Forslagsstillers planbeskrivelse side 1 av 16 Forslagsstillers planbeskrivelse Felt K2 i Røyken Sentrum Røyken kommune Gnr./bnr 11/9, 65/67, 65/39, 11/25 Detaljert reguleringsplan 7.juni 2010 Utarbeidet av: ARK19 arkitektkontor as i samarbeid med VISTA Utredning AS, for Røyken Sentrumsutvikling AS.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av 16 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON... 3 1.1 Skisse eksisterende reguleringsplan... 3 1.2 Forslag til ny regulering av felt K2... 3 2. BAKGRUNN... 4 3. EKSISTERENDE FORHOLD... 4 3.1 Lokalisering og bruk... 4 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer... 4 4. PLANSTATUS... 5 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus... 5 5. MEDVIRKNING... 6 5.1 Varsel om oppstart... 6 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE... 8 7. PLANFORSLAGET... 9 8. KONSEKVENSER AV FORSLAGET... 11 9. ILLUSTRASJONER... 12 VEDLEGG... 16
Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av 16 1. FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende reguleringsplan Eksisterende reguleringsplan for Røyken sentrum 1.2 Forslag til ny regulering av felt K2 ARK19 arkitektkontor AS.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 4 av 16 2. BAKGRUNN Felt K2 i eksisterende reguleringsplan (24.11.2005) for Røyken Sentrum er regulert til bolig, forretning og kontor, og planen forutsetter en omlegging av elveløpet for Hegga. Forslagsstiller ønsker en omregulering til bebyggelse for kontor og forretning, uten boliger, og etter råd fra NVE ønskes en bebyggelse av tomten som legger til grunn at elveløpet opprettholdes som i dag. Disse to endringer utgjør formålet med reguleringsforslaget, der det samtidig forutsettes at den utnyttelsen som er vedtatt i gjeldende plan opprettholdes. Krav i gjeldende plan om bebyggelsesplan er ikke videreført i ny planlov. Eiendommen eies av Røyken Sentrumsutvikling AS. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Planområde er på 3.2 dekar. Det ligger i Røyken sentrum mellom Spikkestadveien og Bråsetveien, og med etablert bebyggelse i Felt K1 mot vest. Regulert område består av Gnr./Bnr. 65/67, 65/39, 11/9, 11/12. Tomten er i dag ubebygget, men brukes til midlertidig parkering, og elva Hegga krysser tomten. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Landskap Tomten domineres av elva som krysser i et svingende elveløp. Verneinteresser Buskerud fylkeskommune uttaler at det ikke er funnet automatisk fredete kulturminner på området. Miljøfaglige forhold Arealet innenfor foreslått byggegrense ligger i hvit sone etter T-1442, med et støynivå ved fasade på 54 L DEN (Se støyvurdering fra Asplan Viak, datert 04.06.2010) Trafikkforhold Trafikken i Spikkestadveien (kommunal fylkesvei) er ifølge Statens vegvesen 2175 biler pr døgn (ÅDT) i 2008 (Se støyvurdering fra Asplan Viak, datert 04.06.2010). Risiko- og sårbarhet Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 28.05.2010. Flom- og skredfare er en risiko, og det er i forslag til reguleringsbestemmelser stilt krav i tråd med krav fra NVE. Grunnforhold vil bli undersøkt ved prosjektering. Sosial infrastruktur Tomten er del av Røyken sentrum, med et variert tilbud av butikker samt offentlig og privat tjenesteyting. Røyken jernbanestasjon ligger ca 150 meter mot nordvest. Teknisk infrastruktur Hovedledninger for vann og avløp, samt ledningsnett for energiforsyning og teletjenester, eksisterer til Røyken sentrum og til planområdet. Stedsutvikling Røyken sentrum er kommunesenter, og en videreutvikling av senteret er viktig for hele kommunen. Det vises til kommuneplanen, som sier at Røyken sentrum skal utvikles til et regionalt og kommunalt knutepunkt for kollektivtrafikk og som kommunesenter for handel, service og offentlige tjenester.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 5 av 16 4. PLANSTATUS 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, anbefaler blant annet at man skal utnytte mulighetene for økt konsentrasjon rundt kollektivknutepunkter. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planlegging stiller blant annet krav til fysisk utforming av arealer og anlegg som skal benyttes av barn. