Saksnr: Side 2 av 10

Transkript

1

2 Saksnr: Side 2 av 10 UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Gjeldende regulering og eksisterende forhold Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri (verksted), allmennyttig formål (kultur) gjennom reguleringsplan for Seilduksgata 25 og 31, S-4339, vedtatt Byggetiltaket ligger i planens felt B. Søknaden gjelder det såkalte «K-bygget», som er regulert til spesialområde bevaring (kontor, forretning, industri/verksted). 6 gjelder for spesialområde bevaring og fastslår at: «bygningene eller deler av eksteriøret tillates ikke revet eller fjernet, med mindre fraværet av verneverdier dokumenteres av Byantikvaren. Eldre fasader skal bevares med eksisterende uttrykk og materialbruk, eller tilbakeføres til dokumentert tidligere utseende». Planområdet ligger i et kvartal ved Sofienbergparkens nordvestre hjørne, og går fra Seilduksgata og sørover inn i bakgården. Søknaden gjelder «K-bygget», som ligger i planområdets sørligste del. Bygget har en grunnflate på 415 m 2 i fire etasjer pluss et høyt loft og kjeller. Bygningen ble bygget for De Forenede Laasefabrikker (Trio Ving) og har hatt adkomst gjennom et tilstøtende verkstedsbygg («funkisbygget»). Det er derfor ingen egen hovedtrapp i K-bygget, men en eksisterende rømningstrapp i den sørlige delen av bygget. K-bygget har fasader med upusset tegl og enkel dekor. Mot syd vender bygget mot bebygd bakgård og nabobebyggelse bestående av eldre murgårder. Mot nord vender bygget mot gårdsrommet til fremtidige boliger på samme tomt. Søknad om rammetillatelse Søknad om rammetillatelse for bruksendring og ombygging fra industri til bolig ble innsendt Søknaden omfatter ombygging og bruksendring av en gammel industribygning til bolig med 20 leiligheter. Eksisterende bruksareal oppgis til bruksareal (BRA)=1753 m 2. Innredning av hems under tak vil øke BRA med 220 m 2, slik at tiltaket til sammen omfatter 1973 m 2. Svalganger som foreslås bygget på nordfasaden er ikke medregnet i dette tallet. Grad av utnytting øker tilsvarende arealet av de understøttede svalgangene, men for øvrig blir bygningen verken påbygget eller tilbygget. Tiltaket er avhengig av følgende dispensasjoner:

3 Saksnr: Side 3 av 10 Fra regulert formål (kontor, forretning, industri/verksted). Tiltaket innebærer ombygging til bolig. Fra planens 6 vedrørende spesialområde bevaring. Tiltaket innebærer endring av de bevaringsregulerte fasadene. Fra planens 3.6 vedørende krav til parkering. Denne dispensasjonen er ikke behandlet i vedtaket, og således ikke gjenstand for klagebehandlingen. Uttalelser fra annen myndighet Da bygget er regulert til spesialområde bevaring er Byantikvarens uttalelse innhentet. Byantikvaren uttaler i brev av at deres føringer for prosjektet i stor grad har konsentrert seg om de planlagte svalgangene på bygningens nordfasade, inn mot felles gårdstun. Det har blitt anbefalt at minimum nordfasadens østre halvdel ikke skal ha svalganger. I møte med PBE ble det enighet om å justere anbefalingen til at minimum midtpartiet må holdes fri for svalgang. Bygningens midtrisalitt (fremskutt midtparti) forutsettes å stå fritt og ubeskåret, slik at svalganger trekkes godt vekk fra sideavslutningene av midtrisalitten, primært bortenfor første vindusakse. Hvilke vindusfelt som endres til dører bør også bygge videre på det eldre byggets arkitektoniske grammatikk. De sist innsendte tegningene viser at noen detaljer er justert etter Byantikvarens føringer, men hovedgrepet med svalganger i full bredde er beholdt. Det er også fortsatt svalgang i takplan (rømningsvei). Byantikvaren opprettholder derfor sin sterke frarådning av prosjektet. Søkers tilsvar Det foreligger flere uttalelser fra Byantikvaren, og klager mener at revisjonene av prosjektet har bidratt til å imøtekomme Byantikvarens føringer. Søker siterer fra samrådsmøte mellom Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren: For at den bevaringsverdige bygningen skal bli lesbar, må midtpartiet holdes fri for svalganger. Det stilles spørsmål om det er mulig å benytte heisanlegg og trapp i tilliggende bygninger som ennå ikke er oppført. Siden taket er godt synlig på nordfasaden, og denne er mer bevaringsverdig enn sydfasaden, oppfordres det til å flytte rømningsveien over til det sydvendte taket og føre denne til tidligere trapperom. Tiltaket slik det fremstår etter siste revisjon imøtekommer i følge søker Byantikvarens føringer på flere punkter. Utvendig rømningstrapp er fjernet og rømning fra hems skjer via balkong og svalgang til innvendig trapp. Rømning fra loft løses uten endringer i fasaden. Gesimslinjen opprettholdes ubrutt. Svalgangen er trukket ut fra fasaden for å bevare lesbarheten av denne. Fasadens horisontale bånd og vertikale sprang vil være lesbare i hele byggets høyde, unntatt der inngangsbroene møter fasaden. Rekkverket foreslås med sortmalt spilerekkverk som gir et åpent og industrielt uttrykk. Søker anfører at svalganger på sydsiden ikke vil være teknisk løsbart pga. manglende tilgjengelighet for redningsmannskap. Løsning uten svalgang anses uhensiktsmessig. Bygget måler 11 x 35 m, og uten svalganger må det etableres tre trappeoppganger. Pga. krav til dagslys vil det bli én leilighet mindre per etasje, samt redusert boligareal. Muligheten for å benytte oppgang i tilstøtende bygning er undersøkt, men ikke realistisk grunnet høydeforskjeller mellom byggene. Søker mener svalganger på nordsiden representerer den best egnede løsningen, og at dette vil gi gjennomlyste leiligheter med en effektiv organisering. Svalgangenes avstand fra fasaden gir bedre lysforhold, skaper halvprivate soner foran inngangsdørene, og bidrar til reduksjon av innsyn. Gode leiligheter i et bærekraftig prosjekt sikrer at bygget blir oppgradert og vedlikeholdt for fremtiden, i tråd med intensjonen i reguleringen. Protester Tiltaket er nabovarslet. Det forelå ved søknad merknader fra Kjøbenhavngaten 2 AS og fra Sameiet Seilduksgata 25.

