MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Sverre Gunnar Syvertsen Skjernøyveien 507 4516 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2019/463-4 Robert Helle, 91790147 023/0028/L33 19.03.2019 DISPENSASJON OG TILLATELSE Fradeling av areal inntil 1450 m² og ca 20 m² med innbefattende sjøbu fra gnr. 23, bnr. 28 til en selvstendig enhet. Sted/adresse: Skjernøyveien 507. Tiltakshaver: Sverre Gunnar Syvertsen. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav m, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav d gis tillatelse til fradeling av areal inntil 1450 m 2 til uendret formål med innregulert bolig, samt fradeling av ca 20 m² med bestående sjøbu fra eiendommen gnr. 23, bnr. 28 til en selvstendig enhet, i tråd med situasjonskart mottatt 07.04.19, samt øvrig dokumentasjon mottatt. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra pbl. 1-8 og kommuneplanens arealdel med sikte på fradeling av parsell i LNF område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNFområde) samt et areal med en sjøbu som er i strandsonen. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Den nye parsellen er gitt adresse: Kniben 17. Hjemmelshaver er med dette underrettet om den nye adressen, i tråd med matrikkellovens 25. Søknaden oversendes oppmålingsavdelingen. Vi vil opplyse om at det for tiden er mange delingssaker. Det må derfor ventes at det tar noe tid før oppmålingen kan finne sted. Søknaden Det er tidligere søkt om denne fradeling, men saken stoppet opp da det ikke forelå noen veirett. Det er nå fremmet søknad om fradelingen igjen og det foreligger veirett til det omsøkte arealet. Arealet på 1450 m² består av areal som er regulert til LNF område og areal som er regulert til bolig. På dette arealet er det regulert inn en ny bolig. Arealet på ca 20 m² er det en eksisterende sjøbu. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 2801.48.69222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Det aktuelle området inngår delvis i gjeldende «Reguleringsplan for Farestad og Rosnes» og er i denne regulert til bolig og delvis «Kommuneplanen for Mandal 2018-2030», og er i denne utlagt til LNFR formål. I plankartet til reguleringsplanen for Farestad og Rosnes er det vist en ny bolig på det arealet som er ønsket fradelt. Vedtatt 10.06.99. Dispensasjonen Tiltakshaver søker om dispensasjon for fradeling av en teig på inntil 1450 m² av sin eiendom. Området i vest av det omsøk arealet er det behov for dispensasjon for tiltaket, da deler av dette arealet ligger som et LNF område ca 400 m². I den omsøkte fradelingen gjelder det også et areal på ca 20 m² med eksisterende sjøbu, det er her behov for dispensasjon fra pbl 1.8. Søker begrunner søknaden med at det omsøkte tiltaket er i forbindelse med oppdeling i et arveoppgjør og at arealene skal benyttes til det det brukes til i dag og gjeldende reguleringsplan. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen og Landbruks ar uttalt seg til den omsøkte fradelingen tidligere, og de hadde ikke spesielle merknader til den omsøkte fradelingen. Fylkeskonservator uttalte den gang at: (```)Nyere tids kulturminner: Før fradeling bør det vurderes om tomta er egnet til bebyggelse. Området kjennetegnes av smale parseller fra sjøen og inn på heia avgrenset av steingjerder på hver side. Fylkeskonservatoren vil sterkt fraråde landskapsinngrep og inngrep i steingjerder, jf. også bestemmelsene i Reguleringsplan for Farestad og Rosnes. Fylkeskonservatoren vil kunne ha synspunkter vedrørende utforming av bebyggelse i forbindelse med en eventuell byggesøknad, og ber om å få søknaden på høring. Arkeologi: området som søkes fradelt er i reguleringsplan vedtatt i 1999 regulert til LNFområde og friluftsområde samt bevaringsområde bevaringsverdig bygnings- og kulturmiljø. Ved en eventuell byggesøknad vil det bli aktuelt å vurdere området i forhold til forminner. Vi ber derfor om å få oversendt en slik søknad til høring.(```) Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Det foreligger veirett over 23/24 og 23/153 til det omsøkte tomten. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må 2