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan for Røyken kommune 2001-2015 sier blant annet at Røyken sentrum skal utvikles til et regionalt og kommunalt knutepunkt for kollektivtrafikk og som kommunesenter for handel, service og offentlige tjenester. Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan for området er plan for Røyken sentrum, vedtatt 24.11.2005, med kart datert 3/5-05, og bestemmelsene datert 28/4-05. I gjeldende reguleringsplan for Røyken sentrum er det tatt utgangspunkt i kommuneplanens mål for området, og utbyggingen har fulgt opp dette. Pågående planarbeid Ikke noe pågående planarbeid er kjent som har betydning for forslaget.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 6 av 16 5. MEDVIRKNING Det ble avholdt oppstartsmøte med Røyken kommune 29.10.2009, et nytt møte 01.12.2009 mellom byggherre og kommunen for å avklare parkeringsløsning og enda et møte 07.05.2010 med Teknisk etat for å avklare tekniske forhold ved reguleringsforslaget. 5.1 Varsel om oppstart Det ble sendt varsel om oppstart av reguleringsarbeid til berørte naboer og til offentlige instanser 09.11.10. Varslingen ble utført i samsvar med nabolisten og liste over offentlige instanser mottatt av Røyken Kommune. Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble annonsert i Drammens Tidende og Røyken og Hurums Avis. Liste over kunngjøringsinnspill 1 Buskerud fylkeskommune 17.11 09 2 Buskerud fylkeskommune 18.11.09 3 Fylkesmannen i Buskerud 09.12.09 4 NVE 14.12.09 og 09.04.08 5 Jernbaneverket Region Øst 19.05.2010 Sammendrag av kunngjøringsinnspill 1 Buskerud fylkeskommune Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner på stedet, men ber om at det tas inn i bestemmelsene at dersom slike finnes under arbeidet, må arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles. 2 Buskerud fylkeskommune Fylkeskommunen viser til flomfare, hensyn til trafikksikkerhet og støy og til behovet for en ansiktsløftning av utearealene. Vannspeilet ønskes utvidet og at det vurderes å legge inn en terskel i elva for å opprettholde vannspeilet. 3 Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen forutsetter at bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan følges, samt at vassdraget ivaretas blant annet ved tilrettelegging for allmennheten. Det vises videre til krav om utredning av støy og til RPR for barn og unge. 4 NVE NVE viser til flom- og erosjonsfare langs Hegga. Det vises til retningslinjer for planlegging langs vassdrag (1/2007), og til det sikkerhetsnivå som der er angitt. NVE viser videre til at overvannshåndtering og plassering av bygg er viktige forhold for framtidig stabilitet i grunnen. Grunnforhold for bebyggelse må dokumenteres. 5 Jernbaneverket Region Øst Jernbaneverket har ingen innvendinger til planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer til innspillene 1 Buskerud fylkeskommune Formuleringen Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf kulturminneloven 8, 2.ledd er inkludert i reguleringsbestemmelsene. 2 Buskerud fylkeskommune Følgende utredninger er gjennomført og vedlagt planforslaget:
Forslagsstillers planbeskrivelse side 7 av 16 - ROS-analyse (VISTA Utredning), datert 07.06.2010 - Støyvurdering (Asplan Viak), datert 04.06.2010 Resultatene av ROS-analysen viser en betydelig flom- og erosjonsfare, som håndteres ved at krav for 20-årsflom gjelder for garasjeanlegg og krav for 200-årsflom gjelder for kontorbygg. Detter nærmere beskrevet i punkt 4 under, og inkludert i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder vannspeilet og terskel i elva må dette avtales nærmere med NVE under prosjektering og bygging. Utearealene langs elva vil bli parkmessig behandlet, og vil bli tilrettelagt for opphold og ferdsel der dette er mulig (se utomhusplan, som viser noen sitteplasser mellom fortau og elva). Støyutredningen viser at støynivå langs Spikkestadveien er i hvit sone etter T-1442, med en støy på 54 L DEN 3 Fylkesmannen i Buskerud Bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan er fulgt, men på grunn av nye beregningsmåter for utnyttelse, og fordi NVE ønsker at elveløpet skal beholdes, har det vært nødvendig med en omregning. Denne er beskrevet i kapittel 6. Det vil ikke være plass til turvei for allmennheten langs elva, fordi dette vil kreve stor inngripen i elveleiet. Men reguleringsplanen viser fortau langs Bråsetveien, og fra denne er elva lett synlig. Støyutredning er omtalt i punkt 2 over. Forslagsstiller kan ikke se at det er behov for å ta spesielle hensyn til barn og unge i planforslaget, fordi det foreslås forretning/kontor og parkering. 