FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING FOR DEL AV GNR. 89 BNR.12 OG 13 I REGULERINSPLAN FOR SELBEKKEN VEDTATT 20.05.09 ALT. I OG ALT. II Datert: 06.06.17 Høringsperiode: 07.06. 07.08.17 Planbeskrivelse 1 Sammendrag Planområdet ligger i Lensvik sentrum, vest for Lensvik skole og barnehage. Arealet som ønskes omregulert ligger innenfor reguleringsplan Selbekken, vedtatt 20.05.09 og er regulert til landbruksformål. Planforslaget er privat og fremmet av grunneier på gnr. 89/12 i forståelse med grunneiere på gnr.89/13. Formålet med planforslaget er å åpne utvidelse av eksisterende kårbolig på gnr. 89/12, i henhold til formannskapets vedtak i sak 23/17 den 03.05.17. Planområdet omfatter deler av eiendommene gnr.89/12 og gnr.89/13 der det er eksisterende gårdsbebyggelse med våningshus og driftsbygninger. På gnr. 89/12 er det oppført kårbolig nord for driftsbygningen. Planområdet er ikke befart med hensyn på kulturminner eller skred. Del av eiendommen gnr.89/13 ble avsatt til fareområde kvikkleire i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Selbekken. 2 Bakgrunn for planarbeidet Planforslaget fremmes på bakgrunn av formannskapets (FMS) anbefaling i sak. 14/17 den 05.04.2017. FMS vedtak lyder slik: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Selbekken for å kunne oppføre tilbygg til kårbolig på gnr/bnr. 89/12. Det gis avslag på overnevnte søknad da dispensasjon er et unntak og bør unngås. Rådmannen ønsker derfor at tiltakshaver søker om en reguleringsendring av det aktuelle området, slik at den aktuelle kårboligen kan reguleres til boligformål og ikke LNF-område slik situasjonen er i dag. Det er fremmet privat planforslag om å regulere del av eiendommen gnr.89 bnr.12 og 13 fra reguleringsformål landbruk til byggeområde bolig. Planforslaget ble lagt fram for formannskapet i møte den 03.05.17, og formannskapet vedtok å legge ut to alternative forslag til reguleringsendring på høring.
Sort strek illustrerer forslagsstillers avgrensing av området som ønskes omregulert til boligformål. Forslagene som sendes på høring er noe redusert i forhold til forslagsstillers ønske, som omfattet en større del av gnr. 89/13. Begrunnelsen for å redusere område, er at det ikke er ønskelig med ny boligbygging inntil regulert areal for barnehageformål, samt av hensyn til eksisterende bolig på gnr. 89/165. 3 Planprosess, medvirkning Kunngjøring av reguleringsendring varsles med annonse i avisa Sør-Trøndelag og på internett via kommunens hjemmeside www.agdenes.kommune.no/kunngjøringer. Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter varsles med brev, og får planforslaget tilsendt. Planen er vurdert i forhold til plan- og bygningslovens 12-10 1. ledd jf. 4-2 med tilhørende froskrift. Planen faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensvurderes. Agdenes kommune anser det ikke nødvendig å utarbeide planprogram. Det er ikke avholdt forhåndskonferanse ut over tidligere dispensasjonsbehandling som nevnt over. 4 Planstatus og rammebetingelser Overordnede føringer og gjeldende planstatus Gjeldende reguleringsplan er «Selbekken», vedtatt 20.05.09. Planen omfatter Lensvik sentrum, og omfatter arealer både øst og vest for fv. 710. Mellom fv. 710 og sjøen ligger i hovedsak forretnings- /næringsarealer, helsesenter og rådhus samt skyssterminal (buss, hurtigbår, p-plass) mens skole, barnehage og nye boligtomter i hovedsak ligger på vestsida av fv. 710.
