FORESPØRSELSSAK DETALJREGULERING FOR FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE GNR. 60 BNR. 1 ØRLAND KOMMUNE Dato: 01.02.2018
Innholdsfortegnelse FORESPØRSEL... 2 Aktører i prosjektet:... 2 Hensikt:... 2 Historikk... 2 Beskrivelse av planområdet og dagens bruk... 3 Forhold til overordnede planer... 5 Ønsket arealbruk innenfor reguleringsområdet.... 5 Begrunnelse for ønsket endring... 6 UTREDNINGER... 7 Analyser og utredninger som foreslås gjennomført... 7 TEMA... 8 TOMTEKVALITET SOL / SKYGGE ANALYSE - Vedlegg 1.... 8 NATURMANGFOLDSLOVEN Vedlegg 2... 8 SAMFUNNSSIKKERHET... 9 FOLKEHELSE - Vedlegg 3 kart A3... 10 FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 1
FORESPØRSEL Grunneier Øyvind Christensen Storfosna Gods forespør om vi kan starte arbeidet med et privat reguleringsplanforslag for et boligområde på Fosenfjellet. Forutsetningen er at man får fjernet eksisterende planlagt boligområde B22 i kommuneplanens arealdel, Området B22 er ikke utredet i forbindelse med kommuneplanarbeidet, så man kjenner ikke helt til kvaliteten eller kapasiteten for området. Men vi ønsker å etablere boligområder på Fosenfjellet med ca. tilsvarende størrelse som område B22 er i kommuneplanen. Aktører i prosjektet: Kystplan AS ved Berit Moen er engasjert av tiltakshaver Øyvind Christensen ved Hallgeir Grøntvedt til å bistå med et forslag til reguleringsplan på Fosenfjellet på eiendommen gnr.60 bnr. 1 i Ørland kommune Hensikt: Hensikten med å utvikle et boligområde her i støyfri sone og nær nye tunellen fra fastlandet, er å sikre attraktive tomter til økt bosetting på Storfosna. 1Vedlegg 1 - oversiktskart Historikk Det har vært gjennomført både uformelle og formelle møter med kommuneadministrasjonen, hvor det har vært vurdert flere veier å gå frem til oppstart av en reguleringsplan. Blant annet et møte 03.05.2017. Konklusjonen: Ørland kommune ønsket en forespørselssak til politisk behandling for endring av boligområder fra B22 til Fosenfjellet innenfor samme eiendom gnr. 60 bnr.1 FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 2
Beskrivelse av planområdet og dagens bruk Reguleringsplanen ønskes innenfor det viste arealet og boligområdene vil være i samme størrelsesorden som B22. Denne delen av eiendommen er det aktuelle området for en reguleringsplan pluss småbåthavnen Det er et skrånende terreng som i hovedsak er vendt mot nord, men med svært god utsikt. Vi har gjennomført en tomteanalyse av området. Tomteanalysen tar hensyn til sol / skygge terrengformasjoner og mulig vindbelastning. Analysen viser at store deler av området er godt egnet (grønn farge) til boligbebyggelse. Terrengkvalitet og sol/skygge analysen er vedlagt som vedlegg 1 Tomtekvaliteter i området FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 3
Jordkvalitet Området består av skrinn fastmark og berører ikke fulldyrka mark, og det ligger i hovedsak utenfor 100 metersbeltet. Arealressurser Ortofoto Området ligger i hovedsak utenfor 100 metersbeltet FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 4