4 NVE Det ble avholdt møte med NVE 22.01.2010, for å avklare krav og hensyn til flomfare og erosjon. Referatet fra møtet er vedlagt, der NVE blant annet sier at det er bedre å la elveløpet ligge der det er enn å flytte det slik som forutsatt i gjeldende regulering. Krav til sikkerhet er 20-årsflom for garasjeanlegg i underetasje, og 200-årsflom for det øvrige. De aktuelle kotehøyder for kravene er 105.6 for underetasje og 108 for kontordelen. Dette er fulgt i forslaget til ny plan, bortsett fra at underetasjen til parkering ligger i en åpen etasje på kote 105, med tett brystningsvegg i høyde 105.6. (Se vedlagte illustrasjoner i kapittel 9). I forbindelse med dette skal det etableres og vedlikeholdes beredskapsplan for flytting av biler i tilfelle flom. Når det gjelder grunnforhold er det inkludert i reguleringsbestemmelsene at disse skal utredes ved prosjektering, før byggestart, og at det allerede nå er bestemt at bygget i sin helhet skal fundamenteres på pæler til fjell. Utredning om grunnforhold vil bli forelagt og diskutert med NVE når den er klar. Notatet Foreløpige geotekniske vurderinger av Norges Geotekniske Institutt, datert 09.05.2005, ble skrevet for hele senterområdet og anbefaler fundamentering med peler til fjell i den østre delen av området (der K2 ligger). 5 Jernbaneverket Region Øst Ingen kommentar.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 8 av 16 6. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Planområdet er en del av Røyken sentrum, inkludert i gjeldende regulering for senteret. Forslag til omregulering er utarbeidet fordi forslagsstiller ønsker å begrense formålet til kontor/forretning, slik at boliger ikke lenger er inkludert, samt å opprettholde dagens elveløp. Gjeldende regulering forutsetter en betydelig omlegging av elveløpet. I møtet med NVE ble det anbefalt å unngå omlegging av Hegga. Dette resulterte i utarbeidelse av nytt reguleringsforslag hvor dagens elvetrasè er bevart, og Felt K2 ble delt opp i 2 felt, K2a og K2b. Felt K2a skal bebygges. Felt K2b skal benyttes til privat parkeringsplass for K2a. Hensyn til flom og erosjon er ivaretatt ved at garasje i underetasjen tilfredsstiller krav til 20-årsflom og kontordel i 1-5.etasje tilfredsstiller krav til 200-årsflom. Grunnforhold og erosjonsfare vil bli diskutert når utredning om grunnforhold foreligger, ved prosjektering. Notatet Foreløpige geotekniske vurderinger av Norges Geotekniske Institutt, datert 09.05.2005, ble skrevet for hele senterområdet og anbefaler fundamentering med peler til fjell i den østre delen av området (der K2 ligger). Planen ble varslet med begrensning som tilsvarer grenser for Felt K2. Som et resultat av dialogen med kommunen ble begrensningen først utvidet slik at elven Hegga(friområdet i vann), og friområdet på land liggende langs elven skulle inkluderes. I møtet med Røyken Kommune v/teknisk etat 07.05.2010, har kommunen bedt om at fortauet langs Spikkestadveien og Bråsetveien også skal inkluderes i reguleringsplanen. I oppstartsmøtet 29.10.2009 med Røyken Kommune planavdelingen, ble det avtalt at reguleringsplanen skal ligge innenfor rammene som er beskrevet i gjeldende reguleringsplan for området. Samtidig ble det sagt at mindre justeringer /endringer kan tas med i planen. Som viktige momenter i gjeldende reguleringsplan ble det vist til utnyttelsesgraden og høyder. Eksisterende Felt K2 er på 1795 m² (tomteareal). Med 40% %BYA over bakken kunne man bebygge 718 m². Siden BYA er regnet i samsvar med veileder til grad av utnytting utgitt av Miljøverndepartementet i 1997, inngår ikke parkeringsplasser i beregningen. % BYA under bakken var satt til 