PLANBESKRIVELSE Detaljreguleringsplann for Kvartal 121 B. Anne Diesens Torg Plan id. 072200 Dato: 12.10.122 Revidert 26.09.13 1
Innhold 1 SAMMENDRAG... 3 2 BAKGRUNN... 3 3 PLANSTATUS... 4 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 7 5 PLANPROSESS... 10 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 15 7 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 28 8 OPPSUMMERING OG ANBEFALING... 45 9 VEDLEGG... 48 2
1 SAMMENDRAG Dark Arkitekter AS har på vegne av Vangsvegen Prosjekt AS utarbeidet et planforslag med konsekvensutredning for deler av kvartal 121 i Hamar. Det planlegges oppført inntil 28 000 m 2 BRA regulert til kombinert formål: bolig, forretning, kontor, hotell, bevertning, offentlig- og privat tjenesteyting og parkeringsanlegg. Området ligger i den delen som ofte blir omtalt som storhusbyen i Hamar. Det forslås oppført fire bygningsvolumer hvorav det ene utformes som et høyhus i inntil 16 etasjer. I høyhuset foreslås det etablert inntil 85 leiligheter eller ca. 170 hotellrom. Endelig valg av formål tas først ved byggesaken. Konsekvenser av tiltaket er redegjort for i henhold til planprogram som ble stadfestet av Hamar formannskap 29.08.12. Planforslaget fremmes nå til 1.gangsbehandling. 2 BAKGRUNN 2.1 Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å utvikle området til et attraktivt bykvartal med ca. 28 000 m 2 ny bygningsmasse og med et høyhus på inntil 16 etasjer. Høyhuset planlegges oppført som hotell eller boligbygg. Øvrig bebyggelse ønskes regulert til sentrumsformål så som forretning, kontor, bevertning, parkeringsanlegg, offentlig- og privat tjenesteyting. Gode torg og møtesteder planlegges som en vesentlig del av prosjektet. 2.2 Forslagsstiller og plankonsulent På vegne av Vangsvegen Prosjekt AS, fremmer Dark Arkitekter AS forslag til detaljregulering for Anne Diesens torg. 2.3 Krav til konsekvensutredning Da tiltaket er på over 15 000 m2 og ønskes regulert til kombinert formål er planforslaget vurdert til å falle inn under konsekvensutredningsplikten, jf. forskriftens vedlegg1 punkt 1 som sier: Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål med en investeringskostnad på mer enn 500 millioner kr eller et bruksareal på mer enn 15 000 m2, skal alltid konsekvensutredes. I henhold til Plan- og bygningslovens 4-1 stilles det krav til utforming av planprogram for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det ble i samarbeid med Hamar kommune utarbeidet et planprogram, hvor det fremgår hvilke temaer som skal redegjøres for i forbindelse med reguleringsplanen. Alternativer: I henhold til forskrift om konsekvensutredning 9 skal forhold som er tilfredsstillende utredet i overordnet plan, herunder lokaliseringsalternativer, ikke utredes på nytt. Det følger av kommuneplanens bestemmelser og notatet Høyhus i Hamar datert 07.04.11, at området er vurdert som aktuelt å vurdere for høyhus. Da reguleringsformål er i tråd med overordnet plan og det er vurdert som aktuelt å lokalisere høyhus i området, legges det ikke opp til å utrede alternativer. 3
I høyhuset planlegges det etablert boliger eller hotell. Endelig avklaring på hvilket formål man velger for høyblokka tas i byggesaken. Reguleringsplanen skal utrede konsekvensen for begge formål. Det følger av referat fra oppstartsmøtet, datert 14.03.12, at ved vurdering av et høyhus vil det stilles strengere krav til arkitektur og design enn i bebyggelse som innordner seg byens struktur. Det stilles krav til at høyhuset blir visualisert slik at man kan ta stilling til bygningen med planlagte fasader, materialer og farger. Det er i møtereferat også anbefalt at det i planarbeidet gjøres vurderinger av om høyhuset skal gis en særskilt skulpturell design, eller om det skal fremstå som mer avdempet. 3 PLANSTATUS 3.1 Kommuneplanens arealdel, andre overordnede planer og retningslinjer I kommuneplanen er området i hovedsak avsatt til sentrumsformål. En mindre stripe langs med Anne Diesens veg er avsatt til grønnstruktur og internt på planområdet er det avsatt et vegareal. Kartutsnitt: kommuneplanen arealdel Det følger av 8 i de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel: Høyhus og bygg som utfordrer byens skala Det skal legges frem ulike forslag til løsninger før kommunen behandler søknad om høyhus eller andre bygg som vesentlig bryter med byens skala. Det er utarbeidet flere alternativer for høyhuset og disse er blitt presentert for planadministrasjon og politisk utvalg. Det er valgt å gå videre med alternativet som er illustrert under kapitel 7. 4
