BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 22.02.2013 Saksnr.: 200909812/85 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TEVI Ytrebygda, Sletten, gnr 108, bnr 1, 3 m.fl. Sletten ridesenter. Plannummer 61490000. Forslag til detaljregulering. 2. gangs behandling Kort om planforslaget Fagetaten viser til planmateriale mottatt i flere omganger, senest 07.01.2013. Ard arealplan AS (tidligere Plan Vest Bergen AS) fremmer på vegne av Bergen rideklubb og Zurhaar & Rubb AS, detaljreguleringsplan for et 363 dekar stort område på Sletten ved Flesland. Hovedformålet er å videreutvikle ridesenteret på gnr 108, bnr 1 for å løse konflikter med naboer knyttet til blant annet trafikk, parkering, riding på veg og håndtering av hestemøkk, samt å videreutvikle gårdsdriften på gnr 108, bnr 3 med fokus på forproduksjon og opptrening og dressur av hester. I tillegg åpnes det opp for fortetting i tilknytning til eksisterende småhusbebyggelse i sør. Utnyttingsgraden er oppgitt i %-BYA, og er satt til 20 % for boligområdet og 8 % for landbruksområdet, mens den varierer fra 25-75 % innenfor stadiondelen av planområdet. Byggehøydene er satt til 10 meter for både stadionområdet og landbruksområdet, samt 9 meter for boligområdet. I tilknytning til ridesenteret settes det også av et areal på 1,6 dekar hvor det legges til rette for et 8 meter høyt gjødselslager/komposteringsanlegg. Planområdet er uregulert. Det mest sentrale arealet for ridesenteret er i KPA 2010 avsatt til idrettsanlegg, mens resten av planområdet for det meste er avsatt til LNF-område. Planområdets plassering sørvest for flyplassen

Nordlige deler av planområdet sett fra sør Sørlige deler av planområdet sett fra nord Side 2 av 16

Planområdet markert i utsnitt av KPA 2010 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C) og øvrige vedlegg. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 13.02.2011 29.03.2011. Det kom inn 14 private merknader og 21 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes stort sett som dekkende. Høringsinstansene peker i hovedsak på følgende: Side 3 av 16

Innsigelse vedrørende boliger i rød flystøysone (Avinor og Fylkesmannen) Innsigelse vedrørende boligformål i LNF-område (Fylkesmannen) Innsigelse vedrørende automatisk fredete kulturminner (Hordaland fylkeskommune) Svært uheldig at planforslaget åpner for et nytt naust i Breiavika i stedet for å ivareta tilkomst til sjø (Grønn etat) Ønsker bedre dokumentasjon av nyere tids kulturminner (Byantikvaren) Krav til opprusting av Fleslandsvegen (Statens vegvesen og Etat for plan og geodata) Krav til godkjent løsning for eksisterende hestemøkkdeponi og nytt komposteringsanlegg (Grønn etat og Helsevernetaten) Har ikke innvendinger til argumentasjonenen for utlegging til idrettsformål i stedet for landbruksformål i deler av området. (Fylkesmannen). Holder fast ved at arealet i vest må reguleres til landbruk (Fylkesmannen). I de private merknadene pekes det i hovedsak på følgende: Krav om konsekvensanalyse (velforeninger m.fl.) Positivt med egne ridestier separat fra bilvegene i området (naboer) Plager knyttet til avrenning og lukt fra deponert hestemøkk (naboer) Full støtte til planene (Norges rytterforbund) Problemer med økt biltrafikk på eksisterende veger i planområdet (naboer) Det vises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Forslagsstillers oppsummering av endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D (siste side). Planmaterialet er stort sett oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall nye boligtomter er kraftig redusert. Driftsbolig, generasjonsbolig og flere mulige fortettingstomter videreføres som ved offentlig ettersyn. Mer areal foreslås regulert med landbruksformål (LNFRL) og mindre med formålet idrettsanlegg (IA) enn ved offentlig ettersyn. Rekkefølgekrav til nye kryss med Fleslandsvegen, jf. minimumskrav fra Statens vegvesen er tatt inn i bestemmelsene. Hensynssoner med tilhørende bestemmelser vedrørende kulturminner, herunder funn av automatisk fredet kulturminne i 2012 er tatt inn i planforslaget for å imøtekomme krav fra fylkeskommunen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til innsigelsene Innsigelsen fra fylkeskommunen vedrørende eldre tids kulturminner synes avklart, jf. eget avsnitt om dette. Side 4 av 16

