PLANPROGRAM DETALJREGULERING KVERNDALEN BO- OG DAGSENTER 12.4.2018
2 (11) 1. INNLEDNING... 3 1.1 Bakgrunn... 3 1.2 Planprosess... 3 1.3 Medvirkning... 4 1.4 Endringer etter offentlig ettersyn... 4 2. DAGENS SITUASJON... 4 2.1 Områdets lokalisering... 4 2.2 Beskrivelse av planområdet... 5 2.3 Eierforhold... 5 3. OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANER... 6 3.1 Overordnede føringer... 6 3.2 Gjeldende planer... 6 3.3 Andre grunnlagsdokumenter... 6 4. PLANENS INNHOLD OG FORMÅL... 8 4.1 Planens hensikt... 8 5. KONSEKVENSUTREDNING... 9 5.1 Innledning... 9 5.2 Alternativer... 9 5.3 Utredningstema... 9 5.3.1 Byutvikling... 9 5.3.2 Mobilitet... 10 5.3.3 Landskap og arkitektur... 10 6. SAMMENSTILLING OG ANBEFALING... 11
3 (11) 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Børve Borchsenius Arkitekter AS har på oppdrag fra Skien kommune startet opp arbeidene med å legge til rette for et bo- og dagsenter i Kverndalen i Skien sentrum. Bo- og dagsenteret er stipulert med BRA på ca.18 000kvm. Kverndalen Bo- og Dagsenter skal settes opp på eiendommer syd for Kverndalen og nord for NAVbygget og Landmannstorget i Skien sentrum. Det nye sykehjemmet skal inngå som en del av et løft av sentrale by- og gaterom i sentrum av Skien. Sykehjemmet skal ha plass til 128 beboere. Arbeidene med reguleringsplanen ble varslet startet opp i perioden 5. januar 5. februar 2018. Det var på daværende tidspunkt uavklart om reguleringsplanarbeidene måtte omfattes av en konsekvensutredning. Gjennom utarbeidelsen av skisseprosjektet er det kommet frem at de delene av bygget som skal inneholde allmennyttig formål vil overskride et BRA på 15 000m 2. Prosjektet faller dermed innenfor krav om utarbeidelse av konsekvensutredning, jf. Plan- og bygningsloven 12-10 første ledd og tilhørende forskrift om KU 6 punkt b, og vedlegg 1 punkt 24. Planprogrammet skal redegjøre for hvilke alternativer og hvilke konsekvenser det er aktuelt å utrede. 1.2 Planprosess Det skal utarbeides en reguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser og konsekvensutredning i henhold til forskrift om konsekvensutredning. Arbeidene skal samordnes slik at det skal presenteres reguleringsforslag med tilhørende konsekvensutredning. Den samordnede prosessen har følgende faser: Oppstart av arbeidet o Børve Borchsenius Arkitekter AS (BB) utarbeider forslag til planprogram for konsekvensutredninger på vegne av kommunen mars 2018 o Samtidig forberedes nytt varsel om oppstart av planarbeid Varsling/offentlig ettersyn o Oppstart av planarbeid varsles på nytt i løpet av april 2018, samtidig som forslag til planprogram legges ut på høring. Varselet gjennomføres ved avisannonse og direkte brev til berørte. o Høringsperioden er 6 uker, og frist for merknader vil bli overgangen mai/juni. Fastsetting av planprogram o Etter vurdering av innkomne merknader justeres/suppleres planprogrammet før det legges fram for vedtak i Hovedutvalg for teknisk sektor (HOTS) i juni 2018 Utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning o BB utarbeider planforslag i samarbeid med kommunen. I tilknytning til reguleringsforslaget utarbeides konsekvensutredninger i henhold til fastsatt planprogram. Offentlig ettersyn o Planforslag med konsekvensutredning behandles av HOTS i løpet av 2018 og legges til offentlig ettersyn i 6 uker. Berørte tilskrives direkte. o Etter vurdering av innkomne merknader gjøres eventuelle endringer i planforslaget og suppleringer av konsekvensutredningene før endelig behandling i kommunen. Sluttbehandling av planforslag o Planen vedtas av bystyret vinter 2018/2019.
