NORDSETER BORETTSLAG Rehabilitering av rekkehusene Informasjonsskriv til rekkehus beboere 3 24. oktober 2017 ============================================= Viser til tidligere informasjonsskriv 1 og 2. De er tidligere omfordelt og ligger på vår hjemmeside. 1. Framdrift: Framdriftsplanen er slått opp på midtre brakke på riggplassen vis a vis Jordbærveien 43/45. Framdriften pr i dag følger i hovedtrekk den oppsatte tidsplanen, men vil bli justert noe i slutten av oktober. Temporært har det oppstått noen forsinkelser vedrørende montering av vinduer grunnet leveringsproblemer hos leverandør. Leveranser av vinduer er nå i rute. Arbeidene pågår nå i rekkene 50-54, 43-69 og 71-89. I Jordbærveien 56-66 og 91-99 gjenstår noen mindre tilpasningsarbeider. Arbeidene i rekkehusene 71-89 og 50-54 er i sluttfasen. Arbeidene i Jordbærveien 43-69 pågår og stillaser monteres i Jordbærveien 42-48 i uke 44. Etter planen vil de to sistnevnte rekkene være ferdig før jul (uke 50/51). I januar starter arbeidene i Jordbærveien 19 41 og 36 40. Til orientering foretar representanter fra styret sammen med byggeteknisk konsulent fra Apeland A/S og entreprenør en foreløpig utvendig kontrollbefaring når hovedarbeidene i de aktuelle rekkene nærmer seg ferdigstillelse. Mangler og merknader med utførelsen med mer blir notert. Disse forholdene blir tatt tak i så snart det er 1
praktisk mulig. Det understrekes at denne befaringen ikke erstatter den endelige ferdigbefaringen. Det minnes i denne sammenheng om at evalueringsskjemaet som den enkelte andelseier har fått, fylles ut og leveres styret eller entreprenør. For øvrig minnes det også om at det er mulig å henvende seg til styret med spørsmål, beskjeder, behov, mangler med mer knyttet til rehabiliteringen. Alle henvendelser blir tatt opp/referert på byggemøtene som foregår hver 14 dag. Noen spørsmål kan styret besvare umiddelbart. Ved henvendelser: bruk helst E- post (Jf. informasjons-skriv 1). 2. Skillegjerder og frittstående boder: Etter en nærmere besiktigelse av skillegjerdene som skal de- /remonteres, viser det seg at det er mye råte, vridde og skadede bord. Forankringspunktene kan i hovedsak gjenbrukes. Utskifting og reparasjoner av eksisterende skillegjerder ville blitt omfattende og kostbart for å få det pent. Etter hvert som panelet skiftes i boder som er forankret i huset, har det vist seg at panelet er i dårlig forfatning mange steder. Panelet på de frittstående utebodene som ikke er forankret i huset, viser seg også å være i dårligere forfatning enn først antatt. Utskifting og reparasjoner vurderes å bli mer omfattende enn antatt og dimensjonene og kvaliteten blir forskjellig fra panelet som i dag benyttes på husene. Panelet i de fleste boddørene ble skiftet for 2-3 år siden i forbindelse med innkassing av søppelavlukkene. Styret har, basert på faglige råd og økonomiske vurderinger samt estetiske hensyn, besluttet å erstatte (med noen få unntak) alle nåværende skillegjerder i rekkehusene med nye skillegjerder oppført etter ny mal. De settes opp i samme lengder som i dag og blir 180 cm 2
