Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Årstad gnr. 160 bnr. 674 mfl. Adolph Bergs vei Nasjonal arealplan-id 1201_64390000 Saksnummer 201315202 Siste revisjonsdato bestemmelser 31.01.2018 Vedtatt av bystyret 31.01.2018 Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for blokkbebyggelse på eiendommen gnr.160, bnr. 674. Eksisterende bebyggelse på tomten skal rives og erstattes med leilighetsbygg. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 31.01.18. 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 31.01.18 er retningsgivende for disponering av planområdet. 1.2 Overvannshåndtering Overvannshåndtering skal løses i henhold til retningslinjene for overvannshåndtering i Bergen kommune. 1.3 Energi Bebyggelsen innenfor området skal tilknyttes fjernvarmenettet. Det skal legges til rette for løsninger som reduserer energiforbruket. 1.4 Estetikk Alle bygg og uteområdene skal gis en god materialbruk og en utforming med god arkitektonisk kvalitet.
Lavere murer f.eks ved hageanlegg, o_sgg og o_gtd skal utføres i naturstein. Forstøtningsmur ved reetablering av snarvei på topp av ny fjellskjæring i o_g, ved mindre fyllinger, ved trafo o.l. kan utføres i betong. Betongmurer skal utføres ved bruk av bordforskaling. Dersom sprengning av skjæringen i øst viser at det er behov for murer over 1,5 meter, skal den del som er under 1,5 m av betongmur regnet fra overkant forblendes med naturstein. Dersom fjellskjæringen bak bebyggelsen i øst må sikres med nett, skal den beplantes med klatreplanter. I bunnen av skjæringen skal det etableres en natursteinsmur, om lag 1 meter fra skjæring, med høyde på inntil 1 meter. Mellom mur og skjæring fylles det med jord som gir grunnlag for beplantning. 2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Ved søknad om rammetillatelse 2.1.1 Utomhusplan Ved søknad om rammetillatelse skal det innsendes en detaljert utomhusplan i målestokk 1:500 som viser plassering av byggene, parkering, bosshenteplass, interne veger, gangveger og privat og felles uteoppholdsareal. Utomhusplanen skal omfatte BBB1, o_gtd og o_g. Planen skal vise at utomhusarealene i BBB1 oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet, jf. 5.4.2 og 5.4.3. Utomhusplanen skal vise terrengbehandling med høydeanvisning, utforming og opparbeiding, forstøtningsmurer, lekeplass, utvendige trapper, ramper, brannredningsareal m.m. Utomhusplan skal vise grønne areal med kvalitet og vegetasjon av varierende høyder. På opparbeidet dekke skal det stedvis fremkomme en jorddybde på 800 millimeter for å sikre vegetasjon av varierende høyder. For gangforbindelse som skal reetableres mellom Adolph Bergs vei og Kristofer Jansons vei skal det foreligge en formtegning/ oppriss som viser stien plassert i skjæring med planlagte betongmurer. Sammen med utomhusplanen skal det leveres en skriftlig redegjørelse som bl.a. skal vise hvordan bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt. 2.1.2 Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) Det skal utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan i henhold til BIR sine krav før søknad om tiltak. Planen skal være godkjent av BIR. 2.1.3 Dokumentasjon av barnehagedekning Barnehagedekning skal dokumenteres før rammetillatelse kan gis. 2.1.4 Energi- og klimagassutslipp. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for energiløsninger og byggematerialer. For nybygg over 1000 m² kreves klimagassregnskap. Nullutslippsløsninger skal vurderes og tiltak for reduserte klimagassutslipp og energibruk skal dokumenteres. Side 2 av 7
2.2 Ved søknad om igangsettingstillatelse 2.2.1 VA- rammeplan VA-rammeplan av 23.04.2015 skal legges til grunn ved videre detaljprosjektering. Senest ved søknad om igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at VA-rammeplan av 23.04.2015 er lagt til grunn for detaljprosjekteringen. Dette dokumenteres i form av forhåndsuttale fra VA Etaten. 2.2.2 Avfall Før det kan gis igangsettingstillatelse for rivning og nytt byggetiltak skal det foreligge godkjente avfallsplaner for bygg- og anleggstiltak. 2.2.3 Sikring av skråning/ fjellskjæring Når eksisterende bygg på gnr/ bnr 160/674 er revet skal det gjøres en stabilitetsvurdering av skråningen øst i planområdet. Vurderingen skal gjøres av firma med geoteknisk/ geologisk kompetanse. Det må vurderes om eventuelle sikringstiltak med tilhørende grunnarbeid må gjennomføres før det kan gis igangsettingstillatelse for grunn- og terrengarbeid. I forkant av sprengning av fjellskjæring i øst skal det lages en sprengingsplan. Denne skal utføres eller godkjennes av geolog/ geotekniker. Etter sprengning av byggegrop skal det gjøres en geoteknisk/ geologisk vurdering av ny fjellskjæring i øst. Vurderingen skal utføres av firma med geoteknisk/ geologisk kompetanse og skal legges til grunn for prosjektering av nødvendige fjellsikringstiltak. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. Beboerne innenfor BBB1 er ansvarlig for drift og vedlikehold av utførte sikringstiltak. 2.2.4 Miljøundersøkelser Når eksisterende bygg på eiendommen er revet skal det gjøres miljøtekniske undersøkelser av grunnen. Ved eventuelle funn må det følges opp med videre tiltaksvurdering og tiltaksplan. Eventuell tiltaksplan må senest sendes inn ved søknad om igangsettingstillatelse for grunnarbeid. Tiltaksplanen skal godkjennes av kommunen. 2.2.5 Miljøsaneringsbeskrivelse Det skal utføres en miljøkartlegging av bygg som skal rives, jf. Forurensningsloven med forskrift. På bakgrunn av miljøkartleggingen skal det lages en miljøsaneringsbeskrivelse med tiltaksplan som skal sendes inn ved søknad om igangsettingstillatelse for rivningsarbeidene. Tiltaksplanen skal godkjennes av kommunen. 2.2.6 Tekniske planer for offentlig veiareal Det skal utarbeides detaljerte tekniske planer for alle nye og endrede offentlige veiareal i planen. Tekniske planer skal inneholde bl.a. veilys, overvannshåndtering og skiltplan. Planene skal godkjennes av veimyndighetene før det kan gis igangsettelsestillatelse for tiltak, eksklusiv rivning av eksisterende næringsbygg. 2.2.7 Rigg- og sikringsplan Det skal utarbeides en rigg- og sikringsplan som viser tiltak for å ivareta tilkomst til BBH og eksisterende boliger langs Adolph Bergs vei i anleggsfasen. Side 3 av 7
3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Før igangsettingstillatelse Før det kan gis igangsettingstillatelse for annet enn rivning, grunn- og terrengarbeid, og eventuelle sikringsarbeider i tilknytning til dette, innenfor BBB1, må eventuelle sikringstiltak avdekket i den geotekniske/ ingeniørgeologiske vurderingen for fjellskjæringen være utført. Før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av o_gtd, må det foreligge avtale med grunneier (Bergen kommune) om hvor mye areal mot barnehagen som blir berørt i anleggsfasen, hvordan dette arealet skal sikres i byggetiden og istandsettes etter at o_gtd er ferdig bygget. Dette vises på utomhusplanen. 3.2 Før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest Skal utbedrende tiltak for Adolph Bergs vei og tilhørende fortau og gangvei iht. planen, fram til kryss med Wiers- Jenssens vei, være opparbeidet og godkjent av Trafikketaten. Skal felles uteoppholdsareal for boligbebyggelsen være ferdigstilt i henhold til godkjent utomhusplan Skal o_gtd/ kjørbart gangareal være opparbeidet og ferdigstilt i henhold til godkjent utomhusplan Skal VA- anlegg i samsvar med godkjent VA- rammeplan være opparbeidet og ferdigstilt (jf. 2.2.1) Skal renovasjonsløsning i samsvar med godkjent renovasjonsteknisk avfallsplan være etablert (jf. 2.2.2) Skal eksisterende sti nordøst for planlagt ny bebyggelse (jf. 7.1.3) være ferdig reetablert/ omlagt i henhold til godkjent utomhusplan (jf. 2.1) All parkering (jf. 5.4.4 og vedlegg A2) skal være ferdig etablert 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål Følgende arealer skal være offentlige: o_skv o_sv o_sf1, o_sf2,o_sf3 og o_sf4 o_skf1, o_skf2 og o_skf3 o_sgg o_svg o_svt o_bkt o_g o_gtd Side 4 av 7
5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Byggegrense Byggegrensen går i formålsgrensen for BBB1. 5.2 Grad av utnytting Felt BBB1 kan maksimalt tillates bebygd med den grad av utnytting (%BRA) som er angitt på plankartet. Bruksarealet skal inkludere parkeringskjeller og regnes uten tillegg for tenkte plan. Det tillates maksimalt etablert 54 boenheter innenfor planområdet. Minimum 20% av boenhetene skal ha bruksareal over 80m². Maksimum 20% av boenhetene skal ha bruksareal under 50m². 5.3 Byggehøyder Bebyggelsens maksimale gesimshøyde skal ikke overstige de kotehøydene som er vist innenfor bestemmelsesområde #4 og #5 på plankartet (jf. 9.4). Tekniske installasjoner som ventilasjon, heissjakter og lignende skal kunne oppføres inntil 2 meter over angitt høyde og på maksimalt 15% av takarealet. 5.4 Boligbebyggelse- blokkbebyggelse, BBB1 5.4.1 Det skal føres opp blokkbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor formålet. 5.4.2 Privat uteoppholdsareal Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på balkong eller på dekke på minimum 7m². Privat uteareal som ligger på dekke skal skjermes. 