Innsigelsene fra Avinor og Fylkesmannen galdt begge hovedsakelig støyfølsom bebyggelse i rød flystøysone. Fylkesmannen hadde i tillegg innsigelse til at deler av planforslaget var i strid med avsatt areal til LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Begge instansene har fått oversendt plankart og bestemmelser til 2. gangs behandling for å få bekreftet om innsigelsene opprettholdes. Ettersom hovedformålet med planforslaget er å videreutvikle ridesenteret på bnr 1 og gårdsdriften på bnr 3, ba fagetaten innsigelsesinstansene spesielt vurdere om det kunne være aktuelt å gi unntak for driftsboligen i tilknytning til stadiondelen av planforslaget og generasjonsboligen i landbruksområdet. Avinor har nå bekreftet at innsigelsen deres i hovedsak opprettholdes, men gjør det samtidig klart at denne ikke omfatter driftsboligen og generasjonsboligen, selv om de heller ikke kan se at det foreligger føringer på bruken av disse boligene som gjør at de skal unndras anbefalingene i forskriftene. Fylkesmannen går ikke konkret inn på om driftsboligen og generasjonsboligen kan behandles annerledes enn ordinære boliger, men bekrefter at innsigelsen opprettholdes. For øvrig minner Fylkesmannen om det skjerpede strandsonevernet, noe fagetaten ser kan ha betydning for LNFRB-områdene i planforslaget i tillegg til naustområdene. (Se mer om dette under fagetatens vurdering av flystøy og kommuneplanens arealdel.) Konsekvensutredning Det er ikke levert inn konsekvensutredning (KU). Forslagsstiller har gitt sin begrunnelse for dette (s. 27 i planbeskrivelsen) og vurderer det som tilstrekkelig med en utvidet planbeskrivelse. Med de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn vurderer fagetaten også konsekvensene av planforslaget som tilstrekkelig belyst gjennom planbeskrivelsen sammen med øvrig innlevert planmateriale. Fagetaten vil uavhengig av en KU ikke støtte nye boliger i rød flystøysone. Konsekvenser av at ridesenteret utvides innenfor dagens anlegg anses tilstrekkelig belyst i reguleringsforslaget. I kommuneplanens arealdel 2010 er de mest sentrale arealene for ridesenteret i hovedsak avsatt til idrettsanlegg. En del hesterelaterte tiltak er i planforslaget lokalisert utenfor dette, men er da for det meste også på areal foreslått regulert til landbruksområde (LNFRL), i tråd med kommuneplanens arealdel. Dette gjelder for eksempel byggene/installasjonene i tilknytning til forproduksjon og opptrening og dressur av hester. Et unntak er ridetraséene som foreslås regulert til «Andre idrettsanlegg» (AI). Disse er imidlertid ikke spesielt arealkrevende, og området de slynger seg gjennom foreslås regulert til landbruksområde, i samsvar med Grønn etats anbefaling ved offentlig ettersyn. Ridetraséene er for øvrig et positivt tiltak som skal bidra til at det blir mindre riding på bilvegene i planområdet. Samlet sett vurderer fagetaten dette til å være innenfor det man gjennom detaljregulering må kunne åpne opp for i område avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Hovedformål Fagetaten slutter seg til hovedformålet med planforslaget (landbruk i vest og ridesenter i øst). Dette innebærer en regulering i samsvar med dagens bruk, samtidig som det legges til rette for en videreutvikling av ridesenteret. Ridesenteret er et bra tilbud til barn og unge, og planforslaget vil også bidra positivt ved at det legger til rette for en opprydning i eksisterende forhold knyttet til aktiviteten ved ridesenteret. Side 5 av 16

Mesteparten av eksisterende ridesenter er gitt reguleringsformålet «idrettsstadion» (IS). Samme formålet er brukt på arealene hvor hovedtynden av ridesenterets utvidelse kommer. Dette er hovedsakelig i samsvar med kommuneplanens arealdel 2010. Fylkesmannens landbruksavdeling uttalte ved planoppstart blant annet at: «Landbruksavdelinga vil sterkt oppfordre om at arealet som skal nyttast til rideaktivitet i reguleringsplanen vert regulert til landbruk». Ved utlegging til offentlig ettersyn kommenterte fagetaten dette slik: I veilederen «Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss», er imidlertid større hestesenter, ridehall og rideanlegg definert til å ikke inngå i landbruksbegrepet (LNF). Eksisterende ridesenter havner trolig i denne kategorien, og det er ikke tvil om at utvidelsen av ridesenteret, med stadionanlegg og tilhørende fasiliteter, plasserer det i nevnte kategori. Planforslaget legger også opp til at det skal drives forproduksjon, opptrening og dressur av hester på arealer som foreslås regulert til landbruksområde (LNFRL). Det er mulig denne delen av virksomheten vil være i samsvar med hva som inngår i landbruksbegrepet i nevnte veileder, hvor det fremgår at anlegg for oppstalling av hest, mindre ridehall og rideanlegg, inkludert utleie/utlån, hvis anlegget er tilpassert brukets størrelse og drift, inngår i landbruksbegrepet. Til dette uttalte Fylkesmannens landbruksavdeling følgende ved offentlig ettersyn: «Vi følger argumentasjonen som er brukt for utlegging til idrettsformål i staden for landbruksformål, og har ikke merknader til dette. Ellers holder vi fast ved at det andre arealet (arealet i vest) blir regulert til landbruk som vist i høringsframlegget; jfr. Merknadene til oppstartsmeldingen.» Med det som bakgrunn i tillegg til den faktiske bruken av området i dag, anbefaler fagetaten å holde fast ved at stadionområdet og ridetraséene bør aksepteres regulert med idrettsformål (ISog AI-områder). For øvrig kan det legges til at det ved offentlig ettersyn også var regulert idrettsformål på en god del areal mellom ridetraseene. Dette er nå omgjort til landbruksformål (LNFRL). Med det vurderer fagetaten merknaden fra Grønn etat ved offentlig ettersyn vedrørende avgrensningen av regulering til idrettsformål som tilstrekkelig imøtekommet. Blant nabomerknadene ved offentlig ettersyn påstås det (fra eier av gnr 108, bnr 7) at byggehøyden på ridehallen i landbruksområdet (LNFRL01) vil være veldig sjenerende og neppe er i tråd med retningslinjene for landbruksområder (dok. 59). I merknadsskjemaet påstår forslagsstiller at byggehøydene på ridehallen i vest blir som for vanlige bolighus. Til dette vil fagetaten bemerke at ridehallen og stallen er plassert høyt i terrenget. 10 meter er dessuten litt høyere enn hva som er vanlig i området og kan sammen med bygningenes utstrekning virke dominerende/voldsomt. Innleverte fotoillustrasjon fra luften bekrefter dette (Se vedlegg H.) Fylkesmannen kommenterte ikke spesifikt de planlagte byggene som foreslås innenfor området man vil regulere til landbruksareal LNFRL01. I tillegg til ridehallen gjelder dette stallen, redskapsbygget og skrittmaskinen som der er vist i plankartet. I planforslaget er det i dette området satt en maksimal byggehøyde på 10 meter. Terrengprofilene (vedlegg F, snitt 1) viser høyeste bygg med kotehøyde 31 meter på taket og et grunnplan beliggende på kote 21 meter. Høyden og plasseringen fremstår der som akseptabel i forhold til eksisterende Side 6 av 16

