Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2017/2807-28980/2018 Sakshandsamar: Isabella Netz Dato: 05.11.2018 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 130/18 Komité for plan og utvikling 13.11.2018 Detaljregulering for Grønamyrsvegen S-C-I, gnr. 35, bnr.262 m. fl. Straume. 1.gangsbehandling. Tiltakshavar: Industribygg AS. Samandrag av saka: Ard arealplan har på vegne av Industribygg As utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Grønamyrsvegen S-C-I, gnr. 35, bnr. 262 m. fl., - Straume, (plan ID: 20080006). Planområdet er på om lag 25 dekar og ligg sentralt på Straume aust for Grønamyrsvegen og Sartor senter. I Kommunedelplanen for Straume (2005-2018) er området sett av til sentrumsformål og er del av SCI i tilhøyrande planprogram. Sentrumsområde SC er definert som eit fleirfunksjonelt sentrumsområde der det skal vera minimum 50% bustadar. Intensjonen med planforslaget er å skapa eit attraktivt område med blanda funksjoner, og er eit viktig bidrag i vidareutviklinga av regionssenteret Straume. Planforslagetlegg til rette for konsentrert bustadbygging i form av blokker, næringsareal og det offentlege torget Grønaplassen. Planen følgjer opp byromsstrategien som er forankra i planprogrammet, ved å regulere Grønaplassen og sti/trapp opp til Varden. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av det offentlege torget (Grønaplassen) og gangstien vidare opp til Varden. Det er i tillegg sikra ppparbeiding av viktig infrastruktur utanfor planområdet gjennom rekkjefølgjekrav om utbetring av Grønamyrsvegen. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek:
I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Grønamyrsvegen, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume, med plankart datert 17.10.18, føresegner datert 31.10.18 og planskildring datert 25.10.18, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 05.11.2018 Steinar Nesse (s) Rådmann Bjørn Erik Kristiansen (s) Plan- og eigedomssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 13.11.2018: Planen vart presentert av arealplanleggjar Isabella Netz. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling - 13.11.2018: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10 godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering for Grønamyrsvegen, gnr. 35, bnr. 262 m. fl. - Straume, med plankart datert 17.10.18, føresegner datert 31.10.18 og planskildring datert 25.10.18, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: A. Plankart, datert 17.10.18 B. Føresegner, datert 31.10.18 C. Planskildring, datert 25.10.18 D. Illustrasjonsplan
Saksopplysningar: Ard arealplan har på vegne av Industribygg As utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Grønamyrsvegen, gnr. 35, bnr. 534 m. fl. Straume, (planid:20080006). Formålet med planarbeidet er å bygga opp under fortettinga rundt regionssenteret på Straume, ved å legga til rette for konsentrert bustadbygging i form av blokker, næringsareal og det offentlege torget Grønaplassen. Planframlegget legg opp til bustadblokker mot aust, med ei avtrapping av høgdene frå sør til nord for å tilpassa seg det naturlege terrenget, og for å unngå å blokkere utsikta for Straumsfjellet Panorama og friområdet Varden. Mot Grønamyrsvegen er det lagt opp til forretning, kontor og tenesteyting med mål om å skapa liv på torget Grønaplassen. Planprosessen Oppstart av planarbeidet vart kunngjort av Tveit arkitektar 22.12.2008. Ard arealplan overtok planarbeidet i 2010, og på grunn av utfordringar knytt til terreng vart plangrensa utvida og varsla på nytt 18.03.2011. Planen var lagt fram til 1.gangsbehandling 02.04.2013. I samband med offentleg ettersyn kom det inn seks merknader. To av desse var vesentlege merknader som omhandla arkitektur, estetikk og byggehøgder. Etter fleire møter med kommunen vart alle partar samd om at det var behov for å omarbeida av planframlegget, slik at området vart betre tilpassa ønskt sentrumsutvikling for Straume. Planarbeidet har teke noko tid, men tiltakshavar har jobba tett og godt saman med kommunen for å få til gode løysingar. Planstatus Planområdet er ein del av det som i kommunedelplan for Straume 