Arkivsaksnr.: 08/1288-26 Arkivnr.: PLAN 08/1288 Saksbehandler: Planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM ( 4-1) REGULERINGSPLAN FOR BISLINGEN Hjemmel: Plan- og bygningsloven 4-1. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 4-1 fastsetter Lunner kommune planprogram for konsekvensutredning av reguleringsplan for Bislingen naturhotell med følgende endringer: I henhold til pbl 5-1, forbedres opplegget for medvirkning betraktelig. Det varslede åpne møtet i konsekvensutredningsfasen omtales mer i detalj i form av å beskrive målgrupper for møtet, hvordan disse skal nås, tid og sted for møtet etc. I kap. 3.3. suppleres teksten med de stortingsmeldinger Fylkesmannen ber om blir tatt med. Krav til utredningsbehov i planprogrammets kap. 5 erstattes med de formuleringer som framkommer i saksframleggets kap. 3.2.
Sammendrag: Bislingen Eiendom AS ønsker å bygge hotell og vindturbin på Bislingen i Lunner kommune. Planoppstart for reguleringsplan for Bislingen naturhotell og høring av planprogram ble varslet ved annonse i avisa Hadeland 11.3.2011. Planprogrammet skal nå fastsettes av kommunestyret. Rådmannen foreslår en del endringer av planprogrammet. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn for saken Bislingen eiendom AS ønsker å bygge hotell og vindmølle på Bislingen i Lunner kommune. Bislingen ligger geografisk midt i Lunner kommune, sør for Mylla på det høyeste platået i kommunen, vel 600 meter over havet. Bislingflaka rett sørvest for planområdet er Lunners høgeste punkt på 692 m.o.h. Kartutsnittet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune og nedenfor et utsnitt av kommuneplanens arealdel for planområdet. Bislingen Eiendom AS fester eiendommene 116/6, fnr 5 og 14 som eies av Lunner Almenning. I gjeldende kommuneplan er eiendommene avsatt til henholdsvis erverv (21 416 m 2 ) og idrettsanlegg (35 110 m 2 ), totalt ca. 56 dekar. Eiendommen er i dag bebygd med en fjellstue med 28 sengeplasser (bygget i 1967), en vintercampingplass med plass til vel 100 campingvogner, alpinbakke, parkeringsplasser (320 biler), enebolig (Røde Kors huset) og noen mindre bygninger til utstyr/service-formål. Bislingen har til alle tider vært et mye brukt utfartssted for turer sommer og vinter. For barnefamilier har stedet vært særlig attraktivt grunnet kafetilbud og alpinbakke.
Virksomheten ble lagt ned i 2008, og området framstår i dag som lite innbydende. Området ligger utenfor Markagrensa, og lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner, markaloven, gjelder ikke for planområdet. 1.2 Beskrivelse av planforslaget: Hotellbygget har en grunnflate på ca. 890m 2 med tilnærmet kvadratisk form hvor alle fire sider er likeverdige. Bygget har en svak dreining i fasadene som er i dialog med retningene på tomta, noe som gjør at formen ikke framstår som statisk. Hotellet er høyt og massivt med ti etasjer, og skal gi inntrykk av at det vokser opp fra naturlandskapet som en bauta. Byggehøyder blir ca. 47 meter på nedsiden og ca. 38 meter på oversiden. Totalt er det planlagt 150 hotellrom fordelt på tre ulike romtyper som utgjør et areal på til sammen 4716 m 2 (inkl. tilleggsareal som følge av husets dreining). Hotellets totalareal er henholdsvis 7543m 2 (BRA) og 11615m 2 (BTA). Huset bygges med limtrekonstruksjoner og massive trevegger. Fasadene kles med shingel i tre behandlet med Kebony, et restprodukt fra sukkerproduksjon som virker som trykkimpregnering. Dette sikrer en tilnærmet vedlikeholdsfri fasade med en vakker glød i treverket. Kartene under viser situasjonsplan i målestokk henholdsvis 1:2000 og 1:1000 Illustrasjonene under viser fasaden fra henholdsvis vest, sør, øst og nord.