De utfyllende retningslinjene i kommuneplanens arealdel sier at høyhus defineres som bygninger høyere enn 12 etasjer eller over 35 meter. Hamar kommune vil sette særlige krav til prosess for evt. utbyggingsønsker om høyhus eller andre bygg som vesentlig utfordrer byens skala I temanotatet Høyhus i Hamar, datert 07.04.11, fremkommer det at planområdet ligger innenfor området som kalles Storhusbyen. Temanotatet er ikke et politisk vedtatt og juridisk bindende dokument, men gir et planfaglig grunnlag for å vurdere spørsmål om bygging av høyhus. 3.2 Fylkesdelplan for samordnet areal-, miljø og transportplanlegging (SMAT) Hamar kommune har forpliktet seg til å fortette innenfor definert byvekstgrense i kommuneplanen slik den er definert i SMAT, slik at man sparer dyrket mark. I SMAT er det nedfelt følgende mål som vil være i tråd med utvikling av kvartal 121: Valg av utbyggingsmønster skal bidra til å begrense transportbehovet ved å prioritere løsninger som gir korte avstander til service og daglige gjøremål og ved å legge til rette for mest mulig gang- og sykkeltrafikk. Innenfor gangavstand fra stasjoner/knutepunkter på hovedårene for kollektivnettet, kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern under forutsetning av at det planlegges en konsentrert utbygging og tas hensyn til kulturminner og grønnstruktur. Mulighetene for høyere tomteutnyttelse innenfor eksisterende by - og tettstedsområder skal utnyttes optimalt. Planen skal bidra til at regionen kan gi et godt og differensiert tilbud til bolig- og næringsformål, basert på det enkelte tettsteds fortrinn og særpreg, og rettet mot å tilfredsstille det som etterspørres i markedet. 3.3 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet inngår i reguleringsplan for Vangsvegen 73 som ble vedtatt 27.08.08. Området er regulert til kontor, forretning, parkering, felles gårdsrom, allmennyttig gårdsplass og friområde. 5
Gjeldende reguleringsplan Tilgrensende planer: Reguleringsplan nr.674 for Vangsvegen, rundkjøring i kryss med Anne Diesens veg, vedtatt 17.06.09. Reguleringsplan for Hamar stadion- Fuglesethmyra, vedtatt 12.12.07 Detaljregulering av Hamar stadion, vedtatt juni 2012 Reguleringsplan nr. 676, Områderegulering for Vangsvegen mellom Grønnegata og Ringgata, vedtatt 05.01.11. Reguleringsplan for Fylkeshuset ble vedtatt september 2012. 3.4 Koordinering mot andre pågående plan- og utredningsprosesser Planadministrasjonen opplyser i oppstartsmøte at det er igangsatt planarbeid for følgende områder som bør ses i sammenheng med planarbeid for kvartal 121: Det er igangsatt reguleringsarbeid for Hamar stadion med flere planer som både er varslet oppstart av og lagt ut på offentlig ettersyn Det er igangsatt planarbeid for Ringgatas forlengelse. Det arbeides med ferdigstillelse av formingsveileder for Vangsvegen. 6
4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet er på 5,5 dekar og består av gnr. 1 bnr. 1353, 7449 og del av 410. I tillegg kommer kommunal veggrunn. Området ligger i Hamar sentrum, langs Vangsvegen og nordvest for Hamar park, i kvartalet mellom Vangsvegen, Anne Diesens veg, Enggata og Sverdrupsgate. 4.2 Eksisterende arealbruk og tilgrensende bebyggelse Planområdet ligger i Hamar sentrum med kort avstand til resten av sentrumsbebyggelsen med et bredt tilbud av offentlige og private tjenestetilbud. Kvartalet er en del av "Storhusbyen", som bydelen ofte blir kalt i forbindelse med planlegging. Omkringliggende bebyggelse har store volum og høyder, så som Fylkeshuset og Eidsiva bygget. Det foreligger reguleringsplan for en større utbygging av Hamar stadion som ligger rett ovenfor planområdet. Planområdet brukes i dag til parkering med plass til ca. 120 biler. Eksisterende bygning rett vest for planavgrensningen, Eidsiva bygget, er på 8000 m 2 og benyttes i dag til kontorer. Området mellom Sverdrups gate og eksisterende bygning er regulert til 6000 m 2 kontorer. Området benyttes i dag til parkering med inntil 60 parkeringsplasser. Det er kort vei opp til Hamar park som ligger sør øst for planområdet. Dette er et friområde som benyttes av mange til rekreasjons- og turområde. 7
Flyfoto: planområdet markert med rød skravur. Sett fra vest. 4.3 Eiendomsforhold Planområdet som er på ca. 5,5 dekar og omfatter gbnr. 1/7449 og del av gbnr.1/410. I tillegg kommer tilgrensende kommunal veggrunn. Nedenfor er det listet opp hvem som er grunneiere innenfor området. GBNR Eier/fester 1/410 Vangsvegen 73 AS 1/7449 Vangsvegen Prosjekt AS 4.4 Veg - og trafikkforhold Det er fire veger som omslutter kvartalet planområdet er en del av. Enggata, Anne Diesens veg og Sverdrups gate har utforming som typiske sentrumsgater, mens Vangsvegen bærer preg av å være en landeveg i byen. Med unntak av Enggata er det i alle disse fire vegene anlagt fortau eller G/S-veg på begge sider. I Enggata er det kun fortau på sydsiden. Nordsiden benyttes til tverrstilt parkering. Forbi planområdet er fartsgrensen 50 km/ i Vangsvegen og 30 km/t i sidegatene. Vangsvegen planlegges for 30 km/t og med ny rundkjøring i krysset med Anne Disens veg. Parkeringsplassen som utgjør planområdet i dagens situasjon, har adkomst i Anne Diesens veg. Adkomsten er stengt med bommer, som åpnes ved å vise adgangskort. Besøkende må anrope resepsjonen for å bli sluppet gjennom bommen. I tillegg til parkeringsplass i planområdet, disponerer leietakere i Vangsvegen 73AS også de tverrstilte parkeringsplassene på nordsiden av Enggata. Det er ca. 500 meter til Hamar jernbanestasjon og godt utbygd busstilbud langs Vangsvegen. 8