2005-2018(KDP Straume) er definert som sentrumsområde.hovudintensjonen bak KDP Straume er at Straume skal vera ein kompakt, urban og vakker møtestad for alle, med ein tydeleg identitet. I planprogrammet som følgjer opp sentrumsområda i KDP Straume er planområdet omtalt som S-C-I, som skal utviklast til eit fleirfunksjonelt sentrumsområde med minimum 50 % bustadar. Det er også supplerande retningsliner i planprogrammet som skal sikra kvalitet i samband med opparbeiding av Grønamyrsvegen og Grønaplassen. Det er til dømes sett krav om minimum 20 m 2 felles og 6 m 2 privat uteopphaldsareal per bustadeining. Ein sentral del av planprogrammet er byromstrategien og Straumsallmenningen som koplar saman offentlege plassar og byrom, frå Straume sjøfront til Varden, med ein gangtrase. Fleire av desse byroma er etablert i dag, og Grønaplassen med koplinga til Varden er eit viktig ledd i gjennomføringa av Straumsallmenningen. Varden er det einaste arealet i Straume sentrum som er sett av til friområde i KDP Straume. Dette er eit offentleg friområde som er eigd av kommunen. Friområdet skal i samsvar med KDP Straume vernast mot utbygging og nyttast til allmenn bruk og vera fri for terrenginngrep og andre fysiske tiltak.
Utsnitt frå planprogrammet tilhøyrande Kommunedelplan for Straume Planområdet Planområdet er på om lag 25 dekar og ligg sentralt på Straume, rett aust for Sartor senter. Området er avgrensa av Varden og Straumsfjellet panorama i aust, Grønamyrsvegen og Sartor senter i vest, sentrumsområde S-C-II og S-C-III i nord og einebustader i sør. Området
ligg nært eit stort utval av fritidstilbod, teneste- og servicetilbod og Straume bussterminal med god kollektivdekning til Bergen og resten av kommunen. Innanfor planområdet ligg det i dag tre næringsbygg på to til tre etasjar med store overflateparkeringar. Området har karakter av næringsområde med store asfalterte flater og det vert oppfatta som baksida av Straume sentrum. Planområdet ligg i eit kuppert landskap med store høgdeforskjellar frå det planerte næringsområdet og bustadområdet Straumsfjellet Panorama og friluftsområdet Varden i aust. Varden ligg om lag 20 30 meter over planområdet, som er planert på mellom kote 46 og 50. Tilkomsten til planområdet er frå Grønamyrsvegen, der det per i dag ikkje er bygd samanhengande gang- og sykkelveg i samsvar med områdereguleringa for Straume sentrum. Planområdet ligg vest- og sørvendt, og har gode solforhold. Tilgrensande planar/område Planområdet grensar til områdereguleringsplan for Straume sentrum. og regulererdelar av straumsallmenningen, med tilhøyrandegatestruktur, Sotraplassen, gatetun og eit parkområde i sør. Grønaplassen er skildra som ein viktig forlenging av straumsallmenningen og gatestrukturen i områdeplanen, men den er ikkje regulert i områdeplanen. Grønaplassen og torget er derfor del av planframlegget for Grønamyrsvegen S-C-1. I nord grensar planen til reguleringsplan for Grønamyrsvegen felt S-C-11, som vart vedtatt i 2012 og per i dag ikkje er utbygd. Planen frå 2012 regulerer 4 blokker med ei blanding av forretning og bustader i fem til åtte etasjar. Ei av innkøyrslene frå Grønamyrsvegen blir felles for Grønamyrsvegen S-C-I og II. I området for felt S- C-III ligg det ein eldre reguleringsplan frå 1997 for næringsareal, men dette område er planprogrammet for Straume sentrum vist som eit fleirfunksjonelt sentrumsområde med minimum 50 % bustadar og opnar for framtidig transformasjon. Mot aust grensar planframlegget til bustadfeltet Straumsfjellet Panorama, som er utbygt med ei samanhengande blokk i fire til seks etasjar, med ein felles gardsplass mot vest. Teknisk infrastruktur Tilkomst til planområdet er via to avkøyrsler frå Grønamyrsvegen, som i dag koplar seg på Rv.555 via rundkøyringa i nordre ende av Grønamyrsvegen og via Arefjordvegen til Storskaret. Grønamyrsvegen har ei fartsgrense på 50 km/t og har noko gjennomgangstrafikk, sidan den er tilkomstveg for bustadfelta i sør, i tillegg til dei bedriftene som held til i Grønamyrsvegen. Det er per i dag berre fortau langs Grønamyrvegen, men det er regulert gang og sykkelveg i områdereguleringsplanen for Straume sentrum.