Uteoppholdsarealene er plassert sør på tomta. Her planlegges en terrasse, skistall/sykkelstall, områder for lek, innendørs basseng og en oppvarmet sti fram til skogsbadet som ligger litt sør for selve hotellet. Bærekraftige løsninger er en sentral del av prosjektet. Huset planlegges som et passivhus og et nullutslippsbygg med innovative løsninger både for å redusere energibruk og å produsere energi. Biobrenselanlegg blir hovedkilden for all oppvarming i kombinasjon med bruk av jordvarme (energibrønn). For å supplere behovet for elektrisitet foreslås det å etablere et vindkraftverk i tilknytning til hotellet. En vindturbin med høyde ca. 30 meter og kapasitet på ca. 300 kw er planlagt plassert i arealet til alpinbakken nedenfor Bislingflaka og inne på Bislingen Eiendom sin festegrunn. Parkeringsplass for personbiler foreslås nord på tomta på den tidligere campingoppstillingsplassen. Nord for parkeringsplassen planlegges det to boliger med hybelleiligheter for drivere av hotellet. Løsningene for vann- og avløp er omtalt i planprogrammet i form av rensing på stedet eller tilkopling til kommunalt nett på Grua. Dagens adkomstveg fra Mylla skal benyttes. Eksisterende veg planlegges kun vedlikeholdt.
1.3 Formell prosess og medvirkning Forhåndskonferanse med Bislingen Eiendom AS og Snøhetta AS ble holdt 12.10.2010. Oppstartsvarselet ble annonsert i avisa Hadeland, på kommunens hjemmesider og på nettsiden www.bislingen.no. Regionale myndigheter, kommunen og berørte naboer fikk varselet tilsendt direkte. Planprogrammet har vært ute til høring i perioden 10. mars til 28. april 2011, og skal nå fastsettes av kommunestyret. Det er kommet inn 7 merknader til forslaget. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Kravet til medvirkning er skjerpet i ny planlov jf. 5-1. Tiltakshaver har så langt i prosessen ikke lagt til rette for medvirkning utover minimumskravene i forhold til formell varsling og høring. Neste etappe er utarbeiding av forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning, videre høring av disse dokumentene og vedtak i kommunestyret
2. INNKOMNE MERKNADER Merknadene er kopiert inn i sin helhet inn i saksframlegget. 2.1 Merknad fra Fylkesmannen i Oppland datert 27.4.2011
2.2 Merknad fra Oslo og Omland Friluftsråd datert 27.4.2011.
2.3 Merknad fra Gustav Sverdrup-Thygeson
2.4 Merknad fra Jevnaker Almenning
2.5 Merknad fra skiforeningen datert 27.4.2011
2.6 Merknad fra Statens Vegvesen datert 31.03.2011.
2.7 Merknad fra Oppland fylkeskommune
3. VURDERING/DRØFT 3.1 Resymè av merknadene og kommunens kommentar. Snøhettas kommentar til merknadene er vedlagt saksframlegget. 3.1.1 Fylkesmannen i Oppland (FM): Planlagt utbygging oppfattes som konfliktfylt i forhold til landskapshensyn, friluftslivsinteresser og naturopplevelse, herunder tiltakets nærhet til Marka, og det varsles innsigelse. Konsekvensutredningen (KU) må vise synlighetskart og visualiseringer av foreslåtte hotellog vindturbinløsning og av alternative utbyggingsløsninger der hotellet ligger lavere i terrenget og uten vindusflater i alle retninger.