4.5 Kommunal infrastruktur Iht. kommunes kartportal ligger det eksisterende kommunal vann-, avløps-, har mulighet til å knytte seg på. Hamar kommunestyret har fattet vedtak om tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg(sak 111/09, den 25.11.09), og planområdet ligger innenfor dette konsesjonsområdet. Bestemmelser om påkoplingsplikt er også tatt innn i både kommunedelplan for sørøstre bydeler og kommunedelplan for Hamar. 4.6 Terrengforhold og grøntområder Det er en høydeforskjell innenfor planområdet på ca. 2,5-3,5 meter. Vangsvegen ligger på ca. kote + 134, og Enggata ligger på ca. kote 136,,5-137,5. I hovedsak er planområdet flatt og arrondert til parkeringsplass. Mot Enggataa er det etablert en høy mur. Langs med Vangsvegen og Anne Disens veg er det beplantet rekker med trær og gresss som grenser inntil planområdet. Ellers er det lite vegetasjon innenfor planområdet. Som nevnt tidligere ligger planområdet like ved Hamar park, som er et flott tur- og rekreasjonsområde. I dag er det etablert overvanns-, og spillvannsledninger i gatenettet ved planområdet som planområdet fortau fra planområdet og oppp til parken, og det er ca. 120 meter å gå til parken fra planområdet. Trerekke langs Vangsvegen og Anne Disens veg Planområdet sett fra Vangsvegen mot vest. Høydeforskjell mellom planområdet og Enggata er på ca.2,5-3,5 meter. Bildet viser parkering i Enggata og høydeforskjellen ned til parkeringsplassen. 9
4.7 Grunnforhold I henhold til kartdata fra Norges geologiske undersøkelser (NGU)består berggrunnen i planområdet av kalkstein/dolomitt og sandstein og leirskifer. Størstedelen av berggrunnen er dekket av fyllmasser som ikke er klassifisert på NGUs data. Det er gjennomført grunnundersøkelse som viser at de stedlige massene består sannsynligvis av morene over berg. Borkaks prøver undersøkt for alunskifer. Undersøkelsen anbefaler at det utføres analyse av bergmassen i laboratoriet for alunskifer da oppdragsgiver opplyser at det er påvist svellende bergarter på tomten til Rådhuset. 4.8 Miljøbelastning området er eksponert for Planområdet omsluttes av veger og er dermed disponert for støy, støv og forurensning. Iht. rapporten» Kartlegging av radon i Hamar kommune» har deler av kommunen et radonproblem. Blant annet var flere enn 20 % av målingene over 200 Bq/m3 radon i luft, og det er derfor en høy sannsynlighet for høye radonverdier innenfor planområdet. 4.9 Natur- og kulturmiljø Innenfor området er det ikke registrert viktige naturtyper i Naturbasen, eller viktige rødliste arter i Artsdatabasen. Innenfor planområdet eller i planområdets umiddelbare nærhet er det ikke registrert kulturminner av nyere tid eller automatisk fredete kulturminner. Området er tidligere regulert og det forutsettes at disse hensyn ble ivaretatt ved endelig vedtak av denne planen. 4.10 Barn og unges interesser Innenfor planområdet er det i dag ingen tegn på at barn og unge benytter området. Adkomst til Hamar park er viktig og går forbi planområdet langs Anne Disens veg. 5 PLANPROSESS Oppstartsmøte ble avholdt 14.03.12. Det foreligger møtereferat som vedlegges. I oppstartsmøtet ble det vist til kommuneplanens bestemmelser og notatet Høyhus i Hamar datert 7.4.2011. Videre ble det avklart at kravet om stedsanalyse faller bort da området er vurdert som aktuelt for høyhus. Da planforslaget medfører at det kan bygges over 15 000 m2, faller planforslaget inn under KUforskriftens vedlegg 1. Alle tiltak som faller inn under vedlegg 1 skal konsekvensutredes for å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelser av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres. For alle planer som faller inn under KU- forskriften skal det utarbeides et planprogram, som redegjør for formålet med planarbeidet og hvilke problemstillinger som anses som viktige for miljø og samfunn. Planprogram ble utarbeidet og sendt på høring samtidig med varsel om planoppstart, annonsert i Hamar Arbeiderblad 07.05.12. Grunneiere, naboer og andre høringsinstanser ble varslet med brev samme dag. Planprogrammet lå ute til høring fra 07.05.12 til 18.06.12. Det kom inn 6 uttalelser. Disse er referert og kommentert i kapitel 3.1. 10