Planframlegget: Føremålet med planframlegget er å legge til rette for bustader, felles uteopphaldsareal, næring og torget Grønaplassen. Strukturen i planforslaget er bygd opp rundt torget Grønaplassen, som skal etablerast i direkte kommunikasjon med Straumsallmenningen og andre plassar i Straume sentrum. Rundt Grønaplassen er det regulert forretning, tenesteyting og kontor med publikumsretta aktiviteter mot torg og plassar. Bak næringsbygga (mot aust), på eit høgare terrengnivå, er det regulert inn bustadblokker som skjermar delar av skjeringane og dei naudsynte sikringstiltaka som vil komma i samband med utbygginga. Mellom næringsbygga og bustadblokkene skal det etablerast eit gatetun med uteopphaldsareal og leikeplassar. Gatetunet og Grønaplassen er kopla saman med eit system av trapper og rampar, denne koplinga går over i ein gangsti som fortset opp til Straumsfjellet og koplar saman planområdet med friområdet Varden og Straumsfjellet panorama. Under bustadblokkene og delar næringsbygningane skal det etablerast parkeringskjellar. Illustrasjon som viser planområdet sett frå Sartor Senter
Innkøyring til parkeringsgarasjen i byggetrinn 1. Grønaplassen offentleg torg som er del av Straumsallmenningen, med høg kvalitet og heng saman med andre plassar i Straume sentrum. Bustadsblokker med avtrappande høgder mot nord. Det er sett krav om variert arkitektonisk utrykk med fasadeoppdeling og fargesetting. Sentral leikeplass som skal vera variert og tilpassa ulike aldersgrupper Gangsti med trapper mot Varden og Straumsfjellet Panorama Næringsbygg med publikumsretta aktivitetar som vender mot Grønaplassen og Grønamyrsvegen. Vareleveringslommer langs Grønamyrsvegen. Bustadblokka ligg lågare enn Varden og alle bustadbygg med byggehøgd over k +70 skal ha grøne tak. Innkøyring til parkeringsgarasje i byggetrinn 2. Bustader Det er sett av to areal til bustader/blokker (BB01 og BB02) i planframlegget. Bustadformåla ligg aust i planområdet, tett opp mot brotalag med store høgdeforskjellar. Det er illustrert 5 leilegheitsbygg i ei rekke med avtrappande høgder frå nord til sør. Den høgaste blokka er på 7 etasjar, og ligg sør i planområdet der bakomliggande terreng er høgast. Blokkene vert deretter trappa ned mot nord, der den lågaste blokka er på 4 etasjar. BB01 er delt inn i 3 område med maksimal byggehøgdene på inntil k+63, k+66 og k+69 for å sikra varierte byggehøgder. Maksimal byggehøgd innanfor BB01 er sett utifrå kotehøgda på
uteopphaldsarealet på Straumsfjellet Panorama, som ligg på høgdedraget bak. Innanfor BB02 er byggehøgda sett til k+73. Denne høgda er sett for å sikra utsikt frå friområdet, Varden som ligg på om lag same kotehøgde. For å dempa påverknaden av høge bustadbygg på bakomliggande bustadar og friområde er det sett krav om att bygg over k+70 innanfor BB02 skal ha grøne tak. Maksimal utnytting er sett til BYA 55 % for både BB01 og BB02. Snitt D-D Det Snitt er opna C-C for fleksibilitet til utforminga av bustadblokkene i planen. Utforminga av blokkene vil dermed kunna bli noko annleis enn kva som er vist i illustrasjonane. Krav til kvalitet og variasjon er sikra gjennom krav i føresegnene. Det er blant anna sett krav til oppdeling av fasadar for å bryta opp store volum, og farge og materialval skal bidra til eit bymessig preg og ein heilskap i Straume sentrum. Bustadane vil få soverom, bod og våtrom mot fjellskjeringane mot aust og rom for varig opphald mot sør, vest og nord-vest, i trå med TEK 17.
