Arkivsak-dok. 17/03516-54 Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 31.10.2018 Bystyret 2015-2019 15.11.2018 Detaljreguleringsplan for Rådhusveien - gnr 1051 bnr 699 - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ole Ringsby Førland, Enhet plan og samfunnsutvikling og Christian Emmerich, Enhet byggesak, landbruk og kart Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Rådhusveien, Gnr 1051 bnr 699, utarbeidet i målestokk 1:1000, datert 09.03.2018 og sist endret 10.10. 2018, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 09.03.2018 og sist endret 11.10.2018 De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert 09.03.2018, sist endret 10.10.2018 2. Reguleringsbestemmelser, datert 09.03.2018, sist endret 11.10.2018 3. Planbeskrivelse, datert 10.10.2018 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert 11.10.2018. Øvrige dokumenter i saken: 1) Arkeologisk undersøkelse 2) ROS-analyse områdestabilitet m/tredjeparts kontroll 3) Grunnforhold datarapport 4) Støyvurdering 5) Magnetfelt beregninger 6) Miljøteknisk grunnundersøkelse 7) KU-vurdering 8) Dokumentasjon på tredjepartskontroll kompetanse Sammendrag: På vegne av Trysilhus øst AS har konsulentfirma Plan23 AS utarbeidet og oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Rådhusveien Gnr 1051 bnr 699 til sluttbehandling. Formålet med planen er utvikling til boligformål. Det er planlagt ca. 20 boenheter i konsentrert bebyggelse. Planområdet er avgrenset av Rådhusveien i vest og en gang/sykkelvei gjennom skogen i øst. På tomta er det i dag en parkeringsplass og ellers kratt og skog. 1
Utbygging av området med konsentrert bebyggelse vil medføre en fortetting som ikke vil endre stedets karakter vesentlig. Bebyggelsen skal ha form som to rekker med vertikal- og horisontaldelte boenheter. Planen legger opp til et samarbeid med Rådhusveien 7 om felles vendehammer som gir mulighet for renovasjonsbil og snu inne på området. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligbebyggelse B-5.9. Området er regulert gjennom reguleringsplan for Skjebergsenteret fra 1978. Merknader ved offentlig ettersyn er kommentert i vedlegg 4. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Rådhusveien Gnr 1051 bnr 699, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirma Plan23 AS har på vegne av Trysilhus øst AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Rådhusveien Gnr 1051 bnr 699. Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for utvikling av konsentrert boligbebyggelse i to rekker med til sammen ca. 20 boenheter. Planforslaget er vurdert i forhold til plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger mellom Rådhusveien i vest og en gang/sykkelvei gjennom skogen i øst. Arealet er ubebygd og består i dag av en parkeringsplass og ellers kratt og skog. I nordvestre hjørne av tomta står en høyspentmast. Tomta faller ca. 8 høydemeter fra syd mot nord. Planen berører ikke dyrket mark. Ved søk i NIBIOs kartbase er det registrert dyrkbar mark med ca. 5,8 daa. Syd for planområdet utvikles et prosjekt «Rådhusveien 7» med ca. 60 leiligheter hvor blant annet en eksisterende bygning gjøres om til leiligheter. Områdets areal er ca. 7 daa. Forholdet til andre planer Fylkesplan: Fylkesplanen Østfold mot 2050, vedtatt av fylkestinget 22.08.2018. Planområdet ligger innenfor grense for tettbebyggelse. Reguleringen er ikke i konflikt med fylkesplanens retningslinjer for energi- og arealbruk, ved å benytte eksisterende infrastruktur. Kommuneplan: Arealplan 2015-2026, vedtatt 18.06.2015. Planområdet er avsatt til boligbebyggelse (framtidig B-5.9). Planområdet er del av felt B-5.9 og i tråd med kommuneplan. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer om bl.a. parkering, minste uteoppholdsareal og områder til lek er hensyntatt i denne planen. Kommunedelplan for klima og energi 2011-2020 "For å bidra til bedre bymiljø og bedre folkehelse, skal sarpsborgsamfunnet redusere de direkte utslippene av klimagasser med 50 prosent innen 2020" Boligene vil ligge i nær tilknytning til bydelssenter Borgen, med matbutikker og andre servicetilbud, som gjør at behovet for bruk av bil reduseres. Det er gode kollektivtilbud i nærområdet, og sykkelavstand til Sarpsborg. Reguleringsplaner: Området er regulert til forretning/kontor/ industri. Langs planområdets østside er det regulert en gang-/sykkelvei. Øst for den er det regulert til kulturhus. Området 2