4 Saksnr: Side 4 av 10 Merknadene fra Kjøbenhavngaten 2 AS går kort ut på at foretaket har avsug fra lakkeringsanlegg med utblåsing plassert over taket, samt støvavsug montert på begge sider av bygningen i Kjøbenhavngaten 2. Dette vil medføre støy for de nye leilighetene, og støymålinger viser støy over tillatte grenseverdier. Avsug fra lakkeringsverkstedet kan medføre merkbar lukt. Kjøbenhavngaten 2 AS mener utbygger må ta de fulle kostandene dersom det blir nødvendig å utbedre dette, samt at fremtidige kjøpere må gjøres kjent med at det er industri og håndverk på naboeiendommen som medfører støy og utslipp. Kjøbenhavngaten 2 AS motsetter seg dispensasjon fra parkeringskravet, da gateparkering er et økende problem i området. Merknadene fra Sameiet Seilduksgata 25 går kort ut på at sameiet protesterer mot bruksendringen. Sameiet peker på at spørsmålet om bruksendring er utredet og tatt stilling til i en nylig vedtatt reguleringsplan, og mener søknaden fremstår som en omkamp. Det anføres at bruksendring vil medføre ulemper i form av innsyn, og at dispensasjon fra parkeringskravet vil legge økt press på parkeringsplassene i Seilduksgata. Sameiet anfører at bruksendring vil medføre at man fjerner områdets tradisjonelle karakter med småskalaindustri i bakgårdskvartalene. Søkers tilsvar Søkers tilsvar til merknadene går kort ut på at det er utarbeidet støyfaglig rapport, og at støydempende tiltak må utredes. Møbelverkstedet ligger allerede i et etablert boligområde, og det vil være mulig å gjøre lyddempende tiltak av installasjonene for å tilfredsstille kravene i Byggteknisk forskrift (TEK 10). Søker bemerker at det vil etableres til sammen 102 parkeringsplasser i forbindelse med utbyggingen av Seilduksgaten 25 og 31, og at dette erfaringsmessig ligger langt over etterspørselen. Av 85 leiligheter har kun 35 kjøpt parkeringsplass i parkeringsanlegget. Det anføres derfor at beboerne i K-bygget enkelt vil kunne kjøpe seg tilgang til parkeringsplass på tomten. Avslag Søknaden ble avslått i vedtak Tiltaket var i strid med bestemmelsenes 2 vedrørende formål, 6 spesialområde bevaring og 3.6 krav til parkering og var avhengig av dispensasjon. Dispensasjonssøknadene gjaldt: 1.) bruk av bygningen til bolig i stedet for kontor, forretning, industri / verksted 2.) bevaringsformålet ved at fasadene ble foreslått ombygget og påbygget med svalganger. 3.) krav til parkeringsdekning i henhold til gjeldende parkeringsnorm Dispensasjon fra 2, vedrørende formål ble ikke gitt, da den ble for omfattende i forhold til vedtatt formål. Dispensasjon fra 6, vedrørende bevaring, kunne ikke gis da den ble for omfattende i forhold til bevaringshensynet samt en sterk fraråding fra Byantikvaren. Søknad om dispensasjon fra parkeringskravet er ikke behandlet og inngår derfor ikke i klagebehandlingen. Det forelå også søknad om fravik fra Teknisk forskrift (TEK10) på grunn av bygningens bevaringsverdi. Denne er ikke behandlet. Fravik etter plan- og bygningslovens 31-2 er for øvrig en unntaksbestemmelse i loven og ikke en dispensasjon. Klage Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb AS (klager) har på vegne av tiltakshaver Seilduksgata AS c/o Naturbetong AS påklaget avslaget den Klagen er rettidig, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. Klager representerer tiltakshaver, og har rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28.

5 Saksnr: Side 5 av 10 Klagen går i korthet ut på at: Hensynet bak 2 (regulert formål kontor, forretning, industri / verksted) ikke blir vesentlig tilsidesatt. Klager anser at det overordnede hensynet med reguleringen er å sikre bevaring av bygningen. Tiltakshaver har i en årrekke forsøkt å få interessenter til bygget uten hell. Bygningen har derfor stått tomt og bærer tydelig preg av forfall. Bruksendring til bolig vil sikre bruk av bygningen, og anses i tråd med politiske føringer samt behovet for flere boliger i sentrum. Det anføres at bygningen er godt egnet til boligformål, og at bruksendring vil medføre fordeler for naboene som unngår sjenerende trafikk og støy fra næringsvirksomhet i gården. Klager mener det vil være positivt for området at bygningen blir rehabilitert og tatt i bruk hele døgnet. Hensynet bak 6 (bestemmelser til spesialområde bevaring ) ikke blir vesentlig tilsidesatt. Byantikvarens føringer knytter seg i hovedsak til svalganger på nordfasaden. Klager mener det er foretatt en grundig vurdering av alternativer, og at svalganger er det prinsippet som best forener hensynet til både bevaring og ny bruk. Svalgangene gir gode, gjennomlyste leiligheter og enkel rømning ved brann. Svalgangene er trukket ut fra fasaden med broer inn til de enkelte leilighetene slik at den bevaringsverdige fasaden blir lesbar i hele sin høyde. De horisontale båndene og de vertikale sprangene i teglen vil være ubrutte, unntatt ved inngangsdørene. Klager mener dette imøtekommer reguleringsbestemmelsenes 6 ved at fasaden bevares med eksisterende utrykk og materialbruk. Klager viser ellers til Plan- og bygningsetatens egen vurdering i vedtaket: Svalgangen har fått en utforming som er tilpasset karakteren til bygget, og det er positivt at de er trukket ut fra fasaden i størst mulig grad for å synliggjøre fasadens opprinnelige detaljer og Etter Plan- og bygningsetatens vurdering tilfredsstiller utformingen av tiltaket plan- og bygningslovens krav til god arkitektonisk utforming og gode visuelle kvaliteter. Søknad om dispensasjon fra parkeringskrav er ikke behandlet. Klager mener denne dispensasjonen kan gis, og viser til at det er overdekning av plasser i forhold til etterspørsel i tilstøtende prosjekt på tomten. For en full gjennomgang av klagen henvises det til vedlegg 34. Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling Innledende bemerkninger Det er kun dispensasjonsforholdene i saken som er gjenstand for bydelsutvalgets behandling. Øvrige forhold som er anført i klagen vil, ved en opprettholdelse av vedtaket, vurderes av Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Spørsmålet om dispensasjon fra parkeringskrav er søkt, men ikke behandlet, og skal derfor ikke inngå i bydelens behandling av klagen. Vilkårene for å gi dispensasjon er beskrevet i plan- og bygningslovens Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det kreves videre at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene er kumulative, dvs. at begge vilkårene skal være oppfylt før dispensasjon kan innvilges. Begrunnelsen for bydelens vedtak må knytte seg til disse vilkårene, og klart vise hvorfor vilkårene anses å være oppfylt / ikke anses å være oppfylt. Generell vurdering av tiltaket Bygningen ligger i et område hvor den er omgitt av og selv en del av kulturmiljøet omkring den gamle murgårdsbebyggelsen på Grünerløkka. Bygninger ut mot gaten var ofte boligbygg med forretninger og publikumsrettet virksomhet i første etasje. Bygninger i bakgård kunne være boliger, men også industri- og

