SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 149/71 Arkivsaksnr.: 16/325 Klage på vilkår i byggeløyve - oppføring av bustadhus med sokkelhusvære og garasje - Hafslo - gbnr. 149/71 og 72 Rådmannen si tilråding: Klage frå Hans Nes Bygg AS på Luster kommune sine vedtak av 25.11.2015, d-sak 505/15 og d-sak 508/15, vert ikkje tekne til følgje. Saka vert sendt Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for endeleg klagehandsaming.
Saksutgreiing: Prenta vedlegg: 1. Søknadar om løyve til tiltak motteke 06.11.2015 2. Nye situasjonsplanar og terrengprofilar motteke 20.11.2015 3. Bilete frå synfaring 23.11.2015 4. Luster kommune sine vedtak dagsett 25.11.2015 5. Klage på vedtak motteke 11.12.2015 Uprenta vedlegg: Samandrag: Saka gjeld klage på vilkår om å senke to bustadhus med ein meter samanlikna med høgdenivået på veg mot vest i bustadfeltet Beheim på Hafslo. Luster kommune mottok søknad om løyve til tiltak 06.11.2015. Etter å ha gjennomført synfaring på staden 23.11.2015 fatta Luster kommune to positive vedtak på vilkår 25.11.2015, d-sak 505/15 og d-sak508/15. Vilkåra var at høgda på bustadhusa skulle reduserast med ein meter samanlikna med høgdenivå i vegkant ved eigedomsgrensa mot vest. Vedtaka vart påklaga ved brev av 11.12.2015. Rådmannen har vurdert klagen og tilrår at vedtaka av 25.112015, d-sak 505/15 og d-sak 508/15 vert oppretthaldne. Utval som har vedtaksmynde: Plan- og forvaltningsstyret, jf. delegeringsreglementet. Fakta: Klagefrist: Vedtaket vart sendt ut 25.11.2015. Klagen er motteke 11.12.2015. Klagen er rettidig, jf. fvl. 29. Vilkåra for å handsame klagen er oppfylt. Kva saka gjeld: Saka gjeld klage på vilkår om å senke to bustadhus ned ein meter samanlikna med høgdenivå på veg mot vest i bustadområde Beheim på Hafslo. Bakgrunn for saka: Luster kommune mottok 06.11.2015 søknad om oppføring av to bustadhus i Beheimfeltet på Hafslo frå Hans Nes Bygg AS. Det vart halden synfaring på staden 23.11.2015. Til stades på synfaringa var Ole Arne Haugen og Haakon Stauri Begby frå Luster kommune. Johannes Nes møtte for ansvarleg søkjar. Luster kommune gav i vedtak av 25.11.2015 løyve til oppføring av to bustadhus. Vedtaka vart gjeve på følgjande vilkår: «Bustadhuset skal senkast 1 meter ned, slik at golvet i andre etasje vert 1 meter lågare enn høgdenivå i vegkant ved eigedomsgrense mot vest.»
Vedtaket er påklaga i rett tid. Klagen gjeld vilkåret om å senke bustadhusa. Klagen er mellom anna grunngjeve med at omsøkt høgde er avgjerande for at tiltaket vert realisert og at det i reguleringsplanen for området ikkje er gjeve føresegner om høgde samt at tiltaket bør ha same høgde i 1. etasje som gbnr. 149/75. Rådmannen vise elles til klagen i sin heilskap. Rådmannen sin vurdering: Innleiingsvis finn rådmannen grunn til å seie noko generelt om moglegheita til å stille vilkår til eit forvaltningsvedtak. I dei situasjonane der lova sin ordlyd ikkje seier noko om moglegheita for å stille vilkår til eit positivt vedtak, oppstår spørsmålet om forvaltninga likevel kan stille vilkår til det aktuelle vedtaket utan at dette følgjer av lova sin ordlyd. Grunngjevinga for dette er at når lova gjer ein rett avhengig av eit løyve og forvaltninga på vedkomande saksområde står fritt til å nekte å fatte eit positivt vedtak, så må forvaltninga kunne stille vilkår for å gje nokon ein rett han eigentleg ikkje har etter lova. Eit slikt vilkår føreset at det ligg innafor forvaltninga sitt frie skjønn å avgjere om vilkår kan stillast. Det kan ikkje stillast vilkår til eit vedtak som nokon uansett har krav på, til dømes trygdeytingar. Moglegheita for å stille vilkår til eit løyve etter plan- og bygningslova må også sjåast i samanheng med den alminnelege forvaltningsrettslege lære om vilkår. Dette inneber at alle vilkår må liggje innanfor ramma av dei omsyna lova skal ivareta, jf. pbl. 