, ol Oslo å å I f j og Akershus f, `.j»- '» Jurdsk avdelng.j Tordenskolds ""' Postboks Telefon l 3/4 ; (gt/r) IV. A, AQ H Postboks 195 ' -- K, V 22 35 OO OrQanIsasJnsnummerNO 974761319 I Deres ref.. 16/1125 å ' '433 12 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no f Ås kommune gate 8111 Dep. 32 OSLO Deres dato. 16.11.217 Var ref. 217/23254-4 Ås Saksbehandler: Drektetelefon: Dato. s vedtak klagesak om dspensasjon kommune - Åsulvs ve 1 - gnr. 15 bnr. 3 vser tl kommunens FM-J Anders Hlt 22 37 53 26 3.21 B for delng av eendom - Ås oversendelse datert 16. november 217. Sakens bakgrunn Saken gjelder sknad fra Frank Krstansen AS på vegne av hjemmelshaverne Brgt Gullerud Øyvnd Fredrksen om fradelng av tomt. Det er forbndelse med sknaden skt om og dspensasjon fra kommuneplanen og kommunen har behandlet denne egen sak. Klagesaken gjelder vedtak om dspensasjon. Rådmannen Ås kommune nnstlte på avslag på sknaden ovenfor Hovedutvalg for teknkk og mlj (HTM). HTM nnstlte mdlertd på å godkjenne sknaden mte den 8. jun 217. Formannskapet jun 217. Ås kommune fattet deretter vedtak om å godkjenne dspensasjon mte den 14. Vedtaket ble påklaget av nabo Ingvld Nystuen brev datert 27. jun 217. Kommunen mottok også forelpg admnstratv klage fra Akershus Fylkeskommune og anmodnng om utsatt klagefrst tl Fylkesutvalget kunne ta stllng tl saken. Kommunen frstutsettelse og ga samtdg vedtaket utsatt verksettng, jf. fvl. 42. godtok Fylkesutvalget besluttet at de kke vlle opprettholde klagen, men nformerte kommunen om at saken måtte oversendes Rksantkvaren for en selvstendg vurderng henhold tl Forskrft om faglg ansvarsfordelng m.v. etter kulturmnneloven (FOR I979-2-9),jf. brev datert 22. august 217. Rksantkvaren ba deretter kommunen om utsatt klagefrst tl 15. september 217. Kommunen nnvlget dette. Rksantkvaren besluttet deretter brev av 15. september 217 å påklage vedtaket. Rådmannen nnstlte på at klagene måtte tas tl flge. men HTM besluttet å nnstlle på at klagene kke kunne tas tl flge mte den 2. november 217. Formannskapet tok heller kke klagene tl flge mte den 8. november 217 og oversendte saken tl. 24,4 (R of /~ :% r)lu ur «M A /E ;. a j JFF H PL A, Rx +»N.L ufj \ N IE.H \ ' a- se* s: *1/\,»,. f, e 5':..-.
Sde forutsetter ytterlgere saksreferat. at partene er klagenstans er kjent med sakens dokumenter for kommunale Kommunalog regonaldepartementets rundskrv T-2/9. og gr derfor kke vedtak etter plan- og bygnngsloven, brev av 28. september 2 av 6 jf. 29 og Mljverndepartementets ser slk på saken vser nnlednngsvs tl at utgangspunktet plan- og bygnngsloven er at kommunen skal g tllatelse dersom tltaket kke er strd med bestemmelser gtt eller medhold av loven, jf. pbl. 2l-4 frste ledd. l saken her er det skt om opprettelse 2-l frste ledd bokstav m. Kravene tl slk opprettelse av ny grunneendom, jf. pbl. flger av pbl. 26-1: «Opprettelse av ny grunneendom må kke gjres på en slk måte at det oppstår forhold som strder mot denne lov, forskrft eller plan. Opprettelse eller endrng som nevnt frste punktum, må heller kke gjres slk at det dannes tomter som er uegnet tl bebyggelse på grunn av sn strrelse, form eller plasserng etter reglene denne lov.>> vser vdere tl at eendommen er avsatt tl LNF-formål (underformål A) kommuneplanen av 2l5-227, vedtatt 3. februar 216. For LNF-A gjelder også flgende, 23.2: «Underformål a - areal for ndvendge tltak for landbruk nærngsvrksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag jf. og gårdstlknyttet For gårdstlknyttet bebyggelse gjelder kommuneplanbestemmelsene l8-l, l8-2 og l8-3, med unntak av drftsbygnnger landbruket. Tltak for landbruket ska. plasseres slk at de passer best mulg nn kulturlandskapet, herunder nnpassng tl ekssterende bygnngsmlj, kke hndrer allmenn ferdsel og kke skader vktg bologsk mangfold. Oppfrng