BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/02398-2 Bruk av kommunal forkjøpsrett - Laksevåg, gnr. 151, bnr. 83 m.fl., Vågedalen. Hva saken gjelder: Saken gjelder bruk av kommunal forkjøpsrett i avtale inngått mellom StorBergen Boligutleie AS (selger) og Midgard Gruppen AS (kjøper) om salg av eiendommene gnr. 151, bnr. 83, 85, 86, 87, 88, 94, 95, 96 og 98. Partene er enige om at kjøpesummen for eiendommene er NOK 50 000 000,- (femtimillioner kroner), jf. kjøpekontrakten punkt 2. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt av kommunen 8. desember 2017. Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut 8. april 2018, jfr. leiegårdsloven 6, 1.ledd, 1.setning. Av meldingen om overdragelse av leiegård fremgår det at leiegårdene står tomme og ingen av boenhetene er utleid. Kjøpekontrakten dreier seg om 9 eiendommer med til sammen 11 leiegårder. I henhold til salgsmelding inneholder leiegårdene 60 boenheter på ca. 4 200 m 2. Da mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger, utløses kommunal forkjøpsrett, jf. lov om kommunal forkjøpsrett for leiegårder («leiegårdsloven») 1 og 2. Kjøper har ved advokat Martin Holger Dale i e-post datert 08.02.18, anført at de har avdekket at gnr. 151, bnr. 83 bare består fire leiligheter og således ikke omfattes av leiegårdsloven. Det er framlagt tegninger datert august 1946. Anførselen vil bli kommentert i byrådets merknader nedenfor. I e-post datert 19.02.18 er det også meddelt at gnr. 151, bnr. 83 ikke er for salg. Byrådsavdeling for sosial, bolig og inkludering (BSBI), Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett, samt Studentsamskipnaden På Vestlandet er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. BSBI ved Seksjon for bolig og områdesatsing har i uttalelse datert 11.01.18 anmodet om at den kommunale forkjøpsretten anvendes til å erverve eiendommene i Vågedalen. Det er ikke mottatt uttalelse fra øvrige. Fagetatenes vurdering og anbefaling: Plan og bygningsetaten viser til BSBIs redegjørelse og anmodning i saken, og slutter seg til denne. 1.1 Kjøpekontrakten: Ved kjøpekontrakt mellom StorBergen Boligutleie AS og Midgard Gruppen AS er det inngått avtale om overdragelse av eiendommene gnr 151, bnr 83, 85, 86, 87, 88, 94, 95, 96 og 98, Vågedalen 30 m.fl. for en kjøpesum stor NOK 50 000 000,-, se kjøpekontrakten punkt 2. Det er avtalt at i tillegg til kjøpesummen skal kjøper betale dokumentavgift og tinglysningsgebyr for skjøtet og for eventuelle pantedokumenter som kjøper vil tinglyse, jf. kontrakten punkt 2.2. 1
Det gjøres oppmerksom på at kommunen har en evigvarende tildelingsrett til 30% av boenhetene, noe som tilsvarer 18 av de 60 boligene. 1.2 Eiendommene: De aktuelle eiendommene, Vågedalen 30 m.fl. ligger sentralt i Laksevåg bydel, på oppsiden av Kringsjåveien med nærhet til blant annet Laksevåg senter. Det foreligger ikke takst eller tilstandsrapport for eiendommene, men samtlige boliger er vurdert av OBOS som tilnærmet kondemnable, jf. uttalelse fra BSBI datert 11.01.18. 1.3 Anmodning fra BSBI, ved Seksjon for bolig og områdesatsing, datert 11.01.18: I Vågedalen på Laksevåg ble det under krigen oppført forlegningsbrakker for tyske soldater (byggeår 1942 og 1953). Etter krigen har disse blitt anvendt som boliger, frem til 90-tallet i kommunens eie, og til bruk for ulike grupper vanskeligstilte. Anlegget i Vågedalen består av 60 leiligheter fordelt i ulike bygg. Anlegget ble solgt på 90-tallet til Stor Bergen boligbyggelag, som senere er blitt en del av OBOS. Boligbyggelaget har videreført driften som utleieboliger, og kommunen har en evigvarende tildelingsrett til 30 %, som tilsvarer 18 av disse 60 boligene. Det er gjennomført en reguleringsprosess for bygging av ca. 130 nye boliger i området, fordelt på flere boligblokker og byggetrinn. De 60 boligene ble fraflyttet i november 2017 og boligene står i dag tomme. Samtlige boliger er vurdert av OBOS som tilnærmet kondemnable. Prosjektet ble lagt for salg i markedet i mai 2017, men OBOS fikk kun solgt 10 boliger. Høsten 2017 besluttet OBOS å skrinlegge utbyggingsplanene grunnet lite salg. Melding om overdragelse til Midgard Gruppen AS og forespørsel om forkjøpsrett ble mottatt av kommunen 08.12.17. I salget er det også gitt en rett til kjøper om å kunne anvende det materiale som er utarbeidet for videreutvikling av eiendommen. I samme melding ble det anmodet om utleie av leilighetene i perioden fram til kommunens frist for å benytte forkjøpsretten er utløpt. Plan- og bygningsetaten har i brev datert 18.12.17 samtykket i anmodningen. Et eventuelt forsøk på å gjenoppta privat