sør for planområdet Rådhusveien 7 (gnr./bnr. 1051/593) er nylig omregulert til boligformål og er nå under utbygging. Plan for Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad (2017): Sykkelrute 12.1 går forbi området. Beskrivelse av planforslaget Området foreslås regulert til konsentrert boligbebyggelse (BKS). I tillegg inneholder forslaget felles formål for lekeplass, parkering, avkjørsel og renovasjon. Hensynssone for støy (gul sone) er markert i plankartet. Frisiktlinjene for avkjørsel f_skv1 viser kun linjene da formålene ivaretas i tilliggende og nylig vedtatt detaljplan Rådhusveien 7 som har samme innkjøring til området. Se planbeskrivelsen. Det stilles krav til minste uteoppholdsareal (MUA) og utomhusplan i reguleringsbestemmelsene. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Miljø og energiforbruk Det er ikke vurdert miljø- og energitiltak utenom TEK 17, som setter klare rammer for Energiløsninger for byggematerialer og ventilasjonssystemer. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 26.05.2017, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 09.05.2018, sak 09/18, forslag til reguleringsplan for Rådhusveien Gnr 1051 bnr 699, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 29.05. 15.08.2018. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 18.05.2018. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 29.05.2018 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt fire merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser, med endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg NVE ved: - Dokumentasjon av kompetansen for tredjemannskontroll av geoteknisk vurdering. Statens vegvesen ved: - Ivaretakelse av snarveg og gangvegløsning i bindende illustrasjonsplan - Innlegging av bestemmelser som sikrer at eksisterende gang- og sykkelveier er tilgjengelig i anleggsperioden. - Ivaretakelse av frisikt i bestemmelsene 3
Østfold fylkeskommune ved: - Tilrettelegging for støyskjerming med tette vegger på carport mot veg og å gjøre illustrasjonsplan bindende. Fylkesmannen i Østfold ved: - Ivaretakelse av overvannshåndtering gjennom byggesak - Bindende illustrasjonsplan som viser tette carporter som støydempende tiltak - Rekkefølgebestemmelser for utarbeidelse av tiltaksplan for forurensede masser. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Statens vegvesen ved: - Ikke endring av bestemmelsene til å gjelde overbygget sykkelparkering for alle sykler. - Ikke utvidelse av plangrensen for utforming av ny bussholdeplass. Endringene anses som forenklede planendringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Det tilsendte materialet var komplett 11.10.2018 Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Den nye planen legger opp til store oppholdsarealer og lekeplass. Det er barnehager og skoler i nærområdet. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Utfra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg til planbeskrivelsen. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Reguleringen får ingen direkte økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. Miljø: Planområdet ligger gunstig til for kollektivtrafikk og sykkel. Planarbeidet vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Planbeskrivelsen inneholder et eget Kapittel 8.6 som omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Planområdet er ubebygd og består i hovedsak av skog. Området skal benyttes til fremtidig boligformål. I hht. Naturmangfoldloven: Søk i Naturbasen.no og Artsdatabanken.no viser registrering leveområde for piggsvin, samt trekkvei for rådyr (på tvers av Skjebergveien). Det er ikke registrert rødlistearter i planområdet. Det er ikke funnet at piggsvin har hatt tilhold innen planområdet. Det er ikke registrert andre naturtyper eller arter som krever vern. Tiltaket berører ikke trekkveien for rådyr, slik sett er det ikke behov for avbøtende tiltak. Det er ikke vurdert miljø- og energitiltak utenom TEK 17, som setter klare rammer for Energiløsninger for byggematerialer og ventilasjonssystemer. 4
Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Folkehelse: Planen skal sikre en bedre arealutnyttelse med trygge boforhold. Ny boligbebyggelse plasseres med god avstand fra gaten, og gis en god estetisk utforming mht. form og materialbruk. Krav til universell utforming ivaretas. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og lekeplass. Området ligger i nær tilknytning til Moenskogen, som blir mye brukt som rekreasjonsområde. Gjennomføring av planforslaget vil medføre boligfortetting med trygge uteoppholdsarealer, med god tilgang til rekreasjon i skogsområde med stier, gang-/ sykkelveier, nærhet til skoler, idrettshaller, kalabanen og handelssentre. Planen vil kunne gi positive virkninger sett i et folkehelseperspektiv. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og den kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Rådhusveien Gnr 1051 bnr 699, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. 5