NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 11670/2016 Arkivnr.: 20160001/L13 Saksnr.: 2016/386 Utvalgssak Endring av reguleringsplan for: Granittlia - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 11.05.2016 44/16 tjenester GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel av 07.10.2015 Detaljregulering for Granittlia, vedtatt 25.01.2012 Detaljregulering for Hovedadkomst Øvre Solbergelva vest, vedtatt 15.12.2010 VEDLEGG 1 Referat fra oppstartsmøte 01. april 2016 2 Forenklet planbeskrivelse, 16.02.16 SAMMENDRAG Rådmannen har i tråd med krav i Plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående endring i (detalj-)regulering for Granittlia. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers forenklede planbeskrivelse legges det opp til bygging av kjedete eneboliger der det i dag er regulert terrassert blokkbebyggelse. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet, men det ønskes politisk avklaring av viktige forutsetninger. Dette gjelder særlig atkomstforhold. Av den grunn bes Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedta at planarbeid fortsetter med de faglige råd for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Denne saken har todelt hensikt; å orientere politikerne tidligst mulig om ny reguleringsplan, samt å forankre råd gitt i oppstartsmøte. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 01.11.2012 (se referat i vedlegg 2). Bakgrunn for endring i reguleringsplan Bakgrunn for behov for endring i reguleringsplan er todelt. For det første ønsker forslagsstiller å bygge kjedete eneboliger der det i dag er regulert terrassert blokkbebyggelse. For det andre ønsker forslagsstiller å betjene området med ny atkomst lenger nord for dagens kryss sør i planområdet. Planområdet, eierforhold og arealstatus Planområdet for Granittlia ligger i Solbergelva, om lag 250m nord-øst for Ulverud gård. Omfanget av planområdet er uendret i dette forslag til endring i reguleringsplanen. Hele planområdet har én eier. I kommuneplanen er planområdet i sin helhet avsatt til boligbebyggelse. I gjeldende detaljregulering for Granittlia er deler av området (nærmest regulert ny hovedatkomst) regulert til Friområde. Illustrasjon nr. 1: Utsnitt fra kommuneplanen Illustrasjon nr. 2: Gjeldende detaljregulering Pågående planarbeid i nærområdet Det er intet pågående planarbeid i nærområdet, men planområdet tilgrenser detaljregulering for Hovedadkomst Øvre Solbergelva vest. Planutkastet Tiltakshaver ønsker å bygge kjedete eneboliger/rekkehus. Skissen nedenfor viser et eksempel på dette. For å bygge på denne måten ønskes også ny egen atkomst ca 50m fra regulert kryss. Side 2
Ønsket ny atkomst Regulert kryss Idéskisse til ny type bebyggelse For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers Forenklet planbeskrivelse i vedlegg 1. Gjeldende regulering I gjeldende plan for Granittlia er det regulert (terrassert) blokkbebyggelse som vist nedenfor. Regulert kryss. Betjener både blokkbebyggelse i Granittlia, samt forefinnende eneboliger Side 3
Utsnitt fra planbeskrivelse til gjeldende regulering Regulert kryss Utsnitt fra planbeskrivelse til gjeldende regulering Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter evt. positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og evt. innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) En eventuell utbyggingsavtale vedtas som egen sak etter annet lovverk, men rådmannen vurderer at slik avtale trolig ikke er aktuell her. Dette begrunnes med at Granittlia ligger utenfor kommuneplanens prioriterte utbyggingsområder og hvor utbyggingavtaler forutsettes. Videre ble det for gjeldende detaljregulering for Granittlia utarbeidet forslag til utbyggingsavtale hvor vedtak i Formannskapet 28.03.2012 var som følger: Nedre Eiker kommune dekker ingen andel av anleggskostnaden til vei fra Gamle Riksvei til utbyggingsområdet i henhold til rekkefølgekravet til Granittlia. I referat fra oppstartsmøte er det avtalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale ikke skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. VURDERING Flere forhold i utkastet til endring i reguleringsplan må planavklares. Disse forholdene vurderes ikke å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn eller utløse krav til planprogram for å fastsette rammer for videre planarbeid. Av den grunn tilråder rådmannen at planarbeidet fortsetter. Råd i forhold til plantype Rådmannen har tilrådet å behandle saken som en endring i reguleringsplan. Dette medfører samme prosess som for en vanlig detaljregulering; med 1.gangsbehandling offentlig ettersyn etterfulgt av 2.gangsbehandling og vedtak. I det området er nylig regulert forventes tidsbruk minsket idet mesteparten av utredninger og planarbeid kan benyttes på ny. Side 4