nabobebyggelse. Fagetaten finner det imidlertid uheldig at terrengprofilene naboene og høringsinstansene har sett ved offentlig ettersyn viste 8 meter. Det var rett nok allerede da tatt inn 10 meter i reguleringsbestemmelsene og plankartet, men illustrasjoner og terrengprofiler skal vise hva planforslaget faktisk åpner opp for og det skal uansett være samsvar. Dette er rettet opp i planforslaget til 2. gangs behandling. Veilederen «Plan- og bygningsloven og Landbruk Pluss» gir ingen klar indikasjon på hvor stor en ridehall og stall kan være uten å komme i konflikt med landbruksbegrepet. Det er relevant å se på hva man tidligere har gitt byggetillatelse til innenfor uregulerte områder avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. I byggesak 200513417 finner vi et slikt eksempel. Der fikk Fylkesbyggesjefen dispensasjon i et uregulert LNF-område på Stend til oppføring av en enkel uisolert ridehall uten innlagt vannforsyning. Byggehøyden var på ca. 10,5 meter (+ ventilasjonsrør?) og byggets utstrekning 24,3 m*64,5 m, totalt 1567 kvm BRA. Noe tilsvarende åpnes det for i foreliggende planforslag. Således har fagetaten i utgangspunktet ikke vesentlige innvendiger. Stallen og redskapsbygget kommer imidlertid i tillegg, og ligger tett samlet med en luftegård i midten, slik at det på avstand kan fremstå som ett stort bygg. Eksakt størrelse på disse byggene vil bli avgjort ved byggesaksbehandlingen, innenfor de rammene og den plasseringen av byggene som fremgår av reguleringsplanen. Fagetaten antar at det mest sentrale i forhold til landbruksinteressene er i hvor stor grad bygningene har karakter av å være permanente (hindrer eventuell senere tilbakeføring til landbruk) og hvor mye de indirekte kan medføre av andre permanente tiltak som også går på bekostning av landbruksinteressene. Selv om planforslaget åpner for samme byggehøyde i landbruksområdet som innenfor stadiondelen av planområdet, er det i stadiondelen snakk om langt tyngre bebyggelse som medfører større terrenginngrep og krever mer infrastruktur. For ridehallen og de andre byggene i landbruksområdet LNFRL01 anbefaler fagetaten derfor å godkjenne foreslåtte byggehøyde på 10 meter. Estetikk/visuell nærvirkning Grønn etat anbefaler at man prøver å bevare den eksisterende landskapskarakteren i området, og påpekte ved offentlig ettersyn konkret at: «Banen som omtales som oppvarmingsbane på 20*40m vil medføre relativt omfattende terrenginngrep i vest og bør justeres.» Banen det er snakk om ligger lengst vest på det østlige bruksnummeret, dvs. gnr 108, bnr 1. I planforslaget til 2. gangs behandling er ikke banens plassering justert. Forslaget legger opp til at en god del av det småkuperte landskapet i området blir utplanert, noe som kan medføre at stadionbyggene fremstår som store og dominerende. Ved offentlig ettersyn etterlyste fagetaten en vurdering av justert plassering eller andre tiltak som kan Side 7 av 16