Næring Næringsarealet er fordelt på tre formål, F/K/T01-03. Innanfor desse tre formåla er det opna for å etablera opptil 12 168 m 2 næringsareal. Næringsbygga er mellom 2 til 4 etasjar og tar opp i seg høgdeforskjellen frå Grønaplassen og gatetunet i aust. Det skal leggast til rette for publikumsretta aktivitetar som vender ut mot torget, gatetunet mot bustadblokkene og Grønamyrsvegen. Det er også sikra at vindauge og inngangar skal vende seg mot dei offentlege romma. Utforming av området skal ha ein bystruktur som bidreg til å skapa ein heilskap i Straume sentrum. Lange fasadar skal brytast opp og materialval og sprang i horisontal- og vertikalretning skal bidra til å dele opp store volum og gi variasjon. Grønaplassen o_t01 er ein av fleire offentlege plasser og byrom knytta til Straumsallmenningen. I Kommunedelplanen for Straume er det det trekt fram eit behov for ein offentleg plass i kryssinga mellom Straumsallmenningen og Grønamyrsvegen som koplar saman sentrum med Varden friområde. I planforslaget er det sett av eit areal på 1574m 2 til torg. Torget (Grønaplassen) skal utformast med høg kvalitet og opparbeidast slik at det hengsaman med andre torg og plassar i Straume sentrum. Forretningsbygg i bakkant av plassen skal vera vendt mot og ha inngangar mot plassen. I tillegg er det sett krav om at det skal etablerast eit vasselement, gatemøblar og leikeelement. Grønaplassen skal dekorerast med kunst og det skal plantast til. Dekket på torget skal vera av granitt og sjåast i samanheng med andre torg og plassar i sentrum. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av Grønaplassen. Planområdet er planert på to forskjellige nivå, noko som gjer at det vert ei høgdeforskjell mellom næringsarealet med Grønaplassen som ligg på nivå med Grønamyrsvegen og bustadområdet med gatetunet som ligg om lag 4 meter høgare. På grunn av høgdeforskjellane innanfor planområdet har det vore naudsynt å etablera eit trappesystem med ramper for å få universell utforming mellom nivåa. Trappesystemet er ein del av Straumsallmeningen og leier gåande frå Grønaplassen opp til gatetunet og vidare mot friområdet Varden, med ein avstikkar til Straumsfjellet Panorama. Tilkomsten til friområdet Varden vil ikkje ha universell utforming. Leik- og uteophaldsareal Kvar bustadeining skal ha minimum 20 m 2 uteopphaldsareal, der 6 m 2 av desse skal vera privat på balkong, takterrasse eller hage. Det er sett krav til kvalitet og opparbeiding av felles uteopphaldsareal i føresegnene. I føresegnene er det sikra at det skal etablerast minimum 6m 2 leikeareal per bustadeining innanfor planområdet. Plasseringa av ein leikeplass (f_lek01) på 250 m 2 er lagt sentralt i planområdet der Grønaplassen møter gatetunet. Det vert i tillegg opna for fleire mindre leikeareal i tilknyting til bustadane, langs gatetunet og på torget. Leikeareala skal utstyrast med fleire sitjegrupper og leikeapparat som gjer områda attraktive for barn i fleire aldersgrupper. Planframlegget sikrar i tillegg at gatetunet mellom bustadene og næringsareala vert bilfritt. Dermed kan også delar av o_gt01 nyttast som sosial møteplass for bebuarane. Byggetrinn Planframlegget legg opp til ei trinnvis utbygging av planområdet, der den nordre delen blir bygd ut først, etterfølgt av den søre delen. Sjå illustrasjonane nedanfor.
