ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Vestbohus AS Postboks 8033 6022 ÅLESUND Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronny Jakobsen 201528918/10 190116 Dir. tlf.: 5556 6482 AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 212 Bnr 24 Adresse : Selvikveien 84 Tiltakshaver Tiltaket : Harald Midttvedt Kløve : Tilbygg bolig Vi viser til søknad mottatt 28.09.15 og tilleggsdokumentasjon mottatt 08.10.15. 1. Søknaden gjelder: Tilbygg og påbygg til eksisterende bolig. Boligen har i dag et bruksareal på 227m 2. Det søkes om utvidelse med 315m 2 slik at samlet bruksareal blir 542m 2. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 25 med hensyn til byggeforbud i LNF. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til tilbygg/påbygg til boligen med et bruksareal på 315m 2 avslås, jf. kommuneplanens arealdel 25 LNF, 4 byggegrense langs vassdrag, samt plan og bygningslovens 29-2 visuelle kvaliteter 29-4 byggets plassering (byggegrense til kommunal vei). 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 25 vedrørende oppføring av tilbygg i LNF avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. 2.2. Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Vestbohus AS 915787223 Lokal SØK tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker
3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF område og den ligger innenfor hensynssonene bevaring kulturmiljø og nedslagsfelt for drikkevann. 3.2. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. 3.3. Atkomst og avkjørsel Uendret. 3.4. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Kommunen sin vurdering er at omsøkte tilbygg er for stort og dominerende og ikke underordner seg den eksisterende boligen på en god nok måte med tanke på utforming og volum. Byantikvaren har kommet med negativ uttalelse til tiltakets utforming. Etter vårt syn er disse forhold ikke ivaretatt for omsøkte tiltak. 3.5. Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har gitt uttalelse datert 21.10.15: Grønn etat forutsetter at estetisk tilpasning til omkringliggende kulturlandskap vil bli vektlagt. Ut fra grøntfaglige vurderinger vil vi imidlertid ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Byantikvaren har gitt uttalelse datert 21.10.15: Konklusjon Eksisterende murbygning bør ikke bli omkranset og delvis innbygget av dominerende tilbygg. Eventuelle tilbygg må fristilles visuelt fra eksisterende bygningskropp og gis en utforming som underordner seg den opprinnelige bygningen både i volum og materialbruk. Vindusutforming og uttrykk i eksisterende murbygning må beholdes og gjøres i tråd med ark. Tønjums tegninger. Søknaden er sendt Fylkesmannen/Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. Side 2 av 5
3.6. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel 25 med hensyn til byggeforbudet i LNF. Det søkes om oppføring av et tilbygg/ påbygg med et bruksareal på 315m 2. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak arealformålet i LNF-område er å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, bevare landskaps- og jordbrukshensyn samt å bevare sammenhengende landbruksområder. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grøntstruktur skal unngås. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon: Med hjemmel i pbl 19-2 søkes det dispensasjon fra pbl 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel» jf Kommuneplanens arealdel punkt 25 «Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNFområder)» Bygget ligger i et etablert boligområde, og det er ingen stedbunden næring i området rundt. Tomten har et mål på 2412,3 m 2 og selv med utbygging, er det fortsatt rikelig med grøntområde på eiendommen. Den eksisterende boligen er gammel og utdatert (Se vedlegg B2). En oppgradering er nødvendig for å tilfredsstille de funksjonene som er ønsket av denne boligen. I dag har bygget to boenheter. Påbygging/endringer innvendig vil ikke medføre flere boenheter. Tiltaket vil heller ikke øke gjennomgående trafikk. I en helhetlig vurdering mener vi her at fordelene er klart større enn ulempene, og at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det vises for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet. I denne konkrete saken søkes det om oppføring av et tilbygg / påbygg som øker bruksarealet på boligen fra 227m 2 til 542m 2. Tilbygget har en avstand til vassdraget på ca 31 meter og er i strid med kommuneplanens arealdel pkt 4 byggegrense langs vassdrag. Det er ikke søkt dispensasjon fra bestemmelsen. Det foreligger heller ikke tillatelse fra Trafikketaten på bakgrunn av at tiltaket kommer nærmere enn 15 meter til kommunal vei og er avhengig av dispensasjon fra veiloven. I LNF områder er det bare tillatt med oppføring av bygninger eller iverksettelse av anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av landbruk. Eiendommen ligger innenfor for drikkevann hvor det er forbud mot tiltak som kan forurense drikkevannet. Kommunen er eier av vannforsyningssystemet og har iht. drikkevannsforskriften 14 ansvaret for beskyttelse av vannkilden, dette ansvaret forvaltes av VA-etaten. Det foreligger ikke uttalelse fra Va- etaten i saken. Byantikvaren har kommet med negativ uttalelse til tiltaket. Omsøkte tiltak er i strid med arealformålet og er avhengig av dispensasjon. Kommunen kan ikke se at fordelene ved å dispensere vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 3 av 5
Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ronny Jakobsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Harald Midttvedt Kløve, Moldbakken 25 F, 5042 BERGEN Side 4 av 5
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5