motvirke dette. Fremdeles mangler en slik alternativvurdering. Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn levert inn fotoillustrasjoner (vedlegg H) som viser deler av planlagt bebyggelse sett fra luften og bakkeplan. I tillegg er det levert oppdaterte terrengprofiler (vedlegg F). Fotoillustrasjonene har begrenset verdi og kan gi feilaktig inntrykk av at den tyngste utbyggingen kommer i landbruksområdet i vest. Gjennom reguleringsbestemmelser og plankart åpnes det rett nok for samme byggehøyde der som innenfor stadiondelen av planområdet, men stadionområdene vil som nevnt tidligere medføre langt større terrenginngrep og behov for infrastruktur. Fagetaten ser at spesielt stadionområdene burde vært illustrert på en bedre måte. Nytt gjødselslager/komposteringsanlegg Norsk landbruksrådgivning har på vegne av forslagsstiller utarbeidet en rapport (vedlegg L) med løsningsforslag for eksisterende utendørs gjødselsdeponi, og til nytt gjødselslager/komposteringsanlegg. Det gamle deponiet skal ha blitt etablert i 1999, og anslås i rapporten å inneholde 8000-9000 kubikkmeter gjødsel og flis, og 3000-4000 kubikkmeter jord og steinmasser. Innkapsling av deponiet er i rapporten vurdert som forsvarlig alternativ til fjerning. I tillegg er det gjort dimensjoneringsberegninger for et komposteringsanlegg som gjør det mulig med 24 måndeders langtidskompostering. Dette er ønskelig da bruk av fersk hestemøkk og flis som gjødsel ikke er gunstig og i tillegg vanskelig å kompostere hurtig, jf. rapporten. Det tas sikte på at de ferdigkomposterte massene skal spres i nærområdet. Fagetaten konstaterer at det i plankartet er satt av tilstrekkelig areal til et slikt anlegg i henhold til rapportens anbefalinger. Det er i beregningene tatt høyde for gjødselsproduksjon fra inntil 90 hester. Foreslåtte bestemmelser 2.4.5 2.4.8 inneholder krav knyttet til håndtering av hestemøkk, men er ikke presise nok og knyttes bare opp mot bruksnummer 1 (i øst), selv om det også legges opp til en god del hesteaktivitet på bruksnummer 3 (i vest). Det fremgår av Grønn etats uttalelse ved offentlig ettersyn at rekkefølgebestemmelser knyttet til håndteringen av eksisterende deponi må knyttes opp mot godkjenning fra Fylkesmannen, og at tilsvarende gjelder for konsesjon til drift av det nye komposteringsanlegget. Fagetaten anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene presiseres at det skal dokumenteres konsesjon fra Fylkesmannen til komposteringsanlegget før det gis tillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor planområdet. Med dette vil det fortsatt være åpning for at man for eksempel kan bygge de nye interne bilvegene (KV og V) og ridevegene (AI) før det foreligger konsesjon til komposteringsanlegget. Samtidig vil bestemmelsene (rekkefølge) sikre at håndtering av hestemøkk blir prioritert før det blir etablert bygninger som øker antallet hester i området. Håndtering av eksisterende deponi Ved offentlig ettersyn var det ingen av høringsinstansene som uttrykte innvendinger til rapporten fra Norsk landbruksrådgivning, herunder tildekking som løsning i stedet for å fjerne hele det gamle deponiet. Blant nabomerknadene er det ønske om fjerning. Naboene mener at følgende problemer kan stamme/stammer fra det gamle hestemøkkdeponiet: - Forurensning og misfarging av vannet i Slettepollen, tidvis helt ut til den offentlige badeplassen i Lønninghamn - Luktplager, flueplager og rotteplager Side 8 av 16

Som en del av ROS-analysen i planbeskrivelsen (s. 36) skriver forslagsstiller følgende: «Deler av Slettepollen er forurenset. Kilden for dette er sannsynligvis en kombinasjon av avsig fra landbruk i området og ikke minst driften av flyplassen. Avsig fra ridesenteret skal være minimal da urin fra hester vil samles opp av spon. Det skal tas vannprøver av Slettepollen.» Konkret om flueplager skriver forslagsstiller følgende: «Flueplage kan oppstå om ikke rutinene for fjerning av hestemøkk følges. Med dagens leveringsavtale med levering av møkk to ganger i uken og fjerning av møkk ute i planområdet skal det ikke kunne oppstå flueplage. Fluene tiltrekkes av fersk hestemøkk.» - Naboene påpeker også at spredearealet rapporten har som forutsetning er på 360 dekar, altså like stort som hele planområdet og dermed mindre enn det potensielle spredeområdet forslagsstiller faktisk disponerer innenfor planområdet. Fagetaten konstaterer at det i så fall synes som om forslagsstiller uansett vil være avhengig av å transportere en del hestemøkk ut av planområdet for spredning eller håndtering andre steder Fordelene med å fjerne det gamle deponiet er åpenbare. Gitt at problemene naboene peker på faktisk stammer fra hestemøkkdeponiet, ville man da garantert være kvitt dem. Fagetaten tar ikke stilling til om man bør velge fjerning eller tildekking som løsning for å få bukt med problemene naboene peker på. Dette blir det opp til Fylkesmannen å vurdere. Reguleringsplanen må ved bruk av rekkefølgebestemmelser sikre at denne vurderingen blir gjort tidsnok. Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.5-2.4.8 omhandler som nevnt hestemøkk. Blant annet er det lagt inn krav om godkjenning fra Fylkesmannen for både eksisterende deponi og når det gjelder konsesjon til driften av komposteringsanlegget som skal bygges. Bestemmelsene er plassert under overskriften «rekkefølgekrav», men må omformuleres og presiseres for å kunne fungere som nettopp rekkefølgekrav. Det må fremgå tydelig hva som skal være oppfylt før det kan gis igangsettingstillatelse og i neste omgang midlertidig brukstillatelse. Konkret anbefaler fagetaten at de nevnte bestemmelsene erstattes med en ny bestemmelse med følgende ordlyd: «Før det kan gis igangsettingstillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor planområdet, skal det dokumenteres konsesjon fra Fylkesmannen til drift av nytt komposteringsanlegg innenfor område AABA01, og en løsning som Fylkesmannen har godkjent for håndtering av eksisterende deponi. Før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller og staller innenfor planområdet skal det dokumenteres at eventuelle vilkår i konsesjonen er oppfylt.» Fylkesmannen har bekreftet at fagetatens forslag til ny bestemmelse er OK. Kulturhistorisk registrering I plankartet er det tatt inn hensynssoner for bevaring av kulturmiljø og soner for båndlegging etter kulturminneloven. Hordaland fylkeskommune gjennomførte våren 2012 registreringer og påviste nye funn som blant annet viste seg å utgjøre en gammel boplass fra jernalderen (H730_2). I tillegg ble det som trolig er en gammel kirkeveg undersøkt og kartlagt (H570_4). Side 9 av 16