I første trinn vert bustadane innanfor BB01ferdigstillt med tilhøyrande infrastruktur og uteopphaldsareal. I dette byggetrinnet vert det opparbeidd ein midlertidig leikeplass opparbeid innanfor BB02 som vist i illustrasjonsplanen. Bustadane får tilkomst frå o_kv02/o_kv04 og via parkeringsgarasje med innkøyring frå f_kv03. Næringsformåla F/K/T01-02 med tilhøyrande infrastruktur vert også ferdigstilt i første byggetrinn. Det er sett rekkjefølgjekrav til opparbeiding av første del av Grønaplassen. Fordi det eksisterande næringsbygget Bjorøygården ikkje vert riven i første byggetrinn vert ikkje heile Grønaplassen fullt ut opparbeidd før i byggetrinn to. I andre byggetrinn vert næringsformål F/K/T03 og andre del av Grønaplassen ferdigstilt. Bustadane innanfor BB02 med tilhøyrande infrastruktur og uteopphaldsareal vert realisert i dette byggetrinnet. Midlertidig leikeplass vert då flytta til areal som er sett av til f_lek01 i plankartet. Tilkomst vert via parkeringsgarasje med innkøyring frå f_kv01. Infrastruktur Grønamyrsvegen med tilhørande fortau og gang- og sykkelveg er regulert i Områdereguleringsplan for Straume sentrum. I områdeplanen er det regulert inn vareleveringslommer langs Grønamyrsvegen som vert brukt til varelevering til næringa innanfor planframlegget. Det er regulert in to avkøyrsler frå Grønamyrsvegen inn til planområdet, i samsvar med områdeplanen. Avkøyrsel f_kv03 vert brukt for innkøyring til parkeringsgarasjen i byggetrinn 1. I byggetrinn 2 kjem avkøyrsel f_kv01 i tillegg,noko som gjer det mogleg å dirigera trafikken vekk frå overgangen mellom Grønamyrsplassen ved Sartor sentrer og Grønaplassen i framtida. Parkering All bilparkering er lagt i parkeringskjellar under bakkeplan med kapasitet for opp til 275 parkeringsplassar for bil og 143 parkeringsplassar for sykkel. Parkeringsdekninga vil vera tilsvarande som for områdereguleringa for Straume sentrum. Kommunaltekniske anlegg
Areala f_ra01 og 02 skal nyttast til renovasjon. Det vil bli nytta nedgravne avfallscontainerar. Plassering og krav til utforming er gjort i samarbeid med FjellVAR. Næringsbygga innanfor planområdet skal nytte felles renovasjonsløysing i parkeringsanlegget. Innanfor f_svt1 er det sett av plass for opparbeiding av returpunkt viss det er behov for det. Det er opna for naudsynte tekniske installasjonar innanfor alle byggjeformål. Støy Planområdet kjem akkurat innanfor gul støysone for flystøy, med støynivå Lden=52 db. Den gule støysona er ei vurderingssone, og avbøtande tiltak og dokumentasjon på støynivå er krav i desse områda. Dette skal dokumenterast i byggesaka. Planområdet er elles noko utsett for trafikkstøy frå Grønamyrsvegen. Bustadane, med uteopphaldsareal, ligg godt skjerma mot denne støyen, og det vil derfor ikkje vera naudsynt med ytterlegare støyskjerming. Landskap og terreng Planområdet ligg i eit relativt flatt terreng, men med høge nivåforskjellar mot aust. På grunn av høgdeforskjellane er det etablert eit trappe- og rampesystem for å gjera både planområdet og omkringliggande området meir tilgjengelige. I samband med utbygging vil der vera naudsynt med ein del bearbeiding av terreng. Det er gjennomført ei geologisk undersøking, og her er det er påvist ustabilitet i berget i den nordlige delen av planområdet. I denne delen av planområdet skal det ikkje sprengast. I den sørlige delen skal det gjerast terrenginngrep, det vil difor vera behov for sikring av både den søre og nordre delen