Robert 09 Gerd Jenssen»é\3 \i r~4}errel) S.l«.ixW.,%%' W V5" dat =

l i Nord-Trøndelag Noerhte-Tröóndelagen fylhkenålrna Robert 09 Gerd Jenssen»é\3 \i r~4}errel) S.l«.ixW.,%%' W V5" dat = Våt ref-= 7600 LEVANGER f Deres dato: Deres ref.: Klage over avslag på søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig på eiendommen 3/488, Strandstua i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder klage på Innherred samkommunes vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring av fritidsbolig til helårsbolig på Strandstua i Levanger kommune. er enig med Innherred samkommune i at den omsøkte dispensasjonen vil føre til at hensyn bak plan- og bygningsloven 1-8 blir «vesentlig tilsidesatt». Vi kan heller ikke se at det foreligger relevante fordeler med den omsøkte dispensasjonen. s vedtak om avslag på søknaden om dispensasjon fra pbl. 1-8 blir etter dette å stadfeste. *** viser til Innherred samkommunes oversendelse hit av 29. september 2017 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. s myndighet som Klageinstans følger av plan- og bygningsloven 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn Innherred samkommune mottok den 3. august 2009 søknad fra tiltakshaverne Robert og Gerd Jenssen om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig på eiendommen 3/488, Strandstua i Levanger kommune. har i brev datert 20.august 2009sendt søknaden i retur på grunnlag av manglende søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen. I brevet viser kommunen også til at det innenfor samme område tidligere er fremmet et privat planforslag om å omregulere en eiendom fra friområde til byggeområde for bolig, og at planforslaget ble avvist ved politisk behandling. viser til at det ikke vil være kurant å få omregulert fra friområde til byggeområde for bolig. I januar 2017ble kommunen gjort oppmerksom på at fritidsboligen ble benyttet som helårsbolig. Den 30. januar 2017 sendte derfor kommunen forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt. Tiltakshaver hevdet i tilsvar at de ikke hadde mottatt søknaden i retur, samt at de i 2011 hadde sendt et brev og purret på kommunens behandling av søknaden. hadde deretter et møte med tiltakshaver og nabo, og det ble enighet om at det måtte sendes inn dispensasjonssøknad om bruksendring. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Lise Lyngsaunet Værdal 7734 Steinkjer Org.nr.: 74 16 83 O3 fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772108 fmntlsk@fylkesmannen.no

Side 2 av 6 Tiltakshaver har i søknad av 15. mars 2017 søkt om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til bolig. I søknaden opplyses det at den aktuelle fritidsboligen ble oppført en gang i mellomkrigstiden og at omgjøringen til helårsbolig ikke har endret plasseringen av bygningen. Videre vises det til at topografien på tomta er av en slik karakter at den blitt benyttet av allmennheten. Tiltakshaverne opplyser at det finnes en sti på øvre tomta som fungerer som adkomst til stranda bortenfor deres eiendom, men bruken er begrenset. Det ble ellers vist til at fritidsboligen ligger tett opp til et stort boligfelt kommunen tidligere har godkjent tilsvarende søknader i nærområdet. Søknaden ble behandlet av Plan- og utviklingskomiteen 41/17. Det ble gitt avslag på søknaden. har kommet fram til at hensynene i Levanger bak formålet den 14. juni 2017, sak «friområde» ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av at det gis dispensasjon. i reguleringsplanen kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon fra reguleringsplanen ulempene. Når kommunen kommer fram til at det ikke gis dispensasjon på grunn av at hensynet bak bygge- og deleforbudet dersom dispensasjon aldri har del av av denne og at har også er klart større enn i denne saken, er det i pbl. 1-8 blir vesentlig tilsidesatt gis. viser til at en helårsbolig vil ha større privatiserende effekt enn en fritidsbolig som kun sporadisk blir benyttet i løpet av et år, og at en bruksendring til bolig vil kunne forringe verdien for fritidseiendommene rundt. viser også til at de for noen år tilbake avviste sak om omregulering av fritidseiendom til boligtomt, og at dette tyder på at utviklingen har gått i retning av en strengere praksis i slike saker. viser til slutt til at s miljøvernavdeling har gått sterkt imot tiltaket på grunn av presedensvirkningene en dispensasjon kan gi. Tiltakshaverne