Arkivsak-dok. 15/00664-2 Saksbehandler Lars Einar Intelhus Saksgang Hovudutval Plan og Ressurs 68/17- SØKNAD OM DISPENSASJON-UTNYTTING OG STORLEIK GARASJE FOR BUSTADEIGEDOM Saka vert avgjort av: Hovudutval for Plan og Ressurs Vedlegg: Situasjonsplan Teikningar Dokument i saka: Søknad om dispensasjon frå Hallinglos AS, datert 27.04.2015. Saksopplysningar: Administrasjonen i Hemsedal kommune er inhabil i saka og saksbehandlar Harald Huse frå Gol kommune har behandla saka. Saksbehandlar Lars Einar Intelhus har berre klipt saka inn i Hemsedal kommune sin mal for saksframlegg. Hallinglos as søkjer på vegne av Siw Jostad og Gunnar Halbjørhus om dispensasjon frå vedtekter i reguleringsplan Trøim, Hemsedal sentrum, vedteke 09.02.2000. Fordi tiltakshavar er bror til rådmann blir administrasjonen i Hemsedal inhabil, og saksframlegget er difor utarbeidd av administrasjonen i Gol kommune. Dispensasjonen gjeld bestemmelsar i pkt. 3.2.2 om tomteutnytting; maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) på 20 % og maksimal BYA for garasje på 50 m 2. Det blir søkt om dispensasjon for eit tiltak med BYA = ca 23,3 % og garasje = 70 m 2. Tiltakshavar har nyleg overteke bustadeigedomen i Skadvinvegen 6, og dei ønskjer å oppføre nytt inngangsparti, veranda og garasje. Eksisterande inngangsparti og eit uthus skal rivast. Eigedomen er nyleg oppmålt til 1105 m 2. Bustadhuset er bygd ca 1950. Det har ikkje vore mogeleg å finne teikningar av eksisterande bygg. På eigedomen står det i dag: 1
Bustadhus i 2 etg pluss kjellar, grunnflate ca 90 m 2 (inngangsparti rives). Uthus ca 30 m 2, rives Uthus ca 10 m 2, ligg i kartet, men er fjerna tidlegare. Planlagt utbygging av eigedomen: Eksisterande bygg: 86 m 2 Tilbygg: 43 m 2 Veranda: 59 m 2 Sum bustad: 188 m 2 Garasje: 70 m 2 Totalt areal: 258 m 2 Søkjar kan ikkje sjå at tiltaket vil ha nokon innverknad på miljøet, eller på leike- og aktivitetsområder. Tiltaket er ellers vurdert opp mot andre lovverk, og sjekkliste for dispensasjonssøknader, og søkjar kan ikkje sjå at tiltaket krev utgreiing for andre område, eller at saka krev ekstern høyring, då tiltaket er i samsvar med formålet i plan. Som grunngjeving for dispensasjon blir det vist til at reguleringsplanen med 20 % BYA er frå 2000, og at det i nyare planar for bustadområder i kommunen er denne heva til 25% BYA. I forslag til reguleringsplan for del av Trøim sentrum, som har vore ute til offentleg ettersyn i 2014, er utnytting for bustadområder sett til 30 %. Ei tomteutnytting som planlagt vil etter søkjar si vurdering ikkje skilje seg ut frå det som er vanleg i kommunen ellers, og reknar med at utnyttinga hadde vorte større om ein hadde revidert planområdet i dag. Når det gjelder størrelse på garasjen blir det vist til at maksimalbegrensinga for garasjebygg i bustadområder er sett for å unngå at det blir oppført store frittståande bygg som blir dominerande på eigedomen. I dette tilfellet vil det i hovudsak vere to portar ut mot innkøyringa som blir synlege. Det er såpass stor høgdeforskjell på tomta at det ikkje er vurdert som mogeleg å få til ei god løysing for garasje og innkøyring utan å grave inn i terrenget. Når ein fyrst gjer dette, er det ynskjeleg å kunne ha plass for tre bilar; ein arbeidsbil og to privatbilar. I tillegg til eit varmt rom for smøring av ski og liknande. På toppen av garasje vil det bli lagt plen, og terrengnivået her vil vere likt med terrenget ved inngang. Søkjar kjenner til at det er gitt løyve til