av planområdet. Dei 5 bustadblokkene er plassert opp mot fjellskjeringane og vil vera med på å skjerma sikringstiltak. Universell utforming Alle byrom, gangvegar og leikeplassar skal vera universelt utforma der dette er mogleg. I føresegnene er det sikra at minst 50 % av leikeplassane innanfor planområdet skal ha universell tilkomst og minst 30 % av sjølve leikearealet skal vera universelt utforma. Grønaplassen er planert på same kotehøgde som gangfeltet over Grønamyrsvegen, der Straumsallmenningen koplar saman Grønamyrsvegen og Sartorvegen. Dette sikrar ein direkte og trinnfri tilkomst til Grønaplassen frå Grønamyrsvegen. Rampesystemet mellom F/KT02 og F/KT03 sikrar universell tilkomst mellom Grønaplassen og bustadene på det høgare nivået bak. Rekkjefølgjekrav Det er sett rekkjefølgjekrav som sikrar opparbeiding av Grønamyrsvegen i samsvar med gjeldande reguleringsplan, før det kan søkjast om igangsettingsløyve i planområdet. Grønaplassen er fordelt på to formål som er knytt med rekkeføljekrav til utbygginga av næringsformåla i kvart byggetrinn. Gangstien til Straumsfjellet panorama og Varden skal vera sikra opparbeid i byggetrinn 1. Leike- og uteopphaldsareal, fortau, gangvegar og renovasjonsanlegg er sikra opparbeidd med rekkjefølgjekrav til relevant byggeformål.
Vurdering: Planframlegget legg til rette for ei konsentrert bustadbygging og næringsutvikling i Straume sentrum. Utbygginga er dermed med på å styrka Straume som regionsenter, og skal vera med å bidra til at Straume vert ein attraktiv stad å bu og leva. Detaljreguleringa er grundig gjennomarbeidd, og det har vore eit godt samarbeid mellom tiltakshavar og kommunen gjennom planprosessen. Overordna planer Planframlegget følgjer opp intensjonane i overordna planar gjennom å leggja til rette for både næring og bustader med tilhørande utomhusareal av høg kvalitet i Straume sentrum. Næringsbygga er plassert mot vest og vender seg mot Grønaplassen i tråd med føringane i kommunedelplan for Straume og tilhøyrande planprogram. Bustadblokkene er plassert i aust mot den bratte fjellskrenten, noko som gir god tilgang til eit bilfritt tun der det vert lagt til rette for varierte aktivitetar for alle. Grønaplassen er sikra opparbeidd gjennom planframlegget, noko som vil bidra til meir aktivitet til ein del av Straume som i dag vert opplevd som baksida av sentrumsområdet. Rådmannen er svært fornøyd med at planen sikrar opparbeidinga av ein viktig del av Straumsallmeningen, som koplar Straume sentrum saman med friområdet Varden. Omsynet til omgjevnadane/ Landskap og terreng Høgdene på bustadblokka er avtrappa mot nord med omsyn til bustadene på Straumsfjellet Panorama og for å ivareta utsikra frå friområdet Varden. Gjennom planprosessen har kommunen hatt fleire diskusjonar med tiltakshavar angåande høgdene på bustadblokkene. I KDP Straume vert det opna for opptil 8 etasjar høge bygg, noko som hadde teke både sol og utsikt frå delar av Varden og på uteoppholdsareala til Straumsfjellet Panorama. Rådmannen har opplevd ein god dialog med tiltakshavar om desse utfordringane, og her har ein blitt einige om at maksimal byggehøgd i KDP har måtta vika for å i vareta friområdet og uteopphaldsareal. Samstundes vil bustadblokkene verta såpass høge at dei vil skjerme fjellskjeringane med sikringstiltak i bakkant. For å sikra utsikta og intensjonane bak friområdet Varden er det sett krav om at bustadblokkene som vert høgare enn k+70 innanfor bustadformål