6 Saksnr: Side 6 av 10 verkstedbygg, lagerbygg og stallanlegg. K-bygget var låsfabrikk og en del av dette bygningsmiljøet. Mye av denne blandingen er forsvunnet på grunn av riving av bakgårdsbebyggelse for å skape gode uteområder. Forslagsstiller har valgt svalganger som atkomst til leilighetene. Rekkverkene er av enkelt, sortmalt spilerekkverk for å gi et åpent og industrielt uttrykk. Løsningen gir assosiasjoner til industribygninger fra tidlig på 1900-tallet. Svalgangene har således en utforming som er tilpasset karakteren til bygget og det er positivt at de er trukket ut fra fasaden for å synliggjøre fasadens opprinnelige detaljer. Omfanget av svalgangene vurderes derimot som negativt og særlig uheldig på en bevaringsverdig bygning. Gangbroen på taket, som skal være rømningsvei, fremstår som et fremmedelement. Naboskap til støyende industrivirksomhet betinger at støybegrensende tiltak gjennomføres. Svalganger har negativ virkning for lysinnfall til underliggende leilighet. Leiligheter som både ligger bak nærliggende nabobygning og under svalgang får særlig dårlige lysforhold. I følge veileder til teknisk forskrift TEK er rømning fra vindu i skrå takflate ikke egnet som rømningsvindu. Vinduer beregnet for rømning skal være utformet vertikalt. Samtlige etasjeplaner med unntak for hems er prosjektert for universell tilgjengelighet. Tilgang til uteareal, atkomst til byggverk og alle rom i planløsningene er vist med snusirkel for rullestoler. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsenes 2 vedrørende formål, 3.6 krav til parkering og 6 spesialområde bevaring og er avhengig av dispensasjoner for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon fra formål Det søkes om dispensasjon fra formålet i 2 av reguleringsplan S-4339 som er kontor, forretning og industri / verksted til formålet bolig. Det søkes om formålsendring av hele bygningen. Hensynet bak formålsbestemmelsen er å sikre bevaring og fortsatt næringsvirksomhet i bygningen. Det fremgår av forarbeidene at både hensynet til bevaring og hensynet til å beholde en del av den originale næringsbebyggelsen som har vært identitetsskapende for Grünerløkka var viktige hensyn. Plan- og bygningsetaten mener spørsmålet om det skal være boliger i K-bygget er utførlig vurdert i planprosessen. Forholdene er ikke vesentlig endret siden 2008, og det kan derfor vanskelig legges noe annet til grunn. Formålet utgjør ofte grunnsteinen i reguleringsplaner, og vesentlig endring vil som hovedregel kreve ny planbehandling. En forutsetning for at formålsendring skal kunne behandles som dispensasjon, er at endringen ikke får nevneverdig betydning for berørte parter eller interesser i saken. I denne saken trekker Byantikvarens sterke fraråding i retning av at søknaden om dispensasjon bør avslås. Bygningen er bygget som en fabrikkbygning og den var verken planlagt, bygget eller benyttet som bolig, og dispensasjon vil medføre uønskede endringer av bygningen for å tilfredsstille krav til bokvalitet og kravene rømningssikkerhet. Bruksendring av hele bygningen til boligformål vil medføre at mulighetene for bevaring av nærings-virksomhet i området svekkes betraktelig, og dermed undergrave planens intensjon. Det overordnete hensynet med reguleringen var å gi et potensial for boligutvikling i dårlig utnyttede næringsområder og samtidig sikre bevaringsverdig bebyggelse og aktivitet. K-bygget er ett av to bygg innen planområdet som er regulert til næringsformål, og en bruksendring av hele K-bygget vil etter Planog bygningsetaten skjønn medføre at intensjonen om bevaring av næringsvirksomhet vil bli vesentlig

7 Saksnr: Side 7 av 10 svekket. Kvartalet vil med bruksendringen fremstå i all hovedsak boligdominert, i strid med planens intensjon. Planen har etter Plan- og bygningsetatens skjønn tatt klart stilling til spørsmålet, og søknaden bringer ikke nye opplysninger som vesentlig endrer vurderingene. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering medfører en bruksendring av hele bygningen til bolig at hensynet bak bestemmelsen 2 blir vesentlig tilsidesatt og at dispensasjon derfor ikke kan gis. Dispensasjon fra 6 (bevaringshensyn) Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 6 som er spesialområde bevaring.. Bestemmelsen lyder: Bygningene eller deler av eksteriøret tillates ikke revet eller fjernet, med mindre fraværet av verneverdier dokumenteres av Byantikvaren. Eldre fasader skal bevares med eksisterende uttrykk og materialbruk eller tilbakeføres til dokumentert tidligere utseende. Ved utbedring og reparasjon skal eldre fasadeelementer i størst mulig grad bevares i sin opprinnelige sammenheng. Alt arbeid ut over vanlig vedlikehold på bygningenes eksteriør skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. Hensynet bak reguleringen til spesialområde bevaring er å bevare bygningen mest mulig uendret. I forbindelse med reguleringsprosessen ble hele planområdet med unntak av K-bygget og Støperiet regulert til byggeområde for bolig og alle eksisterende bygninger innenfor boligformålet forutsatt revet og erstattet. K-bygget og Støperiet ble derimot ikke regulert til boliger fordi disse bygningene med sin bevaringsverdi er sårbare i forhold til ombygging. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering ivaretar ikke den innsendte søknaden hensynet til bygningens bevaringsverdi. Tiltaket innebærer at fasaden mot nord endres og tilføres nye elementer som endrer uttrykket. På dette grunnlag og med Byantikvarens sterke fraråding som bakgrunn vurderer Plan- og bygningsetaten at hensynet til bevaring av bygningen og dens detaljer ikke i tilstrekkelig grad blir ivaretatt i søknaden. Plan- og bygningsetaten har gitt uttrykk for at utformingen av tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens krav til god arkitektonisk utforming og gode visuelle kvaliteter, men dette har isolert sett ikke vært utslagsgivende for vår vurdering og konklusjon i etatens avslag. Plan- og bygningsetatens vurdering er at hensynet bak reguleringsplanens 6 blir vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Når det gjelder vurderingen av fordeler med en bruksendring til bolig, mener Plan- og bygningsetaten at følgende argumenter kunne talt for å gi dispensasjon: Den bevaringsverdige bygningen ville blitt satt i stand, som en del av et felles boligområde og den ville nyte fordeler av felles atkomst og uteareal. Naboer og beboere i resten av boligområdet ville sluppet eventuell støy og trafikk til og fra eventuelle kontorer, industri eller verkstedvirksomhet, noe som etter Plan- og bygningsetatens vurdering ville gitt et bedre bomiljø. Prosjektet ville ha gitt et boligtilskudd på 20 boligenheter i et meget sentralt område i byen. Hovedulempen ved å gi dispensasjonene er at det vil bidra til en betydelig svekkelse av muligheten for å bevare næringsvirksomhet på denne delen av Grünerløkka, og at et viktig karaktergivende og historiefortellende element i nærområdet vil bortfalle. Dispensasjon fra bevaringsbestemmelsen vil også medføre at det tillates uønskede inngrep i de bevaringsverdige fasadene, og at bygningens opprinnelige uttrykk blir mindre lesbart, spesielt sett fra svalgangssiden. Rømning fra skråstilte takvinduer over en rist med rekkverk blir et skjemmende fremmedelement på taket. Svalgangene som dekker hele fasaden, og som også ble vurdert og frarådet i reguleringsplanen, gjør at ulempene totalt sett blir store. Den samlede vurderingen er at dispensasjonene blir for omfattende i forhold til planens intensjon om at fabrikkbygningen fra 1899 skal bevares og benyttes til kontor-, industri- eller verkstedvirksomhet.

