SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/08881-12 Saksbehandler Ole Ringsby Førland Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017 49/17 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 har behandlet saken i møte 30.08.2017 sak 49/17 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 30.08.2017: Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Forslag til endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 5.7.2017, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 5.7.2017. side 1 av 5
Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - offentlig ettersyn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Frode Hauge, byggesak Rådmannens innstilling: Forslag til endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 5.7.2017, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 5.7.2017. Vedlegg: 1. Plankart, datert 5.7.2017 2. Reguleringsbestemmelser, datert 5.7.2017 3. Planbeskrivelse, datert 5.7.2017 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers kommentarer Sammendrag: På vegne av Moenskogen Utvikling AS har konsulentfirma Sweco Norge AS oversendt forslag til reguleringsendring av Rådhusveien 7 til behandling. Planen fra 2015 tilrettelegger for en endring av eksisterende Fram-bygget til bolig, samt utbygging av ny bebyggelse med leiligheter. Det er behov for omregulering da det er utviklet et boligprosjekt som fraviker fra planens bestemmelser om antall boenheter, lekeareal, takform, byggehøyde og avkjørsel. Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111). Det er ca 3,5 km til sentrum. Planområdet utgjør ca. 11 dekar. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Området er regulert gjennom reguleringsplan Rådhusveien 7 (planid: 010527037), vedtatt 18.6.2015, der reguleringsformålet er kombinert formål til bolig/forretning/kontor, uteopphold og lekeplass, parkering, kjørevei, gang- og sykkelvei. Foreslått endring av plan gjør at antall boenheter øker fra maksimalt 44 til 60. Det er også regulert inn ny avkjørsel. De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er i alt vesentlig imøtekommet. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. side 2 av 5
Rådmannen anbefaler at endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 legges ut til offentlig ettersyn. Utredning: Bakgrunn for saken Sweco Norge AS har på vegne av Moenskogen Utvikling AS utarbeidet forslag til endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7. Hensikten med reguleringsplanen var å tilrettelegge for en endring av eksisterende bygg på B1 (tidligere Fram-bygget) fra næring til blandet formål bolig/næring. Planen la også opp til utbygging boliger på B2. B1 er gitt rammetillatelse (datert 05.10.2016), og i ferd med å bli gjennomført. Boligprosjektet i B2 er videreutviklet av forslagsstiller, og er under planlegging, men fraviker fra reguleringsplanen som ble vedtatt i 2015. Dette er bakgrunnen for reguleringsendringen. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111), og grenser inntil planområdet. Det er ca 3,5 km til sentrum. Tidligere arealbruk på eiendommen har vært kontor/ næringsbygg, med tilhørende parkering. Områdets areal er ca. 11 dekar. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Området er regulert gjennom reguleringsplan Rådhusveien 7 vedtatt 18.06.2015. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Skjebergsenteret, vedtatt 21.6.1990 (plan-id 27010) Kalabanen, vedtatt 14.9.1984 (plan-id 27016) Hauggård, vedtatt 7.9.1984 (plan-id 26013) Beskrivelse av planforslaget Hovedgrepene fra planen vedtatt i 2015 ligger fast. Det offentlige samferdselsanlegget med gang- og sykkelveier og annen veigrunn, samt kjørevei til Rådhusveien 7 er ikke endret. I byggeområdene, uteoppholds- og lekeområdene, samt parkeringsarealet er det gjort tilpasninger som tilrettelegger for det nye boligprosjektet. Avkjørsel fra Ordfører Juul-Olsens vei er et nytt grep, for å gi adkomst til parkeringskjeller under bebyggelsen. I felt B2 kan det bygges opptil 14,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, og takformen endres fra pulttak til flatt tak. Bebyggelsen vil ha tre etasjer + inntrukket fjerde etasje. Antall boenheter vil øke fra maksimalt 44 til 60. side 3 av 5
Lekeområder og uteoppholdsarealer er oppdatert etter gjeldende arealplan og er bevisst plassert med tanke på trafikksikkerhet, skjerming og støy. Formålsendring fra bolig/forretning/kontor til bare bolig skyldes at i forrige arealplan (2011-2020, vedtatt 17.02.2011) var eiendommen avsatt til erverv. Næringsformål ble tatt inn i reguleringsplanen for Rådhusveien 7 for ikke å komme i konflikt med arealdelen. På reguleringstidspunktet var kommuneplanen under rullering og høringsforslaget til ny arealdel viste området som framtidig boligområde, felt B-5.10. Nå når reguleringsplanen skulle endres var det et ønske å ta ut forretning/kontor. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 26.1.2017, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com/politikk-og-planer/kunngjoringer/ De merknader og innspill som er kommet inn i forbindelse med planutarbeidelsen er nærmere kommentert av tiltakshaver i planbeskrivelsen som følger saken som en del av plandokumentene. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har gjort i forhold til innspillene. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Barnetråkkregistreringen sto sentralt i utarbeidelsen av reguleringsplanen vedtatt i 2015, og reguleringsendringen er oppdatert med opplysninger fra skoleveisanalysen som er utarbeidet siden planvedtaket. Det er ikke gjennomført eget medvirkningsopplegg i arbeidet med reguleringsendringen, da endringene er justeringer fra reguleringsplanen vedtatt i 2015. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert mot forskrift om konsekvensutredning. Tiltaket faller ikke inn under 2. Videre er planen vurdert etter forskriften 3. 3 bokstav b) gjelder for detaljreguleringer inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Kommuneplanens arealdel viser formål til fremtidig boligbebyggelse (felt B-5.9), vei (kjørevei og gang- og sykkelvei) og friområde. I gjeldende reguleringsplan ble det vedtatt en intern omfordeling av disse arealene, da gang- og sykkelvei ble flyttet. Den foreslåtte reguleringsendringen vil i hovedsak følge gjeldende reguleringsplan, og anses ikke å medføre «endringer av side 4 av 5
kommuneplan», jf. 3 b). Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning etter 3. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etterforskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materiale var komplett 6.7.2017. Rådmannen anbefaler at endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Planforslaget legger opp til leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for planområdets egne beboere. Prinsipper for universell tilgjengelighet vil legges til grunn for tiltaket. Utearealer skal være tilgjengelig for mennesker med nedsatt bevegelsesevne. Funksjonene i planområdet er arrangert slik at det blir lite eller ingen biltrafikk inne på planområdet og ved uteoppholdsarealene. RETT UTSKRIFT DATO 1.september 2017 Gunn K. Evensen side 5 av 5