har klaget på kommunens vedtak i brev av 12. juli 2017. Her vises det til at tilsvarende fritidsboliger i samme område er godkjent omdisponert til boligformål. Tiltakshaverne har lagt til grunn at det prinsipielle i saken er avklart og at de vil bli behandlet på like vilkår. Tiltakshaverne viser videre til at de betaler kommunale avgifter etter samme satser som for frittliggende eneboliger, og at kommunen i avgiftssammenheng fastslår at hytta er en frittliggende enebolig som bebos hele året. Tiltakshaverne viser til at det ikke foreligger noen forordninger som hindrer dem i å benytte bygningen gjennom hele året, forutsatt at de tilfredsstiller de krav som lovmessig settes til permanente boliger. Deretter anføres det at en omdisponering og forholdet til bygninger/eiendommer Tiltakshaver formalisering fra fritidsbolig til boligformål ikke vil endre bruken som fortsatt disponeres til fritidsformàl, dvs. hytter. viser også til at det de ønsker en trygghet i bosituasjonen og at de ønsker en av de beslutninger som allerede er gjort av kommunen i avgiftsberegninger og skattlegging. Innherred samkommune har i møte den 29. september 2017, sak 59/17, ikke funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Saken ble den 29. september avgjørelse. 2017 oversendt i Nord-Trøndelag for endelig bemerker s myndighet som Klageinstans fremgår av forvaltningsloven 34. Etter bestemmelsens andre ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving

Side 3 av 6 av om vedtaket utenforliggende innebærer såkalt myndighetsmisbruk, eller usaklig hensyn, om avgjørelsen det vil si om vedtaket er motivert av bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34 (2) siste pkt. fastsetter samtidig at statlige organ som er klageinstans for kommunale vedtak, selvstyret ved prøving av det frie skjønnet. skal vektlegge hensynet til det kommunale Vilkår for klage Klagen er rettidig framsatt innenfor klagefristen av noen som er å anse som «part (...) i saken», jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Vilkårene for å behandle klagen er dermed oppfylt, jf. forvaltningsloven Søknads likti 34 første ledd. tiltak Det følger av plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d at bruksendring søknadspliktig tiltak. Hva som nærmere framgår av byggesaksforskriften 2-1. kreves for at en bruksendring er et er søknadspliktig, Når et bygg er oppført, skal det brukes til det formålet og på den måten som angitt i byggetillatelsen. Hvis byggverket skal brukes på en annen måte enn tidligere forutsatt, kreves det søknad om og tillatelse til dette. Det sentrale spørsmålet om søknadsplikt er ikke om kommunen har innvendinger mot endret bruk, men at kommunen får mulighet til å vurdere eventuell ny bruk i forhold til någjeldende bestemmelser for arealdisponering og bygnings- og bruksmessige krav, dvs. om endringene berører hensynet som plan- og bygningsmyndighetene skal ivareta. Det er klart at en endring bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig er å anse som en søknadspliktig etter pbl. 20-1 første ledd bokstav d, jf. byggesaksforskriften 2-1 bokstav a. Planstatus Det følger av pbl. 12-4 første ledd at «En reguleringsplan området og er ved kommunestyrets eksisterende vedtak bindende fastsetter framtidig arealbruk for for nye tiltak eller utvidelse av tiltak som nevnt i 1-6.» Etter bestemmelsens andre ledd må «Tiltak etter 1-6 første ledd, herunder bruksendring etter 31-2, jf. også 1-6 andre Iedd, (...) ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.» Denne lovfestede rettsvirkningen av reguleringsplanen innebærer en plikt for forvaltningen til å ta stilling til om det omsøkte tiltaket er i tråd med vedtatt plan, herunder planens utfyllende bestemmelser. Dersom tiltaket er i strid med planen, har forvaltningen ikke rettslig adgang til å godkjenne tiltaket, med mindre det gis dispensasjon fra planen i medhold av pbl. 19-2. Gjeldende plan for den omsøkte eiendommen av kommunestyret arealformålet den 21. desember «friområder» er reguleringsplan Gjemble Nedre del, vedtatt 1972. I planen er den aktuelle med underformål eiendommen avsatt til «parker, turveier, anlegg for leik, idrett o.l.». er enig med Innherred samkommune i at den omsøkte bruksendringen er «i strid» med slikt arealformål, jf. pbl. 12-4, og at tiltakets godkjenning er betinget av at det med hjemmel i pbl. 19-2 gis dispensasjon. Videre er det på det rene at den omsøkte ligger innenfor 100-metersbeltet bruksendringen skal gjennomføres på bygning mot sjø. Tillatelse til den omsøkte bruksendringen er som