BB02 skal ha grøne tak. Rådmannen meiner at dette samla sett er gode grep for å i vareta utsikt og dempa verknaden av høge bygg mot Varden. Estetikk og arkitektur Det er lagt opp til fleksibilitet i planen for at det gjennom prosjekteringsfasen i byggesaken kan sjåast nærmare på korleis området skal få eit variert utrykk. Rådmannen meiner dette er viktig for at planen ikkje skal vera til hinder for arkitektonisk kreativitet når detaljane skal på plass. Til dømes er plankartet teikna utan byggegrenser innanfor bustadformåla, og dermed kan det opnast for meir samanhengande bygg, som betre skjermar fjellskrenten med sikring i bakkant. Plassering av alle leikeareal er heller ikkje fastlagt i plankartet. Her er det i staden satt krav til opparbeiding av leikeareal innanfor både bustad- og næringsformåla. For å sikra tilstrekkeleg leikeareal er det satt krav til storleik på desse areala. Viktig føresetnader for utbygginga, som maksimal utnytting, byggjehøgder, nedtrapping av bygningsmasse er sikra i føresegner og plankart. Illustrasjonane viser dermed moglege alternativ for utbygging, utforminga kan bli noko annleis. Rådmannen meiner at det er lagt særleg vekt på at planområdet skal opparbeidast med kvalitet. Her er det planprogrammet for Straume som ligg til grunn for vala som er gjort gjennom planprosessen, når det gjeld utforming av gater, plassar, torg og gangareal. Rådmannen meiner at arkitektonisk utforming av bygg og byrom vert sikra godt gjennom
føresegnene. Det vert særleg lagt vekt på at utbygginga skal bidra til bymessig mangfald og skapa aktivitet med inngangar frå offentlege rom. Grønaplassen har ei sentral plassering i planområdet, og vil bli eit nytt aktivitetsområde langs Straumsallmenningen, som etter utbygginga vil strekkja seg heilt opp til Varden på Straumsfjellet. Dette vil vera med på å skapa gode, samanhengande rom i Straume sentrum. Rådmannen meiner at krava til utforminga av Grønaplassen vil sikra at det vert etablert eit nytt og attraktivt bytorg i samsvar med overordna føringar. Veg og trafikk Det er sett rekkjefølgjekrav til at Grønamyrsvegen skal vera sikra opparbeid før det kan søkjast om løyve til tiltak i planområdet. Rådmannen meiner dette sikrar at viktig infrastruktur i tilknyting til planområdet vert utbetra. I planframlegget er det regulert inn gang- og sykkelveg langs Grønamyrsvegen, som er i samsvar med områdereguleringa for Straume sentrum. Fortauet langs Grønamyrsvegen vil dermed bli opparbeidd samtidig med Grønaplassen. Dekket på fortaua og gangareala innanfor planområdet skal harmonere med andre fortau og gangareal i Straume sentrum. Langs med Grønamyrsvegen skal det plantast tre og møblerast i samsvar med kvalitetsprogrammet for Straume sentrum. Rådmannen meiner at dette vil sikra ein heilskapande samanheng i sentrum, ved at planframlegget følgjer opp kvalitetane i allereie opparbeidde sentrumsområde. Dei interne gangvegane i området, og vidare opp til Straumsfjellet, vil bli attraktive å nytte for fleire enn dei som bur i området. Gjennom det bilfrie tunet vert mjuke trafikantar prioritert framfor bilane, og bustadområdet vil bli opplevd som eit trygt for opphald og leik. Universell utforming og tilgjenge Planområdet går over to høgdenivå, men rampesystemet mellom bustadane og næringsområdet sikrar universell utforming mellom desse nivåa. Gangvegen opp til Varden vil derimot ikkje vera mogleg få universelt utforma på grunn av store