av kårbolg tllates kun når det dokumenteres at dette er ndvendg av hensyn tl tradsjonell landbruksdrft på eendommen, og at det fra fr kke er mer enn én bolgenhet på eendommen. Nye kårbolger skal plasseres tlknytnng tl ekssterende gårdsbebyggelse. Dersom kårbolgen foreslås på dyrka mark skal plasserngen også behandles som sknad bemerker at v er eng med kommunen om omdsponerng etterjordlovens 9.» at tltaket er avhengg av dspensasjon fra arealformålet. l henhold tl pbl. l9-2 kan kommunen g dspensasjon fra bestemmelser gtt eller medhold av plan- og bygnngsloven dersom to vlkår er oppfylt. For det frste kan kke hensynet bak bestemmelsen det dspenseres fra, eller hensynene loven formål l-l, bl vesentlg tlsdesatt. For det andre må fordelene ved tltaket være klart strre enn ulempene etter en helhetsvurderng. Dette vlkåret <<...er oppfylt dersom relevante, klare og postve fordeler er «klart» strre enn ulempene som dspensasjonen frer tl>>,jf. Svlombudsmannen (Somb) sak 214/2lO4. presserer også at en arealplan er bltt tl gjennom en planprosess der hensynet blant annet offentlghet og medvrknng er varetatt,jf. Ot.prp. nr. 32 (27-28) s. 242: «Avvk fra arealplaner reser særlge sprsmål. De ulke planene er som oftest bltt tl gjennom en omfattende beslutnngsprosess og er vedtatt av kommunens verste k - ` fl]! tl
Sde folkevalgte organ. kommunestyret. skal kke være en kurant Planene omhandler sak å fravke gjeldende dessuten konkrete forhold. Det plan. Dspensasjoner må heller kke undergrave planene som nformasjonsog beslutnngsgrunnlag. Ut fra hensynet tl offentlghet. samråd og medvrknng planprosessen, er det vktg at endrnger planer av betydnng kke skjer ved dspensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanleggng og regulerngsplaner. lnnstrammngen 3 av 6 er lkevel kke tl hnder for at det f.eks. dspenseres fra eldre planer som kke er fullt utbygget, og der regulerngsbestemmelsene er tl hnder eller drekte motvrker en hensktsmessg utvklng av de gjenstående eendommene» Somb har også flere saker uttalt at den klare hovedregelen er at regulerngsplaner skal flges nntl de endres eller oppheves, og at endrnger arealutnyttelsen av et område skal skje plan og kke gjennom enkeltstående ytterlgere dspensasjoner. Se blant annet Somb uttalelse sak 215/1365 med henvsnnger. Det flger også av pbl. 19-2 fjerde ledd annet punktum at kommunen kke br <<... dspensere fra planer når en drekte berrt statlg eller regonal myndghet har uttalt seg negatvt om dspensasjonssknaden>>. vser tl at hensynet bak LNF-formålet er at områder nyttes og skres tl landbruksproduksjon eller skal bl lggende som naturområdenjf. Ot. prp. nr. 32 (27-28) s. 2l5. jun 217: vser vdere tl Formannskapet begrunnelse «Formannskapet vurderer at hensynene hensynene lovens formälsbestemmelse dspensasjon nnvlges ford: bak bestemmelsen kke blr vesentlg Det konkrete arealet har lten verd landbrukshndrer kke frluftslv og annen allmenn bruk Kollektvtlbudet Flgende fordeler vurderng: for dspensasjon Arealet området skolekretsen l4. det dspenseres fra, eller tlsdesatt ved at og landskapssammenheng og er godt må anses for å vee klart tyngre enn ulempene er et av få aktuelle vedtak datert steder for å tlfredsstlle (spredt) etter en samlet bolgbyggng og oppfyller alle andre krav som kommuneplanen setter for slk utbyggng. Utbyggngjamfr kommuneplanen av klagene: sknaden er å betrakte som del av den spredte utbyggng som legger opp tl skolekretsen» vser også tl flgende fra Rådmannens nnstllng tl Formannskapets behandlng «Kommunens vedtak om dspensasjon begrunnes som nevnt med at det konkrete arealet har lten landbruksmessg eller landskapsmessg verd og hndrer kke frluftslv eller annen allmenn bruk. Vdere pekes det på godt kollektvtlbud. Som kvalfserte fordeler vses det tl at fradelngen er tråd med kommuneplanens frnger om spredt s? un ///' urn: fyll. ; ;*\ /*.,/a JOLI a"\ If l. Mr? j j 1 ~\ /