Planforslaget ble presentert i regionalt planforum 23.05.12. Planprogrammet ble stadfestet i Hamar Formannskap 29.08.12. Det skal i henhold til planprogrammet utredes og legges til rette for to alternativer: Alternativ 1, forutsetter at det etableres boliger i høyblokka Alternativ 2, forutsettes at det etableres hotell i høyblokka. Planforslaget ble innsendt til behandling oktober 2012. Målet var å få opp både reguleringsplan for høyhuset på Hamar stadion og høyhuset på Anne Disens torg opp til behandling samtidig. Planadministrasjonen avviste planforslaget for Anne Disens torg i sin tilbakemelding 09.11.12. Bakgrunnen var at planforslaget ikke var i tråd med den overordnede grønnstrukturen i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan for høyhus på Hamar stadion ble trukket i høst. Det er ikke bestemt når denne planen skal fremmes for 1.gangsbehandling. Det er gjennomført flere møter mellom planadministrasjon og forslagsstiller. I e-post av 07.02.13, har administrasjonen revurdert sitt syn, og opplyser at planforslaget vil bli lagt frem til politisk behandling, eventuelt med alternativ fra planadministrasjonen. Planforslaget er revidert for å imøtekomme planadministrasjonenes ønske om å etablere en grønnstruktur fra Anne Disens Park og ned til Vangsvegen. Underveis i planprosessen har planadministrasjonen uttrykt behov for sykkelveg langs Anne Disens veg, og pekt på å få en felles byggelinje med høyhuset som planlegges oppført på Hamar stadion. Planforslaget imøtekommer ikke planadministrasjonens punkt vedrørende felles byggelinje med høyhuset på Hamar stadion. Ytterligere reduksjon i areal/fortavtrykket, medfører at plangrepet med fire bygg rundt et felles torg ikke lar seg realisere med tanke på funksjonelle bolig/hotellarealer og forringelse av de kvaliteter man ønsker for torget. Planforslaget imøtekommer planadministrasjonens krav om både grønnstruktur og sykkelveg langs Anne Disens veg. Planforslaget består av planbeskrivelse, temautredninger, reguleringsbestemmelser, plankart og tilhørende illustrasjonsmaterial. Planforslaget fremmes nå til 1.gansgbehandling. 5.1 Innkomne uttalelser Folkeaksjon for jernbane i tunnel gjennom Hamar, 23.05.12 Opplyser at Folkeaksjonen for jernbane i tunnel gjennom Hamar har i lang tid arbeidet for at framtidig jernbane ikke skal legges i strandsonen mot Mjøsa. Det opplyses at Jernbaneverket, etter ønske fra Hamar kommune, utreder flere tunnelalternativer. En av de mest aktuelle alternativene innebærer en underjordisk stasjonsløsning sentralt i området utstillingsplassen Hamar Stadion, under Anne Disens veg. Stasjonen vil kreve areal med bredde ca. 20 meter til begge sider av senterlinje i Anne Disens veg. Nærmere enn dette bør det ikke være annet enn lette konstruksjoner, parkanlegg etc. Forslag til planprogram synes å kunne representere en avgjørende hindring for en av de mest aktuelle løsningene for framtidens jernbane. Stasjonsplassering vil også kunne innebære fordeler for bosetting og næringsvirksomhet i denne bydelen om potensialet avklares og utnyttes tidlig i planleggingsfasen. Kommentar: 11
I henhold til gjeldende kommuneplan som ble vedtatt 19.10.2011 er det ikke lagt inn noen føringer for ny jernbanetrasé. Da det ikke foreligger konkrete planer og Jernbaneverkets konseptutvalgsutredning ikke er ferdig, vil det være urimelig å pålegge tiltakshaver å måtte avvente en slik avgjørelse. Eidsiva Nett AS, 04.06.12 Opplyser at Eidsiva Nett har kabelnett i ytterkant av planområdet. Det er ønskelig at kablene blir berørt i så liten grad som mulig i forbindelsen av utbyggingen av området. Flytting av kablene må i sin helhet bekostes av utbygger så sant det ikke foreligger en avtale. Når det gjelder strømforsyning til de nye tiltakene, vises det til kap. 4.2.7 i forslag til planprogram. Som det står er Eidsiva avhengig av at det utarbeides en energiutredning som vil vise behovet for elektrisk strøm og fjernvarme. For at Eidsiva Nett kan planlegge nødvendige utbygginger som skal sørge for ny forsyning, må vi i god tid før utbygging motta oversikt over forventet behov for elektrisk energi og effekt. Ønsker kontakt med utbygger for å avklare praktiske løsninger. Kommentar: Tas til orientering. Dark Arkitekter har laget en enkel energiutredning som viser antatt behov for energi innenfor området. Det vil bli tatt kontakt med Eidsiva i den videre plan- og prosjekteringsfasen. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne i Hamar kommune, 18.06.12 Rådet forutsetter at hensynet til universell utforming ivaretas slik det fremkommer av lovverk og forskrifter. Rådet kommenterer at saken er behandlet i AU-møte 08.06.12, og at Rådet for mennesker for nedsatt funksjonsevne ønsker å bli invitert til å behandle denne saken på et senere tidspunkt når det foreligger mer konkrete planer for bygg og tilhørende uteområder. Kommentar Universell utforming vil bli ivaretatt i planforslaget. Fylkesmannen i Hedmark, 18.06.12 Fortetting og høy utnytting av sentrumsområdene er i samsvar med nasjonal politikk når det gjelder å bidra til effektiv arealbruk, begrense transportbehov, legge til rette for økt kollektivbruk og kan også redusere utbyggingspresset på omkringliggende dyrka mark. Det er