8 Saksnr: Side 8 av 10 Hensynene bak bestemmelsenes 2 (formål) og 6 (bevaring) blir derfor etter Plan- og bygningsetatens vurdering vesentlig tilsidesatt. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges derfor ikke. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Dispensasjon fra parkeringskrav Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.6 vedrørende krav til parkering som i henhold til bestemmelsene skal følge gjeldende parkeringsnorm. Dispensasjonen ble ikke behandlet ved søknaden om rammetillatelse, og inngår derfor ikke i klagebehandlingen. Det ble opplyst om at denne kunne vurderes ved en ny søknad. For å sikre at saken er best mulig opplyst vil Plan- og bygningsetaten allikevel i det følgende gi en kort gjennomgang av dens syn på dispensasjonssøknaden. Hensynet bak kommunens krav til parkeringsdekning på egen grunn eller i fellesanlegg, er å sikre tilstrekkelig areal til at nødvendig parkering kan løses på en forsvarlig måte, og ikke belaste offentlige parkeringsplasser, gater eller på annen medfører ulemper for nærområdet. Parkeringssituasjonen i indre by anses som anstrengt, og det er et overordnet kommunalt mål å redusere langtidsparkering på gategrunn. I klagen fremføres det at etterspørselen etter parkering i prosjektet i Seilduksgata som har fått ferdigattest den , har vært lavere enn forutsatt. Det spekuleres i at dersom den samme lave etterspørselen videreføres til neste byggetrinn i Seilduksgata 27-29, vil det reelle behovet etter parkering kun være 65 plasser av de etablerte 102 plassene, og at det således vil være rikelig med tilbud til å dekke behovet av 14 nye plasser for de 20 leilighetene søknaden innebærer. Beboersammensetning og bilhold kan variere i løpet av byggets levetid. Parkeringsnormens normtall er basert på gjennomsnittsbetraktninger, og er ment å ivareta parkerings-behovet over tid. Tallene klager refererer til sier ikke noe om hvor mange biler som disponeres av beboerne i de nye boligene i Seilduksgata 31-33, kun hvor mange som har vært villige til å betale for en plass i parkeringsanlegget. Mange bileiere velger å parkere gratis på gategrunn og er villige til å lete etter en ledig plass for sin bil. En stadig forverring av parkeringssituasjonen på Grünerløkka kan imidlertid fremtvinge en økt etterspørsel av parkering i et etablert parkeringsanlegg. Plan- og bygningsetaten vurderer derfor at klagers argumentasjon om overdekning av parkering ikke kan føre frem. Reguleringsplanens krav til parkeringsdekning kan også sikres ved en tinglyst bruksrett til parkering på en annen eiendom i rimelig nærhet. Dersom det foreligger en slik tinglyst parkeringsrett vil kravet til parkeringsdekning være oppfylt og grunnlaget for dispensasjonen vil bortfalle. Plan- og bygningsetatens mener at dispensasjon vil gi en forverret situasjon i området, og at hensynet bak kravet om parkeringsdekning vil bli vesentlig tilsidesatt. Det legges vekt på at området har en anstrengt parkeringssituasjon. En redusert etterspørsel etter parkeringsplasser på et aktuelt tidspunkt og for et annet prosjekt kan ikke brukes som argument for å tilsidesette normene, da disse er ment å ivareta behovet over tid. Plan- og bygningsetaten kan derfor ikke anbefale dispensasjon fra bestemmelsen. Forslag til vedtak "Bydelsutvalget ved bydel Grünerløkka finner ikke grunn til å omgjøre Plan- og bygningsetatens avslag av , om i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, å ikke gi dispensasjon fra gjeldende regulering hva gjelder reguleringsplanens formål og bestemmelsenes 2 og 6.

9 Saksnr: Side 9 av 10 Klagen fra Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb AS anbefales ikke tatt til følge. Saken sendes Fylkesmannen til endelig avgjørelse." PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for områdeutvikling Områdeplaner 2, Åpen by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Gro Jensen Vig - for enhetsleder Marianne Knutssøn Lindeberg Margrethe Øyvann Tviberg - enhetsleder Kopi (uten vedlegg) sendt: Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb AS, Grinidammen 10, 1359 EIKSMARKA, knb@brodtkorb.no Seilduksgata AS, c/o Naturbetong AS, Sørkedalsveien 7, 0369 OSLO, sh@naturbetong.no Vedlegg i sak Nr Beskrivelse Klagesak til behandling i bydel Grünerløkka - Seilduksgata 27 1 (Dette dokument) 2 Situasjonsplan 3 Situasjonsplan 2 4 S Redegjørelse 6 Estetisk redegjørelse 7 Søknad om dispensasjon 8 Fasade sør 9 Fasade vest 10 Fasade nord 11 Fasade øst 12 Plan 1 etasje 13 Plan 2 etasje 14 Plan 3 etasje 15 Plan 4 etasje 16 Plan loft

10 Saksnr: Side 10 av Plan hems 18 Takplan 19 Illustrasjon 20 Perspektiv - Svalgang 21 Eksempel materialitet 22 Kommentarer til nabomerknad 23 Rapport - utendørs støy 24 Nabobemerkninger 25 Marknader til nabovarsel 26 Nabomerknad 27 Svar på merknad 28 Uttalelse fra Byantikvaren 29 Ny forhåndsuttalelse fra Byantikvaren 30 Redegjørelse endring 31 Byantikvarens redegjørelse endring 32 Uttalelse 33 Avslag på søknad om rammetillatelse - Seilduksgata Klage på avslag på søknad om rammetillatelse

11

12

13 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Vedtaksdato: Vedtatt av: Saken gjelder: Bystyret, egengodkjenning Endret reguleringsplan med reg.best. for Seilduksgata 25-31, som omreguleres til byggeområde boliger, byggeområde kontor, industri (verksted), spesialområde bevaring (kontor, industri (verksted), allmennyttig formål (kultur) og bevertning). Merknader: Knytning(er) mot andre planer: Saken består av 3 sider inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Telefon: Organisasjonsnummer: Vahls gate 1, 0187 Oslo Telefaks: MVA Postadresse: Boks 364 Sentrum, E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no 0102 Oslo Internett:

14 S-4339 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SEILDUKSGATA 25 OG 31, Gnr. 227, bnr. 350 og Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnr.op alt. 2 og datert Formål Området reguleres til: Byggeområde - boliger (felt A) Byggeområde - boliger, forretning, kontor, industri (verksted) (felt B) Spesialområde - bevaring (forretning, kontor, industri(verksted), allmennyttig formål (kultur), bevertning) 3. Fellesbestemmelser 3.1 Grad av utnytting Tillatt bruksareal skal ikke overstige angitt maks T-BRA for hvert felt. Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen er mindre enn 0,5 m, medregnes ikke i T-BRA. Areal der avstand er mellom 0,5 m og 1,5 m, medregnes 50 % i T-BRA. Parkeringsplasser på terreng medregnes med 15 m 2 per plass i T-BRA. Samlet bruksareal for forretning, kontor, industri (verksted) og bevertning, skal ikke overstige m 2. Samlet forretningsareal for felt A og B skal ikke overstige m 2 BRA. 3.2 Plassering og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor viste byggegrenser, byggelinjer og høyder som angitt på plankartet. Det tillates heisoppbygg og trapperom inntil maks 3,3 m over maks gesimshøyde. 3.3 Utforming Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen. Ventilasjonsrom skal plasseres i kjeller. 3.4 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse for ny bebyggelse skal det sendes inn detaljert utomhusplan i målestokk 1:100/200. Planen skal vise opparbeidet tomt. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. For felt A skal utomhusplanen redegjøre for tykkelse på vekstlag og betingelser for ulik størrelse av beplantning. Det skal vises tilrettelegging for bevaring av trær mot Seilduksgata og eventuelt nyplanting av minst et større tre i gårdsrom. For felt B skal utomhusplanen redegjøre for nødvendig areal for varelevering, sykkelparkering, eventuell beplantning og utforming av dekke. 3.5 Avkjørsel Avkjørsel for hvert byggeområde skal være som vist med piler på plankartet. 3.6 Parkering Parkering for begge felt skal anordnes i parkeringskjeller under terreng i felt A og B, og etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. 3.7 Forurensning Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, T-1442, tabell 2, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. S-4339.doc Side 2 av 3

15 S Felt A, Byggeområde for bolig 4.1 Grad av utnyttelse. Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 7000 m Utforming Svalganger tillates i mindre partier. Balkonger tillates utover byggegrense, med maks 1,5 m utover fasadelivet. Det kan tillates strøkstjenlig virksomhet i 1.etasje. Etasje på gateplan skal ha himlingshøyde minimum 3 meter, og ellers ha utforming som legger til rette for gateorientert virksomhet. Alle leiligheter skal ha minst ett støybeskyttet rom for varig opphold. 4.3 Leilighetsfordeling Maksimum 30 % 2-roms- og minimum 30 % 4-romsleiligheter eller større. Det tillates ikke 1-romsleiligheter. 4.4 Uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal per bolig skal være MUA = 20 m 2. Minimum 50 % skal være på terreng. Utomhusarealene skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis. 5. Felt B, Byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri (verksted), allmennyttig formål (kultur). 5.1 Grad av utnyttelse. Tillatt bruksareal skal ikke overstige T-BRA = 4600 m Plassering og utforming Forretning, kontor og industri (verksted), tillates etablert i 1. og 2. etasje, med maks 2100 m 2 BRA. Det tillates ikke etablert virksomhet som etter kommunens skjønn, ved støy eller på grunn av forurensninger ved produksjon og trafikk, vil være til vesentlig ulempe for beboerne i tilgrensende boligområder. Svalganger tillates i mindre partier. Balkonger tillates ikke utover byggegrensen. Alle leiligheter skal ha minst ett støybeskyttet rom for varig opphold. 5.3 Leiligheter Maksimum 30 % 2-roms- og minimum 30 % 4-romsleiligheter eller større. Det tillates ikke 1-romsleiligheter. 5.4 Uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal per bolig skal være MUA = 20 m 2. Takterrasse inngår som del av uteoppholdsarealet. Utomhusarealene skal være opparbeidet før midlertidig brukstillatelse gis. 6. Spesialområde - bevaring (forretning, kontor, industri (verksted),allmennyttig formål (kultur),bevertning) Allmennyttige formål og bevertning, tillates bare etablert i Støperiet. Bygningene eller deler av eksteriøret tillates ikke revet eller fjernet, med mindre fraværet av verneverdier dokumenteres av Byantikvaren. Eldre fasader skal bevares med eksisterende uttrykk og materialbruk eller tilbakeføres til dokumentert tidligere utseende. Ved utbedring og reparasjon skal eldre fasadeelementer i størst mulig grad bevares i sin opprinnelige sammenheng. Alt arbeid ut over vanlig vedlikehold på bygningenes eksteriør skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. S-4339.doc Side 3 av 3

16 VEDLEGG F-1 EIENDOM: SEILDUKSGATA 27 (tidligere 25) GNR/BNR 227/350. K-BYGGET, Rehabilitering til boligformål. Søknad om Rammetillatelse. REDEGJØRELSE Bakgrunn. K-bygget er opprinnelig en industribygning fra tidlig 1900-tall. K Bygget ligger lengst sør i det regulerte området Felt B. Gjeldende reguleringsplan: S-4339, Byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri(verksted). For situasjonsplan se vedlegg D-2 og D-3. K-bygget er regulert til Spesialområde bevaring, formål forretning, kontor, industri, verksted. Bygget søkes ombygget til boliger. For redegjørelse se vedlegg B-1, Dispensasjonssøknad. Reguleringsbestemmelse 6. Spesialområde bevaring, (forretning, kontor, industri, verksted). Byantikvaren har ingen merknader til en eventuell dispensasjon fra gjeldende formål, og har gitt positiv forhåndsuttalelse. Ref. vedlegg I-1. Nabovarsel. Nabovarsel ble sendt rekommandert Det er innkommet en merknad datert Se vedlegg C-3. For svar på merknaden se vedlegg C-4. Tiltaket. Bygningen består av fire etasjer pluss loft og kjeller. Det planlagt 20 leiligheter innenfor den eksisterende bygningskroppen. For beskrivelse og estetisk redegjørelse se vedlegg F-2. Utomhusplan. Reguleringsbestemmelse 3.4 Utomhusplan F-1_Redegjørelse.docx