100%. Gjeldende reguleringsplan tillater at Felt K2 kunne bebygges med 3-7 etasjer med maksimalt snitt 4,5 etasjer over gjennomsnittlig terrenghøyde. Med bakgrunn i den vedtatte utnyttelse foreslår vi nå en bebyggelse av K2a i 4 kontoretasjer pluss en redusert 5.etasje med tekniske rom og en underetasje med parkering. Det er illustrert en bebyggelse med ca BRA 2500 m2, som gir kontorplass til ca 80 arbeidsplasser. Parkering løses i underetasje (26 plasser), på terreng (6), på K2b (13) og ved at 5 plasser kan sambrukes med resten av Røyken senter. Det vises for øvrige til Beskrivelse/saksopplysninger for Røyken sentrum, Reguleringsplan, revidert 07.10.2005, for en mer utdypende beskrivelse av hele senterutbyggingen.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 9 av 16 7. PLANFORSLAGET Forslag til reguleringsplan er vist under (fullstendig plankart som vedlegg). Reguleringsformål Planområdet foreslås regulert til Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor (1,14 daa), til Bruk og vern av sjø og vassdrag - Naturområde (0,99 daa), Grønnstruktur - Naturområde (0,15 daa), til Samferdselsanlegg Gang- og sykkelveg/fortau (0,4 daa) og til Samferdselsanlegg Parkeringsplasser (0,54 daa). Grad av utnytting og høyder Det foreslås bebyggelse i 4 hele etasjer og redusert 5. etasje. Dette gir en BRA = 2500 m2. 1.etg. skal ligge på kote 108. Gesims/ mønehøyde er vist på reguleringskartet. Det tillates å bygge tekniske rom/installasjoner som overstiger gesimshøyde med 3,0m Det foreslås 7m byggegrense til senter av Spikkestadveien. Ellers tillates bebyggelse utført inntil formålsgrensen. (se byggegrenser i plankartet). Bebyggelsens plassering Byggegrenser er vist på plankart, og den illustrerte løsning følger disse. Verneinteresser Det er ikke registrert verneinteresser på planområdet. Miljøfaglige forhold Støy fra trafikk løses ved tiltak etter T-1442, inkludert i bestemmelsene. Solforhold er vist ved diagrammer i kapittel 9.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 10 av 16 Trafikkforhold Trafikkavvikling Den foreslåtte omregulering har samme utnyttelse og byggevolum som i gjeldende regulering, og nyskapt trafikk blir derfor den samme. Dagens trafikksituasjon i Spikkestadveien og Bråsetveien kan beskrives med lave trafikkmengder og uproblematisk trafikkavvikling. Trafikk fra ca 80 nye arbeidsplasser vil ikke endre dette bildet. Trafikksikkerhet Foreslått ny avkjøring fra K2b til Bråsetveien, er plassert i krysset Bråsetveien/Løkenveien for å sikre oversiktlig adkomst til hovedveg, ved at avkjørselen konsentreres til et x-kryss. Avkjørselen til p- plassene er uproblematisk i en vei med lav trafikk. Siktlinjer er markert i plankartet for alle avkjørsler. Parkering Krav til parkering er i gjeldende regulering satt til 1 p-plass pr 50 m2 kontorareal. Med BRA på 2500 m2 gir dette et krav om 50 p-plasser, som foreslås løst på følgende måte: - 26 p-plasser i underetasjen i felt K2a - 6 plasser på terreng i felt K2a - 13 plasser på terreng i felt K2b - 5 plasser regnes som sambruk med resten av senteret, fordi senterets plasser brukes til handel, der behovet er størst om ettermiddag og på lørdag. Sykkelparkering skal etableres i tråd med kommunale normer. Avkjørsel Felt K2a skal ha adkomst gjennom parkering i tilstøtende Felt F P1, i tråd med gjeldende regulering. De etablerte avkjørsler fra FP1 til Spikkestadveien og Bråsetveien benyttes. Det foreslås ny avkjørsel fra Bråsetveien til Felt K2b, markert med pil på plankartet. Denne avkjørselen er ny i forhold til gjeldende regulering. Risiko- og sårbarhet ROS-analysen viser at det er flom- og erosjonsfare langs Hegga. Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (NVE 1/2008) skal tilfredsstilles i den videre planlegging og utbygging. Dette betyr at 20-årsflom ved kote 105.6, for parkering, og 200-årsflom ved kote 108, for kontorbygg, skal følges ved prosjektering. Kravet er inkludert i reguleringsbestemmelsene. Samtidig skal det etableres vanntett oppkant rundt den åpne underetasjen til kote 105,6 som tilsvarer 20-års flom. I forbindelse med dette skal det etableres og vedlikeholdes beredskapsplan for flytting av biler i tilfelle flom. Sosial infrastruktur Forslaget vil bidra til å øke den sosiale infrastrukturen i Røyken sentrum ved at NAV er en aktuell bruker av det nye bygget. Teknisk infrastruktur Alle tekniske anlegg er tilrettelagt for at den aktuelle tomten skal bebygges. Dette inngår i gjeldende reguleringsplan. Estetikk og byggeskikk Det illustrerte bygget forslås som et tidsriktig bygg i 4+1 etasje, pluss underetasje. Dette er godt tilpasset øvrig bebyggelse i Røyken senter. Stedsutvikling Et nytt bygg med ca 80 nye arbeidsplasser vil bidra til å styrke Røyken senter, ved at de ansatte vil benytte senterets kommersielle tilbud. Et sterkt Røyken senter er viktig både for senteret og for hele Røyken kommune, jfr kommuneplanen. Barns interesser
Forslagsstillers planbeskrivelse side 11 av 16 I forhold til gjeldende regulering vil barns interesser bli bedre ivaretatt i dette forslaget, fordi det ikke lenger foreslås boliger. Dette reduserer behovet for støytiltak og behovet for leke- og oppholdsarealer. 8. KONSEKVENSER AV FORSLAGET Overordnede planer og mål Planforslaget er i tråd med kommuneplanens mål om utvikling av Røyken senter til et regionalt og kommunalt knutepunkt for kollektivtrafikk og som kommunesenter for handel, service og offentlige tjenester. Verneinteresser Ingen verneinteresser er kjent i planområdet. Miljøfaglige forhold Planforslaget vil opprettholde dagens elveløp, i motsetning til gjeldende regulering som forutsetter en betydelig omlegging. Trafikk til og fra den foreslåtte bebyggelsen vil ikke påvirke støy eller luftforurensning merkbart. Trafikken i Spikkestadveien vil øke med i størrelsesorden 10 %, i samme størrelsesorden som for gjeldende regulering. Trafikkforhold Trafikkavvikling og trafikksikkerhet vil ikke påvirkes merkbart av planforslaget. Risiko- og sårbarhet Planforslaget vil påvirke avrenning og stabiliteten i løsmasser langs elveløpet. Undersøkelse av grunnforhold vil bli foretatt ved prosjektering. Sosial infrastruktur Planforslaget vil forbedre den sosiale infrastrukturen i området ved at det gis plass til ca 80 nye arbeidsplasser, inkludert et mulig NAV-kontor. Teknisk infrastruktur Planforslaget påvirker ikke områdets tekniske infrastruktur. Estetikk og byggeskikk Planforslagets illustrerte bebyggelse er godt tilpasset øvrig bebyggelse i Røyken senter. Stedsutvikling Planforslaget gir mulighet for et kontorbygg med ca 80 nye arbeidsplasser, som vil bidra til å styrke Røyken sentrum, både for handel og som sosial møteplass. Barns interesser Barns interesser berøres ikke av forslaget, fordi boliger ikke lenger er inkludert i forslaget. Universell utforming Krav til universell utforming i kontorbygg vil følge byggeforskriften.
Forslagsstillers planbeskrivelse side 12 av 16 9. ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. forslaget. Illustrasjon 1: Utomhusplan med linjer for terrengsnitt. ARK19 arkitektkontor as Illustrasjon 2: Terrengsnitt A. ARK19 arkitektkontor as
Forslagsstillers planbeskrivelse side 13 av 16 Illustrasjon 3: Terrengsnitt B. ARK19 arkitektkontor as Illustrasjon 4: Terrengsnitt C. ARK19 arkitektkontor as Illustrasjon 5: Fasade mot nord. ARK19 arkitektkontor as
Forslagsstillers planbeskrivelse side 14 av 16 Illustrasjon 6: Fasade mot øst. ARK19 arkitektkontor as Illustrasjon 7: Soldiagram, 21.mars og 21. sept. kl 1200. ARK19 arkitektkontor as
Forslagsstillers planbeskrivelse side 15 av 16 Illustrasjon 8: Soldiagram, 21.juni kl 1200. ARK19 arkitektkontor as Illustrasjon 9: Soldiagram, 21.juni kl 1700. ARK19 arkitektkontor as
Forslagsstillers planbeskrivelse side 16 av 16 Illustrasjon 10: Soldiagram, 21.mars og 21.september kl 1700. ARK19 arkitektkontor as VEDLEGG - Plankart i pdf, datert 01.05.2010 - Plankart i sosi - Reguleringsbestemmelser - Støyvurdering, datert 04.06.2010 - ROS-analyse, datert 07.06.2010 - Innkomne merknader ved varsel om oppstart - Kopi av varslingsliste - Varselbrev til berørte parter - Varselannonse - Referat fra møter med Røyken kommune, 01.12.2009 og 07.05.2010 - Referat fra møte med NVE 22.01.2010 - Teknisk notat, Nye Røyken sentrum, NGI, datert 09.05.2005