SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 14/326 Arkivnr.: GNR 37/76 SAK: DISPENSASJON FRA GJELDENDE REGULERINGSPLAN FOR OVERSKRIDELSE AV UTNYTTINGSGRAD I FORBINDELSE MED UTVIDELSE AV MØBELFORRETNING PÅ HAVNEGATA 23 KLAGE TILTAKSHAVER: Vikasenteret AS I II III Saksdokumenter (vedlagt): Klage av 06.11.14 fra Advokatfirmaet AGA pva. Slipen Holding AS m/vedlegg Brev av 23.11.14 fra adv. Arne Johansen & Co pva. tiltakshaver Brev fra planenhet til Advokatfirmaet AGA av 25.11.14 Brev av 12.12.14 fra Advokatfirmaet AGA pva. Slipen Holding AS Brev av 17.12.14 fra adv. Arne Johansen & Co pva. tiltakshaver m/vedlegg Brev av 07.01.15 fra A.L. Høyer Sandnessjøen pva. tiltakshaver m/vedlegg Brev fra planenhet til Advokatfirmaet AGA av 07.01.15 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Dispensasjonssøknad av 19.09.13 Brev fra plansektor av 24.02.14 Brev fra ansvarlig søker av 23.04.14 m/vedlegg Brev fra plansektor av 26.05.14 Brev fra ansvarlig søker av 12.06.14 m/vedlegg Høringsbrev av 01.09.14 E-post fra NVE av 24.09.14 Brev fra Kystverket av 08.09.14 Planutvalgets vedtak av 23.10.14 Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Planutvalgets gav i vedtak av 23.10.14 dispensasjon fra reguleringsplan for Slipen og Havnegata 21-23 for overskridelse av utnyttingsgrad. Det ble også gitt dispensasjon fra pbl. 29-4 for plassering av bygg i nabogrense mot vest, dog på vilkår av at vegg i nabogrense ble utført som brannvegg i hht. TEK 10.
Det vises bl.a. til at muligheten for framtidig oppføring av kai/videreføring av kaipromenade ivaretas i form av avgitt rettighet. Videre vises det til at det er snakk om en videreføring av eksisterende vegg i nabogrense, og at det ikke er framsatt nabomerknader fra berørt nabo. For beskrivelse av tiltak og plansituasjon vises det til planutvalgets sak 49/14. Det vises dog til at areal disponert til forretning i gjeldende reguleringsplan er videreført i eiendomsgrensen til den krysser forlengelsen av ytterste kaifront på denne eiendommen. Det vises også til at det aktuelle sjøområdet er disponert til offentlig trafikkområde med påtegnelsen «Havneområde i sjø». Klagen er datert 06.11.14 og anses lovlig framsatt. Begrunnelsen for klagen kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Det hevdes at pbl. 29-4 ikke er anvendelig i denne sak ettersom det ikke er gitt samtykke og det omsøkte bygg verken er garasje, uthus el. mindre tiltak. Det hevdes i tillegg at det ikke kan gis dispensasjon i medhold av pbl. 19-2 fordi vilkårene for å gi dispensasjon ikke er tilstede. Det hevdes at interesseavveining ikke er gjennomført ettersom interessene til Slipen Holding AS ikke er vurdert og heller ikke ivaretatt. Videre hevdes det at hensynet bak bestemmelsen det skal dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Det vises til at Slipen Holding AS benytter sin eiendom og piren til bl.a. fortøyning av båter. Ved plassering av nytt forretningsbygg i nabogrense vil utnyttelse av naboens eiendom bli vesentlig vanskeliggjort. Omsøkte tiltak hevdes også å innebære begrenset utbyggingsrett for Slipen Holding AS. Det hevdes at naboens manglende nabomerknader skyldes at Slipen Holding AS aldri har vært informert om byggesøknaden, eller at saken skulle behandles i planutvalget 23.10.14. Det er heller ikke informert om at det skulle behandles søknad om dispensasjon fra nabogrense. Det hevdes at Slipen Holding AS tilfeldigvis ble oppmerksom på vedtaket i avisen. Avslutningsvis hevdes det på