Saksnummer Utvalg Møtedato 111/17 Plan- og teknikkutvalget

2017 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 13.09.2017 Vår ref: 16/2917-19 - 17/35497 Arkivkode: GBNR - 27/0309 Saksbeh.: Clausen, Regine Dorothea Saksnummer Utvalg Møtedato 111/17 Plan- og teknikkutvalget 26.09.2017 Gbnr 27/309 - Myklerudveien 96 - Nybygg tomannsbolig med sportsboder- Dispensasjon fra krav til regulering Saken gjelder: Søknad om tillatelse til tiltak i ett trinn med dispensasjon, mottatt den 14.02.17, supplert den 28.08.17 og den 12.09.17. Saken gjelder oppføring av en tomannsbolig over ett plan med tilhørende frittliggende sportsboder. Tiltaket er prosjektert med en ny bebyggelse på 182,40 m2 BYA, samt et parkeringsareal på 72m2. Eiendommen er uregulert og tiltaket er avhengig dispensasjon fra krav til reguleringsplan jf. kommuneplanen 1, i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2. Det nevnte da bestemmelsen stiller krav til regulering før byggetiltak. I tillegg søkes tiltaket gjennomført med avstand fra bolighus og bod på henholdsvis 25,2 m fra vegkant og 24,1meter fra senterlinje fylkesvei 157. Dette i tillegg til utvidet bruk av avkjørsel. Søknaden er derfor avhengig av dispensasjon fra krav til 50 meters avstand mot fylkesveg. Statens Vegvesen Region Øst har i vedtak av den 05.09.17 gitt dispensasjon til slik plassering, jfr. vegloven 29-30. Plan- og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdet i saken. Innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra planbestemmelser tilkommuneplanens arealdel ( 2014-2026) 1 om reguleringskrav med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 1 blir

vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei frem til og langs eiendommen i henhold til pbl. 18-1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest kan gis i saken. Arbeidet må være påbegynt innen tre år fra dispensasjonen er gitt, ellers faller dispensasjonen bort. Overflatevann skal håndteres på egen tomt Etablering av renovasjonsløsning skal følge gjeldene anbefalinger/ retningslinjer fra FolloRen. Jfr. gjeldende kommuneplan under punktet renovasjon. 26.09.2017 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 111/17 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra planbestemmelser tilkommuneplanens arealdel ( 2014-2026) 1 om reguleringskrav med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 1 blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei frem til og langs eiendommen i henhold til pbl. 18-1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest kan gis i saken. Arbeidet må være påbegynt innen tre år fra dispensasjonen er gitt, ellers faller dispensasjonen bort. Overflatevann skal håndteres på egen tomt Etablering av renovasjonsløsning skal følge gjeldene anbefalinger/ retningslinjer fra FolloRen. Jfr. gjeldende kommuneplan under punktet renovasjon. Bakgrunn Tiltak:

Tiltakshaver ønsker å oppføre en vertikaldelt tomannsbolig over ett plan med tilhørende frittliggende sportsboder. Det omsøkte tiltaket vil bli på 196,80 m2, med et bebygd areal på 182,40 m2. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadskjema med vedlegg (vedlagt saksfremlegget). Tiltaket søkes oppført på en eiendom som er uregulert. Tiltaket er av den grunn avhengig av dispensasjon, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 19-2. Tillatelse er gitt av Statens Vegvesen (05.09.17) til utvidet bruk avkjørsel, samt til plassering av tiltak nærmere fylkesveg enn 50 m, jfr vegloven 29. Søkers beskrivelse av tiltaket og begrunnelse for dispensasjon Søkers beskrivelse av tiltaket: «Tiltakshaver ønsker å oppføre en vertikaldelt tomannsbolig med tilhørende sportsboder på nylig fradelt eiendom. Området er et etablert boligområde på Nesodden hovedsakelig bestående av småhusbebyggelse i form av ene- og tomannsboliger samt rekkehus. Den nye boligen er et enkelt trehus over ett plan med saltak og takvinkel på 22 grader» Søkers begrunnelse for dispensasjon: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er sonet til boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra arealplanens plankrav da vi anser at oppføring av planlagt tiltak ikke vil vanskeliggjøre en god areal- og reguleringsmessig utforming av området, medføre en forringelse av miljøverdier eller redusere interne områdekvaliteter. Eiendommen, og eiendommene rundt, er per i dag allerede bebygget og det er liten grunn til å tro at en regulering av dette området vil avvike vesentlig i forhold til den eksisterende bebyggelse som ligger tett opptil og omkring eiendommen, både hva gjelder utnyttelsesgrad og byggehøyder. Omsøkte tiltak er som nevnt en vertikaldelt tomannsbolig som søkes oppført i et veletablert boligområde.tomten er relativt stor (totalt 1491 m2) og bebygd areal etter oppføring vil være 19,5% av netto tomt (etter fratrukket privat veg over eiendommen). Tiltaket vil ha god avstand til nabogrenser, gode og hensiktsmessige utearealer mot sørvest og beliggende utenfor gul støysone fra fylkesvei. Tomannsboligen oppføres i ett plan og har beskjeden gesims- og mønehøyde. Bygningen vil derfor ligge lavt og ikke være til sjenanse for omkringliggende naboer eller deres utsikt. Den blir også beliggende i god avstand fra fylkesvei slik at den ikke berører siktlinjer fra eksisterende avkjørsel. Bygningene i nærområdet er, som tidligere beskrevet, trehusbebyggelse i 1 og 2 plan, Tomannsbolig passer både arkitektonisk og bruksmessig meget godt inn i nærområdet. «Planstatus: Eiendommen ligger i et uregulert område. Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Tiltaket er undersøkt mot tilgjengelige baser når det gjelder naturtyper og arter. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert til å være tilfredsstillende. Vi kan ikke se at tiltakets og/ eller dets plassering kommer vesentlig i konflikt med formålet og prinsippene i naturmangfoldsloven.