høgdeforskjellar, men rådmannen er likevel positiv at det vert lagt opp til ein slik snarveg. Parkering Parkeringa skal løysast i ein parkeringsgarasje som ligg under bustadformåla i den austre delen av planområdet. Kravet til talet på parkeringsplassar er tilsvarande krava i områdereguleringa for Straume sentrum. Når det gjeld sykkelparkering sikrar planframlegget at ein stor del av plassane vert lett tilgjengelege og skjerma plassar i tilknyting til inngangsparti. Planframlegget følgjer vidare opp føringane i arealdelen til kommuneplanen om etablering av garderobe for tilsette, som også skal ha moglegheiter forvask og stell av syklar. Rådmannen meiner dette er positive tiltak for å få fleire til å sykla til jobb. Barn og unge sine interesser Rådmannen er svært positiv til at detaljreguleringa legg opp til å skapa eit samlande og bilfritt gatetun sentralt i planområdet. Gode møteplassar oppmodar til rekreasjon, leik og spel på tvers av aldersgrupper, og bidreg til å skapa eit godt bustadmiljø. Rådmannen meiner vidare at det vert lagt opp til gode koplingar for mjuke trafikantar mot resten av Straume sentrum og internt i planområdet. Desse koplingane vil bidra til at det vert meir attraktivt å bevega seg til fots i sentrum. Gode koplingar gjer det også enkelt å koma seg raskt fram til ulike målpunkt, og vil vera med på å skapa eit godt og funksjonelt sentrums- og bustadområde.
Støy I sentrumsområde i byar og tettstader, då særleg rundt kollektivknutepunkt, opnar Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) for høg arealutnytting av omsynet til samordna areal- og transportplanlegging. Planområdet ligg i ytterkanten av den gule flystøysona (helikopter) med eit støynivå på Lden=52 db, noko som er maksimal støygrense for flystøy. Etter rådmannen si vurdering vil målet om fortetting i regionsenteret vera ei viktig prioritering, og utbygginga vil dermed vera i samsvar med støyretningslinja. Støyproblematikken frå biltrafikk i Grønamyrsvegen vert løyst ved at bustadane vert skjerma av næringsbygga. Rådmannen meiner dette er ei god løysing for å oppnå gode støyverdiar for uteopphaldsaraeala. Naturmangfald I samsvar med naturmangfaldslova (nml) skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som råd byggja på vitskapeleg kunnskap. Den vitskapelege kjelda for vurdering etter nml er Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning. I planarbeidet er det også nytta viktige informasjonskjelder som miljostatus.no og Artsdatabanken. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljøstatus.no og ved observasjon på synfaring, kan det konkluderast med at ikkje raudlisteartar, trua naturtypa, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. Ei samla vurdering etter nml 8-12 av naturmangfaldet i dag og konsekvensane av planframlegget tilseier at utbygginga ikkje vil ha negativ effekt på naturmangfaldet i området. Oppsummering: Rådmannen meiner at planframlegget sikrar eit god vidareutvikling av regionsenteret Straume. Planframlegget har viktige rekkjefølgjekrav utanfor planormåde, som utbetring av Grønamyrsvegen i samsvar med gjeldande plan- Dette sikrarviktig infrastruktur i sentrum. I tillegg skal Grønaplassen etablerast saman med utbygginga av næringsformåla i planen. Dermed vert eit nytt og sentralt område opna opp for meir aktivitet. Med bakgrunn i det som er drøfta ovanfor tilrår rådmannen at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn, slik det no ligg føre.