All eksisterende gårdsbebyggelse som inngår i reguleringsplan for Selbekken, er regulert til landbruksformål. I henhold til bestemmelsene er det i disse områdene kun tillatt å oppføre bygninger og anlegg som har direkte tilknytning til landbruk. Utsnitt fra reguleringsplan Selbekken. Arealer på gnr 89/12 og 13 er regulert til landbruksformål og er søkt omregulert til boligformål. Arealer med gul farge er områder regulert til boligformål, rødt areal er områder regulert til offentlig formål (her; barnehage og skole). 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Eiendommene gnr.89/12 og 89/13 som søkes omregulert, ligger mellom to arealer som er regulert til byggeområde for boligformål. Gnr. 89/13 grenser i tillegg til byggeområde for offentlig formål (Lensvik barnehage gnr.89/214 og Lensvik skole gnr. 89/559). Eksisterende bebyggelse på 89/12 og 13 som søkes omregulert, er regulert til landbruk fordi det er gårdsbebyggelse med våningshus og driftsbygninger. Det er imidlertid ikke lenger gardsdrift med husdyr på noen av eiendommene, og arealet er ikke lenger egnet for dette. Eiendommene har jordbruksarealer som ligger andre steder. Dersom gårdsbebyggelsen reguleres til boligformål, kan den fradeles og jord- og skobrukssarealene blir liggende som eiendommer uten bebyggelse. Det tas derfor inn i reguleringsbestemmelsene at jordloven skal gjelde for området. Eksisterende våningshus på gnr. 89/12 og 13 ligger svært nær fylkesvegen, og delvis innenfor regulert byggegrense. Adkomstveg (-er) til ev. bebyggelse bak eksisterende gårdstun, vil bli liggende tilnærmet inne i / gå gjennom eksisterende gårdstun, noe som er lite ønskelig.
Grunnforhold I Melandsåsen og øvre deler av regulert område, er det grunnlendt mark med fjell i dagen. For detaljer om kartlagt skredfare i området vises det til Rambølls rapport Reguleringsplan for Selbekken prosjektnr. 6070709 samt områder vist på plankartet med rød skravur. Kulturminner Det er ikke kjente, registrert kulturminner i planområdet. Området er ikke befart med hensyn på kulturminner. Natur- og miljøinteresser I følge Direktoratet for naturforvaltning sin naturbase er det ikke registrert spesielle viktige områder for natur, biologisk mangfold og friluftsliv innenfor planområdet. Melandsåsen for øvrig er et nærfriluftsområde som er mye brukt av både barnehage, skole og beboere i Selbekken. Teknisk infrastruktur Eksisterende bebyggelse har godkjente avkjøringer fra fv. 172. Ved etablering av ny (e) boliger må eksisterende avkjøringer benyttes eller flyttes slik at det ikke blir nye avkjøringer. Eksisterende boliger i området er tilknyttet offentlig vannforsyning, men har private avløpsløsninger. Det er offentlig renovasjon for boligene i området. Avfallsdunker hentes ved fv. 172. Lek- og uteoppholdsareal Arealet nord for områdene som er vist både i alternativ I og II benyttes som friluftsområde. Lekeplass på barnehage og på skole er tilgjengelig utenom åpningstid. Det er kunstgressbane, friidrettsbane og ballbinge ved Lensvik skole, og det anses ikke nødvendig å sette av egne lekeområder. Det bør settes av et privat uteoppholdsareal for hver boenehet. Parkering Det må settes av plass til en garasje/carport samt en biloppstillingsplass pr. boenhet innenfor området. Støy Arealene nærmest fv. 172 ligger i gul støysone, dvs. at arealene nærmes fv. ligger i gul støysone. Dersom eksisterende bebyggelse rives, bør ny bebyggelse flyttes ut fra støysone. Eksiterende kårbolig ligger utenfor gul støysone. Barnehag, skole og sentrumsfunksjoner Området ligger i umiddelbar nærhet av barnehage og skole, og ca 500 meter fra forretning, helsesenter, offentlige kontorer og buss-og båtterminal.
Gnr. 89/13 og 89/169 sett fra fv. 172. Del av eksisterende kårbolig (hvit) sett fra fv. 172 fra vest. Garasje til kårbolig på vestsida av driftsbygning.