4 (11) 1.3 Medvirkning Arbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Behov for informasjon og ev. offentlige møter utover dette vil bli vurdert fortløpende underveis i planarbeidet. 1.4 Endringer etter offentlig ettersyn (suppleres i etterkant av offentlig ettersyn) 2. DAGENS SITUASJON 2.1 Områdets lokalisering Planområdet ligger i Kverndalen i Skien sentrum og planavgrensningen omfatter ett kvartal, samt tilgrensende veger. Planområdets beliggenhet i Skien sentrum
5 (11) Varslet planavgrensning 2.2 Beskrivelse av planområdet Planområdet er lokalisert i Skien sentrum, mellom Kongens gate og Kverndalsgata. Holbergs gate avgrenser området i sør. Planområdet omfatter ett av kvartalene innenfor den historiske kvartalsstrukturen. Kvartalet er imidlertid forvitret og har i dag lav tetthet, med store parkeringsarealer i midten og mot sør. Bebyggelsen langs Kverndalsgata skal bevares, mens øvrig bebyggelse er forutsatt revet for å få plass til nytt bo- og dagsenter. Området ble fylt opp i forbindelse med utbyggingen av Kverndalen på 1970-tallet. Kverndalsbekken, som tidligere krysset området ble da lagt i kulvert. 2.3 Eierforhold Eiendommene innenfor kvartalet er oppført med følgende eiere: 300/2872, 300/1768, 300/2297 Skien kommune 300/4620, 300/1131 Skien tomteselskap AS 300/2364, 300/2302 Kontorbygg AS 300/2294 Bjørn Åge Hauen (Skien kommune har inngått intensjonsavtale om kjøp) 300/2382 Farstad Group AS 300/2390 Odd Johansen
6 (11) 3. OVERORDNEDE FØRINGER OG GJELDENDE PLANER 3.1 Overordnede føringer Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan reguleringsforslaget forholder seg til overordnede planer og føringer, planer og mål. Følgende overordnede rammer, føringer og planer vurderes som relevante for planarbeidet og vil bli nærmere beskrevet i planbeskrivelsen: Kommuneplanens arealdel for Skien kommune (2014-2025) Kommunedelplan for Skien sentrum Skien Byformanalyse utarbeidet av Spir (2009) RPR for styrking av barn og unges interesser Statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) 3.2 Gjeldende planer Ny plan vil delvis erstatte planene: PLAN- ID PLANNAVN FORMÅL SOM VIL BLI BERØRT VEDTAKS- DATO 836 Reguleringsplan for Landmannstorget og parkering i fjell 201301 7 Reguleringsplan for Landmannstorget Varslet planområdet vil erstatte deler av Kongensgate. Varslet planområdet vil erstatte deler av Kongensgate 27.01.2005 04.06.2015 3.3 Andre grunnlagsdokumenter Konkurransegrunnlaget fra anbudskonkurransen legger detaljerte føringer og ønsker for prosjektet, og dermed også for utarbeidelsen av reguleringsplanen. Planforslaget skal videre samordnes med pågående prosjekt for Kverndalen; «Kverndalen i nytt lys». Prosjektet er et bypakkeprosjekt som håndterer opprusting av by- og gaterom i Kverndalen og samordner byggeprosjektene langs traseen.
