Side 1 av 7 JEVNAKER KOMMUNE SÆRUTSKRIFT SAKSGANG: R.f. Utvalg Møtedato: Utvalgsaksnr Eldrerådet 05.11.2018 41/18 Kommunalt Råd for Funksjonshemmede 05.11.2018 46/18 Formannskap 06.11.2018 58/18 Kommunestyret 15.11.2018 89/18 PLAN 73 Elgkollen Saksbehandler: Sigri Rosø Pladsen Arkiv: PLAN 70 Arkivsak: 16/1281 Dato: Vedlegg: Planbeskrivelse, datert 25.09.2018 Plankart, datert 13.09.2018 Illustrasjonsplan, datert 13.09.2018 ROS-analyse, datert 10.10.2018 Reguleringsbestemmelser, datert 08.10.2018 3D illustrasjon Geoteknisk vurdering, datert 02.08.2018 Rapport om skog utmarksressurser, datert 20.02.2018 Flom og overvannsvurdering, datert 22.01.2018 Trafikkanalyse, datert 20.09.2017 Fakta/saksopplysninger: Sammendrag: Planforslag til Plan 73 Elgkollen fremmes nå til 1. gangs politisk behandling. Planforslaget omhandler regulering av området vest for Mylla panorama og sør for Olumsætra. Planområdet består i dag av skogkledd utmark, men er avsatt i kommuneplanens arealdel til utbygging av fritidsboliger i sør og LNF-område i nord. I planforslaget som foreligger, er fritidsboliger planlagt oppført i den søndre delen av planområdet mens den nordre delen er avsatt til nødvendig infrastruktur og friområde. Beskrivelse av saken: Dagens situasjon: Planområdet som er ca. 230 daa stort, ligger nord for Elgkollen, vest for Mylla panorama og sør for Olumsætra/Høgnes. Området er i dag brukt som friluftsområde, men det benyttes også til skogsdrift og beite. Det er flere traktorveier som går gjennom planområdet, hovedåren går fra Gjerdingsveien og slutter under Helgehaugen. Det er et par stier som stikker ut av traktorveien som kan følges ut i terrenget. Planområde ligger ca. 350m nord for markagrensa. Området er stort sett bestående av granskog, med et underdekke av lyng. Stedvis i planområdet finnes det også grunnlendt mark, myr og kalkrike oppkommer.
Side 2 av 7 Planområdet er delvis avsatt til fritidsbebyggelse og delvis avsatt til LNF-område. Planforslag: Planforslaget er utarbeidet av AREAL + på vegne av forslagstiller. Forslagstiller til dette planforslaget er fire grunneiere, Initiativ til planarbeidet har blitt tatt av Midtre Olimb Gårdsopplevelser ANS som eier majoriteten av planområdet. Planforslaget som legges fram for behandling følger som vedlegg og består i hovedsak av: Plankart, datert 13.09.2018. Reguleringsbestemmelser, datert 08.10.2018 Planbeskrivelse og konsekvensutredning, datert 25.09.2018 Planforslaget inneholder følgende hensynssoner og bestemmelsesområder som skal sikre at følgende forhold ivaretas: Faresone for høyspenningsanlegg (H370_1) Faresone for flom (H320_1)
Side 3 av 7 Kjernen i planen er utvikling av 44 fritidsboliger i planområdet. Sør i planområdet, ovenfor hyttefeltet kjent som Mylla Panorama, er det planlagt en større gruppering hytter, mens det lenger nord er planlagt noen litt mindre grupperinger med hytter. Den nordligste delen av planområdet er avsatt til friområde. Gjennom feltet er det også planlagt skiløype samt flere tuntomter som skal benyttes til aktiviteter for barn og unge. Fritidsboliger planlagt i Elgkollen-feltet har en BYA på 120 m 2, noe som sammenfaller med bestemmelser for BYA på fritidsboliger i kommuneplanens arealdel. Tomtene avsatt til tunområder for aktiviteter for barn har en BYA satt til 480m 2 med intensjon om å sette opp 3-4 bygg på hver av disse tomtene. Tuntomtene hvor det er planlagt 3-4 bygg er et sted mellom 4,5 til 6 mål store. Tuntomten avsatt til servicebygg er unntaket fra dette, her er BYA satt til 120m 2. Planområdet vil kun ha en adkomstveg, fra Gjerdingsveien ved Olumsætra. Gjerdingsveien er også adkomstvegen til det eksisterende hyttefeltet Mylla Panorama, samt et hyttefelt som ligger i Lunner kommune. Med nytt hyttefelt på Elgkollen vil trafikkmengden langs Gjerdingsveien øke. Da det kun er én adkomstveg til området, er det satt krav om etablering av møteplasser langs Gjerdingsveien for å forhindre at vegen sperres av kjøretøy. Turveiforbindelser gjennom området skal tilrettelegges ved å etablere parkeringsplasser for turister på tuntomtene. Området skal fortsatt være tilgjengelig for beitedyr, dette sikres ved bestemmelser som hindrer inngjerding av eiendom. Gjennom planområdet går det en høyspentledning i luft, denne skal legges i bakken med en transformator nærme sentrum av planområde. Planområdet er ikke koblet på kommunalt vann og avløp, men samtaler om