6. Beskrivelse og konsekvenser av planforslaget Alternativ 0: Gjeldende reguleringsplan. I gjeldende reguleringsplan er omsøkte arealer på gnr. 89/12 og 13 regulert til landbruskformål. Eksisterende våningshus, driftsbygning og kårbolig ligger i dette formålet. Det tillates ikke tiltak ut over det som har direkte tilknytning til landbruksdrift. Dersom gjeldende plan opprettholdes uendret, vil det ikke være tillatt med utvidelse av eksisterende kårbolig med ny boenhet. Det er ikke landbruksdrift på eiendommen som tilsier at det er nødvendig med kårbolig eller utvidelse av kårbolig. Eksisterende kårbolig har en boenhet og er oppført i 1 etasje, med plate på mark og mønehøyde 4 meter. Garasje til bruk for kårboligen, er plassert på vestsida av driftsbygningen, og ligger i sin helhet nærmere fv. 172 enn byggegrense tilsier.
Alternativ I Eksisterende kårbolig med tilhørende areal på reguleres fra landbruk til byggeområde Alternativ I : Kårbolig og omkringliggende areal, ca 3 daa, reguleres til bolig, resten forblir landbruksområde. Eksisterende kårbolig med omkringliggende areal på ca 3 daa foreslås regulert til byggeområde for bolig, byggeområde. Reguleringsbestemmelsene åpner for at det kan oppføres tilbygg til eksisterende bolig. Tilbygg bør tilpasses eksisterende bolig som har mønehøyde på 4 meter, og det er derfor foreslått maks mønehøyde på 7 meter for ny bebyggelse. Det er også foreslått å begrense hvor mye som kan bebygges, ved å sette maks bebygd areal (BYA) til 30 % av regulert boligarealet, dvs. 900 m 2. Planforslaget viser adkomstveg der dagens veg til kårbolig ligger, på vestsida av eksisterende driftsbygning. Adkomsten er etablert fra fv. 172, og godkjent slik den i dag ligger.
Alternativ II - Arealet på gnr. 89/12 og 13 som ligger mellom to regulerte byggeområder for bolig i eksisterende planer, omregulert fra landbruk til bolig Eksisterende bebyggelse med våningshus og driftsbygninger, samt kårbolig og arealer på gnr. 89/12 og 13 nord for bebyggelsen, omreguleres fra landbruk til byggeområde-bolig. Ingen av gårdene driver med husdyrproduksjon pr. dato, og det anses som lite egnet og lite trolig at det blir ny gardsdrift med husdyr. For å unngå at området kan deles opp slik at øvrige jord- og skogbruksarealer som hører til eiendommene blir liggende uten bebyggelse, gjøres jordloven gjeldende for planområdet. Eksisterende våningshus på eiendommene ligger innenfor byggegrense mot fv. 272. Ved ev. oppføring av ny bebyggelse, må den plasseres i henhold til regulert byggegrense. Eksisterende avkjørsler mot fv. 272 opprettholdes. Endring av dagens avkjørselssituasjon vil kreve tillatelse fra vegvesenet. I prinsippet kan eksisterende bebyggelse rives for å oppføre nye boliger. Reguleringsbestemmelsene foreslår at det kan bygges eneboliger- eller tomannsboliger, og at maks utnyttelsesgrad for hver tomt settes til bebygd areal (BYA) på 30 %. En del av eiendommen gnr 89/13 ligger innenfor faresone for kvikkleireområde. Før det ev. kan gjøres tiltak i grunnen / oppføres nye bygninger, må det foreligge en geoteknisk vurdering av tiltaket.
7. Risiko og sårbarhet Aktuelle tema: Risiko- og sårbarhetsanalyse Skredfare Ulykke i avkjørselspunkt Ulykke med gående/syklende Kommentar Del av eiendommen gnr.89 bnr. 13ligger i fareområde skred. Krav om geoteknisk vurdering før nye tiltak innenfor fareområdet. Området har avkjøringer fra fv. 172 som har 40-sone i området. Rett strekning, bra oversikt. Det er G-/S veg på sørsida av fv. 172 og ned til sentrum. Brann Ingen spesielle forhold som tilsier spesiell brannfare. Avstand til brannstasjon er ca 800 meter. ***