Sde 4 av 6 bolgutbyggng nnenfor denne aktuelle skolekretsen (Brnnerud skolekrets). I henhold tl kommuneplanens arealdel 23.2 andre ledd, frste kulepunkt, kan det tllates fradelng for nntl 9 nye boenheter nnenfor Brnnerud skolekrets denne kommuneplanperoden. Dette gjelder mdlertd eendommer som er dsponert tl LNF Bformål, altså eendommer dsponert tl spredt bolg- frtds- eller nærngsformål. Omskt eendom er en LNF-A-tomt som dermed kke dekkes av denne bestemmelsen. LNF-Atomter er eendommer hvor det kun tllates tltak som er ndvendge for landbruk og gårdstlknyttet nærngsvrksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Slke eendommer dekkes av kommuneplanens arealdel 23-2 frste ledd, og her er det kke åpnet for fradelng overhode. Heller kke Brnnerud skolekrets. Vedtaket begrunnes også med at arealet har lten landbruksmessg verd. Rådmannen presserer at det kke kun er dyrkngspotensalet som er av betydnng denne saken. Selv om fradelngen kke vl nnebære omdsponerng av dyrket eller dyrkbar mark, vl fradelngen tlrettelegge for en <<bt-for-bm-utbyggng som kke er nskelg LNF-Aområder. Når det gjelder landskapsmessg verd er landskapet dette området vurdert som særlg verdfullt, og dekkes av hensynssone H573 for bevarng av kulturmlj. l tllegg er det en rekke automatsk fredede kulturmnner umddelbar nærhet tl omskt tomt. Rådmannen kommer kke tl å gå nærmere nn på betydnngen av de enkelte gravmnnene området da dette er grundg gjennomgått både av Akershus Fylkeskommune og av Rksantkvaren. Rksantkvaren er drektorat for kulturmnneforvaltnng og faglg rådgver for Klma- og mljdepartementet utvklngen av den statlge kulturmnnepoltkken. Rådmannen slutter seg tl de faglge vurderngene som er foretatt av Rksantkvaren og vser tl pbl. 19-2 fjerde ledd (...). Rådmannen mener på dette grunnlag at Rksantkvarens vurderng, og også uttalelsen fra Akershus Fylkeskommune, br tllegges vesentlg vekt når kommunen skal vurdere dspensasjonssknader. Man må også speselt merke seg at utbyggng på omskt parsell flge Rksantkvaren vl være betnget av dspensasjon henhold tl kulturmnneloven 8 frste ledd. Rådmannen slutter seg også tl Rksantkvarens bemerknng om at selv om en prvatperson kan oppnå fordeler ved å få en byggetomt, kan dette kke oppvee ulempene for kulturmnnene området og kulturlandskapet som er vernet gjennom hensynssone kommuneplanen. Som tdlgere nevnt har rådmannen forståelse for at man ved generasjonsskfter nsker å bo nærheten av gården. Som plan- og bygnngsmyndghet skal mdlertd kke kommunen vektlegge slke prvate forhold med mndre fradelngen også har postv nnvrknng på overordnede samfunnsnteresser.rådmannen kan kke se at dette er tlfellet denne saken. Rådmannen fnner også grunn tl å påpeke at det allerede er to bolger på gårdstunet Holstad Vestre, ett vånngshus og en kårbolg. Det er altså allerede tlrettelagt for generasjonsskfter på gården. kg at Q plc '9T@?:a:\f;7:7 Em «g -Élll M/låííälL/jlgf * gm
Sde 5 av 6 Det faktum at omskt areal dekkes av hensynssone for bevarng av kulturmlj tlser at kommunen selv har vurdert området som særlg verdfullt under arbedet med kommuneplanen. Kulturlandskapselementet er etter rådmannens syn svært vktg å vareta og er et vesentlg moment for å regulere omfanget av spredt bolgutbyggng. Rådmannen mener også, slk Nystuen regulerngsplan for Holstadkulen påpeker (29.2.212) sn klage, det må vektlegges og kommuneplanens at både arealdel (3.2.216) er av nyere dato. Kommuneplanens arealdel består av rammer og betngelser for hvlke nye tltak og ny arealbruk som skal settes verk, samt hvlke vktge hensyn som må varetas ved dsponerngen av arealene. Kommuneplanens arealdel angr altså hvordan nasjonale og regonale mål og retnngslnjer, samt overordnede