Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/05288-11 Ida Johanne Holm Espenes 30.09.2016 Avslag på søknad om tiltak med dispensasjon - Gnr 57 Bnr 32 - Brattåsen 51 - Tilbygg til fritidsbolig Det vises til søknad om tillatelse til tiltak mottatt 18.12.2015 og søknad om dispensasjon mottatt 27.04.2016. Tiltakets adresse: Brattåsen 51 Gnr./bnr./fnr./snr.: 57/32/0/0 Ansvarlig søker: Entreprenør Gruppen AS, Ravnåsveien 1, 1254 OSLO. VVS Gruppen AS, Ragnar Aasheim, Ravnåsveien 1, 1254 OSLO Tiltakshaver: Finn Helgesen, Brolandsveien 26 B, 0980 OSLO. Kari Ravnestad Helgesen, Brolandsveien 26 B, 0980 OSLO Vedtak: Søknaden avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026 1, jf. 3, jf. plan- og bygningsloven 19-2. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknad om tillatelse til tiltak ble mottatt 18.12.2015. Søknad om dispensasjon ble mottatt 27.04.2016. Søknaden ble komplettert av ansvarlig søker 30.06.2016. Det søkes om tillatelse til oppføring av et tilbygg til eksisterende fritidsbolig med BRA 40,5 m² (7,05 m x 6,6 m) mot vest, for å få plass til servant, dusj og WC samt VVB.
Tilbygget vil bestå av BAD/WC på 5,4 m² et oppholdsrom på 21,6 m² og et soverom på 13,5 m² som er universelt utformet. Tilbygget skal kles med liggende panel og taket vil ha takshingel, som eksisterende fritidsbolig. Gesimshøyde vil være 2,9 meter og mønehøyde vil være 5,15 meter. BRA eksisterende hytte er 47,0 m², slik at BRA inkludert tilbygget vil være 87,5 m². Det søkes om dispensasjon fra kravet om regulering i kommuneplanbestemmelsene 3. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Området er avsatt til «Fritidsbebyggelse, nåværende». Områdenavn er Brattås. Utgangspunktet er at tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan, jf. kommuneplanbestemmelsene 1, heretter omtalt som «plankravet». I eksisterende områder for fritidsbebyggelse kreves ikke reguleringsplan for én ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse (maksimum 20 m² og kun én gang), jf. kommuneplanbestemmelsene, 3 første ledd. Det fremgår videre av bestemmelsen at tiltaket skal «innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kun benytte eksisterende teknisk infrastruktur». Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter, jf. kommuneplanbestemmelsene 3 annet ledd. Byggetomta Eiendommen er 1749 m² og har adkomst fra privat vei. Nabomerknader Det har ikke kommet inn noen nabomerknader. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med plankravet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026, som fremgår av 1 og 3, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plankravet. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1.
Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 3, jf. pbl. 19-1. Det er ikke uttrykkelig søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 1, men vi oppfatter og vil således behandle søknaden som en søknad om dispensasjon fra plankravet, jf. kommuneplanbestemmelsene 1, jf. 3. Søknaden begrunnes med bakgrunn i tiltakshavernes helsetilstand. Tiltakshaverne er pålagt å utbedre eksisterende avløpsforhold og å tilknytte eiendommen til kommunens vann- og avløpsanlegg. I den forbindelse må det oppføres et våtrom med tilhørende omkringliggende tilkomstareal for de sanitærtekniske installasjoner, da det ikke er tilstrekkelig areal for etablering av våtrom i eksisterende bygg som vil kunne være funksjonelt for tiltakshavers bruk. I den forbindelse er det et behov for en tilrettelegging/tilpasning av nødvendig areal, såkalt konsekvensareal, for tilkomst til våtrommet og tilhørende installasjoner som er omsøkt grunnet tiltakshavernes helsetilstand og behov for en universell utforming. Det vises til at tiltaket vil sikre helsemessig tilfredsstillende vann og avløp samt bedre miljøet ved at det ryddes opp i spredte og ulovlige utslipp. Det fremholdes videre at tilbygget vil bli innpasset til det bestående bygg og underordne seg den bestående arkitektur. Det vises videre til at man med den omsøkte planløsning søker å legge forholdene til rette slik at hytteeier med familie skal få anledning til å benyttes seg av hytten og natur- og friområdene i Vestby kommune. Det omsøkte tiltaket vil ikke ha negative konsekvenser for miljø eller sikkerhet, men store positive konsekvenser for helse og tilgjengelighet. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Hensynene bak forbudet om større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse, med mindre området inngår i reguleringsplan, er å sikre en forsvarlig utbygging, herunder at nødvendig infrastruktur er etablert før nybygg og større utbyggingstiltak tillates. Videre er bestemmelsen knyttet opp mot at større utbyggingstiltak kan gi økt bruk utover det formålet eiendommen/området er avsatt til, med andre ord en bruk som ikke er i tråd med planen. Det tillates av den grunn at fritidsboliger utvides med maksimalt 20 m² i uregulert område. Omsøkte tiltak innebærer at bruksarealet øker med 40,5 m², fra 47,0 m² til 87,5 m², med andre ord nær en fordobling av bruksarealet. Den omsøkte utvidelsen er også dobbelt så stor som tillatt utvidelse etter kommuneplanbestemmelsene 3 (20 m²). Bygningssjefen mener derfor at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Dette medfører at det ikke kan gis dispensasjon. Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen vil likevel bemerke at tilkobling til vann- og avløpsledning representerer en vesentlig miljøforbedring og at det er et legitimt ønske å kunne knytte seg til ledningene og å innpasse våtrom i bygg. Bygningssjefen er imidlertid av den oppfatning at en utvidelse på 20 m² vil være et tilstrekkelig areal for innpassing av våtrom. Bygningssjefen vil videre bemerke at personlige forhold bare helt unntaksvis vil kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som plankravet og forbudet mot større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Så vidt bygningssjefen er kjent med er det heller ikke gitt dispensasjon fra forbudet om vesentlig utvidelse for sammenlignbare tiltak den senere tid. Å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil derfor kunne medføre uheldige presedensvirkninger.
Bygningssjefen mener at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Bygningssjefen konkluderer derfor med at søknaden avslås da vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. Eventuelt ny søknad En ny søknad, hvor BRA vil være inntil 20 m² vil godkjennes, så lenge tiltaket er i tråd med øvrige bestemmelser. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 9 075,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Kap. 3-1 Tiltak 31-70 m², jf. kap. 3-12 Avslag: kr 4.950,-* Kap. 3-8, Dispensasjon: kr 4.125,-* * Gebyret er redusert med 25 % i henhold til Byggesaksforskriften 7-6 da saksbehandlingsfristen i pbl. 21-7 er oversittet med én uke. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende.
3 Vestby kommune Bygg Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Ida Johanne Holm Espenes Juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Kommunalteknikk, Postboks 144, 1541 VESTBY Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Marit Berg Henriksen, Postboks 144, 1541 VESTBY Finn Helgesen, Brolandsveien 26 B, 0980 OSLO Kari Ravnestad Helgesen, Brolandsveien 26 B, 0980 OSLO Mottakere: Entreprenør Gruppen AS, Ravnåsveien 1, 1254 OSLO VVS Gruppen AS, Ragnar Aasheim, Ravnåsveien 1, 1254 OSLO Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 6 av 7
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vestby kommune - Bygg Vår ref.: 15/05288-11 Side 7 av 7