Det samme gjelder en kai ved Slettepollen (H570_5) og den gamle steingarden (H570_1, H570_2 og H570_3) som ligger i skillet mellom bruksnummer 1 og 3. Rundt den gamle boplassen fra jernalderen foreslås det også en buffersone (H570_6) i samsvar med fylkeskommunens krav. Reguleringsbestemmelser vedrørende kulturminner ( 2.7, 7.5 og 7.6) kan i praksis anses godkjent av fylkeskommunen da disse i hovedsak er foreslått av fylkeskommunen selv og deretter akseptert av forslagsstiller og fagetaten. Når det gjelder kostnader i forbindelse med de arkeologiske registreringene bør det nevnes at fagetaten tidligere har mottatt kostnadsoverslag med påførte signaturer av formann Bergen Rideklubb og tiltakshaver Fondveggen AS. Kommunen må derfor kunne forutsette at kostnadene ved de utførte arkeologiske undersøkelsene nå er dekket av forslagsstiller. Nyere tids kulturminner Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn i samråd med byantikvaren utarbeidet en egen rapport hvor nyere tids kulturminner er omtalt (vedlegg M). Denne er nå godkjent av byantikvaren. Fagetaten anser derfor temaet tilstrekkelig belyst i planforslaget. Nye boliger, arealformål i KPA og flystøy I BF01 har forslagsstiller tatt med et par ordinære boligtomter på areal som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-formål. Dette gjelder i alle fall en tomt på gnr 108, bnr 113 og nærmeste nabotomt nordøst for denne, innenfor gnr 108, bnr 3. Fagetaten anbefaler at disse tomtene heller reguleres til landbruksområde (LNFRL) på samme måte som naboområdet LNFRL15. I tillegg er det tatt med flere LNFRB-områder hvor det åpnes for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse, uten at det er angitt noen utnyttingsgrad for disse områdene i hverken plankart eller reguleringsbestemmelser. Disse områdene ligger innenfor den funksjonelle strandsonen. Fagetaten legger i utgangspunktet til grunn at det er forbud mot ethvert nytt byggetiltak innenfor 100-meters-beltet også på utbygd eiendom. Det fremstår som uklart hvilke tiltak forslagsstiller ser for seg å kunne realisere i disse områdene. Fagetaten anbefaler at de foreslåtte LNFRB-områdene heller reguleres til ordinært LNFR-areal, for å tydeliggjøre at man ikke ønsker å legge til rette for utbygging i strid med det skjerpede strandsonevernet som Fylkesmannen har minnet om. Nesten hele planområdet ligger i rød flystøysone, jf. Avinors flystøysonekart. Inndelingen i gul og rød flystøysone er implementert i KPA 2010. Dette er underkommunisert i planbeskrivelsen. Forslagsstiller baserer seg på den gamle støysoneinndelingen som følger av kommuneplanens arealdel 2006, trolig på grunn av at kommuneplanens arealdel 2010 formelt sett ikke er trådt i kraft så lenge det foreligger uavklarte innsigelser til den. Fagetaten ser at en slik tankegang i større grad kan ha en relevans i byggesakssammenheng. I forbindelse med utarbeidelse og vedtak av reguleringsplaner er derimot kommuneplanens arealdel 2010 generelt å betrakte som sterkt retningsgivende. I støysammenheng vil det også uavhengig av hvilken støysoneinndeling som er implementert i den til enhver tid gjeldende kommuneplan, være riktig å se hen til de mest oppdaterte støykartleggingene man har tilgang til. I henhold til retningslinje for støy i arealplanlegging (T-1442 og T-1521) fremgår det blant annet at kommunen ikke bør tillate etablering av boliger i rød støysone. Når det gjelder støysituasjonen og forslaget til reguleringsplan, finner fagetaten ikke grunn til å vektlegge at KPA 2010 er unntatt rettsvirkning. Det vil kunne skape presedens for en helsemessig meget uheldig utvikling dersom man fraviker det anbefalte byggeforbudet i rød støysone, jf. retningslinjene. Side 10 av 16

Fagetaten kjenner ikke eksakt til bakgrunnen for at det fremdeles ligger inne nye boligtomter i rød flystøysone i KPA 2010, men at det dreier seg om allerede fradelte tomter kan være en del av forklaringen. Flere av tomtene er store og planforslaget legger til rette for at man kan utnytte det fortettingspotensialet disse har. Innenfor BF01 dreier dette seg om 7-8 nye boliger (jf. illustrasjonen under hvor alle vil være i strid med rød flystøysone og de gule i tillegg er i strid med avsatt areal til LNF-formål i KPA.) Fagetaten ser at kommuneplanens arealdel og de tomtefradelingene som er gitt nok medfører at det er forventninger om å få bygge ut. De faglige holdepunktene man har, er imidlertid helt klare og tilsier en streng praksis i rød flystøysone. Fagetaten anbefaler derfor at det i bestemmelsene for det aktuelle arealet kun åpnes for å utvide eksisterende boliger, bygge garasje og liknende, men at det ikke tillates opprettet nye boenheter. Fagetatens kommentarer til flystøy og kommuneplanens arealdel 2006 (kommenteres i tillegg siden forslagsstiller har basert seg på den) Etter kommuneplanens arealdel 2006-2017, hvor det opereres med 4 flystøysoner (og 4 er høyest), havner de vestligste delene av planområdet i sone 2, mens de østligste delene ligger i sone 3. I flystøysone 3 skal det ikke gis tillatelse til nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål, eller gis bruksendring til slike formål. Gjenoppbygging, utviding og ombygging av eksisterende bolig kan tillates dersom det ikke opprettes nye boenheter. I flystøysone 2 gjelder i utgangspunktet det samme, men med den forskjellen at man der gjennom reguleringsplan kan vurdere å åpne opp for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel (jf. utfyllende retningslinjer til KPA). I det foreliggende planforslaget omfatter dette mesteparten av det hovedsakelig eksisterende boligområdet BF01. To av de nye boligene i planforslaget faller utenfor den ordinære kategorien. Dette gjelder en generasjonsbolig sør i landbruksområdet LNFRL01 og en driftsbolig (IS04) i nord i tilknytning til driften av ridesenteret. I likhet med nesten hele planområdet ligger begge disse også i rød flystøysone. Generasjonsbolig (nytt våningshus/kårbolig) Forslagsstiller fremhever i merknadsskjemaet (vedlegg D) at det i forbindelse med landbruksdrift er mulig å etablere kårhus og våningshus på gården. Dette skal være nødvendig for å sikre forsvarlig drift av gården. Plasseringen av generasjonsboligen (nytt våningshus/kårbolig) begrunnes med at man ønsker å kunne ha oversikt over den aktiviteten som vil foregå innenfor treningsfeltet m.m. i vest uten å bo tett oppi aktiviteten som foregår der. Fagetaten tar ikke stilling til om behovet for en slik ny bolig er tilstrekkelig begrunnet ut fra et landbruksmessig behov. Gitt att man kunne se bort fra flystøyproblematikken, ville det likevel neppe kunne forsvares å gi tillatelse til å videreføre eksisterende våningshus innenfor LNFRL04 og samtidig bygge ny (generasjonsbolig) i LNFRL01 i tillegg til en ny driftsbolig i IS04. Driftsbolig (ved ridesenteret) Når det gjelder driftsboligen i IS04 fremhever forslagsstiller det som helt avgjørende for et godt driftet anlegg at det bor noen innenfor området som kan se, observere og rykke ut etter behov - hele døgnet. Side 11 av 16