liknande prosjekt i kommunen tidlegare, og ut frå dei bestemmelsane som gjeld i andre bustadområdet vil dei påstå at den totale utnyttinga for eigedomen er godt innanfor det ein kan tillate i eit så sentrumsnært bustadområde. Søkjar konkluderer med at verken omsynet bak bestemmelsane i planen eller omsynet til formålsbestemmelsane i plan- og bygningslova vert vesentleg tilsidesett ved ein dispensasjon frå tomteutnytting på denne eigedomen. Planen er 15 år gamal, og ved ei revidering av planen, ville utnyttinga vorte auka i samsvar med andre bustadområder i kommunen. Garasjen er nedgravd, og vil ikkje vere dominerande på nokon måte. Å kunne ha alle bilane innandørs er ein fordel både for eigarane og omgjevnadane. Ved å plasserere bygget på denne måten vert utomhusareal og leikeareal større, og det gjev etter deira syn ei open og fin løysing mot naboeigedomane. Søknaden er nabovarsla, utan at det har kome merknader innan fristen. Nabo i vest har samtykka til at veranda kan plasserast nærmare grense enn 4 meter. 2
Saka blir ikkje vurdert å berøre interessene til statlege eller regionale styresmakter, og er ikkje sendt på høyring. Forhold til overordna plan: Eigedomen gnr 67, bnr 17 er omfatta av reguleringsplan for Hemsedal sentrum, Trøim, i kraft 09.02.2000. Reguleringsformål er byggjeområde for einebustader B1. Her kan det førast opp frittliggjande bustadhus med garasje/uthus. På kvar bustadtomt kan det innreiast eit hybelhusvære. Loftsetasje kan innreiast. Der terrenget tillet det kan det innreiast bustadrom i sokkeletasjen. Maksimalt tillate bebygd areal (BYA) pr. tomt medrekna garasje og uthus er 20 %. Garasje på tomt kan ha inntil 50 m 2 bebygd areal. Loft over garasje kan ikkje utnyttast til rom for varig opphald. Det er tillatt med 1,5 etasje i tillegg til underetasje/kjellar. Maksimal byggjehøgde til gesims er 5,0 meter, og 7,5 meter til møne målt frå gjennomsnittleg planert terreng. Takforma skal vere saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Byggegrensa går fram av plankartet. Grensa gjeld ikkje for garasje/carportar i tilknytning til kommunal veg. Garasje/carport kan plasserast inntil 5 meter frå vegkant om den ligg vinkelrett på vegen. Garasje/carport med innkøyring parallelt med vegen kan plasserast i ein avstand på 1,0 meter frå eigedomsgrensa mot vegen. Det skal opparbeidast 2 biloppstillingsplassar pr. einebustad. Inneheld bustaden hybel eller hybelhusvære skal det ytterlegare opparbeidast minst ein biloppstillingsplass for denne. Miljøkonsekvensar: Små, då dispensasjonen kun omfattar moderate overskridingar på ei bebygd bustadtomt. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Små, då dispensasjonen kun omfattar moderate overskridingar på ei bebygd bustadtomt Økonomiske konsekvensar: Ingen for kommunen bortsett frå vanlege skattar og avgifter Vurdering: Plan- og bygnigslova 19-2 seier m.a. dette om dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. 3
Dispensasjonen omfattar både maksimal total tomteutnytting og maksimal størrelse for garasje. Overskridinga for total tomteutnytting er moderat med ca 23,3% mot 20% som er grensa i gjeldande plan. Søkjar har og eit poeng i at nyare planar har ei høgare utnytting enn denne planen som er 15 år gamal. Sannsynlegvis ville ei revisjon av planen i dag medført at omsøkt tiltak ikkje ville vere betinga av dispensasjon frå total tomteutnytting. Eigedomen grensar og mot eit leilegheitsbygg i sør der utnyttinga synes å vere