imidlertid viktig at de tette områdene får god estetisk kvalitet på uteareal og bygg. Det ble i regionalt planforum stilt spørsmål om hvordan det kan sikres at de innsolgte kvaliteter blir gjennomført. Fylkesmannen anbefaler at det utarbeides illustrasjoner og situasjonsplaner til reguleringsplanen som gjøres juridisk bindende gjennom bestemmelser til planen, jf. PBL. 12-7 nr. 1, 11 og 12. Illustrasjonene vil dermed ligge til grunn ved behandling av byggesøknad og videre gjennomføring av reguleringsplanen. Fylkesmannen har følgende merknader til kapitlene/utredningstemaene i planprogrammet: Arkitektur, byrom og byform: I tillegg til det som er foreslått, anbefales at de landskapsmessige effektene av planforslaget må illustreres. Det foreslås at særlig høyhuset må illustreres fra kjente punkt(fjernvirkning fra flere himmelretninger). For eksempel fra Ottestad, Koigen, Solvang/Klukstuen, Hamar vest og Ridabu. Bomiljø: utearealene skal være store nok og egna til formålet, og ha god kvalitet jf. T-2/08 med veiledning. Konsekvensutredingen må beskrive hvordan planforslaget forholder seg til kommuneplanens bestemmelser om uteoppholdsarealer, og virkningene dersom kravene til uteoppholdsareal ikke kan tilfredsstilles. Dersom utbyggingen av kvartalet skjer i flere etapper/går 12
over lang tid, må det sikres at forholdene for barn og unge er tilfredsstillende i hvert av byggetrinnene. Konsekvenser for barn og unge ved etappevis utbygging må være en del av KU. Fylkesmannen peker på at det er grunn til å tro at det vil bli en fremtidig trafikkøkning i både Vangsvegen og Parkgata som følge av ulike utbyggingsprosjekter. Dette vil igjen ha innvirkning på tilgang til parkområdene Hamar park og Hamar stadion. Fylkesmannen mener dette er forhold som må inngå i vurderingen av virkningene av planforslaget. Det forutsettes at det legges til rette for gode gang- og sykkelforbindelser og gode muligheter for sykkelparkering. Støy: Området er utsatt for støy. Fylkesmannen er ikke uten videre enig i at eksisterende støysonekart legges til grunn. Det må tas høyde for framtidig trafikkøkning i området som følge av utbygging innenfor planområdet og tilgrensende areal(stadion, Fylkeshuset mv.). Behovet for oppdatering av støysonekart må vurderes sett i forhold til det trafikkanalysene viser vil bli fremtidig trafikkmønster. Det må tas inn nødvendige avbøtende tiltak for rom med støyfølsom arealbruk og uteoppholdsareal jf. T- 1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Forurensning/geoteknikk: det er viktig at grunnforholdene undersøkes godt når det gjelder geoteknikk og forekomst av mulig forurensning i grunnen og syreholdige bergarter tidlig i prosessen. Kostnader til riktig behandling av eventuelle forurensede masser eller syreholdige bergarter må tas med i konsekvensutredningen. Per i dag er Langøya eneste godkjente mottak av syreholdige bergarter. Det vises til forurensingsforskriften kapittel 2. det kan eventuelt stilles krav om tiltaksplan i planbestemmelsene. Det bes om at luftkvaliteten i dette området kartlegges(luftsonekart utarbeides)og eventuelle tiltak vurderes jf. Nye retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging, T-1520. Teknisk infrastruktur, ROS: Fylkesmannen oppfordrer til å legge til rette for bygningsmasse som har lavt energibruk. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og vi forutsetter at tilknytningsplikten blir et tema i planen. Samfunnssikkerhet - og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering av analyse av risiko og sårbarhet, jfr. plan- og bygningsloven 3-1 pkt. h og 4-3. det kreves at slike vurderinger og analyser synliggjøres i dokumentet. Det henvises til Fylkesmannens hjemmeside www.fmhe.no under Samfunnssikkerhet, Kriseforebygging med lenke til Annet relevant fagstoff. Grønnstruktur: Fylkesmannen henviser til at skissen til utbygging er i konflikt med kommuneplanen når det gjelder overordna grønnstruktur. Med høy arealutnyttelse blir sammenheng og tilgjengelighet til grønnstruktur enda viktigere. Spørsmålet om det skal tillates bygging helt ut i Anne Disens veg er først og fremst et spørsmål som kommunen må ta stilling til, jfr. Kommuneplanens bestemmelse 2.07. Universell utforming: Fylkesmannen mener at planprogrammet bør slå fast at prinsippene for universell utforming skal ligge som et premiss for arbeidet med planen, og ikke bare at det skal vurderes. Lokal overvannshåndtering: Fylkesmannen henviser til bestemmelse til kommuneplanens arealdel 2.12 Reguleringsplaner skal identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering og det skal redegjøres for hvordan overvannshåndtering er løst. Fylkeskommunen kan ikke se at dette fremgår av planprogrammet og ber om at dette blir vurdert tatt inn som et tema. Fylkesmannen minner videre på at det er viktig at konsekvensvurderingen ser på samlede virkninger av planlagt utvikling i dette kvartalet sammen med nabokvartalet, jf. KU- forskriften vedlegg lll. Videre forutsetter Fylkesmannen at kart og bestemmelser utformes i samsvar med gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende 13