bakgrunn av det ovenstående saksbehandlingsfeil, og det anføres at dette har virket bestemmende på vedtakets innhold (jfr. forvaltningslovens 41). Kommunen anmodes på denne bakgrunn om å omgjøre eget vedtak. I motsatt fall bes saken sendt fylkesmannen for klagebehandling. Videre kreves det dekning av kostnader til advokatbistand (jfr. forvaltningslovens 36). I brev fra adv. Arne Johansen & Co AS av 23.11.14 konkluderes det med at tiltakshaver er villig til å justere yttervegg mot nabogrense i samsvar med pbl s alminnelige bestemmelser, selv om dette gir en betydelig dårligere løsning for tiltakshaver. Det antas at dette vil kunne bidra til en rask avklaring av saken. I brev fra planenhet av 25.11.14 forelegges Slipen Holding AS v/ Advokatfirmaet AGA justeringstilbudet, med forespørsel om dette er en avklaring som tilsier at klagen kan trekkes. Etter purring fra planenhet av 08.12.14 krever Advokatfirmaet AGA pva. Slipen Holding AS at kommunen utferdiger nytt vedtak hvor det ikke gis dispensasjon fra avstandskravet i pbl. 29-4 for at klagen skal trekkes. I brev fra adv. Arne Johansen & Co AS av 17.12.14 trekkes forslaget om justering av tilbygget bl.a. under henvisning til betingelser fra naboens side for å trekke klagen. Dette innebærer at tiltakshaver ber kommunen om å opprettholde vedtaket i sak 49/14. Brevet er
vedlagt en tinglyst rettighetserklæring som gir samtykke til at eier av gnr. 37, bnr. 76 bygger lager helt i grensen mot gnr. 37, bnr. 70. Som gjenytelse gis det samtykke til at eier av gnr. 37, bnr. 70 legger om trepir som vist på vedlagt kartskisse. I brev fra planenhet av 07.01.15 til Advokatfirmaet AGA blir det vist til at siste brev fra partene blir tatt til etterretning og orientert om at saken nå vil bli fremmet for planutvalget til ordinær klagesaksbehandling. A.L. Høyer Sandnessjøen AS framsetter i brev av 07.01.15 supplerende opplysninger i tilknytning til klagen. Vurdering: Det vises i utgangspunktet til saksbehandlers vurdering og konklusjon i tilknytning til planutvalgets sak 49/14. Det framgår ellers bl.a. av brev pva. tiltakshaver av 23.11.14 og 07.01.14 at dersom avstandskravet opprettholdes vil dette gi en betydelig dårligere bygningsmessig løsning både i forhold til brukervennlighet, estetikk og kostnadsmessig. Det framgår videre av billedvedlegg til brev av 07.01.14 at dette 4-metersbeltet er en del av eiendommen som trenger en oppgradering, og som ikke vil bli tilgjengelig for andre enn naboen dersom avstandskravet opprettholdes. Det vises også til urimeligheten i at det i reguleringsbestemmelsene åpnes for at avstandskravet kan fravikes på naboeiendommen. Saksbehandler har ellers følgende merknader til begrunnelsen for klagen, kulepkt. 1: Det er riktig at pbl. 29-4 ikke gir hjemmel for å tillate redusert avstand i dette tilfellet. Det framgår av saksutredning og vedtak av 23.10.14 (planutvalgets sak 49/14) at en evt. imøtekommelse av søknaden bl.a. er avhengig av dispensasjon fra det generelle avstandskravet i pbl. 29-4. kulepkt. 2: Saksbehandler er kjent med naboens bruk av piren. Naboens rettigheter framgår her av erklæring av 22.12.81. Plassering av piren er antydet på vedlegg til denne erklæringen, men regulerer ikke bruken av piren. Vi kan for øvrig ikke se at omsøkte tiltak i vesentlig grad vanskeliggjør den bruk som naboen i dag har av piren. Det kan bli snakk om flytting av fortøyningspunktet på piren som ligger nærmest tiltaket. Vi kan ikke se at det er noe i rettighetserklæringen som er i strid med et slikt krav fra tiltakshavers side. Det vises ellers til at det i alle tilfeller vil være urimelig at nabo skal kunne fortøye båter over omsøkte del av eiendommen. Det framgår ovenfor at det i reguleringsplanen ikke åpnes for dette. Brannsikkerheten vil bli ivaretatt ved at tiltakshaver viderefører eksisterende brannvegg i nabogrense. Tiltaket vil på denne bakgrunn ikke innebære særskilte restriksjoner på senere utbygging av naboeiendom. kulepkt. 