BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 19.05.2014 Saksnr.: 201209102/47 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SWSY YTREBYGDA GNR. 35 BNR. 32 SØREIDNESET. AREALPLAN-ID 62770000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget En til En Arkitekter AS fremmer på vegne av Minde Prosjekt AS planforslag for et område på Søreidneset, nord for Søreide sentrum. Planområdet er 5,15 daa, og består av eiendommen gnr. 35 bnr, bnr. 32, samt deler av veien Søreidneset. STRAUME NORDÅS- VANNET PLANOMRÅDET SØREIDE DOLVIKEN Figur 1: Oversiktsbilde. Figur 2: Skråfoto. Planområdet sett fra øst. Planforslaget legger til rette for etablering av 5 eneboliger på gnr. 35 bnr. 32. Grad av utnytting for de enkelte tomtene er maks %-BRA 35 55 %, mens den samlet for eiendommen 35/32 er 33%-BRA. Eksisterende enebolig, Søreidneset 94, videreføres i forslaget. Det skal opparbeides et lekeareal på 0,3 daa sørøst for eksisterende bolig. Lekeplassen blir felles for boligene innenfor planområdet. Parkering skjer i garasjer og biloppstillingsplasser på hver enkelt tomt. Adkomst til planområdet er fra Ytrebygdsvegen og videre via Søreidneset. Fram til planområdet er Søreidneset kommunal veg, mens den fra og med planområdets østre avgrensing er privat. Regulert vegbredde er 4 m, noe som innebærer en mindre breddeutvidelse. Gjennom planen legges det til rette for fortau på nordsiden av Søreidneset. Eksisterende vegkryss innenfor planområdet foreslås noe utvidet, og vil sammen Side 1 av 6
med regulerte frisiktsoner bedre trafikksikkerheten. Sør i planområdet etableres f_k2 som adkomst for boligene BF1, BF2 og BF5. Vegen vil kunne få en framtidig funksjon som forbindelse for gående til sjøen. Det er stilt rekkefølgekrav til opparbeiding av alle vegarealer innenfor planområdet. Planstatus Hele planområdet er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Deler av adkomstvegen er regulert til vegformål i plan Bnr. 6 m.fl. Søreide (plan-id 30950001). Resten av planområdet er uregulert. Eiendommen ligger rett nordvest for områdeplan for Søreide sentrum (plan-id 60030000), vedtatt i 2011. Planområdet inngikk i rapporten Søreide: Arealanalyse og tettstedsutvikling, sist revidert august 2007 (i forbindelse med vedtak av kommuneplanen bystyresak 162-07) Analysen ble utarbeidet etter at det i en periode var nedlagt bygge- og deleforbud i Søreideområdet, og det var behov for å kartlegge behovet for oppgradering av infrastruktur og grøntområder i området. Arealanalysen er ikke en formell plan etter plan- og bygningsloven, men er innarbeidet som et retningsgivende temakart for grøntstruktur i kommuneplanen. Analysen er også brukt som registreringsgrunnlag for områderegulering av Søreide sentrum og for andre kommende fortettingsprosjekter på Søreide. I arealanalysen ble deler av eiendommen 35/32 vist som et aktuelt og verdifullt friområde, og at det er potensiale for en offentlig gangveg gjennom planområdet. RUSKENESET PLANOMRÅDET TELENORKAIEN Figur 3: Utsnitt illustrasjon fra arealanalysen for Søreide fra 2006. Foreslåtte friområde «F2» ligger innenfor planområdet. Områdeplanen for Søreide og pågående planarbeid for området mellom Dolviken og Hope (planprogram fastsatt i byrådssak 1324/13), har imidlertid vist at andre arealer trolig er mer hensiktsmessige å ta i bruk som friområder og gangforbindelser på Søreide. Områdene ligger ved «Telenorkaien», sør i områdeplanen for Søreide sentrum (FR1), og ved Ruskeneset, nord i pågående områdeplan for Dolviken og Hope. Fagetaten har derfor åpnet for å starte foreliggende planarbeid med en intensjon om at planen skal bidra til å styrke de grønne forbindelsene i området. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 2 av 6
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 22.09.13 05.11.13. Det kom inn 5 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det er behov for å endre plasseringen av fortau og utbedre vegkryssene i planområdet. Naboer mener det ikke er tatt tilstrekkelig hensyn til eksisterende bebyggelse. Bl.a. er det påpekt behov for å redusere innsyn og øke byggegrenser. Ønske om å regulere området/deler av området til friområde evt. fellesområde. Ønske om gangforbindelse til friområde på Ruskeneset. Det er i tillegg foretatt en begrenset høring med bakgrunn i innspilt behov for utvidelse av kryss nord i f_k1. Plankart med revidert kryssløsning ble oversendt berørt grunneier 35/86 i mars 2014. Det har ikke kommet merknad til endringen. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Med utgangspunkt i endringen av kryss nord i f_k1 er det gjennomført begrenset høring jf. beskrivelse ovenfor. Ut over dette vurderer fagetaten at det ikke vil være behov for ytterligere varsling. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Planlagt fortau langs Søreidneset er flyttet til nordsiden vegen. Krysset nord i f_k1 er utvidet inn på 35/86. Byggegrenser er satt til minimum 8 m. Det er ellers utført diverse småjusteringer av bestemmelser og kart (se vedlegg D). Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedproblemstillingene i plansaken er knyttet til adkomstforhold, nedbygging av et potensielt framtidig friområde, samt generell fortettingsproblematikk. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk/strøkskarakter Det planlegges en frittliggende småhusbebyggelse med en samlet grad av utnytting satt til 33%-BRA for eiendommen. Framtidig bebyggelse er vist med byggehøyder opptil kote 28,6 33,5, ut fra hver enkelt tomts topografi. Dette innebærer i praksis byggehøyder inntil 9 m. Tilgrensende bebyggelse består av eneboliger og tomannsboliger bygget over et stort tidsrom, fra starten av 1900-tallet frem til i dag. Foreslåtte bebyggelsesstruktur vurderes å være i overenstemmelse med strøkskarakteren, herunder byggehøyder, volum og boligtypologi (jf. også 1.2.6 i bestemmelsene). Områdets bebyggelse har variasjon i takform og materialbruk. Det er ikke stilt krav til valg av takform, men skissert bebyggelse er vist med saltak. Enkelte av nabomerknadene gir uttrykk for skepsis mot planforslaget begrunnet med muligheten for innsyn, at det er for mange enheter, for liten avstand mellom byggene m.m. De fleste fortettingsprosjekt i eksisterende villabebyggelse vil oppfattes negativt av nabolaget. Nærværende planforslag vurderes å gi relativt få negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Planområdet ligger lavere enn bebyggelse mot sør, og vil ikke føre til tap av Side 3 av 6
sol/utsikt for eksisterende bebyggelse. Det er gjort endringer i avstanden mellom byggegrensene etter innspill fra naboer. Etter fagetatens vurdering er det tatt tilstrekkelig hensyn til strøkskarakter og naboskap. Trafikkforhold En tilrettelegging for fem boenheter vil innebære noe økt trafikk. Planområdet har tilkomst fra fylkesvei 556 Ytrebygdsveien. Krysset vurderes å ha tilfredsstillende standard. Den kommunale del av veien Søreidneset har 4 m bredde og ensidig fortau, mens den private delen av vegen, som inngår i planområdet, er noe smalere og mangler fortau. Stigningen på vegen er 1:9. Kryssene innenfor planområdet vurderes å være uoversiktlige. Planen stiller rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortau og breddeutvidelser av veier og kryss i planområdet. Det innebærer at hoveddelen av f_ki får 4 m bredde (som den kommunale delen av vegen øst for planområdet har), det anlegges et 2 meter bredt fortau på nordsiden av vegen, det etableres en ny veg f_k2 og bredden i krysset nord i planområdet utvides. Gjennom vegutbedringene og etablering av fortau vurderes adkomstvegen å ha tilfredsstillende trafikksikkerhet og vil være tilstrekkelig dimensjonert til at foreslåtte utbyggingsvolum kan anbefales. Grønnstruktur Planområdet er som beskrevet innledningsvis vist som mulig framtidig friområde i rapporten Søreide: Arealanalyse og tettstedsutvikling (se figur 3). Temakart for grøntstruktur til kommuneplanen viser adkomst til sjøen gjennom eiendommen (figur 4). Figur 4: Utsnitt fra temakart for grøntstruktur. Stiplet linje indikerer «grønn korridor». Fagetaten ser at man i ovennevnte kartlegging har tatt lite hensyn til eksisterende tomtestruktur. Forbindelsen til sjøen går gjennom flere hager, og eiendommen 35/32 er i privat eie. Videre har man gjennom områderegulering av Søreide sentrum og pågående planarbeid for området mellom Dolviken og Hope vurdert at friområdene på Telenorkaien og Ruskeneset vil være de viktigste grøntstrukturene/friområdene i området. Det er heller ikke registrert noen bruk av planområdet til lek, rekreasjon o.l. per i dag. Planoppstart har skjedd under forutsetning at man bidrar til å styrke de grønne forbindelsene i området. Underveis i planprosessen er det vurdert ulike måter planen kan bidra til å skape forbindelser til sjøen iht. grøntkartet, Telenorkaien og Ruskeneset. På grunn av ulike begrensinger i eiendomsstruktur, topografi og planfremdrift m.m. har man ikke greid å finne gode former for bidrag. Samtidig ser man at planområdet i seg selv er lite (5 tomter) og mulighet for å sikre grøntforbindelser f.eks. til Ruskeneset ligger utenfor planområdet. Vegen f_k2, som anlegges som adkomst til boligene sør i planområdet vil kunne være starten på en mulig framtidig tilkomst mot sjøen. Fagetaten vurderer at dette bidraget er akseptabelt ut fra de rådende forutsetningene. Side 4 av 6