utvekslingsformat for SOSI Plan. Det bes om at ett eksemplar av SOSI- fil og pdf- fil til alle arealplaner som sendes på høring, oversendes Statens kartverk i Hamar for kontroll Kommentar Arkitektur, byrom og byform Planforslaget legger opp til at vedlagt illustrasjonsplan, datert 26.09.13,gjøres juridisk bindene. For øvrig er det ikke aktuelt å binde opp detaljering av fasader og materialbruk. I den videre planbyggesaksprosess legges det opp til tett samarbeid med Hamar kommune om endelig utforming av bebyggelsen. Illustrasjoner som viser fjernvirkning av planforslaget er utarbeidet. I samarbeid med planavdelingen ble kjente standpunkt valgt ut. Bomiljø Det er inntatt i reguleringsbestemmelsene at det ikke tillates trinnvis utbygging. Det er utarbeidet trafikkanalyse som redegjør for de trafikale konsekvensene av planforslaget. Støy Det er utarbeidet støyanalyse som viser støyforholdene i dag og hvordan støyforholdene vil bli etter utbygging av planområdet, samt utbygging av tilgrensende områder. Forurensning/geoteknikk Det er utarbeidet egne geotekniske - og grunnforurensingsrapporter. Det inntas i reguleringsbestemmelsene at det skal tas nye prøver av planområdet for å avdekke om området er beheftet med alunskifer, før det gis rammetillatelse. Luft Hamar kommune har gjennomført målinger for luftkvaliteten i byen og disse er lagt til grunn i planforslaget. ROS- analyse og beskrivelse av energibruk er utarbeidet og ligger vedlagt saken. Grønnstruktur og universell utforming Planforslaget medfører at dagens regulerte vegetasjonsbelte langs Anne Disens veg utgår. Det legges opp til et vegetasjonsbelte/grøntareal som ivaretar den visuelle grønnstrukturen fra Hamar park til Vangsvegen. Temaet er nærmere redegjort for under kapitel 6.9. Et tiltak som foreslås for å løse lokal overvannshåndtering er etablere sedumdekke på tak. For øvrig er det satt krav i reguleringsbestemmelsene at før det gis rammetillatelse skal det innsendes en redegjørelse for håndtering av overvann. Krav til universell utforming er lagt til grunn i planforslaget og er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Kart og sosi- filer vil bli sendt over til kommunen som igjen oversender til Statens kartverk. Hedmark Fylkeskommune, 18.06.12 Planprogrammet skal redegjøre for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegg for medvirkning og hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Fylkesdirektøren anser at disse kravene er oppfylt i planprogrammet 14
Fylkesdirektøren ber om at følgende forhold revurderes i planarbeidet: Det fremkommer i planprogrammet at planforslaget på følgende punkter vil være i strid med kommuneplanens arealdel, vedtatt 19.10.11: 1. Grøntareal langs Anne Disens veg, som skal forbinde Hamar park og Vangsvegen med et grøntdrag, planlegges tatt bort. 2. Det planlegges etablert et offentlig torg med hovedatkomst fra Vangsvegen. Atkomst fra Enggata kan ikke anses som hovedadkomst, og oppfyller ikke prinsippet om universell utforming. 3. Det planlegges tilrettelegging for et høyhus på planområdet, som vil rage høyere enn den bebyggelsen som ligger øverst på høyderyggen langs Parkgata, og som er ment å understreke denne landskapsformen med sin plassering og høyde. Kommentar Planforslaget er bearbeidet, og legger nå opp til at det kan etableres en trerekke langs Anne Disens veg(kommuneadministrasjon ønsket ikke å regulere inn eget grønnstrukturbelte mellom fortau og kjøreveg.).denne vil fungere som en grønn visuell forbindelseslinje opp til Anne Disens park. Hovedadkomst til planområdet vil bli fra Vangsvegen, i passasjen som dannes mellom eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse. Det etableres en rampe fra Vangevegen og opp til Anne Disens torg. Fra Enggata etableres en trinnfri adkomst. I tillegg vil det etableres heis fra gateplan og opp til Anne Disens torg. Forslagsstiller anser med dette at krav til universell tilgjengelighet er oppfylt. Høyhuset vil rage over bebyggelsen på høydedraget langs Parkgata. Men, sammen med omkringliggende eksisterende og planlagt bebyggelse vil høyhuset komplettere og stå seg godt i forhold til den tette og høye bebyggelsen rundt. Statens vegvesen, 19.06.12 Statens vegvesen anser planprogrammet for å være dekkende for de områder som Statens vegvesen skal ivareta. Trafikkanalysen skal analysere hvordan trafikk skapt av utbyggingen innenfor planområdet påvirker hovedvegsystemet og særlig krysset mellom Vangsvegen og Anne Disens veg. Den samme rundkjøringen skal betjene Stadionområdet som hovedadkomst. Analysen skal ta høyde for og forholde seg til utbygging i to etapper på Stadion. Vegvesenet anser at den planlagte utbygging i hovedsak er i tråd med kommunens intensjoner for området; fortetting og byutvikling, og har ingen vesentlige merknader til kunngjøringsvarsel og planprogrammet på dette stadium og før trafikkanalysen foreligger. Kommentar Trafikkanalysen er utarbeidet og vedlagt saken. 