utleievirksomhet i dagens bygningsmasse, vil motvirke en planlagt fornying/oppgradering av bydelen/området. En større privat utleier vil ikke nødvendigvis ha samme tilnærming som kommunen til øvrig utvikling i dette området. Eiendommene i Vågedalen ligger i levekårssone Indre Laksevåg, der kommunen har områdesatsing, som er et viktig virkemiddel i kommunes arbeid med å utjevne levekårsforskjeller. Ut i fra en helhetlig vurdering, vurderes et privat oppkjøp og videre drift av eiendommene å være negativt i dette området. Det vil ikke være aktuelt for kommunen å gjenoppta utleievirksomhet i disse boligene. For å hindre forfall og inntrenging fra uvedkommende i boligene anbefales at disse rives så snart som mulig. Kostnadene ved dette bør beregnes av BFIE, og medtas som utgift når det budsjetteres midler til dette ervervet. Et kommunalt oppkjøp av eiendommen vil gi kommunen eierskap og mulighet til å styre videre utvikling og bruk av området. Fremtidige planer for tomten er ikke avklart, men vil bli vurdert opp mot kommunens langsiktige og strategiske behov for eiendom til kommunale formål, som eksempelvis sykehjem, barnehage, boligbygging for familier etc, 2
både i kommunens regi, så vel som i private aktørers regi på et senere tidspunkt etter en eventuell avhending av deler av eiendomsmassen. Slike vurderinger vil kunne føre til et behov for ny regulering av området. Eiendommen har en svært sentral og strategisk beliggenhet i forhold til mulig fremtidig utvikling av Laksevåg som er tematisert i Strategisk planprogram for området. Det vil kunne være aktuelt å utvikle midlertidige tiltak i området. Her vil en kunne gå i dialog med barn/unge og andre engasjerte beboere i området, og i regi av områdesatsingen og eksempelvis Barnas byrom kunne vurdere å utvikle installasjoner for lek/aktivitet på deler av frigjort areal. BSBI anmoder på denne bakgrunn at Bergen kommune gjør den kommunale forkjøpsretten gjeldende for å erverve Vågedalen. Bergen kommune bør finansiere kjøpet gjennom budsjettposten for strategiske eiendomskjøp. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: I byrådets politiske plattform heter det at "å skaffe flere kommunale boliger, med god spredning i hele byen, vil være en prioritert oppgave for byrådet. Kommunen må vurdere hyppigere bruk av forkjøpsretten, og samtidig selge boliger i områder med stor konsentrasjon." I fagnotat til Strategisk planprogram for Laksevåg, heter det: «Det er også behov for å sikre areal til skole og idrettshall, som er særlig arealkrevende Ved kjøp og salg av boliger, eller bygg som kan brukes til næring eller bolig, er det mulig å stille forutsetninger om bruk som bidrar til å oppfylle intensjonene i det strategiske planprogrammet best mulig. Bergen kommune kan bør benytte seg av forkjøpsretten til inntil 10 % nye boliger, for slik direkte å kunne påvirke boligsammensetningen.» Området er regulert i reguleringsplan 62300000, Laksevåg, gnr 151, bnr 83 mfl., Vågedalen boligområde, vedtatt 24.06.15. Det presiseres at planen dekker et større areal enn angjeldende eiendommer. Planen legger til rette for riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny blokkbebyggelse som kan gi rom for 15.000 m 2 BRA nytt boligareal eller ca. 130 leiligheter avhengig av størrelse. I tillegg er det åpnet for et nybygg på et tidligere ubebygd areal på ca. 2500 m 2 BRA boligareal med ca. 20 nye leiligheter. Parkering skal skje i anlegg under terreng/bebyggelse. Det legges videre opp til en blanding av selveiere og utleie, derav omtrent likt antall utleieleiligheter som i dag. Det er gitt rammetillatelser til rivning og oppføring av nybygg på eiendommene i vedtak datert 16.03.17 og 25.07.17. Etter det byrådet har fått opplyst klarte OBOS kun å selge ca 10 % av prosjektet, knyttet til gjennomføringen av reguleringsplanen. OBOS har i stedet valgt å inngå kontrakt om salg av de aktuelle eiendommene til Midgaard Gruppen AS. Når en aktør med OBOS finansielle styrke ikke finner grunnlag for å gjennomføre reguleringsplanen, mener byrådet at det er grunn til å anta at andre markedsaktører heller ikke vil gjennomføre denne. Det er således grunn til å anta at en gjennomføring av planen i realiteten ikke er nært forestående. I en slik situasjon foreligger det en reell risiko for at den bestående bebyggelsen ikke vil bli revet, og at disse byggene igjen vil bli brukt som utleieboliger. Dette vil i så fall bety at de levekårsutfordringene som dette området har vil bli sementert. En slik sitasjon vil motvirke den områdesatsingen som byrådet ønsker å gjennomføre. 3
Byrådet mener at kommunen bør benytte seg av forkjøpsretten for å kunne styre videre utvikling og bruk av området. Gjennom å benytte forkjøpsretten i nye boligprosjekter vil kommunen kunne sikre at noen av boligene blir brukt til barnefamilier og andre prioriterte grupper. Selv om gjeldende regulering kan vise seg ikke å være realiserbart, vil kommunalt eierskap forenkle en fornyet vurdering av arealbehov for ulike formål i området og en eventuell omregulering til et annet formål. Ubebygd kommunal eiendom kan brukes strategisk ved at de er lett tilgjengelige og raskt kan disponeres til samfunnsnyttige formål. Kommunalt eierskap vil dermed gi kommunen et viktig virkemiddel for å styre byutviklingen i ønsket retning i henhold til vedtatt politikk og overordnete planer. Vedrørende kjøpers anførsel om at gnr. 83 kun er godkjent med 4 leiligheter og således ikke omfattes av forkjøpsretten, har byrådet funnet at det er tilfelle. I kommunens arkiver fremgår det at bygningen på gnr. 83 ble godkjent ombygget til 4-mannsbolig i vedtak datert 28. januar 1947. Kommunens forkjøpsrett kan derfor ikke gjøres gjeldende for denne eiendommen, og må således i utgangspunktet tas ut av den avtale kommunen eventuelt trer inn i. De øvrige bygningene er imidlertid godkjent med 6 eller flere leiligheter og omfattes av kommunens forkjøpsrett, jf. leiegårdsloven 1. Byrådet vil peke på at dersom forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i kjøperens rettigheter og plikter med mindre noe annet følger av loven, og kommunen overtar eiendommene på egne vegne. Dersom kommunen gjør forkjøpsretten gjeldende har den både rett og plikt til å overta eiendommene. Eiendommen gnr. 151, bnr. 83, må imidlertid tas ut av den avtalen kommunen trer inn i, se avsnittet over. Advokat Martin Holger Dale har i e-post datert 19.02.18, på vegne av kjøper meddelt at gnr. 151, bnr. 83 ikke er til salgs. Kjøpesummen på NOK 50 000 000,- må således avkortes forholdsmessig, enten ved avtale med kjøper eller skjønn. I kommunens boligprogram for å anskaffe 250 flere kommunale utleiemidler er det avsatt investeringsmidler for å realisere boliger i perioden 2018-2021. Disse midlene er øremerket til å sikre tilvekst av boliger som skal anvendes til å bosette ulike grupper av vanskeligstilte husstander. Dette budsjettet kan dermed ikke anvendes i dette tilfellet der en ikke skal anvende boligene, men sanere/rive disse. Byrådet påpeker videre at det ikke er dekning til å finansiere kjøpet over ubundne investeringsfond. Byrådet foreslår derfor at kjøpet finansieres med låneopptak. På denne bakgrunn anbefaler byrådet at bystyret fatter vedtak om å benytte forkjøpsretten på Bergen kommunes vegne. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 3, jf. 2 kan kommunen nytte forkjøpsretten på egne vegne. Denne myndighet er ikke delegert og tilligger således bystyret. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bergen kommune benytter sin forkjøpsrett i henhold til Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 2 og 3, ved overdragelse av gnr. 151, bnr. 85, 86, 87, 88, 94, 95, 96 og 98, fra Storbergen Boligutleie AS til Midgard Gruppen AS, for inntil kr. 50.000.000,- inklusive omkostninger, avkortet for den verdi gnr. 151, bnr. 83 fastsettes til. 2. Omsetningsverdien av gnr. 151, bnr. 83 er ikke endelig avklart og fastsettes gjennom avtale, alternativt ved rettslig skjønn. Fullmakt til å begjære rettslig skjønn, delegeres til byrådet, med adgang til videre delegasjon. 3. Forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av Bergen kommune. 4
4. Forkjøpsretten gjøres gjeldende ved at kommunen trer inn i kjøpers rettigheter og plikter. Forkjøpet gjennomføres slik at eiendommene overføres fra kjøper til Bergen kommune på de vilkår som fremgår av kjøpekontrakten. 5. Kjøpet finansieres gjennom nytt låneopptak. 6. Hva som regnes som «nødvendige utlegg» etter leiegårdsloven 7, 7. ledd blir å avgjøre ved rettslig skjønn, dersom partene ikke kommer til enighet om forholdet innen 6 uker etter at vedtak om forkjøpet er fattet eller innen 6 uker etter at kravet er fremsatt overfor kommunen, jf. leiegårdsloven 7, 9. og 10. ledd. 7. Kommunen må snarest mulig, og innen 1 uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jf. vedtakets pkt. 4, melde fra dersom kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jf. leiegårdsloven 6, 3. ledd. 8. Byrådet gis fullmakt til å inngå kontrakten på Bergen kommunes vegne. Fullmakten kan videredelegeres. Dato: 20. februar 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat, anbefaling. Laksevåg, Gnr. 151, Bnr. 83 m. fl., Vågedalen, Kommunal forkjøpsrett. 5