mulighet for dette er i gang med kommunen. Dersom planområdet ikke kobles på kommunalt vann og avløp, er det planlagt og håndtere dette i planområdet. Plantype og avgrensning Planen fremmes som privat detaljregulering. Det ble varslet oppstart av planarbeidet 21.11.2016. Planen omfatter området som i kommuneplanens arealdel er designert felt 6F (avsatt til fritidsbebyggelse) samt ytterligere deler nord for 6F og et mindre område sør for 6F. Utvidelse av planområdet i nord var ansett nødvendig for å etablere adkomstvei til feltet. Eiendomsforhold Majoriteten av planområdet eies av Midtre Olimb Gårdsopplevelser ANS. Ytterligere tre grunneiere har eiendom i planområdet, disse nevnes ikke her ved navn. Grunneiere vil søke til jordskifteretten om sammenføyning av eiendom. Uttalelser til planoppstart Det ble i forbindelse med planoppstart mottatt 12 uttalelser, disse er oppsummert og kommentert av Areal + i planbeskrivelsen. Forholdet til overordnede planer: Kommuneplan I arealdelen til kommuneplanen for Jevnaker, vedtatt 26.05.2016, er ca. halvparten av arealet som søkes regulert i foreliggende planforslag, avsatt til fritidsbebyggelse. Resten av områdene som omfattes av planforslaget, er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Delen av planområdet som i dag er avsatt til LNF område, ønskes hovedsakelig benyttet som friområde i planforslaget, men er inkludert i planområde for etablering av adkomstveg.
Side 4 av 7 Gjeldende reguleringsplaner: Planområde er ikke tidligere regulert, men grenser til Mylla Panorama, vedtatt 29.03.2012. Mylla Panorama er i likhet med foreliggende planforslag benyttet til fritidsboliger. Tidligere saksgang: Oppstart av planarbeidet ble varsler 21.11.2016. Under bearbeidelse av planforslaget ble det ansett som nødvendig å utvide planområdet langs Gjerdingsveien, dette ble varslet 27.09.2017. Det ble da mottatt totalt 15 uttalelser i forbindelse med disse varslingene, noen instanser sendte flere merknader. Kunngjøring av fastsettelse av planprogram ble sendt ut 11.05.2017 Juridiske forhold: Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8-12 i Naturmangfoldloven av 19.06.09, skal legges til grunn ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av reguleringsplaner. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget er mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredning 2 bokstav d, fastslår at reguleringsplaner på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål, skal utredes. Planforslaget som foreligger omtaler utbygging av mer enn 15 daa. Planarbeidet er vurdert til å utløse krav om konsekvensutredning. Økonomiske forhold De økonomiske forholdene rundt planen er ikke ennå fullstendig kjent da det fortsatt ikke er avklart hvorvidt feltet skal kobles på kommunalt vann og avløp eller om vann og avløp skal håndteres lokalt på feltet. Dersom feltet kobles på kommunalt VA-nett, vil kommunen ta over drift og vedlikehold. Dersom det ikke kobles på kommunalt nett, vil drift- og vedlikeholdsutgifter bli påført hytteeierne. Vurdering: Utredning og ROS-analyse I planbeskrivelsen, ref. vedlagte rapporter og temakart, er det gjort rede for planforslagets påvirkning på viktige miljø- og samfunnshensyn. Dette sammen med ROS-analysen danner grunnlaget for hensynssoner i planen og bestemmelser til disse. De avbøtende tiltakene som er foreslått med bakgrunn i disse utredningene anses å redusere sannsynlighet for uønskede hendelser i og rundt planområde tilstrekkelig. Konsekvensene ved utvikling av Elgkollen anses derfor for å være små. Innsendte merknader I forbindelse med varsel om oppstart og varsling av utvidelse av planområdet, ble det mottatt 15 uttalelser fra 12 personer/instanser. Merknadene er kort gjengitt og kommentert av forslagstiller i kapittel 4.2 av planbeskrivelsen. Kort oppsummert omhandler merknadene i hovedsak forhold knyttet til