Kverndalen i nytt lys. Tiltak og prosjekter 7 (11)
8 (11) 4. PLANENS INNHOLD OG FORMÅL Konsekvensutredningen vil gi en detaljert redegjørelse for innholdet i planen, inkl: Begrunnelse for planforslaget Beskrivelse av planforslaget. arealbruk og utforming, herunder arealbruk, arkitektonisk og estetisk utforming, trafikale forhold, kollektivtilbud, fellesarealer/uteområder og øvrig infrastruktur Skisseprosjekt for ny bebyggelse er under utarbeidelse og forventes å ligge klart i løpet av mai/juni 2018. Skisseprosjektet er grunnlaget for beskrivelsen av utbyggingsalternativet i konsekvensutredningen. Foreløpig skisseprosjekt (pr. mars 2018) 4.1 Planens hensikt Skien kommune har behov for et nytt bo- og dagsenter, og ønsker at dette skal ligge i Kverndalen. Hensikten med planforslaget vil være å legge til rette for etablering av bo- og dagsenteret med tilhørende arealer for veg, parkering og uteområder. En viktig side av prosjektet vil være å sikre god synergi mellom bygget og nærliggende gater og byrom, spesielt Kverndalsgaten. Prosjektet skal være en viktig motor for byutvikling, både for Handlingsprogrammet Skien 2020 og for opprustningsprosjektet «Kverndalen i nytt lys».
9 (11) 5. KONSEKVENSUTREDNING 5.1 Innledning Formålet med konsekvensutredningen er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planen og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår planen kan gjennomføres. Konsekvensutredningen foregår og dokumenteres gjennom to hovedtrinn: 1) Planprogram: Redegjør for hvilke forhold som vil bli utredet og belyst i planforslaget. Planprogrammet skal fastsettes av planmyndigheten i Skien kommune. 2) Konsekvensutredning: Beskriver planforslagets virkninger for miljø og samfunn. Konsekvensutredningen vil bli innarbeidet som en del av saksframstillingen til politisk behandling av reguleringsplanforslaget. Konsekvensutredningen skal klargjøre om det er behov for avbøtende tiltak i forbindelse med gjennomføring av planen. I tillegg skal det avklares om det er behov for undersøkelser og tiltak med sikte på å overvåke og klargjøre de faktiske virkninger av planen. 5.2 Alternativer I konsekvensutredningen skal planforslaget sammenlignes med null-alternativet, som er forventet utvikling dersom planforslaget ikke gjennomføres. Null-alternativet er i dette tilfellet definert som utbygging i tråd med Kommunedelplan for Skien sentrum (2010 2020), med de rammer som ligger i denne. Kommunedelplanen definerer blant annet en konkret høydebegrensning for kvartalet, med en byggehøyde mot Holbergsgate på 14,8 meter og 22,2 meter i de øvrige delene av kvartalet. Det er ikke utarbeidet skisser eller mer detaljerte planer som viser volumer, høyder, plasser eller andre forhold for alternativ 0. For noen fag, der det er relevant, vil derfor ikke forskjellene mellom alternativ 0 og utbyggingsalternativet kunne utredes detaljert. For enkelte av temaene er det mer relevant å sammenligne med dagens situasjon, enn referansealternativet. Dette vil begrunnes under avsnittene der det er aktuelt. 5.3 Utredningstema 5.3.1 Byutvikling Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan utbyggingsalternativet vil gi synergieffekter til omgivelsene med hensyn på å bidra til økt byliv. Effekten tiltaket har på funksjonene til omkringliggende hus og for øvrig byens grunnleggende funksjoner skal beskrives. Med grunnleggende funksjoner menes for eksempel byens kulturliv, handel, kontorvirksomhet mv. og byens funksjon som uformell møteplass på gater og torg. Herunder skal det redegjøres for bruk av utearealene. Det skal videre redegjøres for hvordan planforslaget forholder seg til «Kverndalen i nytt lys». Eventuelle avbøtende tiltak eller restriksjoner skal beskrives.
