BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 22.11.2012 Fagnotat Saksnr.: 200700658/123 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: KAKN/STHU BERGENHUS, GNR. 166, DEL AV BNR. 22 OG 241 M. FL. SKANSEMYRSVEIEN, PLANID 19360000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Etat for utbygging, Bergen kommune (tidligere) Bergen kommunale bygg (BKB), forslag til reguleringsplan for gnr 166, bnr 22, 202, 203, 241 m.fl., på Skansemyren i Bergenhus bydel. Planforslaget omfatter omtrent 14,1 daa. Planforslaget har to distinkte delområder, ett i nord (område A) hvor det foreslås inntil 21 boenheter, og ett i sør (område B) hvor det legges opp tilbarnehage med 60 barn (det vil si ca 90 enheter). I tillegg er det lagt opp til offentlige friområder inntil bebyggelsen i begge delområdene. Bryggen A Fløien B Jernbanestasjonen Planområdet innenfor rødt omriss Side 2 av 5
Områdene er uregulerte, men inngår i Kommunedelplan Fjellsiden Sør (heretter referert til som KDP) hvor de er vist som fortettingsområdene 2A og 2B. I KDP legges det opp til boliger i begge delområdene, mens forslagsstiller foreslår å etablere boliger i 2A og barnehage i 2B. Dermed utløses krav til reguleringsplan. Planområdet er avgrenset av en relativ helhetlig trehusbebyggelse fra tidlig på 1950-tallet. I KDP (side 14-15) er tilliggende bebyggelse vist som verneverdig bygningsmiljø. Nord for planområdet går Fløibanen, og i sørøst ligger Skansemyren idrettsplass. Oppsummering av planarbeidet Delområde A) Det legges her opp til 3220 m² ny boligbebyggelse, med inntil 21 boenheter og maks % BRA = 70 %. Det er tenkt 4 mer eller mindre adskilte bygg, med maks 3 etasjer. I skråningen nordøst for den foreslåtte bebyggelsen legges det opp til offentlig friområde med offentlige turveger. Parkering løses på egen tomt. Delområde B) I delområde B legges det opp til en barnehage med 60 barn (dvs. ca 90 enheter). I tillegg er det foreslått å regulere tilliggende grønne arealer i sørvest til offentlig friområde. Det er foreslått en utnyttelsesgrad på maks % BRA = 50 %, og maks 3 etasjer med maks kotehøyde +172,5. Det etableres to parkeringsplasser for henting og bringing av barna, en nord (P2) og en sør (P1) for barnehagen. De to delområdene skal kunne bygges ut uavhengig av hverandre. For utfyllende opplysninger, vises til vedlegg (planmateriell utarbeidet av forslagsstiller). Materiellet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 14.6.2009 25.8.2009. Det kom inn 26 merknader fra interesseorganisasjoner og private og 12 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Innsigelsen begrunnes med nedbygging av verdifullt friområde og manglende ROS-analyse. I merknadene og uttalelsene pekes det blant annet på følgende: Planforslaget vurderes ikke å være i samsvar med gjeldende KDP. Beboerne i området er negative til planene om en barnehage i området. Planforslaget medfører en økning i trafikkmengden samtidig som vegstandarden er lav. Det er allerede i dag parkeringsproblem i området. Disse vil øke med en barnehage i området. Fjellsiden ønskes bevart som rekreasjons- og turområde. Nabolaget mister sol og utsikt. Utnyttelsen er for høy og ikke i samsvar med strøkskarakteren. Side 2 av 5
Det er i tidsrommet 21.11.2011 19.12.2011 foretatt en begrenset varsling i forbindelse med bearbeiding av planforslaget etter offentlig ettersyn. Det kom inn 4 uttalelser fra offentlige instanser og 8 private merknader, herunder en merknad sendt direkte til byråden. De private merknadene opprettholder i all hovedsak innvendingene som har fremkommet tidligere i prosessen. De kritiserer også beslutningen om å gjennomføre kun en begrenset høring og ikke et nytt offentlig ettersyn i sin helhet. Hordaland fylkeskommune fraråder planforslaget ut fra hensynet til bygningsstruktur med kulturminneverdi og brudd på overordnet plan når det gjelder utnyttelse, utforming og svekkelse av grønnstrukturen, herunder opplevelsen av Fjellsiden som en grønn vegg. Alle merknader og uttalelser fra både offentlig ettersyn og begrenset høring er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. De viktigste endringer etter gjennomført offentlig ettersyn og begrenset høring 1. Barnehagens plassering er justert samtidig som dens maksimale byggehøyde er redusert. 