17 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 For felt B skal utomhusplanen redegjøre for nødvendig areal for varelevering, sykkelparkering, eventuell beplantning og utforming av dekke. For utomhusplan se vedlegg E-15 Landskapsplan og E-16 Landskapssnitt. (Disse er identiske med vedlegg L01 og L02, PBE ID 12/4 og 12/5 i Rammetillatelse Seilduksgata 25 sak nr ). Det eksisterende terrengnivået rundt bygningene vil ikke endres. Avkjørsel Reguleringsbestemmelse 3.5 Avkjørsel For avkjørselsplan se vedlegg D-4. (Denne er identisk med vedlegg Seilduskgata25, PBE ID 17/4 i Rammetillatelse Seilduksgata 25 sak nr ). Med rammetillatelsen regnes at avkjøringstillatelse også er gitt for K-bygget. Parkering Reguleringsbestemmelse 3.6 Parkering Parkering for begge felt skal anordnes i parkeringskjeller under terreng i felt A og B, og etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. Oslo kommunes parkeringsnorm for boligkomplekser i den tette byen, minimumsnormer: 0,9 bilpl. / boenhet for 4 roms leiligheter el. større 0,7 bilpl. / boenhet for 3 roms leiligheter 0,5 bilpl. / boenhet for 2 roms leiligheter Krav bilparkering bolig: ANT. LEIL. P/LEIL P 2R 3 0,5 1,5 3R 10 0,7 7,0 4R 7 0,9 6,5 SUM Det er krav om 15 parkeringsplasser i prosjektet. For redegjørelse se vedlegg B-1, Dispensasjonssøknad. Krav til sykkelparkering for bolig: F-1_Redegjørelse.docx Side 2 av 7

18 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 Oslo kommunes parkeringsnorm for boligkomplekser i den tette byen, minimumsnormer: 2,5 sykler / boenhet for 4 roms leiligheter el. større 1,6 sykler / boenhet for 3 roms leiligheter 1,3 sykler / boenhet for 2 roms leiligheter Krav sykkelparkering bolig: ANT. LEIL. SYKKEL/LEIL SYKKELPL. 2R 3 1,3 4,0 3R 10 1,6 16,0 4R 7 2,5 17,5 SUM Det er krav til 38 sykkelplasser i prosjektet. Dette er ivaretatt på plan 1 i egen sykkelbod. Støy Reguleringsbestemmelse 3.7 Forurensning. Miljøverndepartementets retningslinjer for støy, T-1442, tabell 2, eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Denne utredningen er under bearbeidelse av Brekke og Strand Akustikk AS og vil ettersendes søknaden. (Basert på støysonekartet som tidligere er beregnet for Seilduksgata 31, og den lukkede bakgårdsituasjonen er det lite sannsynlig at trafikkstøy blir et problem). F-1_Redegjørelse.docx Side 3 av 7

19 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 Leilighetsfordeling Reguleringsbestemmelse 4. Felt B, Byggeområde for bolig 5.3 Leilighetsfordeling Maksimum 30 % 2-roms- og minimum 30 % 4-romsleiligheter eller større. Det tillates ikke 1- romsleiligheter. Det er vist følgende fordeling av totalt 20 leiligheter: TYPE ANT. LEIL. ANT. LEIL. PROSENT 2R 2R % 3R 2-3R 8 3R % 4R 3-4R 3 4R % SUM % Leilighetsfordeling er iht. reguleringsbestemmelsene for byggeområde bolig Felt B. F-1_Redegjørelse.docx Side 4 av 7

20 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 F-1_Redegjørelse.docx Side 5 av 7

21 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 Minste uteoppholdsareal. Reguleringsbestemmelse 5. Felt B, Byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri (verksted), allmennyttig formål (kultur). 5.4 Uteoppholdsareal. Minste uteoppholdsareal per bolig skal være MUA = 20 m2. Takterrasse inngår som del av uteoppholdsarealet. For ny bebyggelse i Seilduksgata 27 (maks. 57 leil.), er det et maks. behov for 1140m2 uteoppholdsareal. (57 leil x 20m2= 1140m2) For 20 leiligheter i K-bygget er det et behov for 400m2 uteoppholdsareal. (20 leil x 20m2=400m2). Samlet behov I Felt B inkludert K bygget: =1540m2 Oversikt uteoppholdsareal nybygg Felt B: Takterrasse plan 3: Takterrasse plan 5: Privat intr. terr Sum ca 220 m2 ca 465 m2 ca 250 m2 ca 935m2 På terreng/felles gårdsrom Felt B Sum totalt: ca 835 m2 ca 1770m2 Det er totalt 1770m2 uteoppholdsareal i felt B, herav 835m2 på terreng. Dette gir en dekning på 22,5m2. For K-bygget og ny bebyggelse Felt B samlet er kravet til MUA i reguleringsbestemmelsene dekket. F-1_Redegjørelse.docx Side 6 av 7

22 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-1 Energi. For å bevare den eksisterende fasaden må bygningen isoleres på innside. Dette er teknisk utfordrende da det er fare for frostsprengning av fasaden. (Ivaretagelse av K- byggets antikvariske kvaliteter, særlig mht. fasadene, vil gjøre det vanskelig å imøtekomme TEK 10, For redegjørelse se vedlegg B-1 Dispensasjonssøknad) Det er gjort en overordnet vurdering av Rambøll/Bygningsfysikk ved Fred Solvik. Det foreslås å benytte en maks 100mm treullplate som pusses på innside. Ved videreføring av prosjektet vil det gjøres analyse av fukt- og temperaturforholdene i veggen. Det skal settes inn nye vinduer. Branntekniske forhold. K-bygget har fasadeliv i nabogrense mot vest, nord, øst og sydøst. Mot sydvest ligger nabogrensen 2 meter ut i gårdsrommet mellom Helgensensgate 26 og K-bygget. Det har vært utført en brannteknisk vurdering av Rambøl ved Tom Feragen. Fra sammendrag Brannkonsept Seilduksgata 27, K-Bygget: Bygget har 6 tellende etasjer over terreng samt ett kjellerplan. Det blir kun boliger i bygget som blir beskyttet av sprinkleranlegg. Det installeres automatisk brannalarmanlegg i bygget. Bygget har hovedbæresystem i tegl og betong. Funksjonen boliger (risikoklasse 4) i 6 tellende etasjer gir preaksepterte ytelseskrav tilsvarende brannklasse 3. Det kan gjøres fravik fra krav om ubrennbare materialer i takkonstruksjon etter fraviksbehandling. Pga lysforhold ønskes svalganger utformet slik at man får bedre lysinnslipp. Dette medfører at alle konstruksjonselementer i fasaden mot svalgangene får branntekniske ytelseskrav og utgangsdørermå være selvlukkende. Utførelsen er et fravik fra preakseptert utforming av svalganger. Bygningen ligger slik til at det oppstår hjørnesmitteproblematikk mot naboeiendommer. Dette må ivaretas i den videre prosjekteringen. F-1_Redegjørelse.docx Side 7 av 7