Fagetaten har forståelse for ønsket om en driftsbolig tett ved rideanlegget. Retningslinjene for støy i arealplanlegging er ikke juridisk bindende, men gjør at også driftsboligen er vanskelig å faglig sett kunne anbefale. Dersom man på tross av fagetatens anbefaling ønsker å åpne opp for driftsboligen, må det i reguleringsbestemmelsene tilføyes strenge rekkefølgekrav til støyisolering av hele boligen inkludert uteoppholdsarealet (vinterhage). Kravene skal blant annet også sikre at ikke Avinor (det offentilge) i etterkant får regningen med støyisoleringen. Naustområder Fagetaten kommenterte ved offentlig ettersyn at det var vanskelig å skille mellom nye og eksisterende naust i planforslaget, og at dette måtte presiseres i reguleringsbestemmelsene før 2. gangs behandling. Det fremgår av forslagsstillers kommentar i merknadsskjemaet (vedlegg D) at det var feil i nummereringen av naustområdene i planforslaget ved offentlig ettersyn. Det er nå klart at planforslaget legger opp til ett nytt naust innenfor område NAUST4 i plankartet (gnr 108, bnr 3 i Breiavika). Det er i punkt 23.2 i bestemmelsene til KPA 2010 gitt en viss åpning for nye naust i tilknytning til eksisterende naustområder. Det er imidlertid flere vilkår som må være oppfylt. Blant annet må det ikke være i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke til hinder for ferdsel til og langs sjøen eller gi vesentlige terrenginngrep. Grønn etat vurderer det foreslåtte naustet som svært uheldig fordi det på det aktuelle stedet er en liten bergknaus som går ut i sjøen i et område som ellers er svært tett bebygd med naust. Grønn etat ser det som viktig å ta vare på de få mellomrommene som er igjen med tilkomst til sjø. Fagetaten støtter Grønn etat og legger til at den foreslåtte nye naustetomten ligger i område avsatt til LNF-formål i både KPA 2006 og 2010, i motsetning til naustrekken lenger vest som er avsatt til naustområde i kommuneplanens arealdel. Området NAUST04 anbefales tatt ut av planforslaget. Det skjerpede strandsonevernet Fylkesmannen minner om medfører i utgangspunktet forbud mot ethvert nytt byggetiltak innenfor 100-meters-beltet (sågar på utbygde eiendommer i bystrøk). Trafikk Atkomst til planområdet er tilpasset reguleringsplan for fylkesveg Fleslandsvegen (arealplan- ID 17110000). Fagetaten uttalte ved offentlig ettersyn at det før 2. gangs behandling måtte innarbeides rekkefølgekrav som sikrer at aktuelle kryssløsninger i planen for Fleslandsvegen er ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse til utvidelse av ridesenteret. Fagetaten konstaterer at det er fastsatt rekkefølgekrav som tilfredsstiller Statens vegvesens minimumskrav når det gjelder kryssløsninger med fylkesvegen. (Se for øvrig eget punkt lenger ned om dette og aktuelt tilleggskrav som går utover minimumskravene Statens vegvesen har stilt når det gjelder opprustingen av Fleslandsvegen.) Konflikt mellom ridende på bilveger og bilister har vært et av temaene i saken. Det må derfor innarbeides rekkefølgekrav som sikrer at ridetraséene er opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse til tiltak innenfor planområdet som vil øke rideaktiviteten. Fagetaten foreslår følgende ordlyd: «Ridetraséer markert i plankartet (AI) skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller eller staller i planområdet. Krysningspunkt mellom ridetraséer og bilveger skal være godt synlige for både bilister og ridende.» Fagetaten uttalte ved offentlig ettersyn at det må knyttes rekkefølgekrav til vegene V1 og V2 slik at disse er ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse til byggene innenfor stadionområdene (IS). Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn tatt inn rekkefølgekrav knyttet til f_v02 men ikke o_v01. Fagetaten ser det som riktig å opparbeide o_v01 før det gis midlertidig brukstillatelse til de største tiltakene innenfor planområdet, og foreslår følgende Side 12 av 16