Side 5 av 7 overordnede føringer og veiledere, nødvendigheten for å ruste opp infrastruktur til området, f.eks. vei og strøm. Et siste punkt som ble tatt opp i flere uttalelser, var størrelsen på planområdet, som går utover det avsatt i kommuneplanens arealdel. Det var ellers merket temaer som er av signifikant for lokale interessenter. Temaene i merknadene er vurdert opp mot planmaterialet og rådmannen anser merknadene som tilstrekkelig besvart. Trafikal infrastruktur Adkomst til planområdet er via Gjerdingsveien, en privat skogsbilvei, også brukt som fremkomst til andre hyttefelt langs marka grensa, eksempelvis Mylla Panorama. Utvikling av Elgkollen vil resultere i høyere trafikk langs Gjerdingsveien som øker sannsynligheten for trafikkulykker. Siden Gjerdingsveien har en begrenset bredde, vil ulykker på vei kunne blokkere veien. Pplanforslaget har tatt høyde for dette ved å sette krav om at veien utbedres ved etablering av møteplasser. Universell utforming Så langt det lar seg gjøre skal området utformes slik at de kan benyttes av alle brukergrupper. Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging, og kravene til det enkelte byggetiltak. Bygg oppført på tuntomtene som skal kunne benyttes av allmenheten, skal være tilpasset universell utforming. Barn og unge Deler av planområdet er i dag avsatt til LNF-område. Delen av planområdet som ligger i LNF- området, skal benyttes blant annet til adkomstveg til feltet, samt etablering av skiløype. I tillegg til tilrettelegging for skiløype, er deler av planområdet avsatt til såkalte tuntomter som skal sikre lekeplasser for barn og unge. Forslagstiller har også tenkt at disse tuntomtene skal kunne benyttes av Midtre Olimb Gårdsopplevelser ANS til aktiviteter som er beregnet på barn og unge. Frilufts hensyn Etablering av allment tilgjengelige skiløyper med tilhørende parkeringsplass skal sikre at områdene kan benyttes for friluftsliv, også for allmenheten. Rekkefølgekrav Det stilles følgende rekkefølgebestemmelser til planforslaget: Før det gis tillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent teknisk plan for veger, vann- og avløpsnett, skiløyper og overvannshåndtering. Før det gis tillatelse til bebyggelse i planområdet, skal det foreligge godkjent teknisk plan for energinett. Før det gis tillatelse til bebyggelse skal luftstrekk for høyspent være fjernet, og HSP lagt i jordkabel. Før det gis tillatelse til bebyggelse og vannforsyningsanlegg BVF1, skal luftstrekk for høyspent være fjernet og lagt i jordkabel. Opparbeidelse av VVA- anlegg kan tillates før høyspentlinjene fjernes.
Side 6 av 7 Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal veg, vann-/ avløpsnett, brannvannsløsning, skiløype, parkeringsplass SPA1 og renovasjonsområde BRE1, være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være koblet til nettet. Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal energinett være opparbeidet i henhold til godkjente tekniske planer, og angjeldende bygg være kablet til felles energinett via jordkabel. Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal minimum 3 møteplasser være opparbeidet langs Gjerdingsveien og en generell utbedring av vegen være utført. Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse, skal alle tiltak og løsninger i punkt 1.3 over, jfr. overvannsplanen være opparbeidet. Konklusjon Området som søkes regulert er i kommuneplanen avsatt delvis til fritids boliger og delvis til LNFområde. Utvikling av fritidsboliger skal etter planforslaget begrenses til arealet som er avsatt til dette formålet i kommuneplanen. Hensyn til landskaps-, natur- og friluftsverdier er vurdert til å være tilstrekkelig utredet og iveratatt. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til PLAN 73 Elgkollen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangs behandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Behandling i Eldrerådet - 05.11.2018: Vedtak i Eldrerådet - 05.11.2018: Eldrerådet viser til sitt vedtak i sak 13/17 den 3. april 2017 og er fortsatt betenkt over planene for den massive utbygginga i området. Behandling i Kommunalt Råd for Funksjonshemmede - 05.11.2018: Vedtak i Kommunalt Råd for Funksjonshemmede - 05.11.2018: Rådet anbefaler kommunestyret å slutte seg til rådmannens forslag til vedtak. Behandling i Formannskap - 06.11.2018: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskap - 06.11.2018: Innstilling til kommunestyret: 1. Forslag til PLAN 73 Elgkollen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangs behandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer.
Side 7 av 7 Behandling i Kommunestyret - 15.11.2018: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 15.11.2018: 1. Forslag til PLAN 73 Elgkollen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangs behandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Utskriften er rett. Politisk sekretariat, 22. november 2018 May-Britt Mayer Johnsen Formannskapssekretær