MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Tommy Osgjelten Austbøjordet 38 A 4085 Hundvåg DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1652-7 Flutra Demaj, 010/0047/L42 07.11.2016 DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av sti ned til sjø, utvidelse av brygge og søknad om dispensasjon - gnr. 10 bnr. 47. Sted/adresse: Dalskilen/Vedderstø Tiltakshaver: Reidun og Tommy Osgjelten Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav e gis det tillatelse til å oppføre sti og brygge, i tråd med reviderte tegninger og situasjonskart 02.11.16, samt øvrig dokumentasjon mottatt 14.07.16. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027 med plan id 201511, og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet fastsatt i Plan- og bygningsloven 1-8. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Søknaden Tommy Osgjelten søker om tillatelse til oppføring av sti ned til brygga samt utvidelse av eksisterende brygge. Stien skal ligge lavt i terrenget og tilpasses eksisterende terreng. Ut fra vedlagt situasjonskart skal det ikke opparbeides sti med bredde mer enn nødvendig. Etter våre vurderinger vil bredden på stien bli på ca. 1 meter. Stien skal gå ned til bryggen. Dets formål skal først og fremst være enkle fremkommelighet for familiemedlem med spesielle behov. Bryggen skal utvides med 5x5 meter. Dette er også illustrert med tegninger. Utvidelsen skal først og fremst tilrettelegge sjø- og båtliv for multihandicapped familiemedlem. Det skal i tillegg opparbeides et brønnhus sør for hytteeiendommen. Denne skal plasseres innenfor formålet avsatt til hytte. Det er ikke gitt nærmere informasjon om dets størrelse, men POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
kommunen forutsetter at innvendig mål for brønnhuset er under 1,9 m. Dersom et tiltak har innvendig mål under 1,9 m vil ikke tiltaket ha måleverdig bruksareal. Når et tiltak ikke har måleverdig bruksareal, vil ikke denne inngå i eiendommens totale bruksareal. Brønnhuset plasseres innenfor hytteformålet. Kommunen forutsetter at denne ikke innebærer bruksareal. Dersom brønnhuset har innvendig høydemål over 1.9 vil denne utgi bruksareal og dermed være betinget av søknad om dispensasjon fra tillatt bruksareal for hytte. Det totale bruksarealet for hytte er allerede på det som er maks tillatt i området. I etterkant av opprinnelig mottatt søknad har kommunen etterlyst en annen utforming og størrelse på brygge. Situasjonskart er mottatt pr. e-post den 01.11.16 og viser en brygge med følgende størrelse og utforming: Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027. Hyttetomta er i kommuneplan delvis avsatt til hytteformål og Landbruk- natur- og friluftsformål (LNF-formål). LNF-formål er avsatt til stedbunden næring. Utbygging til bruk for hytteformål er klart ikke i tråd med LNF-formålet i kommuneplanen for Mandal kommune. En tillatelse til oppføring av sti ned til brygga og utvidelse av brygga er betinget av dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplan for Mandal kommune. I LNF-området er det også et forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, se Plan- og bygningsloven 1-8. Tiltaket er betinget av dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø. Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjø. Begrunnelsen lyder som følgende:
Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Søknaden om dispensasjon er betinget av høring/uttalelser fra annen berørt myndighet, se Plan- og bygningsloven 21-5. I brev datert 15.09.16 uttaler Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder at kommunen bør be om nærmere redegjørelse for brygga før den sluttbehandles. I tillegg vises det til at nærmere vilkår for bryggeutvidelsen bør vurderes etter kommuneplanens retningslinjer for brygger til fritidsbebyggelse. Fylkesmannen har i en samlet vurdering uttalt at de ikke vil frarå dispensasjon på vilkår om god naturtilpasning av tiltakene. For øvrige uttalelser om tiltak i sjø vises det til brevet i sin helhet. Mandal Havn FK har i brev datert 22.09.16 ingen merknader til tiltaket. I brev datert 27.09.16 har Fiskeridirektoratet uttalt at tiltaket ikke berører deres interesse i området. Norsk Maritim Museum har i e-post datert 14.10.16 uttalt at de ikke har merknader mot tiltaket i denne sammenheng.
Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Tiltaket er betinget av dispensasjon fra LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, jf. Plan- og bygningsloven, (herav Pbl.), 1-8. Ifølge Pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller medhold av denne lov. Kommuneplanens bestemmelser og forbudet i Pbl. 1-8 er fastsatt i medhold og i denne lov. Kommunen kan behandle søknader om varig dispensasjon fra dette, dersom vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Pbl. 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet med gjeldende bestemmelser gjør seg gjeldende med styrke. Hensynet med LNF-formålet i gjeldende kommuneplan er å ivareta hensynet til biologisk mangfold i området, kulturminner og kulturmiljø, friluftsliv samt stedbunden næring. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Hensynet med LNF-areal og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging i strandsonen. Regjeringen har gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Disse er fastsatt ved kl.res. av 25 mars 2011, jf. Plan- og bygningsloven av 27 juni 2008 6-2. Formålet med disse retningslinjer er å tydeliggjøre arealpolitikken i 100-metersbeltet langs sjøen. I Retningslinjene er Mandal kommune registrert som et av områdene med stort arealpress i strandsonen. Med dette menes at det må vises til særlig forsiktighet med å gi tillatelser i strandsonen. Pbl. 19-2, tredje ledd fastslår at det ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer legges vekt på. Planretningslinjene vil følgelig benyttes i den videre dispensasjonsvurderingen. Det avgjørende er en helhetlig vurdering innenfor rammene av gjeldende regelverk. Pr. dags dato ligger det etablert en brygge. Ifølge vedlagt foto av bryggeområdet synes eksisterende brygge å være av eldre dato, dette fordi den fremstår som noe slitt. Eksisterende brygge er målt til en lengde ut mot sjø på 2 meter, og bredde på 5 meter. Tilbygg til eksisterende brygge skal utvides med 5 meter ut mot sjø på vestsiden, og 2,5 meter mot sjø på østsiden. På sitt bredeste vil ny brygge være på 4 meter. På sitt smaleste vil ny brygge ha en bredde på 2,5 meter. Det vises for øvrig til situasjonskart mottatt pr. e- post den 02.04.16. Brygga er i utgangspunktet for stor i forhold til det kommunen normalt tillater. I sak 2009/ 1662, avslo kommunen en søknad om oppføring av brygge på 4x4. Fylkesmannen i Vest- Agder opprettholdt kommunens avslag på søknad om dispensasjon for brygge på 4x4 meter.
Avgjørende for resultatet var hvorvidt tiltaket som søkt var nødvendig for å sikre atkomsten til eiendommen. Etter en helhetlig og konkret vurdering kom Mandal kommune til at brygge av søkt størrelse ikke er nødvendig for adkomst. Mandal kommune ble saksøkt begrunnet med at vedtaket var ugyldig. Tingretten gav kommunen medhold i dom datert 19.11.14. Saken ble anket til Lagmannsrett. Lagmannsrett opprettholdt Tingrettens avgjørelse i kjennelse datert 30.04.15. Tingrettens avgjørelse av 19.11.14 er dermed rettskraftig. Nevnte sak har flere likhetstrekk med aktuelle bryggesak. Begge områdene er å anse ikke tettbebygde og ligger i 100-metersbeltet mot sjø hvor det er et forbud mot tiltak. Teknisk forvaltning finner derfor grunnlag til å vurdere de samme momentene som ble vurdert i sak 2009/1662 Teknisk forvaltning mener derfor at forholdene som ble lagt til grunn i nevnte sak kan benyttes i dette tilfellet. Avgjørende i dette tilfellet er om bryggen som omsøkt er nødvendig for å sikre adkomst til hytteeiendommen. Tiltakshaver må i denne sammenheng selv sannsynliggjøre at en slik utforming og størrelse av adkomstbryggen er nødvendig. Utgangspunktet er at Mandal kommune vanligvis ikke godkjenner brygger større enn 8x2. Det vises til retningslinjene for fritidsbebyggelser, som vedlegg til kommuneplanen. Tiltakshaver har i sin søknad vist til at søknad om utvidet brygge begrunnes med at et av familiemedlemmene har spesielle behov. Det vises videre til at de spesielle behovene krever tilrettelagt brygge, slikt at tiltakshavers familiemedlem kan delta i båtliv på lik linje som resten av familien Osgjelten. Eksisterende brygge er, som også påpekt av tiltakshaver, oppført nesten i strandlinjen nesten i kant med en stor stein. Hensikten med brygga er at det skal være trygt for vedkommende med spesielle behov. Flere bilder er vedlagt saken. Mandal kommune ser at eksisterende brygge vil gi problemer for aktivitet på brygge i de tilfeller hvor det foreligger spesielle behov. Situasjonskartet mottatt 02.11.16 viser en brygge som er tilpasset familiens behov. Det er vist til areal som behøves