ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Bergen Byggplan K. Lavik Knutavegen 69 5200 OS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200916204/23 EBYGG-5210 040810 ROKV RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 106 Bnr 860 Tiltakets adresse : Geithusvegen 102 B Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Bømlo Hus Drift AS Saken gjelder: Det søkes om nybygg enebolig på to plan. I tilknytning til boligen skal det være sportsbod, carport og parkeringsplass/avkjørsel fra privat veg. Boligens totale bruksareal er oppgitt til 215 m². Det skal være én boenhet i huset. Det søkes videre om dispensasjon fra bestemmelsen om tomteutnyttelse i kommunedelplan "Mildehalvøya". Søknaden: Søknaden kom inn som søknad i ett trinn, men den er omgjort til rammesøknad fordi avkjørsel fra offentlig vei må godkjennes, samt at alle forhold vedrørende søknad om ansvarsretter må klargjøres. Forhistorie: Det er tidligere ved flere anledninger søkt om bolig på eiendommen. Det ble blant annet gitt rammetillatelse på vilkår til enebolig den 11.10.2005. Senere ble det søkt om tomannsbolig som ble avslått den 28.08.2007. Rammetillatelsen som ble gitt 11.10.2005 er aldri blitt utført og er nå ugyldig. I 2009 ble det søkt om enebolig med sekundærleilighet. Denne ble avslått i vedtak datert 28.01.2010. Avslaget resulterte i denne reviderte søknaden som nå behandles. Avslag datert 28.01.2010 utgår og erstattes av følgende vedtak: VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel" vedrørende plankrav og overskridelse av maks prosent
tomteutnyttelse, jf pkt 1"plankrav" i "Bestemmelser og retningslinjer til kommeneplanen" og 3.1 i kommunedelplan 15740000 "Mildehalvøya". Fritak fra nabovarsling: I medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, annet ledd, første punktum, gis fritak for varsling av eierne av gnr 106 bnr 711, bortsett fra seksjonene 100 A til 100 D, da deres interesser ikke berøres av tiltaket. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene 29.03.2010 for oppføring av enebolig med sportsbod, carport, parkeringsplass og avkjørsel. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene 29.03.2010 og senere. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes overkant gulv i underetasjen på kote 30.4 m o h som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 66 nr 1. Utvidet bruk av eksisterende avkjørsel må dokumenteres fra Samferdselsetaten. Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses for å være sikret lovlig vannforsyning og avløp i samsvar med plan- og bygningsloven 65 og 66 nr 2, jf forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 02.11.2009. Vilkår satt i forhåndsuttalelsen skal etterkommes. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Før/sammen med søknad om igangsettingstillatelse må følgende dokumentasjon innsendes til bygningsmyndighetene: 1.) Dokumentasjon på at Samferdselsetaten godkjenner utvidet bruk av avkjørsel fra Geithusvegen. 2.) Ansvarsrett for PRO/KPR, samt kontrollerklæring i fagområdet plassering bygning og Utomhusanlegg. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Side 2 av 6
Firma: Org.nr: Godkj: Funksjon: Fagområde: Bergen Byggplan K. Lavik 987983582 Lokal SØK tiltaksklasse 1 bygninger og installasjoner Bolig Partner AS 967524514 Sentral PRO/KPR Tiltaksklasse 1 Bygning - ikke plassering, situasjonsplan, utomhusarealer Bømlo Hus Drift AS 989829025 Lokal UTF/KUT tiltaksklasse 1 Bygninger og installasjoner - ikke vann- og avløp Va-Teknikk Vest AS 989136151 Sentral PRO/KPR/UTF/KUT tiltaksklasse 1 Utvendige og innvendige rørarbeider SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Kommunedelplan: Mildehalvøya Planid: 15740000 Ikraft: 02.03.2006 I kommuneplanens arealdel er området definert som uregulert byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankravet i kommuneplanens arealdel og bestemmelsen om maks utnyttelsesgrad i kommunedelplan 15740000. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel". For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte forhold, og søknaden er grunngitt slik: BRA for tiltaket er 8.14 % mer i forhold til planens bestemmelser for området. Men den totale BRA for tiltaket er ikke i strid med øvrig bebyggelse i området. Det vil medføre at dette tiltaket ikke vil gi området en endret karakter i forhold til øvrig bebyggelse. Vi mener derfor at en tillatelse til tiltak ikke vil være negativt for områdets bebyggelse og karakter. Bygningsmyndighetene er enig i at en overskridelse av maks TU med ca 8 % ikke vil føre til at huset skiller seg ut i området. Maks TU er satt til 25 % i kommunedelplan 15740000, noe som er svært lavt. Det er fra før gitt mange dispensasjoner langs Geithusvegen, slik at det vil være mange eiendommer med like stor eller mer utnyttelse enn angjeldende eiendom. Det kan også i denne sammenheng nevnes at kommuneplanen, som ble vedtatt i 2007, har en maks TU i uregulerte byggeområder på 50 %, altså det dobbelte av kommunedelplanen. Når det gjelder dispensasjon fra plankravet er bygningsmyndighetene av den oppfatning at en planprosess ikke vil gi et bedre beslutningsgrunnlag for denne ene eiendommen. Langs den private tilførselsvegen som går forbi eiendommen, er samtlige andre boligeiendommer bortsett fra én bebygget med bolighus. På naboeiendommen i øst er det sågar bygget 8 tomannsboliger uten at eiendommen er regulert. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i Side 3 av 6
lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis dispensasjon fra samme lovs 11-6 vedrørende plankravet i kommuneplanens arealdel og bestemmelsen om utnyttelsesgrad i kommunedelplan 15740000. Nabovarsling: Det er i medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, andre ledd, første punktum, søkt om fritak for varsling til eierne av gnr 106 bnr 711 bortsett fra beboerne i Geithusvegen 100 A til 100 D, da deres interesser anses ikke å bli berørt av arbeidet. For øvrig er det foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eiere av Geithusvegen 100 B, 100 D, 102 A og 104 A. Merknadene går i hovedsak på plasseringen, husets høyde og tap av sol, at det er til sjenanse. Det bemerkes også at tilsendt materiell ved nabovarslingen er noe mangelfull. Atkomst/avkjørsel: Det foreligger erklæring datert 20.08.2006 på rett til tilknytning privat veg. Vedrørende økt bruk av avkjørsel fra kommunal veg Geithusvegen, må det innhentes tillatelse fra Samferdselsetaten. Vannforsyning og avløp: Det foreligger erklæring datert 20.08.2006 på rett til tilknytning private vann- og avløpsledninger. Det foreligger forhåndsuttalelse fra vann- og avløpsetaten datert 02.11.2009. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det foreligger, som nevnt ovenfor, naboprotester som går på husets plassering, at det er for høyt, og at det tar sol og er til sjenanse. Ansvarlig søker kommenterer merknadene slik: "Tiltaket er ikke i strid med planens bestemmelser for byggehøyde i området. Det har en total byggehøyde på 7 meter. Det er 1 meter innenfor planens bestemmelser for byggehøyde i området. Bygget er godt terrengtilpasset, noe som fremkommer godt på vedlagt snittegning av byggets plassering i terrenget". Bygningsmyndighetene er enig med søker. Bygget er ikke særlig høyt og ikke i strid på dette området, verken med kommunedelplan eller plan- og bygningsloven. Huset har en maks høyde på ca 7 meter, og en snitthøyde på litt over 6 meter. Kommunedelplanen angir en maks mønehøyde på 8 meter, mens kommuneplanen angir maks byggehøyde på 9 meter. Det kan også nevnes at plan- og bygningsloven i 70 nr 1 angir maks gesimshøyde på 8 meter. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at omsøkte bolig er plassert fornuftig på tomten, og at terrengtilpasningen er akseptabel. Det er også merknad som går på tap av sol og sjenanse fra parkeringsplass. Bygningsmyndighetene kan imidlertid ikke se at omsøkte tiltak er av en slik art at tap av sol og sjenansen vil bli større enn det som må kunne forventes ved bygging på eiendommer i tettbygd strøk. Side 4 av 6
Da bygningsmyndighetene gir nødvendige dispensasjoner fra plankrav og overskridelse av maks utnyttelsesgrad, og da nabomerknadene ikke tas til følge, kan vi ikke se noe annet som er til hinder for å gi en rammetillatelse til omsøkte tiltak, på de vilkår som er satt. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200916204. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Bømlo Hus Drift AS, Postboks 182, 5445 BREMNES Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Tor Inge Sætre, Geithusvegen 102a, 5259 HJELLESTAD Knut Høyvik, Geithusvegen 100 B, 5259 HJELLESTAD Lillian Haugstad og Gøte André Tveit, Geithusvegen 100 D, 5259 HJELLESTAD Jon Peter Olsen, Geithusveien 104 A, 5259 HJELLESTAD Side 5 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6