høye. Materialet kommer grunnet og malt i to strøk med samme brunsorte farge som vinduer og dører (utvendig). Styret har på samme vurderingsgrunnlag som skillegjerdene, besluttet at panelet på alle frittstående boder mot gangvei og i hage skal erstattes og få samme panel som husene og boder forankret i huset. Boddørene beholder panelet. Er det råte, store skader mm som krever reparasjon, vil det bli vurdert å sette disse i stand etter nærmere besiktigelse. Panelet på dørene er montert stående (originalt) og skal males i den nye rødfargen. Som begrunnelse for disse to tilleggsarbeidene har styret lagt avgjørende vekt på tilstanden på bordkledningen og skillegjerdene, herunder reparasjonskostnader og ikke minst unngå nye belastninger for beboerne med arbeider på skillegjerder og boder de nærmeste årene. Rent estetisk, vil det gi et mer helhetlig og penere uttrykk med likt panel på alle hus, boder og andre tilbygg, og ikke minst bundet sammen med nye skillegjerder bygget etter ny mal. 3. Takrenner Skifte av nedløp, men ikke skifte av takrenner, ligger i planene. (Skifte av takrenner gjøres normalt ved skifte av takbelegg). I forbindelse med oppsetting av stillaser, er det mulig å besiktige takrennene grundig. Tilstanden på takrennene er svært varierende. Styret har etter faglige råd besluttet å skifte ut alle takrenner på vestsiden av B- rekkehusene når vi nå har stillaser satt opp. Her er det stor høyde fra bakken og opp til taket. Andre takrenner repareres/skiftes der det er skade eller justeres hvis fallet heller i feil retning. I hovedsak vil nye renner kunne festes i eksisterende eller nye rennekroker, noe som i liten grad vil føre til arbeid med takpapp/beslag. (Når det gjelder tak på boder forankret i huset, vil disse få ny takpapp). 3
Skifte av/reparasjon av takrenner gjøres nå fordi sikring av hus mot lekkasjer og derav fordyrende reparasjoner, har en høy prioritet og er derfor lønnsomt i et langsiktig perspektiv. 4. Balkonger Noen rekkehusleiligheter har, som oftest i forbindelse med tilbygg, ført opp balkonger i 2. etasje mot vest. Balkonger som har beboelsesrom under vil bli sikret med fullverdig membran for å hindre framtidige lekkasjer. Dette arbeidet er inkludert i budsjettet. Noen få balkonger står fritt, dvs at de ikke har beboelsesrom eller annen bygningskonstruksjon enn f.eks. platting under. Etter å ha sett på noen av disse balkongene, er tilstanden på enkelte i så vidt dårlig forfatning at det ikke vil være tilrådelig å reparere eller sette dem opp igjen med nåværende konstruksjon. Dette kan skyldes selve konstruksjonsmåten, materialdimensjonene som er brukt, lekkasjer og fukt/råteangrep med mer. Prinsippet er at balkongen skal beholde sin konstruksjon slik den er i dag, dersom det er mulig og forsvarlig. Entreprenør foretar, sammen med vår byggetekniske rådgiver, en konkret vurdering av hva som kan og bør gjøres med hver enkelt balkong. Kravet er en bærekraftig balkong med tette og trygge konstruksjoner. Er det ikke tilrådelig eller mulig med reparasjoner, vil dette bli tatt opp med de få berørte andelseierne dette gjelder. Noen steder kan det være helt nødvendig å legge membran/tremmegulv eller delvis bygge opp deler av balkongen/forsterke bærekonstruksjonene e.l. 5. Vinduer Det skal monteres omlag 1 620 ett - og to - fags vinduer et betydelig antall. Utgangspunktet er at nye og betydelig bedre vinduer (U-verdi 1,0) skal erstatte nåværende vinduer. Endringer av vindusplasseringer etc. kan normalt ikke påregnes. Andelseiere som 4
har særlige behov for å gjøre mindre endringer, bes melde dette til styret så snart som mulig. Her vil det normalt påløpe en egenandel. a) Ellers minner vi om at alle vinduer i annen etasje blir åpningsbare i både A- og B-rekkehusene. b) I B-rekkehusene vil alle vinduer i underetasjene bli åpningsbare pga av bedre rømmingsmuligheter i tilfelle brann. Alle åpningsbare vinduer vil kunne settes i luftestilling på samme måte som ett- fags vinduene i dag. c) På vestsiden har B- rekkehusene støpt balkong over underetasjene. Noen andelseiere har enten bygget ut halve balkongen på stuesiden eller kjøkkensiden. Disse tilbyggene vil bli utstyrt med åpningsbare vinduer for å muliggjøre vinduspussing uten bruk av stige fra utsiden. (Vinduene slår inn når de åpnes). 