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 Hovedidé og konsept Høyhus på Anne Diesens torg (AD- torg) Mål for utviklingen av området har vært å legge til grunn fortetting og videreutvikle Storhusbyen som denne delen av byen ofte omtales som i plansammenheng. Flere byboliger med gode møtesteder for byens befolkning har vært et premiss for utformingen av området. I utviklingen av kvartalet har målet vært å fullføre kvartalsstrukturen. Gjennom flere mulighetsstudier landet man på et grep som legger til grunn fire bygningsvolumer rundt et offentlig 15
tilgjengelig torg/byrom. Det er tilstrebet en kvartalsstruktur med gjennomgående byrom /passasjer som skaper åpenhet og luftighet, samtidig som man ivaretar ønske om høy arealeffektivitet. Det høyeste bygget er plassert i det nordøstre hjørnet for å oppnå best mulig solforhold internt i planområdet, og det gir god avstand til bebyggelsen rundt planområdet. Torget som dannes mellom de fire bygningsvolumene planlegges opparbeidet som et godt møtested for byens brukere og beboere innenfor planområdet. Langs Vangsvegen legges det til rette for utadrettet virksomhet i 1.etasje. Aksonometri sett fra sør. Ny bebyggelse innenfor planområdet vises i tillegg til ny bebyggelse ved Fylkeshuset, Hamar stadion og Vangevegen 73 Plassering Anne Diesens Torg ligger innenfor området som ofte blir omtalt som storhusbyen. Bebyggelsen i området har allerede i dag mange store og relativt høye bygg. Sammen med planlagt høyhus på Hamar stadion vil høyhuset markere innfallsporten til byens sentrum. Fylkeshuset, boligblokkene i Enggata og eksisterende Eidsiva bygg er blant de høyeste bygningene i Hamar. Høyhuset som planlegges vil styrke identiteten til området som et bolig-, forretnings- og administrasjonssentrum. Tilgjengelighet uten bruk av bil Planforslaget vil bidra til fortetting i sentrum. Ved etablering av boliger i høyhuset, vil bilbehovet være redusert. Fra Anne Disens Torg vil det meste av forretninger, skoler, helsetilbud, offentlig transport og arbeidsplasser ligge i gang- eller sykkelavstand. Det er i tillegg planlagt p-plasser i prosjektet som også vil kunne redusere bilbruken videre inn i sentrum. Sol - og skyggeforhold Sol - og skyggediagrammer viser at høyhus på AD Torg i liten grad vil gi skygge til eksisterende uteoppholdsområder. Plasseringen nordøst på eiendommen er optimal med hensyn til å oppnå best mulig solforhold på Anne Disens Torg. Høyhuset har den fordel at de fleste leilighetene vil få svært gode dagslys- og solforhold inne og på egne balkonger/ integrerte terrasser. 16
Av miljøtiltak foreslås å etablere sedumdekke på tak for å redusere vannavrenning fra planområdet. Sedum på tak vil i tillegg til miljøgevinsten gi en positiv visuell effekt for omkringliggende bebyggelse som vil se ned på takflatene. Landemerke Høyhuset vil bli et signalbygg og det er derfor viktig at utformingen har høy kvalitet. Dette gjelder uavhengig av om det blir boliger eller hotell. Høyhuset, slik det er utformet i skisseprosjektet, har en skulpturell kvalitet og en ikke rektangulær grunnflate. De fem fasadene skaper en mer dynamisk vertikal form og samspiller med fasadene i de lavere byggene i Anne Disens torg komplekset. Gode byrom og utsikt for alle. Ved etablering av hotell i høyhuset vil det være aktuelt å etablere restaurant eller andre funksjoner og formål som er åpne for allmennheten. Takterrassen vil også kunne være et tilbud åpen for byens befolkning. Det etableres torg på bakkeplan og på dekke over plan 1, som utformes slik at det legges til rette for variert bruk. Utleiearealer ut mot torget foreslås etablert med kafeer eller andre utadrettede formål som kan bidra til at torget aktiviseres. I tillegg vil det legges til rette for leke- og oppholdsarealer på torget ved etablering av boliger i høyhuset. Samfunnssikkerhet og brannvern Bygget må være brannteknisk sikkert både med hensyn til å redusere faren for at brann oppstår, sikker rømning ved en eventuell brann samt at det er tilrettelagt for en effektiv og sikker slokking for brann- og redningsetaten. Forholdet til omkringliggende bystruktur Området blir kaldt Storhusbyen. Det er igangsatt planarbeid for høyhuset på Hamar stadion, og utbygging av Fylkeshuset er ferdig regulert. Sammen med foreliggende planforslag vil nevnte prosjekter bygge opp under Storhus strukturen. I dag er området preget av store parkeringsarealer som medfører at denne delen av byen oppleves som lite sammenhengende og udefinerbar. Ved utvikling av områdene vil byen bindes sammen, samtidig som området får sitt eget særtrekk som storhusbydelen. Plankrav og samarbeid med planavdelingen I mulighetsstudiet for høyhus på Anne Disens torg ble det tidlig avtalt et møte med planavdelingen slik at de aktivt kunne delta i prosessen. I det første møtet ble modellene under lagt fram og diskutert og det ble anbefalt å gå videre med alternativ C. Prosjektet har tatt utgangspunkt i anbefalingen fra planavdeling i den videre utviklingen av prosjektet. A B C 17