5.4.3 Felles uteoppholdsareal Innenfor formålet BBB1 skal det avsettes minimum 15 m² per boenhet til felles uteoppholdsareal. Dette arealet skal oppfylle kvalitetskravene i gjeldende kommuneplanens arealdel. På opparbeidet dekke skal det i overgangen mellom brannredningsareal og grøntareal etableres en overgang med høyde på ca. 150 mm. Jorddybden skal øke mot sørvest, mot o_gtd, og skal stedvis ha en dybde på 800mm. Ved all beplantning skal en tilstrebe bruk av stedegne og pollinatorvennlige planter. Det skal vektlegges å skape en myk/ naturlig overgang mellom felles uteoppholdsareal og eksisterende terreng i sørvest. Kravene til felles uteoppholdsareal gitt i kommuneplanens arealdel skal gå foran tillatt utnyttelsesgrad. 5.4.4 BBB1 skal ha parkeringskjeller der det kan legges til rette for inntil 1 plass per 100m² boligareal. Det skal etableres minimum 2 sykkelplasser per boenhet. Sykkelparkering kan dekkes ved felles sykkelparkering i parkeringskjeller, private boder og utvendig oppstillingsplass. Sykkelparkeringen skal ha en hensiktsmessig plassering. Minimum 5% av det totale antallet parkeringsplasser skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Av krav til boligparkering skal 20% reserveres til gjesteparkering. Side 5 av 7
Det skal legges til rette for strømtilførsel til beboerparkeringsplasser. 5.4.5 Det skal etableres nedgravd avfallsløsning innenfor området BBB1. 5.4.6 Gangtrasé mellom BBB1 og skjæring i øst skal være minimum 2 meter bred. 5.5 Øvrig kommunalteknisk anlegg o_bkt Innenfor formålet o_bkt skal det etableres nettstasjon. Det tillates etablert mur med rekkverk for o_sgg innenfor formålet. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Kjøreveg o_skv og SKV skal opparbeides som vist på plankart Eksisterende avkjørsler og gangadkomster langs o_skv skal opprettholdes 6.2 Offentlig fortau o_sf1- o_sf4 og o_skf1- o_skf3 skal opparbeides som vist på plankart 6.3 Offentlig gangareal o_ SGG skal opparbeides som vist på plankart. 6.4 Offentlig annen veggrunn- grøntareal Det tillates etablert mur med rekkverk for o_sgg innenfor formålet. 7. GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 7.1 Offentlig grønnstruktur 7.1.1 Innenfor området o_g skal eksisterende branndam og andre rester etter Sletten luftvernbatteri restaureres. Kanonstillingen kan tillates flyttet til området. Det kan tillates etablert gangstier, benker, murer og mindre tekniske installasjoner som bidrar til å gjøre området tilgjengelig for allmennheten. Det kan tillates etablert sikringsgjerder med murkant. 7.1.2 o_gtd er turvei/ snarvei mellom Adolph Bergs vei og idrettsområder i sør. 7.1.3 Eksisterende sti nordøst for planlagt ny bebyggelse skal ivaretas. Det tillates omlegging av eksisterende sti såfremt forbindelsen opprettholdes. Sti tillates opparbeidet og reetablert ved hjelp av murer og trapper med tilhørende sikring. Side 6 av 7
8. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1 Sikringssoner 8.1.1 Frisikt H140 Innenfor frisiktsonen skal det ikke være sikthindrende gjenstander høyere enn 0,5 m 9 BESTEMMELSESOMRÅDER 9.1 Bestemmelsesområde # 1- Midlertidig anlegg og riggområde Område avsatt til midlertidig anlegg og riggområde #1 kan benyttes til anleggsområde så lenge anleggsarbeidene er i gang. Områdene skal framstå som ryddige og være til minst mulig sjenanse for omgivelsene i anleggsperioden. Landskap, vegetasjon og parkering/ carporter og gjerder m.m. skal ikke berøres mer enn nødvendig. Etter avsluttet anleggsperiode skal områdene i størst mulig grad settes i stand slik de var før inngrepet, herunder murer, beplantning etc., og i samsvar med avtale gjort med grunneiere/ festere. #1 innenfor formål o_g Det tillates terrengbearbeiding og gjenoppretning i forbindelse med sprengningsarbeid. 9.2 Bestemmelsesområde # 2-brannredningsareal Innenfor bestemmelsesområdet #2 skal det etableres kjørbar adkomst for brannbil slik at det er tilkomst til brannredningsarealer innenfor boligområdet BBB1. Det skal sikres tilstrekkelig oppstillingsplass for brannbil. 9.3 Bestemmelsesområde # 3- offentlig tilfluktsrom Det kan tillates terrengbearbeidelser innenfor bestemmelsesområdet såfremt det offentlige tilfluktsrommet opprettholdes og tilfluktsrommets sikkerhet ikke svekkes. 9.4 Bestemmelsesområde # 4 og # 5 - plassering bygg Hovedvolumet for blokkbebyggelsen skal plasseres innenfor #4 og #5 som angitt på plankart. VEDLEGG A. RETNINGSGIVENDE 1. Illustrasjonsplan datert 31.01.18 2. VA- rammeplan datert 23.04.2015 Side 7 av 7