DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 14/12 Saksbeh. Vegard Aakre Jour.nr 12/4669 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato 19.3.2012 SAK 14/12: SALG AV STRØMSØ SKOLE Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: 1. Styret i Drammen Eiendom KF foreslår salg av Strømsø skole basert på saksutredningen og utkast til prospekt. 2. Styret ber administrasjonen oversende saken til Rådmannen for endelig klargjøring av Drammen kommunens premisser, planer og reguleringsmessige forhold som skal vedlegges prospektet. 3. Eiendommen legges ut for salg når pkt. 2 er avklart. 4. Det forutsettes at endelig kjøpekontrakt skal godkjennes av styret. Paul Røland Daglig leder Vegard Aakre eiendomsforvalter
Saksfremlegg Bakgrunn Strømsø skole ble nedlagt ved utgangen av skoleåret 2009/2010. Drammen Eiendom KF har arbeidet med rammer for etterbruk av Strømsø skole. Hele området har inngått som et viktig element i idèkonkurransen En by å leve i og endelig reguleringsmessig status er derfor ikke avklart. Området er også tenkt som utstillingsområde i FutureBuilt. Drammen Eiendom KF har lagt til grunn at det i et langsiktig perspektiv kun er hovedbygningen som av vernehensyn bør bestå. Drammen Eiendom KF foreslår salg av tidligere Strømsø skole ettersom det til nå ikke har vært aktuelt med kommunale leietakere eller kommunal tjenesteproduksjon på eiendommen. I samarbeid med næringsmegler Mork & Partners er det foretatt verditakst og utarbeidet et utkast til prospekt. Det er samtidig drøftet rammer for utbygging med Byplan. Dette materialet oversendes Rådmann for endelig klargjøring av Drammen kommunens premisser, planer og reguleringsmessige forhold som skal vedlegges prospektet. Formannskapet behandler i møtet 13.03.12 og senere Bystyret 20.03.12 sak om mål, strategier og tiltak for utvikling av Strømsø Sentrum. Følgende forhold som berører eiendommen legges til grunn: 1. Forbildeprosjekt FutureBuilt 2. Gamle skolen som viktig kulturminne 3. Styrke kulturminnet og grøntstrukturen ved å bevare og ruste opp den gamle skolegården og skape forbindelse til kirkegården og Gyldenløves plass 4. Vesentlig utbyggingspotensiale med kombinasjon av boliger og næringsvirksomhet 5. Vurdere egnetheten for felles parkeringsanlegg for boliger i området Oversikt Prospekt Prisantydning er kr. 44,3 mill. er basert på takst på eiendommen. Den forutsetter en omregulering til kombinasjon næring og bolig. Det er samtidig beregnet at skolebygget og vaktmesterboligen består. Det legges samtidig opp til at så vel som nybygg som rehabiliteringsprosjekter i området skal være forbildeprosjekter i programmet FutureBuilt. Endelig prospekt vil ivareta ytterligere punkter i saksutredningen. Eiendommens størrelse Oppmåling av eiendommen er ikke endelig foretatt. Statens Vegvesen har planer om nytt veikryss Telthusgata/Tordenskioldsgate. Dette vil kunne bety et lite inngrep i eiendommen. Det jobbes samtidig med ny Bjørnstjerne Bjørnsonsgate. Dette prosjektet har forutsatt bruk av areal på eiendommen i anleggsperioden. Dette forholdet vil måtte avklares nærmere. Oppmålingsforretning er rekvirert og vil bli foretatt til våren eller så snart det blir bar mark. Pris/oppgjør Det kan legges opp til ulike typer prismodeller. 1. Fastpris 2. Pris med forbehold om utnyttelsesgrad.
Megler har anbefalt at vi går ut med en prisantydning, og selger til fast pris. Dette er det enkleste og gir raskes avklaring på prisnivå, men gir samtidig kjøper hele risikoen og muligheten for fremtidig utnyttelse av eiendommen. Megler anbefaler ikke pris med forbehold om utnyttelsesgrad, da dette kompliserer og forlenger oppgjørstidspunktet betraktelig. Administrasjonen slutter seg til dette. Bruk av eiendommen Med bakgrunn i behov for midlertidige lokaler for Frydenhaug skole under ombyggingen vil det måtte inngå som en betingelse ved salget. I utgangspunktet vil det være et behov frem til september 2014. Drammen Eiendom KF vil da disponere hele eiendommen i denne perioden og stå for alle FDV kostnader. Kjøper vil kunne benytte perioden til planlegging for utvikling. Oppgjør Med en disposisjonsrett av hele eiendommen til