Side 4 av 6 dermed også betinget av det med hjemmel i pbl. 19-2 gis dispensasjon 100-metersbeltet lang sjø, jf. pbl. 1-8 andre ledd. Dis ensas`on fra b eforbudet i bl. 1-8 andre Iedd Dispensasjonsbestemmelsen i pbl. 19-2 andre Iedd inneholder være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Dispensasjon kan ifølge pbl. 19-2 bare gis dersom hensynene dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, tilsidesatt». I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering». Når det gjelder dispensasjon fra byggeforbudet i to vilkår som begge må bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig det være «klart større enn ulempene fra pbl. 1-8 andre ledd, uttales det følgende i forarbeidene til pbl. 19-2: «Det er et nasjonalt mål at strandsonen for alle. Regjeringen skal bevares som natur- og friluftsområde ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforva/tning. tilgjengelig Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Det kan iforbinde/se med kommune- eller fylkesplan/eggingen være gitt retningslinjer som differensierer hensynene ut fra konkrete vurderinger av strandsonen. Slike retningslinjer bør legges til grunn for vurderingen av dispensasjonssøknader. Tilsvarende vil gjelde for vassdrag, fiellområder og viktige jordbruksarealer. Ved behov for utbygging i slike områder, vil det likevel gjennomgående være behov for å kreve arealp/anbehand/ing.» Byggeforbudet i 100-metersbeltet ivaretar flere interesser. Disse interessene, og dermed også hensynene bak pbl. 1-8 andre ledd, er synliggjort i bestemmelsens første ledd hvor det er fastsatt at skal tas særlig hensyn til <<natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interessen» For å ivareta disse hensynene skal strandsonen i størst mulig grad holdes fri for bebyggelse. Med bakgrunn i at det i dette tilfellet er snakk om en bruksendring av en eksisterende bygning, kan ikke se at hensynet til å holde landskapet fri for bebyggelse gjør seg sterkt gjeldende i saken. Det omsøkte tiltaket vil ikke medføre noen endring i den eksisterende bygningsmassen. Det foreligger heller ikke tungtveiende natur- og miljøhensyn, jf. høringsuttalelsen fra miljøvernavdelingen. mener dermed, i likhet med kommunen, at de sentrale hensynene i dette tilfellet er landskaps- og friluftsinteresser. Spørsmålet tilsidesatt» er dermed om hensynet til landskaps- og friluftsinteresser vil bli «vesentlig dersom det gis dispensasjon til den omsøkte bruksendringen. har i sin vurdering av søknaden kommet til at dispensasjon fra pbl. 1-8 andre ledd vil medføre at landskaps- og friluftsinteresser blir vesentlig tilsidesatt. Fra kommunens behandling av søknaden hitsettes: «(... )På Levangernesset boligbygging er det særlig lite tilgjengelig og befolkningsvekst. Det søkes om bruksendring et tiltak i et uberørt område bebyggelse, allerede på grunn av økende Dette taler imot å gi tillatelse til omsøkte tiltak. av en allerede oppført fritidsbolig. Det er således ikke snakk om langs sjøen. Fritidsboligen ligger ikke langt fra annen både andre fritidsboliger nedbygd strandareal og privat/sert. og eneboliger ligger tett på. Området er slikt sett Dette trenger derimot ikke å tale for å gi dispensasjon fra

Side 5 av 6 bestemme/sen, men er heller et argument for å føre en streng praksis strandsonen da det blir enda viktigere å bevare det som er igjen. En helårsbolig vil i tillegg ha større privatiserende sporadisk blir benyttet i løpet av et år. (...) ved videre tiltak i effekt enn en fritidsbolig som kun I forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum er området som i dag er regulert til «friområde», regulert til fritidsbebyggelse. Dette taler for at kommunen ønsker å bevare området slik det er i dag. Tidligere har eier av eiendom 1719/3/29 fått omregulert sin eiendom til boligtomt i sak 16/98 av kommunestyret. Samtidig fikk eieren av eiendom 1719/3/27 noen år senere avvist sak om omregulering av fritidseiendom til boligtomt av kommunestyret i sak 61/08. Dette tyder på at utviklingen har gått i retning av en strengere praksis i slike saker. En bruksendring til helårsbolig i strandsonen som omsøkt vil kunne skape en uheldig utvikling. I strandsonen er det viktig å vise forsiktighet