Avgrensning av planområdet: FM anbefaler at planområdet utvides for å synliggjøre hensyn til naturvern og friluftsinteresser. Dette kan gi mulighet for å regulere inn traseer for sti- og løypenett og skjerme naturforekomster gjennom egne arealformål og reguleringsbestemmelser. Adkomstvegen fra Mylla bør inngå i planområdet. Kommunens kommentar: Dersom eksisterende sti-/løypenett blir vesentlig berørt, bør dette inkluderes i planområdet. Kommunen oppfatter ikke at dette er tilfelle siden reguleringsplanen omfatter bebygde arealer, alpintbakke og parkering/campingvognplass på festearealene. Kommunen kan ikke se behov for å ta områder beliggende innenfor Marka eller som er sikret som LNF-områder i gjeldende kommuneplan inn i reguleringsplanen. Dersom adkomstvegen skal rustes opp i den forstand at det er snakk om trasèendring og/eller vesentlig breddeutvidelse, bør den inngå i planområdet. Oppfatter at så ikke er tilfellet. Alternativvurderinger: Viser til KU-forskriftens 6 om at relevante og realistiske alternativer skal beskrives. Det innebærer å utrede etablering av hotell med en annen utforming og lavere byggehøyde enn planlagt konsept, som i større grad underordner seg landskapet. Kommunens kommentar: Krav til utredning av alternativ med hotellbygg med lavere høyde i kombinasjon med større grunnflate legges inn i planprogrammet. Trafikk: Ber om at det også beregnes utslipp av klimagasser. Kommunens kommentar: Dette stilles som krav i planprogrammet. Landskapsbilde: Analyse av nær- og fjernvirkning konsentreres om planlagt hotell og vindturbin. Ber om at markagrensa samt sti-/løypenett og viktig utsiktspunkt legges inn i kartet for å få en oversikt over hvordan disse områdene vil bli berørt. Ber om at det lages kart som viser synlighet av vindturbinen. Anbefaler utredet hvordan synligheten av hotellet vil endres dersom man velger en utbyggingsløsning med lavere byggehøyde. Anbefaler at nær- og fjernvirkning synliggjøres fra flere ulike ståsteder som både dekker bebygde områder og friluftsområder innenfor og utenfor markagrensa, bla viktige utfartssteder og hovedløyper. Ber om at silhuettvirkning av hotellbygg og vindturbin visualiseres. Kommunen: Viktig med analyse av nær- og fjernvirkning. Har i planprogrammet satt som minimumskrav 4 høydepartier som hotell og vindturbin skal synliggjøre fjernvirkning for.
Støy: Forutsetter at støyutredningen skjer i henhold til Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442). Ber om at evt. støypåvirkning visualiseres gjennom støykart. Kommunen: Forutsetter at lover og forskrifter følges. Krav til visualisering av støy ved hjelp av støykart skal ivaretas i planprogrammet. Friluftsliv: Spørsmålsstillinger og metodikk må vises som grunnlag for de undersøkelser som skal utføres for å dokumentere konsekvensene av planforslaget for ulike brukergrupper. Det må angis sone for ferdselsbegrensninger rundt vindturbinen. Kommunen: Svært viktig at det gis en god beskrivelse av metodikk på den type brukerundersøkelse e.l. som benyttes for å få fram konsekvenser for ulike typer friluftsbrukere. Forutsetter at fare/risiko for folk og dyr av vindturbin utredes i ROS-analysen og at evt. fareområder implementeres i påfølgende reguleringsplan Naturmiljø: Utredningsbehov og metodikk må presiseres. Forutsetter at konsekvensene for naturmiljø må omfatte influensområdet rundt som kan bli påvirket av økt ferdsel og ev. forstyrelser, og ikke bare planområdet. Forutsetter at foreliggende kunnskap gjennomgås. Forutsetter at vindturbinens effekt på fugl når det gjelder kollisjonsrisiko og støy/forstyrrelser, utredes. Anbefaler at det kartlegges viktige funksjonsområder som hekkelokaliteter, områder for næringssøk, trekkruter og spillplasser. Bør utrede konsekvenser for vannmiljø og vannkvalitet. Det må redegjøres for hvordan avløpsvann er tenkt håndtert. Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn i offentlige beslutninger og FM ber om at en konkret vurdering i henhold til disse prinsippene innarbeides i KU. Kommunen: Forutsetter en fullstendig naturmangfoldkartlegging innenfor en radius av 500 meter fra plangrensen. Forutsetter at VA-løsning utgreies. Dersom anlegg og/eller trase for VA-ledningsnett skal legges utenfor planområdet, må planområdet utvides.