2. Et punkt om energi for boligbyggene er medtatt i reguleringsbestemmelsene. 3. Det er foretatt en liten utvidelse av friområdet. 4. Trafikkrapporten er oppdatert. 5. ROS-rapport er utarbeidet. 6. Felles parkeringsanlegg (som ligger i KDP) er tatt ut. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle Hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Landskap og områdetilpasning Det legges i planforslaget opp til en moderat leilighetsbebyggelse (delområde A): 21 boenheter, maksimal utnyttingsgrad på 70 % BRA, maksimalt 3 etasjer, maksimalt 20 m lengde på bygg. Boligene i delområde A plasseres i en sørvestlig skråning på nordøstsiden av planområdet. Denne delen av området består i dag av grøntområde med trær og vegetasjon, men er nokså utilgjengelig på grunn av sin topografi. De foreslåtte leilighetsbyggene vil fremstå som en forlengelse av den naboliggende boligrekken i området. Byggene som følger av planforslaget har ikke større grunnflate enn hva de fleste eksisterende boligbygg i området har. Den foreslåtte bebyggelsen er delt opp i fire volumer / bygninger. Den bakerste delen av delområde A er satt av til friområde og er i henhold til gjeldende kommunedelplan. Når det gjelder delområde B (barnehagen) er den i strid med gjeldende kommunedelplan. Området er i planforslaget satt av til barnehage grunnet behov for sentrumsnære barnehager. Fagetaten slutter seg til dette, og mener samtidig at planforslagets tilpasning til området med landskap og eksisterende bebyggelse er tilfredsstillende. Side 3 av 5
Energi og miljø Fagetaten har tidligere i prosessen vært pådriver for at alt oppvarmingsbehov skal primært dekkes gjennom varmeenergi (lavverdigenergi), for eksempel gjennom vannbåren varme. Dette er nå inkludert i bestemmelsene. Det tillates også at ytterligere 20 % av takflaten blir tatt i bruk for tekniske installasjoner i tilknytning til bruk av fornybare energikilder som sol og vind. Bygningene skal utrustes med miljøvennlige materialer, gjenbruk og kildesortering. Trafikksituasjon og parkering Det har tidligere i prosessen vært påpekt av naboer at den første trafikkrapporten er utdatert. Det er nå innhentet en ny trafikkrapport (datert 19.3.2012). I denne konkluderes det med at barnehagen er ugunstig lokalisert med tanke på kollektivtransportnett og tilkomst. Den konkluderer også med at det derimot ikke er grunnlag for å forvente en vesentlig endring i trafikksikkerheten. Det forventes en trafikkøkning beregnet til ca. 230 kjt/døgn, tilsvarende en økning på 25 % i forhold til dagens døgntrafikk på hverdager. Det legges opp til å knytte sammen eksisterende fortau slik at det blir sammenhengende fortau i Skansemyrsveien opp mot Skansemyren. Dette vil gi en bedre fremkommelighet og trygghetsfølelse for gangtrafikken. Fagetaten slutter seg til dette grepet, og peker i tillegg på muligheten for å ta i bruk Fløibanen for henting og levering. Det fins i dag to (kommunale) barnehager oppe på Fløien (Granebo og Radiostasjonen). Disse baseres seg på henting og levering nede ved stasjonen i sentrum. Begge disse har lengre reiseavstand, gåavstand fra stasjon til barnehage og reisetid enn hva barnehagen som følger av planforslaget har. Felles parkeringsanlegg under den planlagte barnehagen (som ligger i KDP) er tatt ut. Fagetaten slutter seg til den foreslåtte løsning på trafikk og parkering. Risiko og sårbarhet