6. Markiser Det vises til Informasjonsskriv 2 om markiser. Styret vil opplyse om at andelseiere som ønsker elektrisk drevne solavskjerming og som ikke hadde slikt utstyr montert på produkter som skal remonteres, må selv bekoste dette og gjøre avtale med elektriker om montering. Monteringen av selve solavskjermingen bekostes av borettslaget. Bestilling av elektriker må den enkelte andelseier gjøre selv enten ved å kontakte a) elektrikeren som Kjells markiser har en avtale med og hvor kunder av Kjells markiser får 20% rabatt på alt el-materiell, b) gjøre avtale med en annen elektriker eller c) gjøre avtale med elektriker som DVS bruker i forbindelse med rehabiliteringen. All elektrisk installasjon som ikke var der ved demontering av solavskjermingen, må andelseier selv betale (Jf. Informasjonsskriv 2). Det regner mye om dagen og snart setter kulda inn. Styret vil anbefale at de som venter oppstart av rehabilitering i nær framtid 5
eller i løpet av vinteren, sørger for at solavskjermingen er tørr og rullet inn i god tid før demontering. Det er demontert markiser som er 20-35 år gamle og som er meget slitne, og som andelseier ønsker satt opp igjen. Ofte har disse fuktskader og hull og får lett større flenger/skader når de remonteres. Hvis utstyret forøvrig er forsvarlig, bør andelseier vurdere å skifte duk. Er det mekaniske også dårlig, bør andelseier vurdere anskaffelse av ny solavskjerming. Erfaringene hittil er at meget gamle markiser vanskelig lar seg remontere. 7. Forberedelser før rehabiliteringen starter. Styret vil gjenta at andelseier bør gjøre en del forberedende arbeider før montering av stillaser. Nå i vinterhalvåret blir det montert bredere stillaser av sikkerhetsgrunner ca. 2 meter. a) Rydd unna stoler, bord, griller på terrasser og i hager samt sykler, blomsterpotter og annet løsøre som står inntil hus-/bodvegg og skillegjerder slik at DVS får satt opp stillaser. Det er viktig! b) Flytt eller klipp ned blomster i bed, små hekker/busker og mindre trær når de står nær vegger og skal tas vare på. Flytt komposthauger, vedstabler og annet som står inntil boder/hus og skillegjerder. c) Har du satt opp en høy platting eller annet byggverk inntil vegg på inngangssiden eller i hagen; forsøk å ta ned mindre byggverk, fjern hvis du kan også noen plattingbord nærmest husveggene hvis den hviler mot/er forankret i vegg. Er det komplisert, spør entreprenøren på beboermøte det innkalles til. Husk at veggen skal bygges ut vel 10 cm. Entreprenøren må komme til helt ned til bunnsvilla for montere musebånd, vindsperre, lektere, isolasjon, panel og hjørnebord. Husk snøen kommer snart! 6
Spør også entreprenøren hva du kan gjøre av andre forberedelser når rekken blir innkalt til beboermøte i god tid før oppstart. Noen vil entreprenøren kunne ta hvis andelseier selv ikke kan gjøre dette. Har du spørsmål ta kontakt på E-post eller tlf. til styret eller legg en beskjed i styrets postkasse utenfor Ivar Knutsons vei 60. Alle henvendelser vedrørende rehabiliteringen skal gå til styret med mindre annet er avtalt eller gitt beskjed om. Kontaktopplysninger: E - post: bs.bredesen@gmail.com E - post: dalenmai@outlook.com E - post: nordseterborettslag@styret.net I hastesaker kan følgende kontaktes Bjørn Bredesen 902 01 503 Mai Dalen 900 55 390 (styret) (styret) Reidar Sebuøygard 977 27 125 (vaktmester) Svein Hansen 901 42 310 (styret) Borettslagets hjemmeside: www.nordseterborettslag.no 7
8