Til orientering skal enhver opptre vaktsomt og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldsloven 6. Kulturminnevern: Det er ikke registrert kulturminner på eiendommen. Naboprotester: Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket og om søknaden med dispensasjon. Det er ikke kommet inn merknader fra naboer. Uttalelse fra andre myndigheter: Infrastruktur: ingen merknader til tiltaket, og har uttalt seg positivt til at dispensasjon kan gis. Statens Vegvesen Region Øst har gitt dispensasjon fra vegloven 29-30 i vedtak av den 05.09.17 (se vedlegg). Planfaglig vurdering: har uttalt seg positivt til at dispensasjon innvilges og til tillatelse til tiltak, (se vedlegg/ mail av den 29.08.17 fra Mark Nordheim O`Hare i planavdelingen). Vurderingsgrunnlag: Plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn i behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som vektlegges. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis tillegges vekt ved en dispensasjonsvurdering. Dispensasjon for én eiendom bør ikke gis når oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde, slik at dispensasjon kan skape presedens. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. I tillegg kan det settes vilkår for dispensasjonen. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Vurdering Ved behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om omsøkte tiltak medfører at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2 annet ledd.

Dispensasjon fra kommuneplanens reguleringskrav Boligen ligger i et uregulert område. Kommuneplanens arealdel 1 fastsetter som utgangspunkt et byggeforbud i uregulerte områder. Hensynet bak reguleringskravet er å sikre en forutberegnelig utbygging i området, samt fremme en god ressurs- og arealmessig utforming i tråd med kommuneplanen. Boligen som søkes oppført ligger i et område som i gjeldende kommuneplan er avsatt til boligbebyggelse. En utvikling av eiendommen med bolig er således i tråd med formålet for området som det er avsatt til i gjeldende kommuneplans arealdel. Området har grunnleggende infrastruktur både med hensyn til veg, vann og avløp. Statens vegvesen har gitt tillatelse til tiltakets plassering og det er kort veg til offentlig kommunikasjon. Vann og avløp er tilstrekkelig etablert. Det legges til grunn at området i praksis er tilnærmet ferdig utbygd med boliger. Bygningene i nærområdet består av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus over ett og to plan. Omsøkte tomannsbolig passer godt inn i området med sin beskjedne gesims- og mønehøyde. I tillegg vil bygningen ligge lavt i terrenget og i god avstand til omkringliggende bolighus. Videre vises det til at søker forholder seg til nærliggende reguleringsplaner som veiledende. Tiltaket er derfor godt tilpasset i forhold til en fremtidig regulering. Sammenlignbare reguleringsplaner fastsetter en utnyttelsesgrad på mellom 15% og 20 % av tomtestørrelsen. Gjeldende tiltak er opplyst å få en utnyttelse på 19,5%. På denne bakgrunn kan ikke tiltaket sees å vesentlig tilsidesette hensynet bak kommuneplanens krav om regulering. En samlet vurdering tilsier at tiltaket tilfredsstiller de mål og intensjoner som kommunen har satt seg for området. Hensynet bak kommuneplanens reguleringskrav ansees ikke som vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Innvilgelse av dispensasjoner vil generelt kunne føre til redusert forutberegnelighet og en uthuling av kommuneplanens reguleringskrav. I gjeldende sak er det imidlertid lite som tilsier at resultatet i saken ville blitt annerledes dersom området hadde vært regulert. Hjemmelshavere til boliger i uregulerte områder bør få bygge på eiendommene sine. I områder som forblir uregulerte over flere år kan utbygging kun skje ved dispensasjon. Det aktuelle området later allerede nå til å ha en god areal- og ressursmessig utforming. Tiltaket anses derfor ikke å foregripe eller vanskeliggjøre en senere reguleringsprosess. Det utpeker seg ingen utpregede ulemper ved det omsøkte tiltaket. På denne bakgrunn er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannens konklusjon Etter en konkret vurdering mener rådmannen at en dispensasjon ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel 1. Fordelen ved å gi dispensasjon ansees klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En dispensasjon kan videre ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelihet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. På bakgrunn av ovennevte grunner anbefaler rådmannen at det i denne saken gis dispensasjon med følgende vilkår:

Vilkår: Erklæring om villighet til deltakelse i opparbeidelse av fremtidig regulert vei frem til og langs eiendommen i henhold til pbl. 18-1, må være tinglyst før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest kan gis i saken. Arbeidet må være påbegynt innen tre år fra dispensasjonen er gitt, ellers faller dispensasjonen bort. Overflatevann skal håndteres på egen tomt Etablering av renovasjonsløsning skal følge gjeldene anbefalinger/ retningslinjer fra FolloRen. Jfr. gjeldende kommuneplan under punktet renovasjon. Med vennlig hilsen Anne Dybevold Kommunalsjef Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Elektronisk signert Vedlegg Q1 Søknad om dispensasjon plankrav Tegninger Gbnr 27/309 - Myklerudveien 96 - Nybygg tomannsbolig med sportsboder Utsnitt kommuneplan 1:1000 Kommuneplanbestemmelser Gbnr 27/309 - Myklerudveien 96 - Nybygg tomannsbolig med sportsboder- situasjonskart Gbnr 27/309 - Myklerudveien 96 - Nybygg tomannsbolig med sportsboder - Søknad om tillatelse i ett trinn gbnr 27/309- Uttalelse fra arealplanlegger