Forhold til overordnede planer Området er i kommuneplanens arealdel regulert til LNFR, såen reguleringsplan vil ikke være i overensstemmelse med overordnet plan. Men endringen forutsetter at område B22 slettes i kommuneplanen, og at ny plan vil ha samme areal som B 22. Det betyr i praksis at helhet vil kommuneplanen ikke endre overordnet målsetting om tilrettelegging for nye boligtomter på Storfosna. Kommuneplanens arealdel Ønsket arealbruk innenfor reguleringsområdet. Man ønsker å endre området hovedsakelig til boligformål. Det er et ønske om å få mulighet for småbåthavn knyttet til området og det jobbes med løsninger i samarbeid med andre grunneiere som er vist i skissen Overordnede prinsipper for utvikling av reguleringsplan. Det ønskes å få til en plan som inneholder et boligareal i samsvar med kommuneplanens område B22 ca. 148 daa. Slik forslaget er vist inneholder det ca. 154 daa, men det er tenkt utbygget i 3 faser, Del 1 77 daa Del 2 Del 2 48 daa og Del 3-29 daa 1. Det skal legges til rette for både eneboliger og flerboligbygg, som f.eks. terrassehus i området 2. Området er litt krevende på grunn av sitt naturlige terreng, og derfor er det i dag ikke særlig tilgjengelig til friluftsaktiviteter for allmennheten. man ønsker å prioriteres gode og trygge sti / veisystem som tilgjengeliggjør både lekeområder, friområder. og sjønære områder med tilhørende parkeringsbehov for allmenheten.. FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 5
3. For boligtomtene ønsker man å prioritere utsiktspotensialet, men å ta hensyn til landskapsbildet er høyere prioritert. I praksis betyr det at man vil legge krav på utbygger om å minimalisere sprengningsarbeid, dokumentere ferdig utbygget eiendom med terrengsnitt for eksisterende og nytt terreng, krav til sprengningssår med plastring med stedegen vegetasjon. Legge begrensninger på blanke flater og farger mulig takvinkler. 4. En ønsker også å legge til rette for en trinnvis utbygging. Derfor er områdene merket med del 1, 2 og 3 5. Det er opprettet positiv dialog med Bente Halsen (som en av flere eiere) angående gnr.60 bnr 371 for å vurdere muligheter for etablering av felles småbåthavn innenfor planområdet Munken. En småbåthavn i dette området vil ikke komme i konflikt med det planlagte verneområdet. Formell kontakt og behov skal være avklart før reguleringsplans oppstart. 6. Det er mulig å koble seg på offentlig vannforsyning. (vanntanken ligger på eiendommen) 7. Vann og avløp vil bli i privat sprede nett. Mulig bruk av området Begrunnelse for ønsket endring Eier av Storfosna Gods ønsker å bidra til videre utvikling av Storfosna, helt lokalt, men også som en viktig del av utviklingen av et bredt tilbud i bosettingsmønsteret i Ørland kommune på utsiden av støysoner og i nærhet til tunnelåpningen på Storfosna. Han ønsker å bidra til å styrke både teknisk infrastruktur, vannverk etc. og sosiale infrastruktur som butikk og fritidsaktivitet. Man ser det som en stor fordel at området fysisk er plassert slik at det vil fungere som fortetting av allerede noen eksisterende boliger men avskjermet i forhold til etablert fritidsbebyggelse, men med muligheter for felles småbåthavn og den type fasiliteter. FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 6
UTREDNINGER Analyser og utredninger som foreslås gjennomført Arealet for boligbebyggelse vil være ca. 154 daa Hovedtema Mulige problemstillinger Planbeskrivelse Samfunnsikker- Sikring i bratt terreng het og beredskap Landskapsbilde Synlighet fra sjø - silhuett Naturressurser Skrinn fastmark KU ROS Metodikk Naturmiljø Naturmangfoldloven. Utredning Rekreasjonsverdi Nærmiljø og friluftsliv Planen bør vise muligheten allmennheten har til å bruke området selv om det blir et Eget tema i beskrivelsen Kulturmiljø og kulturminner Støy Teknisk infrastruktur boligfelt. Arkeologer Utredning av arkeologer Fra økt trafikk gjennom tunellen Prinsippløsning for VA følger planforslaget. Grovprosjektering av veg Eget tema i beskrivelsen Med vedlegg Prinsippløsninger Sosial infrastruktur Skole butikk- - fritidsaktiviteter etc. Eget tema i beskrivelsen Folkehelse, barn og unges, funksjonshemme des og eldres interesser Folkehelse og barn og unges interesser må vurderes. Eget tema i beskrivelsen Med vedlegg FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 7