10 (11) 5.3.2 Mobilitet Det skal redegjøres for hvilke konsekvenser tiltaket gir på mobiliteten for gående, syklende og kjørende i området. Utredningstemaet bør avgrenses til kvartalene og gatene som grenser direkte til planområdet, men utvides dersom det underveis i prosessen viser seg at influensområdet er større. Konsekvensutredningen skal ha en utforming som tilfredsstiller kommuneplanens arealdel sitt krav til mobilitetsplan for området; mobilitetsplanen skal beskrive transportbehovet for tiltaket og hvordan dette behovet tenkes løst (jmf. kommuneplanens arealdel Skien kommune). I referat fra oppstartsmøtet konkretiseres innholdet i mobilitetsplanen til å omfatte parkeringsbehov, evt. stengning av gater, utvidelse av fortau, hovedsykkelrute, adkomster, bevegelsesmønster i området. Listen er ikke uttømmende. Se for øvrig kap. 13.5 Mobilitetsplan i kommuneplanens arealdel. Trafikktellinger eller en stipulering av eksisterende situasjon skal gjennomføres som en beskrivelse av 0-alternativet. Trafikkmønster ved gjennomføring av tiltaket skal beskrives. Vurderinger av de generelle forhold for gående og kjørende beskrives for både 0-alternativet og utbyggingsalternativet. Utforming, areal og økonomiske konsekvenser for avbøtende tiltak skal beskrives. Mobilitetsplan kommuneplanens arealdel 13.5 Mobilitetsplan Ved etablering av offentlige og private virksomheter over 50 ansatte eller utbyggingsprosjekter større enn 1000 m² BRA, innenfor formål der det ikke er vedtatt bindende parkeringsnorm eller der det søkes om dispensasjon eller unntak fra parkeringsbestemmelsene, skal det utarbeides mobilitetsplan for den samlede transporten som virksomheten skaper. Kravet gjelder også ved søknad om bruksendring. Tidligfase mobilitetsplan (kommunedelplan/områdeplan) Mobilitetsplanen skal inneholde dokumentasjon og vurdering av indikatorer som har betydning for omfang og plassering av parkeringsplasser. Følgende tema skal utredes: - Antall ansatte det planlegges for - Besøksintensitet - Omfang på vareleveranser og godstransport - Fordeling av virksomhetens samlede transport per transportmiddel, og hvordan man vil tilrettelegge for ønsket reisemiddelfordeling Mobilitetsplan i detaljregulering og ved søknad om tiltak Planen skal redegjøre for eventuelle endringer i forhold til tidligfase mobilitetsplan. Planen skal videre beskrive transportbehovet mer detaljert, og hvordan det tenkes løst. Følgende tema skal utredes: - All transport inn og ut av virksomheten: - Personreiser til/fra jobb, - Reiser i arbeid, - Besøksreiser, - Varelevering - Godstransport - Fordeling av transporten gjennom døgnet 5.3.3 Landskap og arkitektur Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan utbyggingen vil påvirke bylandskapet, og hvordan tiltaket forholder seg til eksisterende bystruktur. Byggets nær- og fjernvirkning skal visualiseres. Sol- og skyggediagrammer skal utarbeides. Visualisering vil bli gjort ved hjelp av fotomontasjer, perspektivskisser, 3D-modeller el.l. Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvordan krav til utforming og kvalitet i planforslaget vil bidra til et stedstilpasset og godt utformet bygg. Utredningen skal redegjøre spesielt for hvordan bygget møter bakken, utforming av grunnplan og overgangen til omkringliggende gater og bygg. Eventuelle avbøtende tiltak eller restriksjoner skal beskrives.
11 (11) 6. SAMMENSTILLING OG ANBEFALING Konsekvensutredningen skal gi en sammenstilling av virkningene. Videre skal det gis en sammenstilling og vurdering av alternativene med hensyn på virkningene og i forhold til relevante planer, målsettinger og retningslinjer. Konsekvensutredningen vil behandle utredningstemaene hver for seg, og en egen rapport som oppsummerer de samlede virkningene. Konsekvensutredningen skal videre gi en redegjørelse for hva som kan gjøres for å forhindre eller avbøte eventuelle skader og ulemper. Utredningsmetodene som er blitt benyttet vil bli kort beskrevet i forbindelse med hvert utredningstema. I konsekvensutredningen skal forslagsstiller gi en anbefaling for valg av løsning. I tillegg til den temavise konsekvensutredningen som følger planprogrammet og er hjemlet i forskrift om konsekvensutredning, vil planbeskrivelsen og ROS-analysen for reguleringsplanen redegjøre for en rekke andre problemstillinger. Planbeskrivelsen skal utarbeides i samsvar med plan- og bygningsloven (PBL) og Grenlandsstandarden for plansaker.