23 VEDLEGG F-2 EIENDOM: SEILDUKSGATA 27 (tidligere 25) GNR/BNR 227/350. K-BYGGET, Rehabilitering til boligformål. ESTETISK REDEGJØRELSE Bygningen. K-bygget er opprinnelig en industribygning fra tidlig 1900-tall og ligger lengst sør i det regulerte området Felt B. Gjeldende reguleringsplan: S-4339, Byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri(verksted). K-bygget er regulert til Spesialområde bevaring, formål forretning, kontor, industri, verksted. Bygget søkes ombygget til boliger. For redegjørelse se vedlegg F-1 Redegjørelse og vedlegg B-1 Dispensasjonssøknad. Bygget har en grunnflate på ca 415 m2 BTA. Bygget består av fire ordinære etasjer pluss loft og kjeller. Totalt ca 2490M2 BTA. Se arealoversikt. Etasjehøyde 3-3,5 meter. Loftet er høyt med knevegger på ca 2,5 meter og ca 6,5meter under møne. For tegninger eksisterende bygg se vedlegg E-17 til E-28. Bygningen tilhørte opprinnelig Trio Ving låsefabrikk med adresse Helgensensgate 30. Det ble i 1895 bygget en leiegård ut mot gaten. Denne gården ble siden kjøpt av Trio Ving som da også fikk bygget en fabrikkbygning i bakgården. (Dette en-etasjes bygget fyller i dag hele det opprinnelige gårdsrommet mellom Helgesensgate 30 og K- bygget). K-bygget er forbundet med det såkalte Funkisbygget som også har vært benyttet til produksjonslokaler for Trio Ving. Det er ingen egen hovedtrapp i K-bygget, da trappen i Funkisbygget har fungert som felles kommunikasjon. Det er en eksisterende rømningstrapp i den sørlige delen av bygget. K.bygget har fasader med upusset tegl med unntak av vestre del av sydfasaden som er pusset i den senere tid. Fasadene har enkel teglsteinsdekor. F-2_Estetisk redegjørelse.docx

24 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Naboeiendommene. K-bygget i tegl, Funkisbygget i gul puss. K-Bygget grenser mot følgende eiendommer: 227/410,224/219, 227/220,227/247. Den syd og vestre delen av bygget grenser mot bakgård. Den syd og østre delen grenser mot nabobebyggelse. Mot nord grenser bygget mot gårdsrom felt B og bebyggelse på egen tomt. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 2 av 9

25 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Helgesensgate 30B sett fra K-bygget; lysbrønn til underliggende bolig. Helgesensgate 30B (227/220): Helgesensgate 30B ligger vegg i vegg med den østre halvdelen av K-bygget. Som tidligere nevnt ble det bygget en en-etasjes fabrikkbygning som fyller hele det opprinnelige gårdsrommet mellom Helgensensgate 30 og K-bygget som da var samme eiendom. Denne delen av K-bygget har derfor bare vinduer mot nord. Eiendommen ble senere seksjonert og K byggets eiendomsgrense ligger nå her i fasadeliv. Det ble i 1997 gitt rammetillatelse for omgjøring av det eksisterende fabrikklokalet til boliger. Under tegninger fra rammetillatelsen. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 3 av 9

26 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Helgesensgate 30B. Snitt og fasader. Helgesensgate 30B. Plan. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 4 av 9

27 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Københavngata 2 (227/247): Københavngata 2 består av to bygg som er sammenkoblet med en portbygning. Fabrikkbygget i Københavngata 2 (tidl. Falsensgd 2) ble bygget rundt år Det ble i årene frem til 1900 bygd et tilhørende maskinhus, et verkstedsbygg og 2 skur, (mot det som i dag er Københavngt 4). Rundt 1899 ble det søkt om tillatelse til sammenbygning mellom den nye og gamle bygningen. Bygget ble restaurert 4 ganger i årene frem til 1948 som følge av brann, og det er i disse årene også blitt søkt om bruksforandring til annen type industri flere ganger. Københavngata 2 har fra det ble bygget og frem til i dag blitt brukt til industri og produksjon av ulik type. Firmaene som i dag holder til i bygningene er Victoria Brænne Møbelrestaurering, Møbelverkstedet Produksjon, Brodin AS Blikkenslagermester, Brydalen Snekkerverksted og Warbergs Snekkeri. Paradiso import og Paradiso Eiendom AS har også Københavngata 2 som kontaktadresse. Det er også i dag en kafé som vender ut mot Københavngata i første etasje av fabrikkbygget. Plan og fasade fra sammenbygging de to bygningene fra rundt 1899 F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 5 av 9

28 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Bakgrunn for prosjektet. Funkisbygget 27A-D skal rives og det skal oppføres nye boliger iht godkjent rammetillatelse for Seilduksgata 27.(Tidligere 25). Utbygger ønsker å rehabilitere og ombygge K-bygget til boliger på samme tid som Funkisbygget rives og de nye boligene oppføres. Det er et ønske at hele Felt B inkludert K-bygget blir et rent boligprosjekt mot et felles opparbeidet gårdsrom. For redegjørelse se vedlegg B-1 Dispensasjonssøknad. K-Bygget er regulert til bevaring. Iht. Reguleringsbestemmelsene skal alt arbeid ut over vanlig vedlikehold på bygningenes eksteriør skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. Det har vært et samarbeid med Byantikvaren ved antikvar Vidar Trædal for å klargjøre hvilke føringer de vil legge på rehabilitering og ombygging til boligformål. Felles befaring avholdt Det ble samme dag settersendt tegninger og illustrasjoner som bakgrunn for forhåndsuttalelsen. Møte avholdt Det ble her fremlagt mer detaljerte tegninger av prosjektet for gjennomgang og diskusjon. Byantikvarens føringer er i hovdetrekk videreført i prosjektet: Bygningens hovedkonstruksjon opprettholdes med rekken av bærende søyler. Leilighetene tilpasses de originale vindusåpningene. Det kan ikke etableres balkonger. Nye takvinduer legges aksialt på eksisterende vinduer i fasaden. Byantikvaren har ingen merknader til en eventuell dispensasjon fra gjeldende formål, og har gitt positiv forhåndsuttalelse. Ref. vedlegg I-1. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 6 av 9

29 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Kommunikasjonsprinsipper. For å undersøke byggets potensial som boligbygg ble det i tidlig fase skissert flere plankonsepter med ulike kommunikasjonsprisnipper. Bygget har utvendige mål 11 x 35 meter med langfasadene vendt nord-syd. Alternativ 1: Innvendig korridor: Den eksisterende søylerekken og TEK 10 krav til tilgjengelighet gjør at korridoren ikke kan ligge sentrisk i bygget. Løsningen gir svært smale og ensidig nordvendte leiligheter. Alternativ 2: 2 likeverdige kjerner. To likeverdige kjerner med trapp/båreheis fordelt på maks 20 leiligheter gir svært dårlig arealeffektivitet. Alternativ 3: Svalgang på nordfasaden: Gir gode, effektive gjennomlyste leiligheter. Dette alternativet er valgt som utgangspunkt for videre bearbeidelse. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 7 av 9