ordlyd tilføyd i 2.4.1: «o_v01 skal være ferdig opparbeidet med tilliggende fortau som vist i plankartet før det gis midlertidig brukstillatelse til ridehaller og staller innenfor planområdet.» Fagetaten ser også at foreslåtte rekkefølgekrav vedrørende f_v02 må endres slik at vegen blir opparbeidet helt frem til parkeringsplass PI02 som er parkeringsplass for store kjøretøyer ved stevner. Fagetaten foreslår at 2.4.3 endres til følgende ny ordlyd: «f_v02 skal være ferdig omlagt og opparbeidet helt frem til parkeringsplass PI02 før stevneboks innenfor IS05 blir tilrettelagt.» Rekkefølgebestemmelser gang- og sykklelveg langs Fleslandsvegen og avkjørsler Vegmyndigheten v/statens vegvesen har i sine merknader til planforslaget tatt opp forholdet til rekkefølgekrav for opparbeidelse av avkjørsler før planlagte tiltak innenfor planområde tas i bruk, samt etablering av gang- og sykkelveg langs Fleslandsvegen som er regulert i reguleringsplan for fylkesveg 177, Fleslandsvegen med planid. 17110000. Statens vegvesen har ikke fremmet innsigelse, men har bedt kommunen vurdere rekkefølgekrav knyttet til nevnte forhold. Forholdet til gangs- sykkelveg langs Fleslandsvegen har også vært tatt opp i forbindelse med behandling av planforslag for Flesland avløpsrenseanlegg. Dette planforslaget er til behandling ved Etat for byggesak og private planer som privat planforslag fremmet av Vannog avløpsetaten (sak nr. 201115733). Planforslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 13.11.12. Statens vegvesen har fremmet innsigelse til planen dersom det ikke blir innarbeidet rekkefølgekrav knyttet til gang- og sykkelveg langs Fleslandsvegen. Status i saken er at revidert planforslag avventes før saken kan fremmes for politisk behandling. Det er parallelt med plansaken for Flesland avløpsanlegg søkt om rammetillatelse og dispensasjon fra kommuneplanens arealformål (landbruks-, natur og friluftsområde) for å komme i gang med bygge- og anleggsarbeidene for anlegget. I søknaden om rammetillatelse var det vedlagt et brev fra Staten vegvesen hvor de, slik Etat for byggesak og private planer oppfattet det, godkjente utvidet bruk av avkjørselen for transport av sprengstein ut av anlegget osv. Det er i denne forbindelse ikke satt særskilte vilkår om trafikksikring i anleggsperioden fra Statens vegvesen sin side. Imidlertid hevder Statens vegvesen i ettertid at de kun godkjente teknisk utforming av avkjørselen. Tiltakshaver som er Bergen kommune ved Vann- og avløpsetaten har etablert ordning med busstransport på den aktuelle strekningen. Det er kommet klager/merknader fra velforeningen i området knyttet til dette forholdet. Dette har også resultert i ulike oppslag i media. Utfra vegmyndighetene v/statens vegvesen sine merknader i foreliggende sak og innsigelse i saken vedrørende Flesland avløpsanlegg, er Etat for byggesak og private planer av den oppfatning at det i foreliggende sak må legges inn rekkefølgekrav knyttet til etablering av gang- og sykkelveg fra eksisterende gang- og sykkelveg ved Fleslandsvegen 75 og frem til avkjørsel ved den nordligste del av planområde (profil 1000 i godkjent plan for fylkesveg 177, Fleslandsvegen). Dette knyttet opp mot etablering av ridehall og øvrige bygninger innenfor område IS01 IS03. Det legges til grunn at disse tiltakene vil medføre utvidelse av dagens virksomhet, med økt trafikk langs Fleslandsvegen. Det er således en sammenheng mellom bruk av tiltaket og behov for gang- og sykkelveg. Det anbefales at rekkefølgekrav knyttes til «sikret gjennomføring» av gang- og sykkelveg. Dette medfører at det kan legges til rette for utbyggingsavtale for gjennomføring av tiltaket. Dette også sett i sammenheng med øvrige planarbeid i området med hensyn til Flesland avløpsanlegg. Side 13 av 16