3.1.2 OOF: Konflikt med markalovens formål. Kommunen: Planområdet omfattes ikke av markaloven. 3.1.3 Gustav Sverdrup-Thygeson: Skeptisk til byggehøyde. Lurer på hvordan det blir med brannsikring og konsekvenser for bevegelseshemmede ved brann. Viktig at hotell og planområdet forøvrig også blir åpent og tilgjengelig for vanlige turfolk Ber om at det utredes konsekvenser for Vestbygdvegen av økt trafikk. Kommunen: Alternative byggehøyder bør utredes. Dette settes som krav i planprogrammet. Forutsetter at ROS-analysen inkluderer forhold knyttet til brann/redning for bla mennesker med nedsatt funksjonsevne, barn og andre. Konsekvenser for tilførselsveger, deriblant Vestbygdvegen skal utredes i KU. 3.1.4 Jevnaker Almenning: Ønsker vurdert konsekvenser av tiltaket for deres interesser (husdyrbeite, utmarksnæring som elg- og småviltjakt). Ønsker kompensasjon. Kommunen: KU for husdyrbeite og annen utmarksnæring skal utredes. Kompensasjon er et privat anliggende. 3.1.5 Skiforeningen: Positiv til at området igjen blir satt i stand. Negativ til byggehøyden. Kommunen: Viser til kommentarer over. 3.1.6 Oppland Fylkeskommune: Ber om at planprogrammet, når det gjelder planprosessen med frister og deltakere og opplegg for medvirkning, suppleres. Alternativer bør beskrives når det gjelder vegatkomst, vann/avløpsløsninger og byggehøyde samt grad og karakter av lysutslipp i mørket. Byggehøyder på ca. 47 m på nedsiden og ca. 38 m på oversiden og vindturbin på ca. 30 m er ikke hjemlet i kommuneplanen. Vardested bør lokaliseres og konsekvenser/hensyn innarbeides.
Av formelle grunner må vi varsle at det kan være aktuelt å vurdere en innsigelse til bygningshøyden siden fylkesutvalget ikke har fått anledning til å vurdere planprogrammet. Kommunen: Opplegg for medvirkning må forbedres betraktelig. Reguleringsplan vil gjelde foran kommuneplanen i planområdet. Vardested bør kartlegges og ivaretas. 3.2 Planprogram med krav til utredninger Nedenfor er kravene til konsekvensutredningen listet opp på bakgrunn av tiltakshavers forslag til planprogram og innspill i høringsrunden. Planprogrammets krav til utredninger følger av tekstboksene nedenfor: 3.2.1 Trafikk KU skal omfatte en trafikkberegning som viser forventet trafikk fordelt på bil og buss opp til Bislingen via Myllavegen og Vestbygdvegen. Det skal skilles på helger/ferier og hverdager. Konsekvenser av denne trafikken for dette vegnettet skal vurderes, herunder om det er behov for trafikksikkerhetstiltak. Evt. behov for utbedringer av vegnettet skal beskrives. Planlagt parkeringskapasitet på Bislingen skal beskrives i forhold til de ulike brukergruppene av området og forventet total trafikkmengde. Utslipp av klimagasser fra generert trafikk, skal beregnes og vises. Adkomstvegen fra Mylla dam og opp til Bislingen, må beskrives og vurderes i forhold til egnethet for forventet trafikkbelastning. Evt. behov for omlegging/opprusting beskrives. 