6.2 Reguleringsformål og bruksareal Bebyggelse og anleggsformål: sentrumsformål Totalt innenfor planområdet legges det til rette for å bygge 28 000 m 2 BRA. Planområdet utgjør totalt ca. 5,5 dekar. I skisseprosjektet som legges til grunn for detaljreguleringen er det avsatt følgende: ca 9500 m 2 til hotell/bolig i høyhuset, ca. 9500 m 2 avsettes til sentrumsformål(kontor, forretning, bevertning, offentlig- og privat tjenesteyting), og 9 000 m 2 avsettes til parkering. Bruksareal: Alternativ 1, boliger i høyhus I alternativet ved etablering av boliger i høyhuset legges det til rette for følgende arealbruk: Arealbruksformål Areal (BRA) m2 Antall bolig Bolig 9500 85 Forretning 2500 Kontor/bevertning/offentlig 7000 og privat tjenesteyting Parkering 9000 Alternativ 2, hotell i høyhus I alternativet ved etablering av hotell i høyhuset legges det til rette for følgende arealbruk: Arealbruksformål Areal (BRA) m2 Antall hotellrom Hotell 9500 170 rom og ca. 300 m2 kurs og konferanse Forretning 2500 Kontor/bevertning/offentlig 7000 og privat tjenesteyting Parkering 9000 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Offentlig kjøreveg, fortau og gatetun Omkringliggende gater er regulert i henholdsvis reguleringsplan for Vangsvegen og i reguleringsplan for rundkjøring i kryss med Anne Disens veg. Planforslaget tilpasser seg reguleringslinjene langs Vangsvegen. Enggata reguleres til offentlig kjøreveg med kantparkering frem til senterlinje i en bredde på 3,75 m. Det vil si at Enggata får en gatebredde på 7,5 meter, som er standard i Hamar. Fortauet blir så bredt som det arealet som gjenstår frem til ny bebyggelse. Denne vil variere fra 5,5-6 meter. Det vil si at en får et bredt og godt fortau langs Enggata. Fortauet kan møbleres og beplantes og gi Enggata en egen karakter. Mot Anne Disens veg reguleres fortau i en bredde på 3 meter. I tillegg reguleres inn sykkelfelt på 1,5 meter. Anne Disens veg reduseres fra 7,5 til 6,5 som følge av areal avsatt til sykkelfelt og utvidet fortausareal. Gårdsrommet som dannes mellom ny og eksisterende bebyggelse reguleres til privat gatetun. Hensynssone: frisikt Det reguleres inn frisiktsone ved avkjørsel inn til parkeringskjeller langs Anne Disens veg. 18
6.3 Bebyggelse og anlegg; kombinert bebyggelse og anleggsformål Reguleringsplanen deler området inn i fem byggeområder, delfelt K1-K5. K1- K3 ligger over terreng fra cote +138. Delfelt K4 ligger delvis over terreng, fra cote + 134 til 138, delfelt K5 går over to plan og ligger under terreng. Illustrasjon som viser reguleringsplanes vertikalnivåer. K1 ligger i det nordvestre hjørnet. Innenfor K1 planlegges oppført høyhus med inntil 16 etasjer. Maks. gesimshøyde settes til kote + 188,5. I tillegg kommer takoppbygg for heiser, trapper og tekniske installasjoner med inntil 1,5 meter over maksimale gesimshøyder. Under terreng legges parkeringsareal i tre etasjer. Byggets første etasje ligger på cote + 138,0 som korresponder med Enggata og gatetunet(anne Disens Torg) som dannes mellom de tre byggfeltene. Delfelt K2 ligger mellom høyhuset(k1) og eksisterende bygg som er en del av Eidsivabygget. Her planlegges oppført et bygg i 4 etasjer over terreng og tre etasjer under terreng. Maks gesimshøyde settes til cote +155,0. Innenfor K2 foreslås etablert i hovedsak kontorer og utadrettet virksomhet ut mot gatetunet. Mellom eksisterende bygg og nybygg etableres en passasje fra Enggata og inn til gatetunet. Denne passasjen er i tråd med regulert gangareal i gjeldende reguleringsplan. Det planlegges oppført to bygninger innenfor K3 med inntil fire etasjer. Adkomst til parkeringskjeller skjer fra Anne Disens gate. Deler av første etasje er mørke arealer og avsettes til parkeringsareal. To etasjer under terreng avsettes til parkeringskjeller. Maks. byggehøyde for delfelt K3 settes til cote + 152,0. Delfelt K3 ligger langsmed Vangsvegen og det har vært viktig å legge til rette for utadrettet virksomhet ut mot denne hovedgaten. Forretning, bevertning og annet som kan skape liv i gaterommet skal legges i arealene ut mot Vangsvegen. Dette er inntatt i reguleringsbestemmelsene. I de øvrige etasjene etableres kontor, forretning, bevertning og offentlig- og privat tjenesteyting. 19
K4 ligger under terreng mot Enggata og over terreng ut mot Anne Disens veg. Kartteknisk er K4 avgrenset av bestemmelsesområde 1(#1) på plankartet. Illustrasjons som viser K1, K2 og K3. 20