30 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Boligene. Det er vist 20 leiligheter i prosjektet fordelt på de 4 fire eksisterende plan pluss loft med ny hems. Mørke arealer på plan 1 er benyttet til boder og sykkelparkering. Kjeller er benyttet til sportsboder og tekniske rom. Kommunikasjon til leilighetene fra gårdsrom med båreheis og trapp og via ny utenpåliggende svalgang i plan 2-4. Adkomst til toppleilighetene fra innvendig korridor på loft. Det er lagt inn leiligheter over 2 plan på loft og hems slik at heis stopper på loftet. Dette gjør at man unngår heisoppbygg over det eksiterende saltaket. Rømningstrappen ved enden av svalgangen benyttes også som rømning for nybygg hus B2/27 E-F. Det etableres utgang fra korridor på loft til rømningstrappen. Det etableres smal rømningsbalkong på takflaten mot nord for rømning fra hemsetasje. Svalgangen knyttes til nye boliger i Seilduksgata2/(tidl 25)/Felt B og det etableres adkomst til felles takterrasse på hus B1. Svalgangen er trukket ut fra fasaden for å gi bedre lysforhold for underliggende leilighet, og for å skape en liten halvprivat sone foran hver inngangsdør. Svalgangen er tenkt som en frittstående konstruksjon som kontrast mot den massive teglfasaden. Vinduer og dører tilpasses de originale åpningene. Nye åpninger i fasaden tilpasses i form og uttrykk de eksisterende. Hvor det er vist franske balkonger og inngangsdører i de opprinnelige vindusutsparinger er disse trukket lenger ned. Det er tatt nye åpninger i fasaden hvor Funkisbygget i dag møter K-bygget. Nye Hus B1/27D er trukket bort fra fasaden i svalgangsbredde for å gi bedre lysforhold og muliggjøre sambruk av trapp/heis og terrasser. (Det skal søkes om denne endringen i Hus B1/27D). Det legges inn nye takvinduer og vinduer i knevegger mot gesimser. Vinduer i de høye kneveggene er slik vi ser det en vesentlig forutsetning for å utnytte loftet til boligformål på en god måte da utsyn er en svært viktig bokvalitet. Hvis man løfter loftsplanet til gesimshøyde for å minimere kneveggene vil heisoppbygget måtte bryte gjennom takflaten hvilket vi mener er svært uheldig. Vinduene legges aksialt på eksisterende vinduer i fasaden. Det er vist et balkong-vindu i hver av loftsleilighetenes hemsetasje. Takvinduene danner en liten balkong når de åpnes, og vil være en stor kvalitet i leilighetene uten vanlig balkong. Det er vist takterrasse på trappeoppbygget mot sør. To eksisterende karnapper på taket er fjernet. F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 8 av 9

31 ARKITEKTKONTORET KARI NISSEN BRODTKORB AS VEDLEGG F-2 Balkong-vindu på hemser. Når balkongen lukkes ser det ut som et vanlig takvindu. Lysforhold. Leilighetsinndeling og planløsning er bearbeidet og optimalisert etter innspill fra Rambøll/avd LYS ved Per Øyvind Løbach: De mørkeste arealene mot nord på plan 1 er ikke benyttet til boligformål. Svalganger er frigjort fra fasaden for større lysinnfall på fasaden. Oppholdsrom er lagt mot sør og soverom er lagt mot nord. Det er lagt inn fransk balkong i hver leillighet på plan 1-4. Store takvinduer mot nord og syd for gjennomlysing av loftsleilighetene. Leiligheter 2.4, 3.4 og 4.4 er vist med planløsning som tillater at de to ytterste vinduene i fasaden blendes pga evt. branntiltak mot nabobebyggelse. Dette vil utredes nærmere i den videre prosjekteringen. Det er utført lysberegninger av disse leilighetene som konkluderer med at planløsningen gir gode lysforhold selv med blending. (Det er vist bod/vaskerom ved det ene vinduet. Hvis man finner annen og bedre løsning på brannproblematikken enn blending kan dette rommet omgjøres til soverom slik at dette blir fullverdige 5-roms leiligheter). F-2_Estetisk redegjørelse.docx Side 9 av 9

32 VEDLEGG B-1 SØKNAD OM DISPENSASJONER EIENDOM: SEILDUKSGATA 27 (Tidl.25) GNR/BNR 227/350. På vegne av tiltakshaver, Naturbetong AS søkes det, ihht. PBL 19-1, om dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan S-4339 med reg.bestemmelser og fra Byggteknisk Forskrift TEK 10 som følger: 1. Det søkes dispensasjon fra formålet i reguleringen. Bygget ønskes utnyttet til boligformål. 6. Spesialområde - bevaring (forretning, kontor, industri /verksted), allmennyttig formål (kultur),bevertning. Allmennyttige formål og bevertning tillates bare etablert i Støperiet. Bygningene eller deler av eksteriøret tillates ikke revet eller fjernet, med mindre fraværet av verneverdier dokumenteres av Byantikvaren. Eldre fasader skal bevares med eksisterende uttrykk og materialbruk eller tilbakeføres til dokumentert tidligere utseende. Ved utbedring og reparasjon skal eldre fasadeelementer i størst mulig grad bevares i sin opprinnelige sammenheng. Alt arbeid ut over vanlig vedlikehold på bygningenes eksteriør skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. Det overordnede formålet med reguleringen er bevaring av bygningen. Byantikvaren har ingen merknader til en eventuell dispensasjon fra gjeldende formål, og har gitt positiv forhåndsuttalelse. Ref. vedlegg I-1 Begrunnelse: Det er i rammetillatelsen for Felt B/Seilduksgata 25 (nå 27) saknr: godkjent oppføring av to kombinerte bolig,- og næringsbygg. Næringsarealet ønskes i størst mulig grad konvertert til boliger. (Det antas at antall leiligheter økes fra 32 til maks. 57). Det vil bli søkt separat om denne endringen. (Denne endringen krever ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene). I denne sammenheng søkes det om dispensasjon for å utnytte K-bygget til boliger, slik at anlegget rundt det felles gårdsrommet som helhet blir et rent boligkompleks. Dette vil være positivt for de øvrige boligene i kvartalet da man unngår sjenerende trafikk gjennom gårdsrommet. (Det er stor usikkerhet knyttet til hvilke ulemper et evt. verksteds eller industri -bygg vil påføre naboeiendommene med tanke på trafikk og støy). K-bygget har stått tomt i flere år bærer tydelig preg av forfall. Det anses som positivt for området at bygget blir rehabilitert og tatt i bruk. Det antas også å være positivt at bygningen er i bruk hele døgnet og ikke avstenges etter vanlig kontortid. B-1_Dispensasjonssøknad.docx