Frydenhaug skole frem til september 2014 foreslås at det innbetales 10 % av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse og at resten ved endelig overtagelse. Det forutsettes imidlertid at det foreligger godkjent garanti for restoppgjøret. Verditakst Verditakst er foretatt av autorisert takstmann Knut-Erik Haugan etter bestilling av Mork Partners. Utbygningspotensialet er ikke vurdert ved taksten, men det forutsettes at eiendommen kan omreguleres til næring og bolig. Tomteverdien er beregnet til kr. 2000 pr m2 som gir ca kr. 25 mill. Teknisk verdi er anslått til ca kr. 73 mill. Beregningen av kapitalisert verdi med en gjeld på 8,2 gir en markedsverdi på kr. 44,3 mill. som er anslått markedsverdi. Betingelser fra Drammen kommune Drammen kommune har foretatt en foreløpig planfaglig vurdering av rammer for utbygging av eiendommen. Dette er innspill som tar opp forhold som må endelig avklares og vedlegges prospektet. Følgende forhold er omtalt: FutureBuilt: programmet forutsettes å være forbilde prosjekter i tråd med FutureBuilt. Dette kan være noe kostnadsdrivende for en utbygger, men vil samtidig gi mange positive effekter. Referanse prosjekter er Marienlyst skole, Fjell barnehage og Papirbredden II. Arkitektkonkurranse og regulering: en utstrakt bruk av arkitektskonkurranser vil begrense handlefriheten til utbygger og påvirke både kostnadsbildet og tidsperspektivet. Noe uklart hva som vil måtte kreves. Arealbruk: krav om utadrettet virksomhet i 1. etasje i bebyggelsen mot Tordenskioldsgate er en positiv føring fra kommunen. Ellers legges det opp til både bolig og næring. Grøntdrag og utearealer: for å sikre at skolegården og forbindelsen ned til Gyldenløves plass blir et attraktivt friområde vil eiendomsretten til dette arealet ikke kunne selges. Dette reduserer verdien av det totale arealet for salg. Det vil også måtte lages avtaler om drift og vedlikehold av dette arealet. Størrelsen på dette arealet vil måtte kartlegges og legges inn som en klar premiss i salget. Eiendomsretten til dette arealet bør være kommunalt. Dette punktet må ytterligere avklares med Rådmann.
Atkomst og parkering: krav om etablering av allment parkeringshus vil redusere fleksibiliteten til en utbygger og attraktiviteten til eiendommen. Eksisterende atkomst fra Todenskioldsgate vil være førende for all fremtidig atkomst. Klimatilpassing: overvann må håndteres på egen grunn. Byform/byggehøyder: rammene gir en klarere beskrivelse av utnyttelsesgraden og er positiv i så henseende. Bevaringsverdige bygninger: ligger som en klar premiss og vil derfor måtte håndteres innenfor gjeldende regelverk. Forholdet påviker verdien, men er en klar forutsetning. Fremdrift 1. Administrasjonen oversender saken til Rådmannen for endelig klargjøring av Drammen kommunens premisser, planer og reguleringsmessige forhold som skal vedlegges prospektet. 2. Eiendommen legges ut for salg når pkt. 2 er avklart. Vedlegg: 1. Notat utarbeidet av Byplan 2. Prospekt utkast utarbeidet av Mork & Partners 3. Verditakst utført av Takstmann Knut-Erik Haugan /VA
Vårveien 22, 3024 Drammen. mob. 916 02238 mail: knut-erik@drammentakst.no Org.nr: 990 026 726 Verditakst Strømsø skole Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70 3044 DRAMMEN Gnr. 110 110 Bnr. 195 599 Beskrivelse Telthusgata 8. Tordenskiolds gt.70. DRAMMEN KOMMUNE Utført av: Bygn.Ing./ Takstmann Knut- Erik Haugan Vårveien 22 3024 Drammen Oppdrag 4358 Befaringsdato: 09.11.2011
Verditakst Strømsø skole Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70 Gnr. 110 110 3044 DRAMMEN Bnr. Beskrivelse 195 Telthusgata 8. 599 Tordenskiolds gt.70. DRAMMEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Arealer er beregnet ut fra tegninger og/eller oppgitte arealer. Dette er kun en låne- og verditakst og ikke en tilstandsrapport. Areal er benyttet tegninger. Takstmann kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden / rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre en 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Mandat Oppdraget går ut på å fremkomme med en enkel beskrivelse/tilstandsvurdering /markedsverdi for eiendommen, slik den fremstod på takseringsdagen. Det er lagt til grunn tidligere verditakst fra 22. april 2008 og egnbefaring. Taksten er forøvrig basert på de opplysninger som er gitt ved befaring. Det er ikke gjort undersøkelser om eventuelle mangler i forhold til byggeforskrifter. Eiendommen er ikke oppmålt, og det er benyttet arealer ut i fra vedlagte tegninger. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Sentralt beliggende eiendom på Strømsø i Drammen Kommune. Skolebygningen fra 1893 har verneklasse B og lager/toalettbygning fra 1893, og vaktmesterbolig fra 1921 verneklasse C. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Eiendommen er av eldre standard og det er benyttet materialer av god kvalitet i byggningen. Bygningsmassen er av eldre dato og tre av bygningene er på SEFRAK liste i Drammen Kommune. Generell markedsvurdering: Eiendommen er beliggende i et meget sentralt område på Strømsø i Drammen Kommune. Eiendommen er en hjørneeiendom beliggende Telthusgt. og Bjørnstjerne Bjørnsonsgate med god profilering. Bygningene er benyttet til skoleanlegg og er i reguleringsplan regulert til off. formål. Området er meget attraktivt og har meget god profilering mot hovedvei og kort avstand til sentrum. Bygningenes regulering til off. formål og vernestatus vil være en begrensning ved fremtidig disponering/utvikling. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 2 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: 44 300 000 16.11.2011 Bygn.Ing./ Takstmann Knut- Erik Haugan Vårveien 22 3024 Drammen (sign) Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 3 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Rekvirent Rekvirert av: Mork & Partners v/helge Mork Tlf.: 905 36811 Besiktigelse, tilstede Dato: 09.11.2011 - Bygn.Ing/Takstmann Knut-Erik Haugan Takstmann Tlf.: 916 02238 Drammen Eiendom KF Eiendomsforvalter Tlf.: 32203012 Mork & Partners v/helge Mork Megler Tlf.: 905 36811 Mork & Partners v/petter Berger Megler Tlf.: 934 81725 Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Situasjonskart Reguleringsplaner Tegninger Fra Drammen kommunes kartverk. Drammen Kommune. Elektroniske tegningeroversendt av Drammen Eiendom KF datert Fra eiendomsdata Opplysninger gitt av eier vedr. eiendommen. Dato 04.11.2011 Eiendomsinfo hentet fra Norges Eiendommer. Arealoversikt Eier EDR Vedlegg Nr 1 2 Dokument/beskrivelse EDR Situasjonskart/foto Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 110 Bnr. 195 Telthusgata 8. Gnr. 110 Bnr. 599 Tordenskiolds gt.70. Hjemmelshaver: Drammen Kommune Tomt: Eiet tomt. Areal 12 717,6 m² Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig. Regulering: Ja Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Ikke kjent. Kommentar: Forsikringspapirer er ikke fremlagt, taksten forutsetter at eiendommen er forsikret. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 4 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Tomten som er iflg. Eiendomsdata på tot. 12717,6 m² benyttes til skolebygninger, lekeplass, parkeringsplass og trafikkformål. Eiendommen er iflg reguleringsplan i Drammen Kommune, datert Det er ved verdivurdringen forutsatt at eiendommen kan omreguleres til næring og bolig. Beliggenhet: Beliggenheten er i et etablert bolig og forretningsområde i sentralt på Strømsø i Drammen kommune, med kort avstand til veinett og off. komunikasjon. Beskrivelser: Eiendommene er bebygget med følgende bygninger: Skolebygning byggeår 1893. Fagbygg byggeår 1965. Gymsal byggeår 1975. Latrine/ lagerbygg byggeår 1893. Vaktmesterbolig byggeår 1921. Topografi, utsikt, sol, skygge: Eiendommen er flat og med gode solforhold. Grunnforhold og fundamentering: Grunnforholdene er stort sett leire/sandholdig. Takstmannen er ikke kjent med at det er foretatt grunnundersøkelser. Konstruksjoner og installasjoner: Bygningsmassen er en blanding av mur og betongkonstruksjon med fasiliteter som hører til en en eldre bygningsmasse benyttet til skoleanlegg og bolig. El-tilknytning, tele og data: Bygget er tilknyttet alle fasiliteter som el, tele og data. Parkering: Det er meget gode parkeringsforhold på eiendommen. Miljø/forurensning: Bygningene er administrasjon og skolebygg, og vil ikke påvirke miljøet. Det er opplyst fra oppdragsgiver at det ikke har vært virksomhet på eiendommen tidligere som har medført forurensing. Det er imidlertid nedgravd oljetanker på eiendommen som ikke er foretatt undersøkelser om. Utbyggingspotensiale: Utbygningspotensiale er ikke vurdert ved taksten, og eventuelle planlegging av utbygginger av eiendommen må gjøres i samarbeide med Drammen kommune. Bygninger på eiendommen Skolebygg år 1893. Byggeår: 1893. Opplyst av eier. Anvendelse: Skole. Fagbyggbygg år 1965. Byggeår: 1965. Opplyst av eier. Anvendelse: Skole. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 5 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Gymsal år 1975. Byggeår: 1975. Opplyst av eier. Anvendelse: Gymnastikkhall. Toalett og lagerbygg. år 1893. Byggeår: 1893. Opplyst av eier. Anvendelse: Toalett, lager og 2 garasjer. Vaktmesterbolig år 1921. Byggeår: 1921. Opplyst av eier. Anvendelse: Bolig. Arealer og anvendelse Skolebygg år 1893. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Underetasje 700 625 2 trapperom, gang, garderobe/dusj, bøttekott, fyrrom, teknisk rom, div. disp rom 1. etasje 640 600 Gang, div. toalettrom, 2 inngangsparti, 2 trapperom, kjøkken/spiserom, div. disp rom 2. etasje 640 600 Gang, 2 trapperom, div. toalettrom, div. disp. rom 3. etasje 640 600 Gang, 2 trapperom, div. toalettrom, div disp. rom Loft. 640 600 Tekniske rom, 2 trapperom, gang, div. disp. rom. Sum bygning 3 260 3 025 Fagbyggbygg år 1965. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Kjeller 380 350 Trapperom, div. tilfluktsrom, teknisk rom, lager 1. etasje 600 560 Inngangsparti, gang, trapperom, møterom, næringslokaler 2. etasje 380 360 Trapperom, gang, toaletter, bøttekott, kjøkken, div. disp. rom Sum bygning 1 360 1 270 Gymsal år 1975. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 1 090 1 050 Div. inngangspartier, gymsal, scene, div. teknisk rom, ganger, div. toalettrom, div. bad/dusjrom, div. omkledningsrom, apparatrom Sum bygning 1 090 1 050 Toalett og lagerbygg. år 1893. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje. 160 140 Toalettanlegg, lager Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 6 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Park og 2 garasjer. Sum bygning 150 310 Parkering u/tak og 2 garasjer. 140 Vaktmesterbolig år 1921. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 113 105 Inngangsparti/trappegang, gang, kjøkken, toaletter, inngangsparti, div. disp. rom 2. etasje 113 105 Trapperom, kjøkken, toalett, gang, div. disp. rom Loft. 113 70 Trapperom, bad/dusj, tørkeloft, div. disp. rom Kjeller 113 Trapperom, annet fuktutsatt rom (vaskerom), div. disp. rom Sum bygning 452 280 Gjenstående arbeider/vedlikehold Påkostninger: Første etasje av skolebygning er noe oppusset og senere år. Vedlikehold: Bygningsmassen er relativt godt vedlikeholdt sett i relasjon til alder. Det må imidlertid påregnes omfattende rehabilitering av bygningene, avhengig av utnyttelse. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Skolebygg år 1893. Lokalisering Skolebygg år 1893. Bygningsdel/beskrivelse 200 210 225 Bygning, generelt Eiendommen består av en frittliggende bygning av mur, på 3 1/2- plan kjeller og loft. Bygningen har ikke heis. Bygningen er bygget i 1893. 1. etg. er noe pusset opp innvendig senere tid. Bygningen er i kommunen registrert med vernestatus B, dvs. høy. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt målinger av retthet, loddavvik eller generelt overflateavvik ihht. NS 3420. En evnt. kjøper må være klar over levetidsbetraktninger på konstruksjoner, komponenter, innredninger, utstyr og overflater. Grunn og fundamenter, generelt Bygningen er fundamantert med grunnmur av spekket natursten på antatt oppkultet grunn. Grunnen er av antatt grus og leire. Vedlikehold ol: Det er ikke kjennskap til drensforhold. Fuktige overflater ble ikke oppdaget ved visuel besiktigelse i kjeller. Yttervegger Yttervegger består av teglstein og utvendig pusset. Vedlikehold ol: Generelt er det levetidsbetraktninger på overflatebehandling. Kjøper må selv vurdere om bruk av våtrom skaper for høyt damptrykk i forhold til dagens ventilasjon. For lite ventilasjon kan medføre skader på Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 7 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 227 235 240 245 253 261 265 272 273 300 320 400 900 konstruksjonen. Takkonstruksjoner Takkonstruksjonen er av typen saltak, utvendig tekket med papp. Tak omlagt ca. 1990. Renner og nedløp består av malt utførelse. Det er montert snøfangere. Ytterdører og porter Inngangsdører av tre. Innvendige behandlede heltre dører. Vinduene består av noe koblet glass og noe tolags isoleringsglass av eldre dato. Endel vinduer fra 1997. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger/delevegger består mur/tre, kledd på begge sider og tekket med malte malte plater, malt mur og panel. Himlinger inklusive taklister Himlinger består av betong, tekket med malte profilerte gipsplater, malt mur og malte flater. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etasjeskiller består av tre, og trebjelkelag mot loft isolert med stubbloftsleire. Gulver er tekket med betong, gulvbord og belegg. Trapper og ramper 2 Innvendig trapper består av granittstein. Det er ikke montert trappeheis. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ppipe består av teglstein. Pipe er ikke kontrollert, dette utføres av det lokale feiervesen. Kjøkkeninnredning Montert enkel innredning og utstyr på kjøkken i 1. etg. Innredning og garnityr for våtrom Sanitæranlegg/utstyr er gammelt, og det må påregnes fornyelse. VVS-installasjoner, generelt Standard eldre røropplegg og sanitærutstyr. Avløp og vannrør av varierende utførelse. Montert 2 stk eldre fyrkjel i kjeller (ikke i bruk). Innlagt vv- fra fjernvarmeanlegg. Anlegget er ikke tiknyttet vaktmesterbolig. Montert ventilasjonsanlegg med balansert ventillasjon og varmeveksler, på 1/2-del av bygningen mot syd. Varmeveksler på varmtvann. Nedgravet utvendig oljetank av stål på 2000 ltr. med luke i vegg fra kjeller Varme, generelt Oppvarming består av radiatorer tilkoblet fjernvarmeanlegg. Elkraft, generelt Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og automatsikringer. El-skap montert i kjeller og fordelingsskap i hver etg. Lysarmaturer av type T 8. Annet Brann og innbruddsalarm med direktevarsling. Montert brannslanger. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 8 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Fagbyggbygg år 1965. Lokalisering Fagbyggbygg år 1965. Bygningsdel/beskrivelse 200 210 225 227 235 240 245 254 261 Bygning, generelt Eiendommen består av en frittliggende bygning på et/to plan og noe kjeller. Bygningen er bygget i 1965. Bygningen bærer preg av noe manglende vedlikehold over tid, sett i relasjon til alder. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt målinger av retthet, loddavvik eller generelt overflateavvik ihht. NS 3420. En evnt. kjøper må være klar over levetidsbetraktninger på konstruksjoner, komponenter, innredninger, utstyr og overflater. Grunn og fundamenter, generelt Bygningen er fundamantert med betong på antatt oppkultet grunn. Grunnen er av antatt grus og leire. Grunnmur består betong. Vedlikehold ol: Det er ikke kjennskap til drensforhold. Ingen fuktige overflater ble oppdaget ved visuel besiktigelse. Yttervegger Yttervegger består av tegl. Vedlikehold ol: Fasader er stedvis noe slitt. Generelt er det levetidsbetraktninger på overflatebehandling. Takkonstruksjoner Takkonstruksjonen er av typen pulttak, utvendig tekket med sarnafil. Omlagt ca. 2000. Innvendig nedløp. Ytterdører og porter Inngangsdører av tre. Innvendige behandlede dører av noe forskjellig utførelse. Vinduene består av koblet glass og isolerglass av varierende kvalitet. Noen vinduer punktert. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger/delevegger består antatt av tre/bindingsverk, kledd på begge sider og tekket med tegl, malt strie og malte plater. Himlinger inklusive taklister Himlinger består av tre, tekket med malte malte plater og perforerte gipsplater. Gulv og overflate Etasjeskiller består av betong, tekket med belegg, betong og furubord. Vedlikehold ol: Det er ikke utført kontrollmålinger av overflater, planhet, loddavvik, eller retthet i forhold til buler og svanker. Det er noe knirk i gulver. Trapper og ramper Innvendig trapp består av stål m/rekkverk på to sider. Trinn av granitt. Utvendig inngangsparti/trapp av betong med skifer. Endel skade på skifer. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 9 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 265 300 320 400 900 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ikke montert pipe. VVS-installasjoner, generelt Standard røropplegg og sanitærutstyr av noe varierende utførelse. Fjernvarme med radiatorer. Balansert ventillasjon. Varme, generelt Fjernvarmeanlegg med radiatorer. Elkraft, generelt Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og skrusikringer. Lysarmaturer skiftet til T8. Annet Brann og innbruddsalarm med direktevarsling. Gymsal år 1975. Lokalisering Gymsal år 1975. Bygningsdel/beskrivelse 200 210 225 227 235 240 Bygning, generelt Eiendommen består av en frittliggende bygning på et plan og noe kjeller. Bygningen er bygget i 1975. Bygningen bærer preg av manglende vedlikehold over tid og bærer preg av dette. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt målinger av retthet, loddavvik eller generelt overflateavvik ihht. NS 3420. En evnt. kjøper må være klar over levetidsbetraktninger på konstruksjoner, komponenter, innredninger, utstyr og overflater. Grunn og fundamenter, generelt Bygningen er fundamantert med betong på antatt oppkultet grunn. Grunnen er av antatt grus og leire. Grunnmur består betong. Vedlikehold ol: Det er ikke kjennskap til drensforhold. I Yttervegger Yttervegger består av tegl. Takkonstruksjoner Takkonstruksjonen er av typen pulttak, dragere av spennbetong, utvendig tekket med sarnafil. Innvendig nedløp. Alder på taktekke ikke kjent. Ytterdører og porter Inngangsdører av tre. Innvendige behandlede dører av noe forskjellig utførelse. Vinduene består av koblet glass og isolerglass. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger/delevegger består antatt av tre/bindingsverk, kledd på begge sider og tekket med malt mur, fliser og malte plater. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 10 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 245 253 265 300 320 400 900 Himlinger inklusive taklister Himlinger består av tre, tekket med malte plater, takess og metall i gymsal. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Gulv mot mark av består av betong. Gulver er tekket med belegg og furubord. Vedlikehold ol: Det er ikke utført kontrollmålinger av overflater, planhet, loddavvik, eller retthet i forhold til buler og svanker. Det er noe knirk i gulver. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Ikke montert pipe. VVS-installasjoner, generelt Standard røropplegg og sanitærutstyr av noe varierende utførelse. Montert balansert ventillasjonsanlegg. Varme, generelt Fjernvarmeanlegg med radiatorer. Montert egen elektrokjele. Elkraft, generelt Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og automatsikringer. Lysarmaturer av type T5, og noe varierende type. Annet Brann og innbruddsalarm med direktevarsling. Toalett og lagerbygg. år 1893. Lokalisering Toalett og lagerbygg. år 1893. Bygningsdel/beskrivelse 200 210 Bygning, generelt Eiendommen består av en frittliggende bygning av mur, på et plan og noe kjeller. Bygningen er bygget i ca 1893. Bygningen har opprinnelig vært et toalettbygg/lagerbygg. Bygningen har vernestatus C, dvs. middels. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt målinger av retthet, loddavvik eller generelt overflateavvik ihht. NS 3420. En evnt. kjøper må være klar over levetidsbetraktninger på konstruksjoner, komponenter, innredninger, utstyr og overflater. Grunn og fundamenter, generelt Boligen er fundamantert med natursten på antatt oppkultet grunn og noe med natursten på mark, på del uten kjeller. Grunnen er av antatt grus og leire. Grunnmur/ringmur består spekket natutsten/granitt. Vedlikehold ol: Det er ikke kjennskap til drensforhold. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 11 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 225 227 235 240 245 253 265 300 320 400 900 Yttervegger Yttervegger består av teglstein og utvendig pusset. Vedlikehold ol: Generelt er det levetidsbetraktninger på overflatebehandling. Kjøper må selv vurdere om bruk av våtrom skaper for høyt damptrykk i forhold til dagens ventilasjon. For lite ventilasjon kan medføre skader på konstruksjonen. Takkonstruksjoner Takkonstruksjonen er av typen saltak, utvendig tekket med metallplater. Renner og nedløp består av malt utførelse. Taket er beslått med sink. Alder på tekking er ikke kjent. Ytterdører og porter Inngangsdører av metall/tre. Innvendige behandlede heltre dører. Vinduene består av noe koblet glass og noe tolags isoleringsglass av eldre dato. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger/delevegger består malt mur. Himlinger inklusive taklister Himlinger består av betong, tekket med malt mur og malte flater. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etasjeskiller består av betong med trebjelkelag mot tak. Gulver er av betong. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Det er ikke montert pipe. VVS-installasjoner, generelt Standard eldre røropplegg og sanitærutstyr. Avløp og vannrør av varierende utførelse. Oppvarming fra fjernvarmeanlegg. Sanitæranlegg/utstyr er gammelt og det må påregnes fornyelse. Varme, generelt Oppvarming består av radiatorer med tilførsel fra fjernvarmeanlegg. Elkraft, generelt Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og automatsikringer. El-skap montert i gymsal. Annet Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og automatsikringer. Vaktmesterbolig år 1921. Lokalisering Vaktmesterbolig år 1921. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Eiendommen består av en frittliggende bygning bygget i 1921 av tegl, på 2 1/2-plan og kjeller. Bygningen har ikke heis. Bygningen har vernestatus C, dvs. middels. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt målinger av retthet, loddavvik eller generelt overflateavvik ihht. NS 3420. En evnt. kjøper må være klar over Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 12 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 210 225 227 235 240 245 253 254 261 262 265 levetidsbetraktninger på konstruksjoner, komponenter, innredninger, utstyr og overflater. Grunn og fundamenter, generelt Boligen er fundamantert med natursten på antatt oppkultet grunn. Grunnen er av antatt grus og leire. Grunnmur består granittstein. Vedlikehold ol: Det er ikke kjennskap til drensforhold. Fuktige overflater ble oppdaget ved visuel besiktigelse i kjeller. Yttervegger Yttervegger består av teglstein og utvendig pusset. innvendig utlektet og tekket med plater. Vedlikehold ol: Generelt er det levetidsbetraktninger på overflatebehandling. Kjøper må selv vurdere om bruk av våtrom skaper for høyt damptrykk i forhold til dagens ventilasjon. For lite ventilasjon kan medføre skader på konstruksjonen. Takkonstruksjoner Takkonstruksjonen er av typen valmtak, utvendig tekket med takstein. Renner og nedløp består av malt utførelse. Alder på tekking er ikke kjent. Ytterdører og porter Inngangsdører av tre. Innvendige behandlede heltre dører. Vinduene består av noe koblet glass og noe tolags isoleringsglass av eldre dato. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger/delevegger består mur/tre, kledd på begge sider og tekket med malt strie, malte plater, malt mur og panel. Himlinger inklusive taklister Himlinger består av betong, tekket med malt mur og malte flater. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etasjeskiller består av tre, og antatt trebjelkelag mot loft, antatt isolert med stubbloftsleire. Gulver er tekket med, belegg, betong og gulvbord/belegg. Overflater på innvendige vegger Innvendig vegger av utlektet og tekket med malt panel og malte plater. Trapper og ramper Innvendig trapp består av tre mellom etasjer. Balkonger, terrasser ol. Terrasse i 2 etg. og loft, består av betong. Rekkverk av mur/stål. Vedlikehold må påregnes. Utvendige trapper av betong. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Piper består av teglstein. Piper er ikke kontrollert, dette utføres av det lokale feiervesen. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 13 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN 272 273 300 320 400 900 Kjøkkeninnredning Montert enkle innredninger og utstyr på kjøkken i begge etasjer. Innredning og garnityr for våtrom Sanitæranlegg/utstyr i begge etasjer er gammelt og det må påregnes fornyelse. Belegg på gulv og respateks på vegg. VVS-installasjoner, generelt Standard eldre røropplegg og sanitærutstyr. Avløps og vannrør av varierende utførelse. Naturlig avlufting. Antatt nedgravet utvendig oljetank. Montert vv- bereder i kjeller. Varme, generelt Oppvarming består av strøm. Montert panelovner. Elkraft, generelt Standard åpent/skjult el-anlegg med skru og automatsikringer. Lysarmaturer av type T8. Annet Brann og innbruddsalarm med direktevarsling. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 14 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år /m² Opphør mnd/år Reg. % /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Skolebygg år 1893. Sum: Gymsal år 1975. Sum: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Skolebygg år 1893. - kontor Skolebygg 1893 U-1., 2.og 3. Sum: 2 620 900 2 358 000 2 620 100 2 358 000 Fagbyggbygg år 1965. - kontor Fagbygg 1965 Sum: 1. og 2. 980 980 900 882 000 882 000 100 1 090 1 090 900 981 000 981 000 100 140 700 98 000 100 Gymsal år 1975. - kontor Gymsal 1975 Sum: 1 Toalett og lagerbygg. år 1893. - Lager Toalett og lagerbygg 1893. Sum: 1 140 98 000 Vaktmesterbolig år 1921. - Lelighet/kontor Vaktmesterbolig 1921. 1., 2. ogloft. Sum: Total: 280 700 196 000 280 5 110 100 196 000 4 515 000 Kommentar kontrakt/arealer Kommentar arealavvik: Areal er som er benyttet er fra vedlagte tegninger. Eiendommene er ikke oppmålt. Det er pt. utleiet 1.etg. av skolebygningen, med løpetid primo 2013, samt1/2-del av gymsal, med ukjent leietid. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 15 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Anslått tomteverdi: Tomteverdi: Tomteverdi, avrundet: 12 718 m² 2 000 /m² 12 718 m² x 2 000 /m² 25 435 200 25 440 000 40 260 000 12 670 000 13 080 000 3 100 000 4 270 000 Sum normale byggekostnader: 73 380 000 Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: 73 380 000 25 000 000 Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi: 48 380 000 25 440 000 Teknisk verdi av takstobjektet: 73 820 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Skolebygg år 1893. Fagbyggbygg år 1965. Gymsal år 1975. Toalett og lagerbygg. år 1893. Vaktmesterbolig år 1921. Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 3,20 % -2,50 % Realrente: kalkulert 0,68 %, avrundet: Risikorente 0,70 % 7,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 8,20 % Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år kontor kontor kontor kontor kontor Lager Lelighet/kontor Sum: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 1 090 980 2 620 140 280 5 110 900 900 900 700 700 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 981 000 882 000 2 358 000 98 000 196 000 4 515 000 Side: 16 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Benyttet antatte driftskostnader. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr.år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: Inntektsoverskudd: 4 515 000-100 000-100 000-100 000-200 000-200 000 Sum normale eierkostnader: Tap ved ledighet, 4 % av markedsleie: -700 000-180 000 Sum: Eiendommens inntektsoverskudd: -880 000-880 000 3 635 000 44 330 000 Tomteverdi: 25 440 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: % 73 380 000 73 820 000 44 330 000 8,2 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 44 300 000 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 3 635 000 kapitalisert med 8,2 % gir (avrundet) KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 17 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 18 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 19 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 20 av 21
Eiendom: Gnr. 110 Bnr. 195 m.fl. KOMMUNE DRAMMEN Adresse: Strømsø skole - Telthusgt. 8 og Tordenskioldsgt. 70, 3044 DRAMMEN Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Org.nr. 990 026 726 Knut-Erik Haugan 4358 09.11.2011 Side: 21 av 21