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd heter det at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og pbl 1.8, vedrørende fradeling av deler av et areal som er LNFR formål og sjøbu med en tomt på 20m². Hensynet bak delingsforbudet er forholdet til allmennhetens friluftsliv, landskapsvern biologisk mangfold og stedbunden næring. Siden det ene tiltaket gjelder fradelingen av et bebygd areal i strandsonen, kan ikke teknisk forvaltning se at tiltaket vil komme i konflikt med intensjonen bak delingsforbudet. Det vises her til at det generelle bygningsforbudet fortsatt vil gjelde uavhengig av eier. Videre begrunnes dispensasjon med at de omsøkt fradelingene ikke vil berøre allmenne friluftsinteresser eller landskapsvern i området, samt at fradelingen er i forbindelse med et arveoppgjør og vil heler ikke føre til endret bruk eller formål. Området vil fremdeles være et LNF område og området rundt sjøbu vil ikke endres, videre vil fradeling av dette LNF arealet ikke bebygges da dette er en liten del av et areal som er regulert til bolig, slik at oppføring av en ny bolig ikke vil ha innflytelse på intensjonen bak LNF-formålet i kommuneplanen. Videre vil gjenværende areal som innbefatter holmer og areal på land beholde sitt opprinnelige bnr og dagens eier vil drive dette arealet. Landbruks interesser er ivaretatt og oppfylt. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at søker får en romslig tomt slik den øvrige bebyggelsen i området har og at fradelingen ikke forsaker vesentlige ulemper eller endringer for landbruket eller ferdsel langs sjøen. Samt at det generelle bygningsforbudet fortsatt vil gjelde langs sjø uavhengig av eier. Ulempen ved dispensasjonen er at eiendom 32/28 blir oppdelt, men det vises her til at reguleringsplanen for Farestad og Rosnes åpner for en ny bolig på deler av dette arealet. Mandal kommune finner etter en samlet vurdering finner vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Tiltaket er sikret veirett ved avtale med flere grunneiere. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. 3
Dispensasjon Pbl. 19-2 22 800,- Gebyrtype Pbl. 20-4 7 200,- Til sammen 30 000,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Utgifter i forbindelse med oppmåling og tinglysing, faktureres etter at forretning er avholdt, jfr. Kommunens gebyrregulativ i hht. Matrikkelloven. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 125/19. Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Vedlegg: 1 Situasjonskart. Robert Helle Avdelingsingeniør Kopi til: Eivind Syvertsen Dyrstadveien 186 4516 Mandal Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 KRISTIANSAND S Fylkesmannen i Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Oppmåling 4
ORIENTERING OM ADGANGEN TIL Å KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV LEDER TEKNISK FORVALTNING ELLER DET FASTE PLANUTVALGET Klagerett Tiltakshaver, nabo eller andre som er berørt av en sak, kan klage på hele eller deler av vedtaket i saken. Klagefristen er 3 uker, regnet fra den dagen vedtaket kommer i posten. Brevet må være postlagt innen disse 3 ukene (jf. forvaltningslovens 29). En eventuell klage skal sendes Teknisk forvaltning. Den må være skriftlig og brevet må undertegnes av den som vil klage. Brevet vil bli sendt eventuelle andre parter (tiltakshaver, nabo eller lignende) til uttalelse, og saken vil deretter bli tatt opp til ny vurdering. Leder teknisk forvaltning eller Det faste planutvalget kan omgjøre tidligere vedtak på grunn av opplysninger i klagen og gjøre et nytt vedtak i saken. Hvis saken legges fram for Det faste planutvalget til behandling, vil De få tilsendt kopi av saksframstillingen som utarbeides av leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning. De vil få skriftlig beskjed om når saken behandles. Hvis den nye behandlingen ikke fører til en endring av vedtaket, vil saken bli sendt fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saker vedrørende utslipp fra mindre avløpsanlegg og avslag med hjemmel i vegloven, vil bli sendt kommunens klagenemnd til sluttbehandling. Behandling av en klagesak vil nødvendigvis måtte ta en del tid. Utsettelse med å påbegynne byggearbeidene (utsatt iverksetting) Selv om det er klagerett på vedtaket, kan godkjente byggearbeider og avløpsanlegg vanligvis påbegynnes umiddelbart etter at tillatelse er gitt. For saker der Det faste planutvalget har gitt dispensasjon eller prinsippgodkjent søknaden, vil leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning måtte gi en formell tillatelse før arbeidene kan igangsettes. Arbeider som utføres før klagefristen er utgått, gjøres på eget ansvar. En nabo eller andre som blir berørt av saken, kan be om at de godkjente arbeidene ikke igangsettes før klagen er endelig avgjort (jf. forvaltningslovens 42). Dekning av saksomkostninger Dersom vedtaket i saken endres som følge av klagebehandlingen har klageren i noen tilfeller mulighet til å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (jf. forvaltningslovens 36). Dette gjelder i hovedsak kostnader til bruk av advokat. Ved henvendelse til Tjenestetorvet eller Teknisk forvaltning kan De få nærmere veiledning om klagemuligheter m.m. De kan også få se de fleste dokumentene i saken, få nærmere veiledning om videre behandling av saken og få andre opplysninger (tolking av vilkår, bakgrunn for behandlingsgebyr m.m.). Ta gjerne kontakt med saksbehandler i saken. 5