høgare. Maksimalgrensa for garasje er derimot framleis ofte på 50 m 2 i nyare planar. Dette talar mot å innvilge dispensasjon frå dette punktet. Også grunna fare for uheldig presedens i andre områder, då det er fleire som ønskjer frittståande garasje som er større enn 50 m 2. Eit argument i denne saka kan likevel vere at garasjen er plassert delvis inn i terrenget. Med to fasadar under terreng og plen på taket så vil både eksponering og faren for presedens bli redusert. På naboeigedomar i aust (gnr 67, bnr 41 og gnr 68, bnr 59) er det også oppført garasjer over 50 m 2, m.a. ein delvis inn i terrenget. Mykje av grunngjevinga for at det er fastsett maksimal areal og høgde for frittståande garasjar er for å unngå ruvande bygg. I dette tilfelle vil det vere ein fasade i front som er synleg i tillegg til fasaden mot leilegheitsbygget i sør. Ved å redusere areal for ny veranda vil BYA kunne reduserast slik at maksimalgrensa på 20% ikkje blir overskriden. Ein stor veranda på høge, tynne søyler kan framstå som eit uheldig fasadeelement, men avhenger mykje av utforming og tomt/omgjevnader. Dette bør vurderast meir nøye på staden. Det føreligg ingen nabomerknader. Visuelt kan det generelt vere ein fordel at bilar er plassert i garasje og ikkje på tunet, sjølv om dette i seg sjølv ikkje er eit argument for å dispensere frå maksimalgrense. Moment som talar for dispensasjon: Gjeldande regulerigsplan er 15 år gamal, og ei revidering av plan ville truleg medført ei auke i tomteutnytting slik at samla tomteutnytting ikkje ville bli overskriden. Samla tomteutnytting er heller ikkje større enn det som er vanleg i reguleringsplanar for andre bustadfelt. Eigedomen er sentrumsnær, og grensar inntil eigedom i sør som synes å ha høgare utnytting. Garasje er delvis lagt inn i bakken, og framstår dermed som mindre ruvande. Det er også garasjer over 50 m 2 i nærleiken. Moment som kan tale mot dispensasjon: Sjølv om alle dispensasjonar blir vurdert på sjølvstendig grunnlag, og ingen har krav på dispensasjon, vil det likevel kunne medføre fare for uheldig presedens. Det vil vere mogleg å samanføye garasje med bustadhuset, og redusere areal til veranda slik at tiltaket kan gjennomførast innanfor gjeldande planbestemmelsar. 4
Konklusjon: Overskridinga for bebygd areal for eigedomen er moderat, og ville truleg ikkje vere i strid med plan dersom planen vart revidert i dag. Dette kan tale for at dispensasjon kan innvilgast. Ved at garasjen er lagt inn i bakken slik at kun to fasader er synlege, og det er plen på taket, gjer at også denne framstår som mindre ruvande enn ein garasje med maksismal høgde og areal iht. plan. Det blir ikkje vurdert at omsyna bak bestemmelsen det blir dispensert frå eller omsyna i lovas formålsbestemmelse blir vesentleg tilsidesett. Tiltaket blir heller ikkje vurdert å ha negative konsekvensar for helse, miljø, sikkerheit og tilgjengeligheit, så vilkåret for å kunne dispensere er oppfylt dersom det blir vurdert at fordelane er klart større enn ulempene. Fordeler i dette tilfelle kan vere at eit skjemmande uthus blir rive og at planlagt utviding/totalrenovering gjer at eigedomen samla sett kan framstå som meir heilskapleg. Ulempe kan vere ei viss fare for uheldig presedens og at det vil vere råd å justere tiltaket slik at det er i samsvar med gjeldande bestemmelsar. Rådmannen si innstilling: Saka blir lagt fram utan innstilling grunna svært kort frist og at det er lagt opp til synfaring før behandling av saka. Underskrift 5