Årsak til anbefaling om endring i reguleringsplan er også todelt; type bebyggelse bryter med hovedformål ( 1 i bestemmelsene) for gjeldende detaljregulering for Granittlia, mens forslag til ny atkomst bryter med formål for gjeldende detaljregulering for Hovedadkomst Øvre Solbergelva. Endringen vurderes derfor ikke av bagatellmessig art og uten betydning for part eller interesse i saken. Råd i forhold til bebyggelse Forslag til ny type bebyggelse bryter med hovedformålet for gjeldende detaljregulering for Granittlia, hvor det i bestemmelsenes 1 heter blant annet: Det ønskes oppført en terrassert boligbebyggelse som trapper seg ned til terrenget mot øst, syd og vest. Planen har videre som hensikt å ivareta hensynet til omgivelsene gjennom god terrengtilpassing Den gjeldende reguleringen var utarbeidet med terrassert blokkbebyggelse tilpasset terrenget som utgangspunkt. En helt ny type bebyggelse vurderes derfor ikke å kunne behandles som en mindre endring. Rådmannen er åpen for forslag om endret bebyggelse, men tilråder at plankrav i kommuneplanens arealdel mht utnyttelse, parkering, grønn overflatefaktor (GOF) mv følges. Råd i forhold til atkomst Forslag til ny atkomst bryter med formål for regulert hovedatkomst. Denne skal være en samleveg til evt. nytt større boligfelt i Øvre Solbergelva). Det er ikke ønskelig med enkeltatkomster og avkjørsler til samleveg. Slike forutsettes kanalisert/samlet til sideveger til regulerte kryss. Rådmannen har derfor både før og under oppstartsmøtet tydelig frarådet slik løsning og meddelt at dette ikke kan heller ikke vurderes som en mindre endring. Regulert kryss i gjeldende regulering for Granittlia skal betjene både ny blokkbebyggelse og dagens eneboliger. Den ligger i forholdsvis flatt terreng. Nord for krysset begynner terrenget å stige med en helning på om lag 8 % forbi der tiltakshaver ønsker egen atkomst. Egen avkjørsel i bratt terreng kun 50m fra regulert kryss langs samleveg vurderes uheldig. Rådmannen anbefaler derfor at atkomst til planområdet forblir gjennom regulert kryss. Råd i forhold til uteoppholdsareal og lekeplass Lekeplass er anbefaler gitt god størrelse og plassert så sentralt som mulig i planområdet. Byggegrenser bør utformes slik at uteareal skjermes for støy, samt får tilstrekkelig sol. Råd for planbestemmelser og rekkefølgekrav Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at gjeldende planbestemmelser følges så langt som mulig også i endret reguleringsplan. I gjeldende regulering ble det vurdert som avgjørende at områdes skal betjenes av ny hovedatkomst. I gjeldende detaljregulering for Granittlia er det derfor rekkefølgekrav i 5.1.6 om at: Før det gis tillatelse til tiltak, skal kommunaltekniske anlegg, herunder hovedadkomst, være ferdig opparbeidet, jfr. PBL 18-1 første og tredje ledd. Reguleringsplan for hovedadkomst Øvre Solbergelva vest (plan ID 20080001) legges til grunn som adkomst. Følgende områder skal opparbeides: K1, AV 1, FA 1, G/S 1 og 2, G/S 3 frem til AV 1 og PVEG. I oppstartsmøtet tilrådet rådmannen at dette rekkefølgekravet videreføres. Side 5
Råd for utredningstema som bør inngå i planarbeidet Rådmannen anbefalte at også utredninger beholdes og følges så langt som mulig. Mulige økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen kjente utenom vanlig kostnader med drift av kommunalteknisk infrastruktur. Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i referatet. Varsel om endring i reguleringsplan vil dekke hele det gjeldende planområdet. KONKLUSJON Politisk handlingsrom Loven krever ikke politisk behandling av avholdt oppstartsmøte. Et vedtak i denne saken etter plan og bygningslovens 12-8 foreslås derfor i tre mulige alternativ: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Planarbeid fortsetter. Råd for dette vedtas slik de foreligger. Planarbeid fortsetter. Råd for dette vedtas medendringer/tilføyelser. Planarbeid avslås. Alternativ 3 er enkeltvedtak som gir klagerett og krever (planfaglig) begrunnelse. Rådmannen tilråder alternativ 1. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med endring i reguleringsplan for Granittlia. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Ny atkomst frarådes. Bruk av regulert kryss tilrådes. Planområde varsles lik den for gjeldende regulering for Granittlia. (under forutsetning at dagens kryss benyttes som atkomst) Rekkefølgekrav mht opparbeidelse av ny Hovedatkomst videreføres. Plankrav i kommuneplanens arealdel av 07.10.2015 mht. utnyttelse, parkering, grønn overflatefaktor (GOF) mv. legges til grunn. Det anbefales å åpne for småhusbebyggelse i tillegg til eksisterende regulerte boligformål. Begrunnelsen for vedtaket er å samordne og tydeliggjøre kommunens råd til tiltakshaver så tidlig som mulig i planarbeidet. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 11.05.2016: Arve Fjeld (FRP) ba om å fratre som inhabil grunnet relasjon til utbygger. Side 6
Utvalget vedtok enstemmig å la Arve Fjeld fratre som inhabil. Det var således 9 representanter tilstede under behandlingen. Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (9 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 11.05.2016: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med endring i reguleringsplan for Granittlia. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Ny atkomst frarådes. Bruk av regulert kryss tilrådes. Planområde varsles lik den for gjeldende regulering for Granittlia. (under forutsetning at dagens kryss benyttes som atkomst) Rekkefølgekrav mht opparbeidelse av ny Hovedatkomst videreføres. Plankrav i kommuneplanens arealdel av 07.10.2015 mht. utnyttelse, parkering, grønn overflatefaktor (GOF) mv. legges til grunn. Det anbefales å åpne for småhusbebyggelse i tillegg til eksisterende regulerte boligformål. Begrunnelsen for vedtaket er å samordne og tydeliggjøre kommunens råd til tiltakshaver så tidlig som mulig i planarbeidet. Side 7