for å få en brygge som tilfredsstiller behovene. Brygga planlegges ikke oppført utover det som er behovet, og vil dermed ikke få et utseende som minner om privatiserende platting. Slik brygga og behovene er angitt er brygga klart å anse som nødvendig for å tilfredsstille adkomsten i denne sammenheng. Mandal kommune mener at vedlagt informasjon om familiemedlemmets spesielle behov sannsynliggjør behovet for større brygge. Samlet trekker nevnte momenter at brygga som søkt er nødvendig for å sikre en tilstrekkelig adkomst. I kommuneplan for Mandal kommune er det vist til at universell utforming er et mål kommunen ønsker å etterstrebe. Slik brygga ønskes oppført vil denne tilrettelegge adkomst og båtliv for et familiemedlem som har spesielle behov. Dispensasjon for oppføring av brygge tilrettelagt spesielle behov vil dermed være i tråd med kommunens satsing om universell utforming. Mandal kommune har retningslinjer for eventuelle brygger. Disse retningslinjene skal brukes som retningsgivende normer ved nye reguleringsplaner. Selv om det i dette tilfellet ikke er snakk om reguleringsplan, mener Mandal kommune at det er viktig disse retningslinjene følges også i en dispensasjonssøknad. I retningslinjene Vedlegg 1 avsnitt D står det at brygger skal være nøkternt utformet og dimensjonert. Den skal begrenses til å sikre eiendommen nødvendig adkomst. Bryggen er utformet med en størrelse som er nødvendig til å sikre dets funksjon opp mot familiemedlemmets behov. I retningslinjene står det også at brygger bør fortrinnsvis utføres i stein. På grunn av dybdeforhold må det i noen tilfeller nyttes andre materialer som tre eller betong. I tillegg står det at brygger må få en form og farge slik t den glir best mulig i terrenget. I søknaden er materialvalget ikke beskrevet. Teknisk forvaltning forutsetter at tiltakshaver oppfører tiltaket i tråd med materialkravene som følger i retningslinjene. Etter en konkret helhetsvurdering har Teknisk forvaltning kommet frem til at hensynet med LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet ikke vil bli vesentlig tilsidesatt.
Spørsmålet er om en samlet vurdering tilsier at «fordelene med å gi dispensasjon» fra LNFformålet og forbud mot tiltak i 100-metersbeltet er «klart større enn ulempene». Ordet «klart større» viser at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrige tiltak i området. Dersom et gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet. Tiltaket er begrunnet med et spesielt behov til et familiemedlem hos familien Osgjelten. Brygga planlegges oppført stor nok til at denne tilfredsstiller behovet. Hensikten er ikke at denne skal privatisere området ytterligere, men ha en spesiell funksjon i dette tilfellet. Tiltaket kan vanskelig sies å ville skape presedens overfor øvrig tiltak i området. Denne er begrunnet opp mot et spesielt behov som er nødvendig i denne sammenheng. Fordelene med dispensasjon er at det tilrettelegges for spesielle behov i form av universell utformet brygge. Andre fordeler er at tiltakshaver får en brygge som er tilpasset områdets karakter. Steinen vil hindre sikker adkomst til bryggen. Ny brygge vil gi sikrere adkomst til mennesker med spesielle behov. Området vil dermed, både med sti og brygge være tilrettelagt mennesker med nedsatt funksjonsevne på en trygg og tilfredsstillende området. Dette uten å virke ruvende og fremtredende i terrenget. Teknisk forvaltning mener også at hensynet til en eventuell reguleringsendring er tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I dette tilfellet må det etter Mandal kommunes vurdering anses som en fordel at dispensasjoner medfører samfunnsøkonomisk og effektiv prosess for kommunen og tiltakshaver. Vi viser til at planprosesser medfører utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Teknisk forvaltning kan ikke se at planprosess ville gitt en annen løsning i dette tilfellet. Samlet sett trekker nevnte vurdering i retning av at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter Plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2.
Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon for brygge i strid med kompl. og pbl. 1- Pbl. 19-2 11 800,- 8. Til sammen 11 800,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Faktura gis i tråd med gebyrregulativ hvor andre tiltak under avsnitt D for byggesaker. For brygger eller evt. Utvidelse av brygge i strid med reguleringsplan, kommuneplan og pbl. 1-8, inkl disp faktureres totalt kr. 11 800. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 483/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Flutra Demaj byggesaksbehandler