende bygninger bør reguleres til spesialområde bevaring med vertikal skravur på plankartet. Bolig/våningshus og låve er verneverdig og bør markeres med tykk strek. Følgende punkter bør innarbeides i reguleringsbestemmelsene for den nye reguleringsplanen: Kulturminner: Skulle det under arbeidet i marken komme fra gjenstander eller andre levninger som viser til eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses umiddelbart og melding sendes kulturminne-myndighetene omgående, jfr. Lov om kulturminner av 1978, 8. Eksisterende bygninger: Bygninger med tykk strek (bolig og låve) tillates ikke revet. Vedlikehold av bygningene skal utføres etter antikvariske prinsipper. Bygningens samlede tilbygg (eksisterende og nye) skal ikke overstige 30% av bygningens opprinnelige grunnflate. Tilbygg og påbygg skal underordne seg hovedbyggets volum og utforming. Opprinnelig hovedvolum skal være lett lesbart etter ombygging. Utforming av nye tiltak skal spille sammen med eksisterende anlegg med hensyn til volum, takform samt fasadens vertikale/ horisontale form og rytme. Det bør fremgå klart dersom nye bygningsdeler tilføres bygningen jfr. gjenreisningsveilederen. Eksisterende farge- og materialbruk skal videreføres Utvendige trapper mellom etasjene tillattes ikke. Balkonger og terrasser skal begrenses mest mulig. Rekkverk tilknyttet disse skal gis en enkel utførelse og skal på terrasser begrenses til et minimum. Takopplett/arker tillates ikke på den siden av taket som vender mot offentlig vei. Ved utskifting av vinduer skal det benyttes vinduer av tre med vertikal fast midtpost bestående av 2 eller 3 hele fag. Løse vindussprosser eller smårutete vindusflater tillates ikke brukt. Ny bygg (boliggarasje) Samme bestemmelsene som for øvrige boliggarasjer i eksisterende plan: Bredde (målt utvendig yttervegg) og samlede grunnflate skal ikke overstige hhv. 6,5 meter og 70m2. Gesimshøyde skal være mellom 4-4,6 meter. Mønehøyde skal ikke overstige 7,5 meter Takkvinkel skal være mellom 32 og 40 grader. Grunnmurens gjennomsnittelige høyde over terreng skal ikke overstige 0,5 meter Skal oppføres med skifer som taktekkingsmateriale mindre lokale innslag av annet materiale i takflaten (f.eks glass) kan unntaksvis tillates dersom det etter bygningsmyndighetens skjønn anses å være godt tilpassede løsninger. Møneretning/orientering: samme som hovedbygning eller vinkelrett på hovedbygningen. Avstand til hovedbygningen bør minimum være 8 meter (brannvern) Saksbehandlingskrav 17
Ansvarlig prosjekterende skal ha kvalifikasjoner i klasse PRO/KPR.110.3. Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere erfaring fra tilsvarende prosjektering av verneverdig bebyggelse. I tilknytning til alle søknads- og meldepliktige tiltak skal det utarbeides dokumentasjon (i form av perspektivtegninger eller fotomontasje) som på en god og oversiktelig måte visualiserer nye bygninger og bygningsdeler innpasset i eksisterende bygningsmiljø. Situasjonen før og etter skal dokumenteres. Byggetegninger skal utarbeides i målestokk 1:50. Fylkeskommunen stiller seg ikke uvillig til en annen bruk av låvebygningen. Hva bygningen blir brukt til er i denne sammenheng mindre vesentlig. Det som er viktig er å bevare formen og fasadene på bygget. Ut fra de foreslåtte bestemmelsene som vi ønsker tatt inn i planen er det rom for å ta i bruk låven til andre formål (se vedlagt befaringsrapport med eksempel). Det er mulig å dele inn bygninger i mindre rom innenfor eksisterende konstruksjon men det har selvsagt også en del begrensninger. Vi har antydet at deler av fjøset kan brukes som garasje. Dette må selvfølgelig gjøres gjennom dialog med oss. Planavdelingens kommentar: Planen fremmes i tre ulike forslag på bakgrunn av de overnevnte forhold og de generelt sterke interessekonfliktene i saken. Planavdelingen mener planforslagene som helhet belyser temaene som her tas opp og finner der derfor ikke nødvendig med ytterligere kommentarer. 18
