SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/06848-70 Saksbehandler Svein M. Agnalt Detaljreguleringsplan for kvartal 261 - Sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 29.11.2017 67/17 2 Bystyret 2015-2019 14.12.2017 128/17 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 29.11.2017: Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for plan, miljø og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kvartal 261, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017. Behandling i Bystyret 14.12.2017: Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Grete Moræus Stray (H), Annar Hasle (KRF), Ståle Hansen (PP) Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble vedtatt med 39 mot 1 stemme. (Mindretallet PP 1). Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kvartal 261, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017. side 1 av 6
Detaljreguleringsplan for kvartal 261 - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, enhet kommunalteknikk Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Kvartal 261, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 05.05.2017 og sist endret 09.11.2017. Vedlegg: 1. Plankart, datert 05.05.2017, revidert 09.11.2017. 2. Reguleringsbestemmelser, datert 05.05.207, revidert 09.11.2017 3. Planbeskrivelse, datert 05.05.2017, revidert 09.11.2017 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer. Sammendrag: ARCASA arkitekter AS har på vegne av Kulås Utvikling AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kvartal 261. Formålet med planen er å tilrettelegge for sentrumsnære leiligheter og noe næringsvirksomhet i bebyggelsens 1.etasje. I tillegg legges det til rette for tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Parkering blir etablert under bakken. Planområdet ligger i sentrum avgrenset av Kirkegata mot nord, Glengsgata og Sarpsborg kirke mot vest, Jernbanegata mot øst og rådhuset og Kulåsgata mot sør. Området omfatter til sammen ca. 7 daa. Det legges til rette for ca. 100 boenheter. Området er i kommunedelplan for Sarpsborg sentrum 2013 2023 avsatt til nåværende parkering og nåværende sentrumsformål. Området er uregulert. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. NVE, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold og Østfold fylkeskommune har hatt innsigelser til planforslaget. Disse er nå trukket og planen kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Kvartal 261, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken ARCASA arkitekter AS har på vegne av Kulås Utvikling AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kvartal 261. Formålet med planen er å tilrettelegge for sentrumsformål med sentrumsnære leiligheter og noe næringsvirksomhet i bebyggelsens 1. etasje. I tillegg legges det til rette for tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Parkering blir etablert under bakken. side 2 av 6
Beskrivelse av området Planområdet har en sentral beliggenhet i sentrum avgrenset av Kirkegata mot nord, Glengsgata og Sarpsborg kirke mot vest, Jernbanegata mot øst og rådhuset og Kulåsgata mot sør. Kulåsparken og Kirkeparken ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Området er delvis bebygd med eneboliger og forsamlingslokaler, samt parkeringsarealer. Planområdet er til sammen ca. 7 daa. Forholdet til andre planer Området er i kommunedelplan for Sarpsborg sentrum 2013 2023 avsatt til parkering og sentrumsformål. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom reguleringsplan for Kvartal 262 Rådhustomt, vedtatt 16.12.1985. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for sentrumsformål med tilhørende anlegg som lekearealer, fortau og renovasjonsanlegg. Sentrumsformål innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendige grøntareal til bebyggelsen. Hotell/overnatting utelukkes fra formålet gjennom bestemmelsene i planforslaget. Planforslaget legger til rette for ca. 100 boenheter. Bebyggelsens høyde foreslås etablert i ulike høyder med varierende antall toppetasjer, fra totalt tre til seks etasjer. Mot sør (rådhuset/kulåsgata): tre og fire etasjer Mot øst (Jernbanegata) og vest (Glengsgata/Kirken): fire etasjer pluss en inntrukket toppetasje Mot nord (Kirkegata) og hjørnene Glengsgata/Kirkegata og Jernbanegata/Kirkegata: fire etasjer pluss to inntrukne toppetasjer og fem etasjer pluss en inntrukket toppetasje Det er tilrettelagt for parkering under bakken med adkomst fra Jernbanegata. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 29.3.2016.Fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com/politikk-ogplaner/kunngjoringer/. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 31.05.2017, sak 37/17, forslag til reguleringsplan for Kvartal 261, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 07.06. 01.08.2017. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 01.06.2017. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 07.06.2017 og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 10 merknader. side 3 av 6
Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Ved første gangs behandling av planen, skrev rådmannen følgende: Det har vært drøftet med forslagsstiller hvorvidt det i reguleringsbestemmelsene skal stilles krav om at teknisk anlegg på tak skal trekkes inn minst 3 meter fra ytre fasader, samt at rekkverk på tak skal trekkes inn minimum 1 meter fra alle fasader. Rådmannens vurdering er at inntrekking har positive visuelle virkninger. Forslagsstiller har ikke ønsket å imøtekomme et slikt krav. Rådmannen fremmer derfor i sin innstilling følgende: «Før saken fremmes for sluttbehandling skal det vurderes om det skal stilles krav om at tekniske anlegg på tak skal trekkes minst 3 meter inn fra ytre fasader og at rekkverk på tak skal trekkes inn minimum 1 meter fra alle fasader». Denne problemstillingen anses ikke lenger aktuell, da et revidert planforslag etter offentlig ettersyn ivaretar forholdet beskrevet ovenfor Endringer etter offentlig ettersyn Planen har gjennomgått enkelte endringer etter offentlig ettersyn med bakgrunn i de innkomne uttalelser og innsigelser. Disse er i hovedtrekk: Bebyggelsen er trukket 2,5 meter lenger vekk fra kirken Areal mellom ny bebyggelse og Glengsgata er sikret som offentlig formål. Dette arealet skal opparbeides parkmessig Tekniske anlegg fjernes over tak Antall etasjer sikres i reguleringsbestemmelsene Alle leiligheter får en stille side Minst ett soverom skal ligge mot stille side For de fleste leilighetene (90 %) er det krav om at 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. I avsnittene under redegjøres det nærmere for innsigelsene og øvrige uttalelser, og hvorvidt de er imøtekommet. Innsigelser NVE NVE fremmet innsigelse til planforslaget fordi faren for kvikkleireskred ikke var tilstrekkelig avklart. NVE har fått oversendt supplerende materiell, og innsigelsen er trukket. Fylkesmannen i Østfold Fylkesmannen hadde innsigelse til planforslaget, fordi planforslaget i vesentlig grad var i strid med retningslinje for behandling av støy i plansaker (T-1442). Rådmannen og forslagsstiller har sammen med fylkesmannens miljøvernavdeling funnet løsninger, og fylkesmannen har trukket innsigelsen. Østfold fylkeskommune Fylkeskommunen hadde innsigelse til planforslaget ut fra flere forhold: side 4 av 6
Byggeprosjektet får vesentlig virkning på verneverdige bygninger eller kulturmiljøer Listeført Sarpsborg kirke Bestemmelser til sentrumsplan Fylkesplanens retningslinjer for energi og arealbruk, estetikk og kvalitet i byggeområdene og kulturminner og kulturmiljø Rådmannen har i samarbeid med forslagsstiller utarbeidet et revidert planforslag. Dette forslaget er akseptert av fylkeskommunen, og innsigelsen er trukket. Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget slik det nå foreligger. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Fylkesmannen i Østfold, ved at deres innsigelse om støy er imøtekommet - Statens vegvesen, ved at sykkelparkering til beboerne i kvartalet planlegges under tak - NVE, ved at de geotekniske beregningene/vurderingene tilfredsstiller kravene til områdestabilitet. - Politiet, ved at inngangspartier, sykkelparkering og lekeplasser vil være i et avgrenset område, parkering vil være i underetasje og at utbygger vurderer sikkerhet i anleggsfasen. - Østfold fylkeskommune, ved at deres innsigelse er imøtekommet, se over - Borg bispedømme, ved at bebyggelsen trekkes 2,5 m bakover, og at det åpne rommet rundt kirken forsterkes. - Sarpsborg menighetsråd, ved at bebyggelsen trekkes 2,5 m bakover, og at det åpne rommet rundt kirken forsterkes. - Fortidsminneforeningen, ved at bebyggelsen trekkes 2,5 m bakover, og at det åpne rommet rundt kirken forsterkes. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Borg bispedømme, ved at sentrumsplanens bygningshøyder fravikes - Sarpsborg menighetsråd, ved at sentrumsplanens bygningshøyder fravikes. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Sandesundsveien barneskole i 2009. Det er ikke registrert bruk innenfor planområdet. Noen har markert skoleveien langs Jernbanegata som farlig. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge leke- og gangarealer innad i planområdet. Det er også stilt krav om at fortau skal ha en minimumsbredde på 3 meter. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. side 5 av 6
Avklaring og konsekvensutredning Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Ut fra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Dette er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av aktuelle problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Kvartal 261, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune Miljø: Planforslaget legger til rette for en konsentrert utbygging i sentrum. Folkehelse: Planforslaget ligger i umiddelbar nærhet til Kulås. RETT UTSKRIFT DATO 15. desember 2017 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. side 6 av 6