planer skal varetas. Ås kommune har kommuneplanens arealdel tatt stllng tl hvor man nsker vdere bolgutvklng kommunen. Omskt tomt er dsponert tl LNF-A-formål, noe som seg selv gr en klar frng om at det kke er nskelg med ytterlgere bolgutvklng dette området. Utvdelse av Holstadkulen ble også avvst ved forrge kommuneplanrullerng. Et nske om fradelng forbndelse med generasjonsskfter er som tdlgere nevnt kke et ukjent fenomen. Rådmannen presserer lkevel at dersom generasjonsskfter skal anses som en legtm grunn tl fradelng vlle dette medfrt en vesentlg såkalt <<bt-for-bt utbyggng» LNF-områder. kommunen, Dersom dspensasjon nnvlges denne saker av lgnende art. Hjemmelshavere om at fradelng vl kunne tllates også presedens vl gjen medfre en uheldg som gjen vl få alvorlge konsekvenser lnteressen for fradelng blant hjemmelshavere for kulturlandskapene for saken vl det uten tvl danne mnster for senere landbruksområder vl dermed få en forventnng ellers kommunen, selv LNF-A-områder. En slk uthulng av kommuneplanbestemmelsene. av landbruksarealer, speselt tlgrensende regulerte bolgfelt. har kt de sste årene. Rådmannen en lsere holdnng dsse sakene kan medfre en «fradelngstrend» konsekvenser alene knng er bekymret for at som vl få alvorlge kommunen. (...). Rådmannen mener det er svært vktg at kommunen er tro mot sne egne arealplaner dsse sakene, både av hensyn tl forutsgbarhet og lkebehandlng, og av hensyn tl de demokratske prosessene som lgger tl grunn for kommunens arealplaner. Jo lavere terskelen for å nnvlge dspensasjon settes, jo mndre verd får arealplanene prakss. Dette er uheldg, speselt når planene er nye.» bemerker at v er enge Rådmannens Etter vårt syn vser Rådmannens vurdernger vurdernger hvlke problematske saken. forhold medfrer. V vser speselt tl at det må kunne forutsettes at kommunen som delngen har tatt stllng tl hvorvdt arealet skal tlrettelegges for bebyggelse gjennom vedtaket av kommuneplanen. V bemerker at kommunen det aktuelle området må anses for å ha foretatt konkrete vurdernger hvlke eventuelle nye fradelnger som kan gjennomfres. Dette nnskrenker etter vårt syn adgangen tl å dspensere fra arealformålet. av
Sde 6 av 6 V bemerker også at det etter vårt syn er relevant å vektlegge hensynet tl presedensvrknnger, blant annet Somb. sak 215/2658. V vser for vrg tl Rådmannens redegjrelse for dette. tlsdesatt. er lys av dette kommet tl at hensynene bak arealformålet se må anses for vesentlg kan heller kke se at fordelene kan anses som strre enn ulempene. V kan kke se at det forelgger konkrete fordeler utover tltakshavers utbyggngsnteresse. V vser tl at det allerede er bygget to bolger på gårdstunet tl Holstad Vestre. V påpeker også at ulempene saken her synes å være av betydelg styrke. V vser blant annet tl de negatve uttalelsene fra Fylkeskommunen, og Rksantkvaren, herunder speselt forbndelse med hensynet tl kulturmnner. kan lys av dette kke se at vlkårene bemerker dspensasjon, vdere at ettersom fnner v det kke ndvendg for dspensasjon v uansett har kommet forelgger. tl at det kke kan gs å ta stllng tl hvorvdt vedtaket er tlstrekkelg jf. fvl. 25. begrunnet, Klagene er etter dette frt frem og kommunens vedtak omgjres tl avslag. Slutnng Kommunens vedtak omgjres tl avslag. s vedtak er endelg. Eventuelt krav om sakskostnader Kop av denne avgjrelsen nnen tre uker, jf. fvl. 36. må fremmes er sendt partene. Med hlsen Odd Meldal fung. avdelngsdrektr Marus Vamnes senorrådgver Dokumentet er elektronsk godkjent. Kop tl: Asger og lngvld Nystuen Åsulvsve 13 B 1433 ÅS Dag og Lllan Frnæs Mesterhus - Frank Krstansen Åsulvsve 13 C Drbakveen 466 144 DRØBAK AS Akershus fylkeskommune Brgt Gullerud Rksantkvaren gå u u u u J n uu,\/l ~ 'man (å og Øyvnd Postboks Fredrksen 12 Sentrum Vestre Holstad, Pb. 8196 Dep. Åsulvsve I 17 OSLO 1433 34 ÅS OSLO