Fylkesmannen har tidligere hatt innsigelse i saken, blant annet på grunn av manglende ROSanalyse. Forslagsstiller har i ettertid innhentet en slik analyse (datert 19.2.2010). Gjennom denne anbefales det at alle nye bygg får radonsperre mot grunnen. Dette er nå inkludert i bestemmelsene. Rapporten konkluderer også med at fartsgrensene i området bør senkes. Dette må veimyndighetene ta tak i, men det ligger utenfor rammene av plan- og bygningsloven og følgelig også utenfor planmyndighetens ansvarsområde. I tillegg konkluderes det med at redusering av kantparkering og godt vintervedlikehold på vegnettet vil minske sannsynligheten for fremkommelighetsproblemer for utrykningskjøretøy. Faren for skred og lignende vurderes som liten. Fagetaten slutter seg til dette og viser til ROS-rapporten samt planforslagets bestemmelser. Barnehage og skole Ifølge rapporter skal skolene i Bergenhus samlet sett ha nok kapasitet til å ta imot det forventede elevtallet i årene fremover. Ting tyder på at det vil bli en del ledig kapasitet som kan utnyttes til andre formål. Ved Christi krybbe, nærskolen til elever fra denne delen av byen, er elevtallet på retur jf. skolebruksplan for Bergen 2007. Det er i dag stor mangel på sentrumsnære barnehager, men planforslaget selv omfatter en barnehage med plass til cirka 60 barn. For Rothaugen skole forventes det et stabilt elevtall de nærmeste årene. Barn- og unges interesser Delområde A er i dag ikke i særlig bruk av barn og unge. Deler av flaten i delområde B benyttes til St. Hans og nyttårsfeiringer av beboerne i området. Planforslaget endrer minst mulig eksisterende leke- og oppholdsareal i influensområdet. Det er tatt hensyn til eksisterende stier, samt grønne flater. Side 4 av 5
Natur og mangfold Planforslaget er ikke i strid med den gjeldende naturmangfoldloven. Fagetaten mener derimot at den foreslåtte bebyggelsen bør få grønne tak. Dette av hensyn til både natur og kulturmiljø. Universell utforming Prinsippet om universell utforming legges til grunn i utforming av uteoppholdsarealer, privat vegsystem, gang- og sykkelveg, fortau, barnehage og boenheter. Tidligere innsigelse Fylkesmannens miljøavdeling fremmet ved offentlig ettersyn innsigelse til planen ut fra hensyn til friområde og eksisterende sti, samt manglende ROS-analyse. Etter at plassering og byggehøyde av planforslaget har blitt endret og ROS-analyse kommet på plass, er innsigelsen trukket (datert 13.10.2011). Konklusjon På grunnlag av forannevnte er fagetaten uenig i de vurderinger som Hordaland fylkeskommune har fremmet i uttalelsen til begrenset høring, og slutter seg til hovedformålene, barnehage og bolig, og det planfaglige grepet i planforslaget. Følgelig anbefaler fagetaten planforslaget vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Bergenhus, gnr. 166 bnr, del av bnr 22 og 241 mfl, Skansemyrsveien. PlanID19360000, vist på plankart sist datert 17.10.2012. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.10.2012. med følgende endring: Ny bestemmelse 1.10 Grønne tak: Bygningene innenfor planområdet skal, der det er mulig og hensiktsmessig, utrustes med grønne tak av biologisk materiale. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 17.10.2012, del av dok nr 124 - filnr 4. B. Reguleringsbestemmelser, datert 17.10.2012, del av dok nr 124 - filnr 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 29.04.09, del av dok nr 119 - filnr 3. D. Illustrasjoner og analyser (herunder ROS- og trafikkanalyser), del av dok nr 119 - filnr 4. E. Forslagsstillers oppsummering av og kommentarer til merknader, del av dok 116 - filnr 5. F. Fylkesmannens innsigelse trukket, e-post av 7.10.2011, dok nr 92. G. Innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert 24.8.2009, dok nr 63. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200700658 Side 5 av 5