på grunn av presedensvirkningen en dispensasjon kan gi. Det er i dette tilfellet særlig viktig å drive en streng dispensasjonspraksis, spesielt i et så utbygd område som Levangernesset. anser derfor at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom bruksendring av fritidsboligen godkjennes. (...)» kan i all hovedsak slutte seg til den ovennevnte vurderingen. Etter vår vurdering har kommunen i sin behandling av dispensasjonssøknaden synliggjort at hensynet til landskaps- og friluftsinteresser i det aktuelle området fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dispensasjon til den omsøkte bruksendringen vil innebære at det legges til rette for økt og endret bruk av en eiendom som ligger i et område som er under sterkt utbyggingspress og hvor kun mindre deler av strandsonen er tilgjengelig for allmennheten. Som tiltakshaverne selv har opplyst, ligger det en sti i tilknytning til den aktuelle eiendommen, og det er etter s vurdering ikke tvilsomt at den omsøkte bruksendringen vil kunne ha negativ innvirkning for allmennhetens bruk av denne stien. vil også framheve de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Etter pbl. 19-2 fjerde ledd skal det i vurderingen av om dispensasjon skal gis legges særlig vekt på statlige rammer og mål. Levanger kommune er i retningslinjen angitt som en kommune med stort arealpress langs strandsonen. Den omsøkte bruksendringen kan virke ubetydelig hva gjelder innvirkningen på allmennhetens tilgjengelighet i strandsonen, men vi vil påpeke at enkeltstående bruksendringer fra fritidsbolig til bolig samlet sett og over lengre tid vil bety en svært uheldig reduksjon i gjenværende sjønære områder for allmennheten. Det har de senere år pågått stor utbygging av boliger på Levangernesset og denne s oppfatning ikke tvilsomt utbyggingen at hensynet pågår fortsatt. Det er etter til allmennhetens tilgang til dette området nå gjør seg sterkt gjeldende. mener det også må legges betydelig vekt på at planforslag eiendommer i nærområdet til boligbebyggelse kommunen framhever er det aktuelle området fritidsbebyggelse. s om å omregulere tidligere er avvist av kommunen. Som i ny kommunedelplan også avsatt til oppfatning er da at kommunen konkret vurdering av strandsonehensynene i det aktuelle området tyngre enn den enkeltes ønske om å ta i bruk fritidsbolig til bolig. allerede har gjort en og funnet at disse veier Den ovennevnte vurderingen er også i tråd med høringsuttalelsen fra miljøvernavdelingen. viser til pbl. 19-2fjerde Iedd hvor det framgår at kommunen ikke bør dispensere fra forbudet i pbl. 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg Vi

Side 6 av 6 negativt om dispensasjonssøknaden. I denne saken har miljøvernavdelingen frarådet at dispensasjon gis. På bakgrunn av det ovennevnte mener at hensynene bak pbl. 1-8 andre ledd blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon til den omsøkte bruksendringen. Med bakgrunn i at det første vilkåret for dispensasjon ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig for å foreta noen vurdering av om fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjon kan uansett ikke gis. Vi vil likevel bemerke at vi ikke kan se at det er påvist noen relevante fordeler med den omsøkte dispensasjonen, annet enn at tiltakshaver får oppfylt sitt personlige ønske om å benytte fritidsboligen som helårsbolig. Vi viser i den forbindelse til Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2014/2104 hvor det uttales at det må foreligge relevante, klare og positive fordeler med den omsøkte dispensasjonen. Hvilke fordeler som kan vektlegges, og dermed anses som relevante i en dispensasjonsvurdering, skal sees i sammenheng med de offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging. Individuelle hensyn, hensyn som er begrunnet i søkers særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet ikke relevante hensyn. På bakgrunn av det ovennevnte og med hjemmel i forvaltningsloven følgende 34 fatter vedtak: Innherred samkommunes vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. jf. vedtak av 14. juni 2017, sak 41/17, stadfestes. Klagen har ikke ført fram. s vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen Elisabeth Marø Holand(e.f.) Fagansvarlig bygg- og justis K0mmUn8l8Vd n9en Lise Lyngsaunet Værdal Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Innherred samkommune Postboks130 7601 LEVANGER