Det foreslås etter dette følgende ny rekkefølgebestemmelse, 2.4.11: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 200909812/85 «Etablering av gang- og sykkelveg langs Fleslandsvegen (arealplan-id 17110000) skal være sikret gjennomført før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor område IS01-IS03.» Når det gjelder avkjørsler har vegmyndigheten v/statens vegvesen bemerket at som et minimum må kryss i profil 500 og profil 1000 i tidligere godkjent reguleringsplan for fylkesveg 177 (Fleslandsvegen) opparbeides i henhold til planen før tiltak innenfor planområdet tas i bruk. Det er samtidig uttalt at avkjørsel ved profil 660 skal stenges og reguleres bort. Forslagstiller har bemerket at de har en avtale om midlertidig bruk av denne avkjørselen, men dette kjenner Statens vegvesen ikke til. Det synes uansett riktig å redusere antall avkjørsler til Fleslandsvegen, og avkjørsel kryss i profil 500 og profil 1000 må anses dekkende for de behov tiltakene innenfor planområde utløser. Det foreslås etter dette følgende presisering av bestemmelsene i 2.4.2: «Kryssene i profil 500 (V07 og o_v08) og profil 1000 (o_v01 og o_v02) må bygges ut i henhold til godkjent reguleringsplan for fylkesveg 177 (arealplan-id 17110000) før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for de regulerte tiltakene innenfor planområdet for Sletten ridesenter (arealplan-id 61490000). Avkjørsel i profil 660 (V14) skal stenges.» Parkering Planforslaget legger opp til 150 parkeringsplasser i tilknytning til ridesenteret (125 i PI01 og 25 i PI02). For idrettsanlegg i ytre by tilsier parkeringsplasskravene i KPA 2006 (tilhørende p- norm) 0,1-0,4 plasser per person, og tilsvarende gjelder etter KPA 2010. Antall personer skal beregnes ut fra mulig antall tilstedeværende. 150 parkeringsplasser tilsier dermed at man har nok parkeringsplasser til å dekke arrangementer med inntil 1500 personer. Fageteten vurderer dette som tilstrekkelig. VA-rammeplan Fagetaten påpekte ved offentlig ettersyn at det måtte leveres inn VA-rammeplan før 2. gangs behandling. Dette er nå gjort. VA-etaten bekreftet 08.10.2012 at innlevert VA-rammeplan anses tilfredsstillende i plansammenheng og skal legges til grunn for videre detaljprosjektering. Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.4 sikrer at endelig godkjent VArammeplan foreligger før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet ridesenter i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan må i hovedsak endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Alle foreslåtte nye boliger (inkludert driftsbolig og generasjonsbolig) i rød flystøysone må tas ut av planen. - Rekkefølgekrav vedrørende eksisterende deponi og nytt komposteringsanlegg for hestemøkk må strammes inn og presiseres. - Foreslått nytt naustareal må tas ut av planen. - Område BF01 må innskrenkes til det som er avsatt til byggeformål i kommuneplanens arealdel. Tomter som faller utenfor må reguleres til landbruksområde (LNFRL). - Rekkefølgekrav til opprusting av veger og kryss må innarbeides i bestemmelsene. Side 14 av 16

Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1) Ytrebygda, Sletten, gnr 108, bnr 1 og 3 m.fl. Sletten Ridesenter, plannummer 61490000, vist ved: a) plankart datert 21.12.2012 b) reguleringsbestemmelser datert 04.01.2013 2) Reguleringsbestemmelser datert 04.01.2013 og plankart datert 21.12.2012 vedtas med følgende endringer: a) Boligområde BF01 innskrenkes i samsvar med avsatt areal til byggeområde i kommuneplanens arealdel 2010. Tomter som faller utenfor byggeområdet i kommuneplanens arealdel reguleres til landbruksområde (LNFRL). Dette gjelder foreslått boligtomt på gnr 108, bnr 113 og nærmeste tomt nordøst for denne, innenfor gnr 108, bnr 3. b) I reguleringsbestemmelsene tilføyes 3.1.4 med følgende ordlyd: «I område BF01 åpnes det kun opp for byggetiltak som ikke medfører økning i antall boenheter (eksempelvis tillates påbygging, garasje, parkeringsplasser, veger og lignende).» c) «Generasjonsbolig» i LNFRL01 tas ut av planen. d) Driftsbolig i IS04 tas ut av planen. e) Område NAUST04 tas ut av planen. f) Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.5 2.4.8 erstattes med en ny 2.4.5 med følgende ordlyd: «Før det kan gis igangsettingstillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor planområdet, skal det dokumenteres konsesjon fra Fylkesmannen til nytt komposteringsanlegg innenfor område AABA01, og en løsning godkjent av Fylkesmannen for håndtering av eksisterende deponi. Før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor planområdet skal det dokumenteres at eventuelle vilkår i konsesjonen er oppfylt.» g) Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.2 presiseres og gis følgende ny ordlyd: «Kryssene i profil 500 (V07 og o_v08) og profil 1000 (o_v01 og o_v02) må bygges ut i henhold til godkjent reguleringsplan for fylkesveg 177 (arealplan-id 17110000) før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for de regulerte tiltakene innenfor planområdet for Sletten ridesenter (arealplan-id 61490000). Avkjørsel i profil 660 (V14) skal stenges.» h) Det tilføyes en ny bestemmelse 2.4.10 med følgende ordlyd: «Ridetraséer markert i plankartet (AI) skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller eller staller i planområdet. Krysningspunkt mellom ridetraséer og bilveger skal være godt synlige for både bilister og ridende.» i) I foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.1 tilføyes følgende ordlyd: «o_v01 skal være ferdig opparbeidet med tilliggende fortau som vist i plankartet før det gis midlertidig brukstillatelse til ridehaller og staller innenfor planområdet.» j) Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.3 endres til følgende ny ordlyd: «f_v02 skal være ferdig omlagt og opparbeidet helt frem til parkeringsplass PI02 før stevneboks innenfor IS05 blir tilrettelagt.» k) Det tilføyes en ny rekkefølgebestemmelse, 2.4.11 med følgende ordlyd: «Etablering av gang- og sykkelveg langs Fleslandsvegen (arealplan-id 17110000) skal være sikret gjennomført før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor område IS01-IS03.» Side 15 av 16

3) Reguleringbestemmelser og plankart rettes opp i henhold til ovennevnte før vedtaket kunngjøres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A: Plankart datert 21.12.2012 B: Reguleringsbestemmelser datert 04.01.2013 C: Forslagsstillers planbeskrivelse datert 21.12.2012 D: Merknadsskjema og endringsskjema datert 11.06.2012 E: Merknadskart F: Terrengprofiler datert 04.12.2012 G: Illustrasjonsplan datert 06.11.2012 H: Fotillustrasjoner datert juni 2012 I: Kulturhistorisk registrering datert 2012 J: VA-rammeplan datert 03.10.2012 K: Rapport om komposteringsanlegg datert 21.04.2010 L: Kartlegging av biotoptyper datert 06.10.2009 M: Omtale av nyere tids kulturminner datert november 2012 Side 16 av 16