1-1, og stå i sakleg samanheng med løyve og ikkje vere urimeleg tyngande. Vilkåra må heller ikkje føre til usakleg forskjellshandsaming eller gje utrykk for misbruk av mynde. Når det gjeld moglegheita til å stille vilkår etter pbl. 29-4 viser rådmannen til rundskriv H- 8/15 frå kommunal- og moderniseringsdepartementet. Departementet uttalar der følgjande: «Når det gjelder adgangen til å stille vilkår etter pbl. 29-4 viser vi bl.a til Ot.prp. nr. 27 (1982-82) side 19 der det uttales at kommunen vil "kunne gjøre en godkjenning betinget av at det på eiendommen iverksettes tiltak som begrenser eller helt utelukker de ulemper som tiltaket ellers ville gi. Det vises også til Rt-2003-764 (Bærums verk) avsnitt 61: Det fremgår ikke på samme måte i 28-1 nr. 2 at det kan settes vilkår for vedtak om endring i reguleringsplan. Men det er alminnelig akseptert at en slik adgang følger av at endringsvedtaket innebærer utøvelse av et forvaltningsmessig skjønn. I slike tilfeller vil utgangspunktet være at forvaltningsmyndigheten kan sette vilkår som tjener til å motvirke de skadevirkninger eller ulemper som ellers kan følge av vedtaket. (vår understreking) På denne bakgrunn legger departementet i det følgende til grunn at bygningsmyndighetene etter plan- og bygningsloven 29-4 har en viss adgang til å oppstille vilkår for avhjelpe eventuelle ulemper dersom det foreligger avgjørende grunner mot at tiltakshavers ønske om plassering følges. En slik vurdering vil bero på et fritt skjønn.» På bakgrunn av det siterte legg rådmannen til grunn at det er høve til å stille vilkår for å bøte på eventuelle ulemper eit vedtak måtte ha dersom det ligg føre avgjerande grunnar som talar mot tiltakshavars ønskje om plassering vert følgd. Rådmannen går så over til å vurdere vilkåret om høgde. I Luster kommune sitt vedtak av 25.11.2015 vart det gjort følgjande vurdering av høgda: «Det går fram av terrengprofilar mottekne før synfaring at tiltaket skal plasserast i flukt med vegen. Luster kommune vurderer det slik at ei slik plassering er for høg sett i samanheng med dei nærast liggjande husa. Dei fleste husa i nærleiken er plassert vesentleg lågare enn vegen. På bakgrunn av dette finn Luster kommune å ikkje kunne godkjenne omsøkt plassering av tiltaket.
Luster kommune vurderer det slik at å senke bustadhuset med ein meter vil føre til at bustadhuset får ein betre tilpassing til det eksisterande bygningsmiljøet på staden. Ut i frå omsynet til heilskapen i bygningsmiljøet finn Luster kommune difor at plasseringa kan godkjennast på vilkår av at huset vert senka ein meter. Dette inneber at golvet i andre etasje skal vere ein meter lågare enn høgdenivå i vegkant ved eigedomsgrense mot vest.» Utgangspunktet for vurderinga må takast i reguleringsplanen for området, reguleringsplan for Beheim frå 1978. Reguleringsplanen har ikkje føresegner om plassering og høgde på bustadhus. Plan- og bygningslova sine reglar om plassering og høgde og tilhøyrande regelverk vert difor førande for vurderinga. Utgangspunktet for plassering og høgde på tiltak går fram av pbl. 29-4 fyrste ledd. Føresegna har følgjande ordlyd: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12» Som det går fram av føresegna skal høgda på tiltaket godkjennast av kommunen. Innhaldet i pbl. 29-4 er utdjupa av kommunal- og regionaldepartementet i rundskriv H/8-15. Dette rundskrivet erstattar tidlegare rundskriv H/18-90 frå 1990. Av rundskriv H/8-15 går det fram av pbl. 29-4 er ein vidareføring av pbl. 1985 70. Av rundskrivet går det elles fram følgjande om plassering og høgde: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve "kan"- skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn).» Som det går fram av rundskrivet må det ligge føre betydelege ulemper for naboeigedomane eller det omkringliggjande bygningsmiljøet for at kommunen skal kunne utøve «kan» - skjønnet etter pbl. 29-4. Det går elles fram av rundskrivet at både vurderingstemaet om «avgjerande grunnar som taler mot» og «betydeleg ulempe for nabo» tilseier at plasseringa må føre til ein unødig og urimeleg plassering til sjenanse for nabo eller omgjevnadane før det kan stillast opp tyngande vilkår etter pbl. 29-4. Spørsmålet blir så om dette er situasjonen i vår sak. Ein naturleg språkleg forståing av ordlyden trekk i retning av at det skal ein del til før plasseringa kan seiast å vere «til sjenanse» for naboar eller omgjevnadane. Kva som ligg i omgrepet «til sjenanse» må etter rådmannen sitt syn vurderast frå sak til sak ut i frå ei konkret, heilskapleg vurdering av tilhøva. Relevante moment i denne vurderinga vil vere mellom anna høgde og plassering på dei andre husa i området samanlikna med det tiltaket som er søkt oppført. Slik rådmannen vurderer det vil det også vere relevant om det ligg føre nabomerknadar i saka. Rådmannen tek ikkje standpunkt til kvar terskelen bør liggja. Det ligg ikkje føre formelle nabomerknadar. Det går likevel fram av søknaden som gjeld gbnr. 149/71 at eigar av nabotomta, gbnr. 149/76, har levert munnleg merknad til ansvarleg søkjar om høgda på huset. Nabo synes huset er plassert litt høgd i terrenget og at dette kan skape problem for snøbrøytinga og parkeringa i området.
Etter rådmannen sin vurdering vil eit vilkår om å senke bustadhuset med ein meter føre til at bustadhusa får ein betre tilpassing til det eksisterande bygningsmiljøet. Inn under denne vurderinga legg rådmannen også vekt på at fleire av dei andre husa i området ligg lågt i terrenget. Plassering av to bustadhus med omsøkt høgde vil, slik rådmannen ser det, føre til at husa vert for høge samanlikna med dei andre husa i området. På bakgrunn av dette er det rådmannen sin vurdering at oppføring av bustadshusa med omsøkt høgde vil vere «til sjenanse» for det omkringliggjande bygningsmiljøet. Klagar meiner vidare at det omsøkte tiltaket bør ha same høgde frå veg til golv fyrste etasje som er godkjent for 149/75. Til dette vil rådmannen nemne at terrengprofilen som vart innlevert saman med byggesøknaden på 149/75 syner at tunplanet ligg 0,2 meter under vegen og er byggemeldt 13 meter frå midten av vegen. Det omsøkte huset på gbnr. 149/71 er søkt oppført 8 meter frå vegen, mens huset på 149/72 er søkt oppført 7 meter frå vegen. Skilnaden frå byggesøknaden på 149/75 utgjer 5 meter for 149/71 og 6 meter for 149/72. Dei omsøkte husa skal også plasserast i eit område der det tidlegare er oppført bygningar som ligg lågt i terrenget. Rådmannen vektlegg også at det ved å gje løyve til omsøkt høgde vil føre til at høgdeforskjellen mellom 149/71, 72 og 149/74 vil verte større enn høgdeforskjellen mellom 149/75 og 149/74. Ved å oppstille eit vilkår om å senke dei to bustadhusa med ein meter vert høgdeforskjellen mellom dei omsøkte bustadhusa og naboeigedomane mindre. På bakgrunn av dette meiner rådmannen at vilkåret om å senke bustadhusa med ein meter vil gjere at dei omsøkte bustadhusa vil harmonere betre med eksisterande bygningsmasse på båe sider av vegen. Rådmannen tilrår etter dette at klagen ikkje vert teken til følgje. Rådmannen tilrår elles at saka vert sendt Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for endeleg klagehandsaming. Avsluttande merknadar: Rådmannen gjer merksam på at dersom plan- og forvaltningsstyret skulle kome til eit anna resultat enn rådmannen, må utvalet grunngje sin avvikande oppfatning. Rådmannen orienterer elles om at manglande grunngjeving er sakshandsamingsfeil som kan gjere at vedtaket vert oppheva ved handsaming av klagen hos Fylkesmannen, jf. prinsippet i forvaltningslova 41. Dato: 01.02.2016. Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum Rådmann Plansjef Særutskrift skal sendast: m/kopi til: Hans Nes Bygg AS, Krabben, 6869 Hafslo