TEMA TOMTEKVALITET SOL / SKYGGE ANALYSE - Vedlegg 1. Terrenget er relativt bratt og området ligger vendt mot nord, så oppfattes ikke området umiddelbart som et svært attraktivt område. Men det har en spektakulær utsikt og åpenbart gode forhold for ettermiddag- og kveldsol. Derfor valgte vi å gjennomføre en sol / skyggeanalyse for morgen og formiddagssol, og kan dokumentere at Fosenfjellet i 3 / 4 av året ikke legger området i skyggen. I tillegg har vi gjort en tomteanalyse av området som vurderer terreng, sol / skygge og vindbelastning. Konklusjonen: Området i har svært gode kvaliteter for boligbebyggelse. NATURMANGFOLDSLOVEN Vedlegg 2 Temaet er utredet i forhold til de fem prinsippene i NML 8 til 12 Systematisk gjennomgang er dokumentert i vedlegg Konklusjon: Planen vil sannsynligvis ikke gi vesentlige negative konsekvenser for naturmangfoldet. 8 KUNNSKAPSGRUNNLAGET Reguleringsgrensen er begrenset til den delen av eiendommen som det ikke finnes artsregistreringer, eller naturtyper. Hele Storfosna er registrert som helhetlig kulturlandskap, så makebyttet med B22 vil ikke skape noen endringer i belastningen. Så det er ingen ting som tyder på at området som er foreslått bebygget, er vesentlig viktig for noen arter, naturtyper eller kulturlandskap. (se vedlegg) Planen ligger i et område som er relativt lite utbygget helhetlig og utgjør derfor en liten belastning for naturmangfoldet. Det finnes ingen viktige vannforekomster innenfor planområdet. 9 FØRE VAR PRINSIPPET Sannsynligheten for at det finnes rødlistede arter, viktige naturtyper eller kulturlandskap er liten da jordsmonnet er skrinn fastmark som betyr at det er et fattig jordsmonn har lite artsmangfold generelt. 10 ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING Området for boligbebyggelse er tenkt samlet i 2-3 områder og vil benytter uproduktiv arealer. Belastningen på området helhetlig blir minst mulig. 11 KOSTNADER VED MILJØFORRINGELSE BÆRES AV TILTAKSHAVER. Omfanget av forringelsen er svært begrenset, og sår i landskapet etter vegbygging og boligbygging vil reverseres naturlig. 12 MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODER FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 8
Bestemmelsene til planen angir at området skal bygges ut på en mest mulig skånsom måte. SAMFUNNSSIKKERHET Flom og skred Det er ikke funnet områder som i vesentlig grad har risiko for flom eller skredfare, men området ligger under marin grense Kulturminner Gravminne bronsealder FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 9
FOLKEHELSE - Vedlegg 3 kart A3 Fosenfjellet brukes, men i relativt liten grad til turliv. Det ønsker vi å gjøre noe med, fordi områdene ved sjøen mot syd er attraktive og to topper gir en fantastisk utsikt. Derfor har vi sett på mulighetene til sti valg hvor det kan legges til rette. Vi har laget en oversikt på kart, som viser at alle når det mest attraktive området som heter HAGEN. Man vil kunne går kortere og lengere rundturer og man vil kunne nå topper på veien. Man tenker innenfor planen å legge til rette for parkering for allmenheten, slik at Fosenfjellet kan brukes av alle. Spørsmål til planarbeidet stilles til Berit Moen Planlegger Telefon 93460021 eller epost: berit@kystplan.no Brekstad 01.02.2018 Vennlig hilsen Berit Moen Planlegger /prosjektansvarlig Kystplan as. FOSENFJELLET BOLIGOMRÅDE - ØRLAND KOMMUNE 10