Barn og unges interesser Det er god skole- og barnehagedekning i området. Planområdet er per i dag ikke i bruk til barn og unges lek (privat grunn). Planforslaget har avsatt et felles lekeareal på ca 0,3 daa sentralt på området. Ca. 50 meter fra planområdet ligger det i dag en eksisterende lekeplass, og det er ca. 300 m til Søreide skole med tilhørende lekeareal, ballbaner o.l. De fleste eiendommer i området har store private hager. Fagetaten mener tilgang og belastning på eksisterende lekearealer er akseptabel, og at lekeplassen som etableres som følge av planen er tilstrekkelig ut fra tiltakets omfang. Universell tilgjengelighet Vegen Søreidneset stiger jevnt mot vest gjennom planområdet, og har et stigningsforhold på 1:9. Ut fra stedets topografi er det gitt at nytt fortau vil måtte etableres med tilsvarende stigning. For øvrig skal prinsippet om universell utforming legges til grunn for leke- og uteoppholdsareal mv. (jf. 1.2.8 i bestemmelsene) ROS-analyse Det er gjennomført ROS-analyse for planforslaget (se vedlegg J). I søndre del av planområdet er det en markant vegetasjonskledt skrent. ROS-analysen oppgir at det ikke kan utelukkes at små deler av berget vil kunne løsne ved for eksempel issprengning. I bestemmelsene er det stilt krav til at rasfare må vurderes ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak. Ved behov for rassikringsplan skal den godkjennes før oppstart av byggearbeid. Fagetaten vurderer det som tilstrekkelig at dokumentasjonen legges fram i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Rekkefølgekrav Det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av alle fortau (f_f1 og f_f2), veier (f_k1 og f_k2) og kryss i planområdet, iht. plankartet, før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal bl.a. felles lekearealer (f_lek) være opparbeidet. Det vises også til vurderingen av mulige rekkefølgekrav til opparbeiding av tilkomst til friområder utenfor planområdet under overskriften «grønnstruktur». Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Det vurderes som positivt at det tilrettelegges for en småhusbebyggelse tilpasset strøkets karakter. Planområdet har gode forutsetninger for fortetting med god kollektivtilknytning, kort veg til nye Søreide skole og senterområdet på Søreide. I henhold til retningslinjene for boligfortetting i kommuneplanens arealdel er det en målsetting at nærmiljøet skal tilføres nye eller forbedrede kvaliteter. Planforslaget legger opp til at det etableres fortau og gjøres utbedringer av adkomstvegen. Dette vil bedre gangforbindelsene og trafikksikkerheten i området. Når det gjelder grøntstrukturer vil imidlertid en uutbygd og mulig framtidig friområde gå tapt (jf. arealanalysen for Søreide). Samtidig er det andre områder, som sikres i plan for Søreide sentrum og plan for Dolviken og Hope, som vil kunne ha denne funksjonen. Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 6
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, gnr. 35 bnr. 32. Søreidneset (boliger). Reguleringsplan, Arealplan-ID 62770000, vist på plankart sist datert 19.05.2014. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 19.05.2014. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 19.05.2014, dok 49 fil 5 B. Reguleringsbestemmelser datert 19.05.2014, dok 49 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert 08.04.2014, dok 48 fil 6 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer datert 25.11.2013, dok 49 fil 6 E. Illustrasjonsplan datert 26.03.2014, dok 48 fil 14 F. Snitt A og B datert 08.04.2014, dok 48 fil 16 G. Snitt C og D datert 08.04.2014, dok 48 fil 17 H. Perspektiver datert 12.06.2013, dok 48 fil 13 I. Sol-/skyggeillustrasjoner datert 12.06.2013, dok 48 fil 9 J. ROS-analyse datert 04.07.2013, dok 48 fil 8 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201209102 Side 6 av 6