3: Det er ikke riktig, som hevdet i klagen, at det ikke er foretatt nabovarsling. Nabovarsling er sendt rekommandert til Slipen Holding AS 04.03.14. Nabovarselet var vedlagt situasjonsplan der utvidelse i nabogrense mot vest framgikk med skravur og påtegnelsen tilbygg. Det framgår ellers av brev fra A.L. Høyer Sandnessjøen AS pva. tiltakshaver at tiltakshaver muntlig orienterte Slipen Holding AS om den planlagte utbygging i nabogrensen. Naboen fikk i denne forbindelse utlevert kopi av alle tegninger. Ifølge tiltakshaver ble det i denne
forbindelse bare gitt positiv tilbakemelding på tiltaket. Det ble da heller ikke framsatt merknader til nabovarslingen innen ordinær frist. Det er riktig at naboen ikke ble varslet om at saken skulle opp til behandling i planutvalget. Det foreligger ingen kommunal rutine på at naboer skal varsles om når saken skal behandles. Det kan være riktig at avisen var raskt ute med referat fra planutvalgets møte, men det tilhører historien at naboen også ble orientert ved kopi av saksutredning og saksprotokoll i sak 49/14. Det er riktig at dispensasjon fra avstandskravet i pbl. 29-4 ikke ble nevnt særskilt i utsendt nabovarsel, men situasjonsplan som klart viste aktuell plassering, samt tiltakshavers redegjørelse for dette i møte med nabo burde kompensere for dette. Konklusjon: Det framgår av det ovenstående at Slipen Holding AS var gjort oppmerksom på at tiltaket var planlagt oppført i nabogrensen, dvs. si i strid med det generelle avstandskravet i pbl. 29-4. Saksbehandler kan i dette tilfellet ikke se at hensynene det gis dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. Det vises bl.a. til det urimelige i stå på avstandskravet for omsøkte eiendom samtidig som det i reguleringsbestemmelsene åpnes for at avstandskravet kan fravikes på naboeiendommen. I forhold til arealoverskridelsen vises det bl.a. til at det i gjeldende reguleringsplan ikke var tatt høyde for at parkering inngikk i grunnlaget for beregning av utnyttingsgrad. Under henvisning til det ovenstående hevdes det også at fordelene ved dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene. Saksbehandler kan ikke se at øvrige momenter i klagen endrer grunnlaget for tidligere vurdering i saken. Det anbefales på denne bakgrunn at planutvalget opprettholder sitt vedtak av 23.10.14. IV Enhetsleders innstilling: Planutvalget mener Slipen Holding AS i tilstrekkelig grad var orientert om at tilbygget var planlagt oppført i nabogrensen, og kan heller ikke se at det i klagen framsettes nye momenter som tilsier endret vurdering av denne saken. Utvalget opprettholder på denne bakgrunn sitt vedtak av 23.10.14, og klagen tas ikke tilfølge av underinstans. Saken oversendes Fylkesmannen i Nordland til avgjørelse. Sandnessjøen, den 14.01.15 V Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 15.01.15 Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Fylkesmannen i Nordland m/vedlegg Advokatfirmaet AGA Adv. Arne Johansen & Co AS A.L. Høyer Sandnessjøen AS
Slipen Holding AS Vikasenteret AS