5. Konsekvenser av planforslaget 5.1 Krav til KU Reguleringsplan for Ishavsveien 15 vurderes å være av den art at det ikke utløser krav om konsekvensutredning. 5.2 ROS-vurdering Det er foretatt en ROS-analyse i forbindelse med planleggingen. Analysen er foretatt etter Direktoratet for sivilt beredskap (DSB`s) manualer og veiledere. Analysen tar kun utgangspunkt i ting som man forventer kan skje i fredstid. Følgende mulige uønskede hendelser er vurdert: Potensielle risikoområder Sannsynlighet Konsekvensvurdering Trafikkstøy Lite sannsynlig En viss fare / ufarlig Støy fra flyplass Meget sannsynlig En viss fare / ufarlig Uvær Lite sannsynlig En viss fare Radon Lite sannsynlig En viss fare Elektromagnetisk felt Lite sannsynlig En viss fare Flom Sannsynlig Kritisk Ras Lite sannsynlig En viss fare 5.2.1 Trafikkstøy E6 passerer 220 meter vest for planområdet. Det anses derfor ikke som sannsynlig at trafikkstøy vil bli et problem. 5.2.2 Støy fra flyplass Alta lufthavn ligger 90 meter fra planområdet. Det anses derfor som meget sannsynlig at det vil forekomme støy fra flyplassen. Planområdet ligger i støysone II jfr. Miljøverndepartementets veileder T-1277. Det vil allikevel være nødvendig å stille krav til støyisolering ved rehabilitering av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny bebyggelse ihht. gjeldende byggeforskrifter (Se planbestemmelsen 5.10). 5.2.3 Uvær Faren for skader på bygninger og mennesker som følge av uvær antas lite sannsynlig. Det forutsettes at bebyggelsen utføres i samsvar med gjeldende lover og bestemmelser. 5.2.4 Radon Målinger i det aktuelle området viser at det er lav sannsynlighet for forhøyde radonverdier. Spesielle tiltak er ikke nødvendig. 19
5.2.5 Elektromagnetiske felt Planområdet er ikke berørt av kraftledninger, og derfor heller ikke av elektromagnetiske felt. 5.2.6 Flom Av NVE s 200 års flomkart vil deler eksisterende fjøs og østlige deler av tomt 2 kunne rammes av 200 års flom (se fig 2). Det stilles derfor rekkefølgekrav om flomsikring i bestemmelsens 4.1a før det tillattes utbygging på dette arealet. 5.2.7 Ras Grunnen er i slakk stigning fra 0 til 1 m.o.h og antas å bestå av stabile masser uten fare for utgliding. Det anses derfor som lite sannsynlig med sig og utglidning. 5.3 Byggeskikk og estetikk Både ved oppføring av nye bebyggelse og endring av eksisterende bebyggelse vil det være nødvendig å sette samme krav som i eksisterende reguleringsplan for Nedre Elvebakken. Dette for å ivareta den særpregede gjenreisningsbebyggelsen på Elvebakken. Planområdet er i hovedsak avsatt som boliger småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi. Fylkeskommunen som er kulturminne myndighet har laget forslag til utforming av bestemmelsene. Disse kravene er lagt til i bestemmelsen. Det settes blant annet strenge krav til endringer av eksisterende bebyggelse. Kulturminne myndigheten må varsles før søknads- og meldepliktige tiltak gjennomføres. For oppføring av ny bebyggelse, herunder boligenhet på tomt 2 og garasje på tomt 1 og 2 stilles det krav til en arkitektonisk utforming som har referanser til eksisterende og omkringliggende bebyggelse. Se bestemmelser for ytterligere detaljer til utforming av ny bebyggelse og endring av eksisterende. For oppføring av ny bebyggelse stilles det krav til en arkitektonisk utforming som har referanser til eksisterende og omkringliggende bebyggelse. Se bestemmelser for ytterligere detaljer til utforming av ny bebyggelse og endring av eksisterende. 5.4 Trafikkforhold Eksisterende adkomst inn til boligen i planområdet opprettholdes, men reguleres til fellesadkomst for både tomt 1 og 2. Eksisterende adkomst inn til boligen i planområdet opprettholdes. Eksisterende adkomst inn til boligen i planområdet opprettholdes. 20
5.5 Verneverdier I etterkant av vedtaket på reguleringsplan for Ringveien og nedre Elvebakken boligområde ble det utført en befaring av Ishavsveien 15. Befaringen ble utført av Finnmark Fylkeskommune v/ areal- og kulturminne avdelingen, Alta kommune og hjemmelshaver. Finnmark fylkeskommune utarbeidet en befaringsrapport, datert 31.08.06. Fylkeskommunen skriver følgende: gjenreisningsbebyggelsen med gårdsstrukturene i området var spesielt verneverdig. Områdene med intakte autentiske gjenreisningsbygg ble foreslått regulert til spesialområde bevaring. Flere av naboeiendommene har bygninger som har blitt erstattet med nye bygninger eller de er sterkt ombygde. Det er relativt få av eiendommene hvor det fremdeles er driftsbygninger. Denne eiendommen er av få som har inntakt og meget godt bevarte og velholdt bygningsmasse. Hele eiendommen har stor verneverdi og arbeider på bygningsmassen bør følge antikvariske retningslinjer Eiers alternativ 1 er å rive fjøset og oppføre ny bolig der i samme volum. FFK kan ikke akseptere dette. FFK kan akseptere å tillate en mindre bolig nr 2 på eiendommen. Kommunen utarbeider 2 alternativer til politisk behandling. FFK oversender forslag til bestemmelser for volum, materialer, størrelse etc. Planen ivaretar deler av momentene som FFK rapport belyser. Eksisterende bolig markeres med tykk strek for vern. Planområdet gis formål boliger- småhusbebyggelse med historisk og antikvarisk verdi. Det gis strenge føringer ved oppføring av ny bygninger og restaurering av eksisterende bygningsmasse. Bestemmelser i gjeldende plan for Ringveien og nedre Elvebakken gjøres gjeldende også for denne planen Planen ivaretar momentene som FFK rapport belyser. Eksisterende bolig, fjøs, provisorium markeres med tykk strek for vern. Det åpnes kun for oppføring av en ny bygning (BG). Det gis strenge føringer i forhold til restaurering av eksisterende bygningsmasse. Planområdet gis formål boliger- småhusbebyggelse med historisk og antikvarisk verdi. Bestemmelser i gjeldende plan for Ringveien og nedre Elvebakken gjøres gjeldende også for denne planen. Planen ivaretar deler av momentene som FFK rapport belyser. Eksisterende bolig markeres med tykk strek for vern. Planområdet gis formål boliger- småhusbebyggelse med historisk og antikvarisk verdi. Det gis strenge føringer ved oppføring av ny bygninger og restaurering av eksisterende bygningsmasse. Bestemmelser i gjeldende plan for Ringveien og nedre Elvebakken gjøres gjeldende også for denne planen 6. Begrunnelse for valgte løsninger 21
Forslag 1: Planavdelingen har utarbeidet forslaget på bakgrunn av innspill som har kommet inn i saken. Viktige momenter som er lagt til grunn for planforslaget er: Åpne for oppføring av en ny fullkommen boligenhet i planområdet som hjemmelshaver har ytret et sterkt ønske om. Bevaring av gjenreisningsbebyggelsen i størst mulig grad. Ishavsveien 15 deles i to tomter og det åpnes for oppføring av ny boligenhet. Fellesavkjørsel går over begge tomtene og sikrer adkomst til begge boligene. Tomtene fradeles slik at det muliggjør oppføring av ny bolig øst for eksisterende bolig. Plasseringen er blitt valgt etter en helhetlig vurdering der det vektlegges god arealutnyttelse, sikre 4 meters grense fra naboeiendom og samtidig størst mulig avstand mellom bygninger for å ivareta best mulig sikkerhet ved brann. Alta kommune ser nødvendigheten med vern av gjenreisningsbebyggelsen på Nedre Elvebakken. Det ble derfor utarbeidet en reguleringsplan for området i 2005 i samråd med Fylkeskommunen. De fleste av bestemmelsene i den vedtatte planen ønskes å gjøres gjeldende for Ishavsveien 15. Dette for å ivareta de historiske og antikvariske verdiene og samtidig gi grunneier rammer for utnyttelse av tomta. Alta kommune mangler areal til boligformål i bykjernen. Det er derfor svært viktig at det åpnes for god utnyttelse av de arealene som er tilgjengelig i sentral Alta. Administrasjonen mener det må