3.2.2 Landskapsbilde Terrengarbeid, uttrykk, fargevalg, belysning og arkitektur av anlegget skal beskrives og vises, nær- og fjernvirkning. Nærvirkningen av hotell og vindturbin skal utredes og vises med illustrasjoner. Synlighet av hotell og vindturbin i fjernvirkning skal utredes. Det utarbeides et synlighetskart som viser alle arealer som hotellets øvre etasjer og vindturbinen vil sees fra. Fjernvirkning av hotell og vindturbin i form av fotomanipulasjoner skal illustreres fra Båhussetra, Solobservatoriet, Koperudtoppen og Lunner kirke. Ovennevnte skal gjennomføres for planforslaget og for relevante og realistiske alternativer med redusert byggehøyde. Det skal utredes alternativ med lavere byggehøyde og større grunnflate. 3.2.3 Støy Det skal utføres en støyutredning (ihht retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442) som vurderer støy fra vesentlige støykilder i området bla vindturbinen. Støypåvirkning visualiseres gjennom støykart. Toleransegrenser i forhold til naturopplevelse og det enkle friluftslivet er utgangspunktet for utredningen.
3.2.4 Friluftsliv Konsekvenser for ulike typer friluftsliv skal utredes med særlig vekt på det enkle naturnære friluftslivet. Hvordan det enkle friluftslivet som ikke bidrar med hotellgjester, skal ivaretas i forhold til parkering, kafe-tilbud og toalettmuligheter utredes særskilt. Behovet for omlegging av stier og skiløyper beskrives og vises i sti- og løypekart. Ferdselsforbudssone rundt vindturbinen må dokumenteres og vises i sti- og løypekartet. Konsekvenser for barn og unge belyses spesielt. Konsekvenser for Røde Kors og avbøtende tiltak for organisasjonens drift, utredes. 3.2.5 Naturmiljø KU skal omfatte en ny og helhetlig kartlegging av naturmangfoldet av biolog med nødvendig kompetanse innenfor en radius av 500 meter målt fra yttergrensen til de to festeeiendommene, jf. naturmangfoldloven 6 og 9. Konsekvenser for fuglelivet knyttet til kollisjonsrisiko og støy/forstyrrelse fra vindturbinen vurderes på bakgrunn av kartlagte funksjonsområder som hekkelokaliteter, områder for næringssøk, trekkruter og spillplasser. Konsekvenser for vannmiljø og vannkvalitet utredes i forhold til hvordan avløpsvann er planlagt håndtert. Eksisterende kunnskap om naturmangfoldet i området utover 500 meters radius skal også tas inn i konsekvensvurderingen. 3.2.6 Naturressurser Konsekvenser for beitedyr av planlagt arealbruk/virksomhet utredes. Avbøtende tiltak skisseres. Konsekvenser for skogsdriften vurderes. Konsekvenser for jakt- og fiskemulighetene i nærområdet vurderes. 3.2.7 Lokale/regionale virkninger Sannsynlig antall arbeidsplasser virksomheten genererer skal beskrives. Dette skal sees i sammenheng med det samlede arbeidsmarkedet på Hadeland. Det skal gjøres en vurdering av betydningen for lokalt næringsliv (varer og tjenester). Hotellets betydning for reiselivet i regionen belyses. Det skal vurderes hvordan virksomheten på Bislingen kan knyttes til andre reiselivstilbud i regionen så som Solobservatoriet, gruvene på Grua, Lunner kirke, Bronsebukkene, pilegrimsleden og Hadeland Glassverk.