skje innen for rammer som ivaretar områdets kulturelle verdier i tilstrekkelig grad. Oppføring av ny boligenhet i Ishavsveien 15 legges i denne planen under strenge føringer med hensyn til bygningsform og volum. Største delen av planområdet er regulert til boliger småhusbebyggelse med høy historisk og antikvarisk verdi. I tilegg er etterkrigshuset gitt tykk strek som verneverdig. Administrasjonen mener planforslaget med sine strenge føringer i bestemmelsene ivaretar etterkrigshuset og området som helhet kulturelle verdi i tilstrekkelig grad. Alta kommune har i samtale med Tormod Nilsen diskutert om det kunne være aktuelt å gå med på bevaring av fjøsen forutsatt at det ble gitt tillatelse til oppføring av en ny bolig mellom fjøs og eksisterende bolig. Hjemmelshaver uttrykte at dette var noe vedkommende kunne vurdere og Alta kommune tok kontakt med Finnmark Fylkeskommune. Finnmark Fylkeskommune avviste kommunens kompromissforslag i brev datert, 03.09.08 med begrunnelse at Ishavsveien 15 inngår i et intakt bygningsmiljø som er en av de best bevarte gjenreisningsgårdbrukene på Nedre Elvebakken. Fylkeskommunen viser til at dette ikke vil gi incitament for alternativ bruk av eksisterende byggingsmasse, samt at gårdsstruktur/karakter for område endres ved oppføring av ny bebyggelse. Til tross for Fylkeskommunens holdning til forslaget anses det som et reelt alternativ og fremmes derfor som et forslag. 22
Forslag 2: Planavdelingen har utarbeidet forslaget på bakgrunn av innspill som har kommet inn i saken. Forslaget er ment som et vern av tomta, ved bruk av plan- og bygningsloven. Tomta opprettholdes uten særlige endringer med unntak av mulighet for oppføring av boliggarasje. Det tillattes mindre endringer som tilbygg og ombygging av fjøs til garasje/anneks i samråd med Fylkeskommunen. Alta kommune ser nødvendigheten med vern av gjenreisningsbebyggelsen på Nedre Elvebakken. Det ble derfor utarbeidet en reguleringsplan for området i 2005 i samråd med Fylkeskommunen. De flest av bestemmelsene i den vedtatte planen ønskes å gjøre gjeldende for Ishavsveien 15. Dette for å ivareta de historiske og antikvariske verdiene og gi grunneier rammer for utnyttelse av tomta. Alta kommune har i samtale med Tormod Nilsen diskutert om det kunne være aktuelt å akseptere bevaring av fjøsen forutsatt at det ble gitt tillatelse til oppføring av en ny bolig mellom fjøs og eksisterende bolig. Hjemmelshaver uttrykte at dette var noe som kunne vurderes og Alta kommune kontaktet Finnmark Fylkeskommune. Finnmark Fylkeskommune avviste kommunens kompromissforslag i brev datert, 03.09.08 med begrunnelse at Ishavsveien15 inngår i et intakt bygningsmiljø som er en av de best bevarte gjenreisningsgårdbrukene på Nedre Elvebakken. Fylkeskommunen viser til at dette ikke vil gi incitament for alternativ bruk av eksisterende byggingsmasse, samt at gårdsstruktur/karakter for område endres ved oppføring av ny bebyggelse. Alta kommune fremmer derfor dette planforslaget som et alternativ. Forslaget er i hovedsak basert på Finnmark Fylkeskommunes innspill i saken. Forslag 2: Planavdelingen har utarbeidet forslaget som et kompromissforslag. Forslaget ble lagt frem for Finnmark Fylkeskommune som avviste det i brev datert, 03.09.08. Planutvalget har i møte 14.01.09 vedtatt: Da planutvalget er innstilt på å imøtekomme grunneiers ønske om en egen fullferdig ny bolig, vedtar Planutvalget at et 3. alternativ som omtalt i saksfremlegg også legges ut til offentlig ettersyn. Forslaget er i utgangspunktet det samme som alternativ 2 med unntak av det tillates oppført en ekstra bolig nordøst for fjøset, samt en garasje. Låvebrua og vedskjul må rives for at planen skal kunne gjennomføres. Alta kommune mener forlaget ivaretar både hjemmelshaver og Finnmark Fylkeskommunes interesser i saken. Argumentasjon for valgte løsninger er i utgangspunktet det samme som i forslag 1. 23