3.2.8 Kulturmiljø Et mulig vardested nær planområdet lokaliseres. Konsekvenser for vardestedet av planlagt virksomhet beskrives. 3.2.9 ROS-analyse Analysen skal som minimum vurdere: Beredskap ved brann og ulykke, herunder utrykningstid for brannvesen og ambulanse og, slukkevannskapasitet. Evakueringsplan for bevegelseshemmede og andre mennesker med nedsatt funksjonsevne Trafikksikkerhet på adkomstveg fra Mylla dam til Bislingen. Sikkerhetsvurdering og sikringstiltak i forhold til vindturbinen. Vurdering av ulike typer forurensing i anleggs- og driftsfasen og avbøtende tiltak. Vind- og ekstremnedbør Løsninger for vann- og avløp. 4. Konklusjon med begrunnelse I medhold av plan- og bygningsloven 4-1 fastsetter Lunner kommune planprogram for konsekvensutredning av reguleringsplan for Bislingen naturhotell med følgende endringer: I henhold til pbl 5-1, forbedres opplegget for medvirkning betraktelig. Det varslede åpne møtet i konsekvensutredningsfasen omtales mer i detalj i form av å beskrive målgrupper for møtet, hvordan disse skal nås, tid og sted for møtet etc. I kap. 3.3. suppleres teksten med de stortingsmeldinger Fylkesmannen ber om blir tatt med. Krav til utredningsbehov i planprogrammets kap. 5 erstattes med de formuleringer som framkommer i saksframleggets kap. 3.2. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Forslag til planprogram Snøhettas vurdering av innkomne merknader Øvrige dokument: Planlagt hotellbygg på Bislingen - Konsekvenser for brann og redningstjenesten Forespørsel om miljøinformasjon/ innsyn i forvaltningen
Forslag detaljert reguleringsplan for Bislingen Svar - Forslag detaljert reguleringsplan for Bislingen Reguleringsplan Bislingen - Vurdering av behov for planprogram Bislingen hotell - kommentar til innsendt planforslag Merknader til reguleringsplan Bislingen Reguleringsplan Bislingen (08/1288) Referat fra forhåndskonferanse avholdt 12.10.2010 Bislingen Innspill Bislingen Forhåndskonferanse reguleringsplan Bislingen Varsel om oppstart regulering 116/6 Bislingen - Varsel om oppstart av regulering Kopi av brev til V-stil AS Strandgt. 51-2317 Hamar Varsel om oppstart regulering Kopi av brev til V-stil As Tilbakemelding på varsel om oppstart av regulering Varsel om oppstart regulering Kopi av brev til V-stil As Varsel om oppstart regulering for Bislingen fjellstue og alpinbakke Kopi av brev til V-stil As - avdeling tegnestuen BELLA Reguleringsplan Bislingen - inspill til forslag til planprogram Forslag til planprogram for Bislingen Naturhotell Forslag til planprogram. Innspill fra Lunner kommune Reguleringsplan for Bislingen naturhotell Varsel om oppstart av regulering og planprogram til offentlig ettersyn Planprogram høringsversjon mars 2011 Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Naturvernforbundet i Oslo og Akershus, Grensen 9B, 0159 OSLO Lunner Almenning, Hadelandsvegen 853, 2743 HARESTUA Inger og Jan Erik Kristiansen, Søndre Skøien veg 68, 2730 LUNNER Gran og Lunner Brann og redning, Rådhusvegen 39, 2770 JAREN Oppland fylkeskommune, Postboks 988, 2626 LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987, 2626 LILLEHAMMER Oslo og omland friluftsråd, Pb 8896 Youngstorget, 0028 OSLO Barnerepresentanten Geir Albertsen, Sandsvegen 1, 2740 ROA Naturvernforbundet i Oppland, Postboks 368, 2601 LILLEHAMMER Naturvernforbundet i Gran og Lunner, Postboks 99, 2716 HARESTUA Multiconsult,, Leif Bae Mysen,, Adv Håkon Schiong,, Oslo og omland Friluftsråd, Postboks 8896 Youngstorget, 0028 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær